Элита выходит в свет

Спецвыпуск
Москва, 11.11.2002
«Эксперт Северо-Запад» №42 (103)
На рынке элитного жилья ситуация с превышением спроса над предложением будет сохраняться

Рынок дорогого жилья всегда отличался определенной закрытостью. Получить список жильцов элитного особняка - проблема; узнать, кто хозяин загородной виллы, - тоже. Не говоря уж о подробностях реальных сделок и величине переходящих из рук в руки сумм. В последние несколько месяцев в этом сегменте Real Estate проявились новые тенденции. Ощутимо поползла вверх ценовая планка (4000 долларов за 1 кв. м - еще не Москва, но уже близко); изменился и расширился круг требований, предъявляемых клиентами к дорогим объектам; но самое интересное - элитные квартиры и дома все чаще стали появляться в открытой рекламе, что раньше было редкостью (особенно на вторичном рынке).

Спрос подталкивает цены

Сектор дорогого и очень дорогого жилья мало чувствителен к перепадам экономической конъюнктуры, зато болезненно реагирует на политические катаклизмы. Продолжительный период политической стабильности, рост благосостояния (а в верхней части социальной пирамиды он существенно опережает среднестатистические показатели), повышенная инвестиционная активность, связанная с юбилеем, закрепившийся за Петербургом статус второй столицы - все эти факторы на элитном сегменте сказались самым благоприятным образом.

Операторы рынка