Aрендный конкур

Тема недели
Москва, 09.09.2002
«Эксперт Северо-Запад» №33 (94)
Скандал, связанный с тендером на право заключения договоров аренды земельных участков, выявил недочеты действующей системы

Уж более месяца строительный комплекс Петербурга серьезно лихорадит. Основные участники процесса взахлеб обсуждают скандальные итоги торгов на право заключения договоров аренды земельных участков для проведения изыскательских работ (ППИР) от 5 и 19 августа, выстраивают версии и - главное - прикидывают, как именно будет "разруливаться" сложившийся правовой тупик.

Скандал в королевстве

Свидетельство профнепригодности

Роман Муринский, специалист петербургского "Эксперт-клуба":
- В ходе "малой" приватизации были успешно отработаны методы борьбы со срывом аукциона как путем завышения цены, так и с ее занижением. Это солидный залог за право участия; выставление объекта на торги по реальной (а не "для галочки") оценке; как минимум, одна "служебная" фирма-покупатель; наконец, подача предложений по цене в закрытой форме (в конвертах).
То, что произошло сейчас, - свидетельство профессиональной непригодности. Почему возникли вышеперечисленные неурядицы - неизбежный это "первый блин" или их причина глубже - в хронической неспособности городских властей играть по реальным рыночным правилам? В последнем случае нас ждет еще масса рыночных декораций, прикрывающих "распил" всего и вся между "своими", и неизбежных при сем скандалов.

Напомним вкратце основную фабулу. 5 августа проводились очередные торги за "право проведения изыскательских работ" по 31-му участку городской территории. Этот бюрократический эвфемизм означает следующее: компания, заплатившая за ППИР, в дальнейшем не встретит конкуренции при выкупе права на застройку. Хотя ей "рыночную цену" городу все равно придется уплатить. Участки выставлялись довольно разнообразные, под разные функции и раскиданные по всему городу. Соответственно, участников набралось немало. Неожиданно для всех участник под 25 - никому не известная фирма "Первый городской центр антикризисного управления" (ПГЦАУ) лот за лотом перебивала цены всех конкурентов. Включая, к примеру, "Строймонтаж"и "ЛУКОЙЛ". На 12-м лоте председатель комитета по строительству (КС) Александр Вахмистров торги прервал и предложил вернуться к вопросу позднее.

Естественно, решение городского чиновника было практически тут же опротестовано в арбитражном суде представителями ПГЦАУ. В иске компании к строительному комитету в том числе содержалось требование запретить какие-либо действия по всем лотам из перечня до решения суда по данному делу. Тем не менее 19 августа состоялись повторные торги (точнее - продолжились первые). И следующие 19 лотов в той же манере были выиграны ПГЦАУ. Общая сумма, которую компания должна была перечислить в бюджет, составила более 20 млн. долларов.

Пора менять процедуру

Сергей Галалу, генеральный директор компании "Итака":
- Возможно, действующий порядок выделения земельных участков под застройку уже в каких-то моментах устарел, и пора менять процедуру. Нельзя с ходу отвергать и возможную недооценку петербургской земли под застройку. Подготовка к юбилею и устойчивые слухи о передаче части столичных функций Петербургу вызвали дополнительный интерес иногородних инвесторов. Возможно, традиционные участники, ориентированные на внутренний спрос, просто не успели отреагировать на этот повышенный интерес.

Реакция строительного и девелоперского сообщества была достаточно резкой. Открытое письмо, адресованное губернатору и полпреду и подписанное весьма заметными в бизнесе лицами (руководителями таких известных компаний, как "ЛенСпецСМУ", "ЛЭК", "Строймонтаж", "Петербургстрой Skanska", RBI и рядом других), было перепечатано практически всеми изданиями деловой и городской прессы. "Мы убеждены, что действия ООО "Первый городской центр антикризисного управления" прежде всего направлены на развал системы проведения торгов", - считают авторы письма. Далее в нем девелоперы и инвесторы просят (очевидно, администрацию Петербурга) оградить их "от деструктивных действий со стороны компаний, готовых ради саморекламы или в политических целях использовать любые приемы".

Политика или экономика

Валерий Гутовский, первый заместитель генерального директора компании "Петербургстрой Skanska":
- В ситуации с сорванными и оспоренными в судебном порядке торгами на первом плане две основные версии. Первая - политическая. Возможно, таким странным образом начались предвыборные игры. Вторая - экономическая: началась борьба за передел рынка. Но в этом случае сторонний крупный инвестор должен на протяжении примерно года скупать свободные участки (причем не только на инвестиционно-тендерной комиссии, но и на вторичном рынке - у приватизированных предприятий, например). Накопив значительный земельный запас, такой виртуальный игрок через год-полтора (в условиях дефицита участков и слабого вторичного рынка земли) мог бы попытаться диктовать свои условия. Пока события, происходящие на торгах и вокруг них, к реальной экономике отношения не имеют.

Десять дней после торгов и чиновники, и девелоперы напряженно выжидали: заплатит ПЦГАУ или нет? "Момент истины" разочаровал: компания уплатила, но чисто символически - вместо 20 800 000 долларов всего по одному доллару за каждый участок (от одного из лотов ПГЦАУ отказался). А 29 августа руководитель ПГЦАУ Сергей Афанасьев выступил с собственным открытым письмом, в котором объяснял, почему фирма не платит (мотив - не были присланы правильные реквизиты и вообще нигде не сказано, можно платить частями или нет). Теперь главное слово должен сказать суд. Подробности арбитражного рассмотрения неизвестны, в комитет по строительству, по крайней мере по словам чиновников, никакие бумаги из арбитража еще не поступали.

Ляпы и подробности

Один из главных вопросов, который занимает умы практически всех заинтересованных лиц, формулируется так: откуда этот "Первый городской центр" взялся? Известно лишь то, что компания зарегистрирована в апреле 2001 года. Представители фирмы весьма туманно говорят о консорциуме инвесторов с преобладающим московским участием, интересы которых ПГЦАУ и представляет.

Очень любопытен список нарушений, перечисленных в исковом заявлении ПГЦАУ. Во-первых, юристы этой фирмы поймали организаторов торгов на том, что в информационном сообщении, опубликованном, как и положено, за месяц до торгов, говорится, что победитель должен оплатить выигрыш через 10 дней после заключения договора аренды, а в положении о торгах - через 10 дней после проведения торгов. То есть получается, что фирму ввели в заблуждение.

Нет никаких гарантий

Александр Сморгонский, директор по оценке компании "Аверс":
- Фактически на предварительных торгах потенциальный инвестор получает не столько право разрабатывать документы и получать согласования по конкретному участку, сколько гарантии, что на последующих торгах (за право аренды) у него уже не будет конкурентов. Но стоимость участка по рыночной оценке все равно придется оплачивать. Раньше это называлось "приобрести за "двойную рыночную" цену. Однако пока нет распоряжения губернатора, остается риск, что участок передадут кому-то другому: в практике инвестиционных торгов бывали случаи, когда участок изымался у потенциального правообладателя под какую-либо городскую программу.

Во-вторых, в иске указано, что положение о торгах никаких перерывов в ходе аукциона не предусматривает, и, "по общему правилу", торги проводятся до реализации последнего лота. Кроме того, торгам от 5 августа соответствует информационное сообщение за месяц, а вот торгам от 19 августа - никакое. Значит, любой из участников аукциона может его результаты оспорить. Вообще, исковое заявление составлено оперативно и подробно, что говорит о том, что у ПГЦАУ очень неплохие юристы, которые к тому же были готовы к подобному развитию ситуации.

Первопричина

Конфликт, подобный вышеописанному, можно было предсказать еще несколько лет назад с закрытыми глазами, и странно, что ничего похожего до сих пор не случалось.

Само по себе распределение участков под застройку через аукцион - вроде бы почти идеальная форма. Однако это так, если товар подготовлен надлежащим образом. Но вот беда - нет у администрации участков с полностью проработанными юридическими вопросами, по которым получены все необходимые согласования и документально подтверждены технические возможности. То у застройщика на участке сидят какие-то посторонние арендаторы, то труба оказывается совсем не там, где она должна быть по плану. Про постоянные и так и не решенные проблемы с "Ленэнерго" и говорить не приходится. В итоге власть изыскивает разные промежуточные формы, нацеленные на одно: как бы и видимость торгов соблюсти, и чтобы документацию с согласованиями при этом сам инвестор готовил. Опционные торги на право заключения договоров аренды земельных участков для проведения изыскательских работ - как раз такая промежуточная разновидность.

Кроме того, практическая реализация конкурсности при определении тех, кто будет осваивать территорию, тоже не лишена недостатков. Самые очевидные - низкий порог участия и отсутствие системы финансовых гарантий (на случай отказа). Фирма-участник вносит 100 тыс. руб. залога. И торговаться может как за отдельный лот, так и за все. Стоимость риска для компании, подавшей заявки по 31 лоту, - 100 долларов за объект. Как заметили специалисты петербургского "Эксперт-клуба", за такие деньги хоть аукцион "Почувствуй себя миллионером" можно открывать (строители в упоминавшемся "Открытом письме" теперь предлагают либо установить фиксированную сумму залога в 50 000 долларов по каждому лоту, либо исчислять ее в процентах от рыночной стоимости участка).

Интерес не только в деньгах

Владимир Любомиров, президент компании "Элита-Девелопмент":
- Основные два варианта истолкования происходящего на поверхности: или кто-то целенаправленно "копает" под вице-губернатора Вахмистрова (и заодно под сложившийся порядок распределения участков), или на самом деле имеет место недооценка петербургских земель, которая и проявилась таким странным образом. На самом деле применять понятие "торги" для этой стадии девелопмента не вполне верно. Интересы города заключаются не только в деньгах, но и в формировании нормальной городской среды. А в таком случае должен быть не конкурс денег, а конкурс проектов. Скандальная ситуация проявила несовершенство самой процедуры.

В итоге практика целевого выделения участков под застройку остается примерно таким же источником крупномасштабной коррупции и конкуренции "административных ресурсов" (а не денег и реальных возможностей), как и кулуарное распределение в тиши кабинетов чиновников.

Демарш, осуществленный ПГЦАУ, очень четко выявил недочеты действующей системы. Причем использование судебного механизма, для того чтобы ее парализовать, - вариант не новый. Достаточно вспомнить "мансардную историю", в результате которой оказались в подвешенном состоянии десятки запущенных проектов. Кстати: поговаривают, что к "мансардному делу" приложили руку крупные девелоперы, которым совершенно не нужны были конкуренты, предлагающие вполне качественное жилье с невысокой исходной себестоимостью. Если это так - сейчас строители наступили на собственные грабли.

Санкт-Петербург

У партнеров

    Реклама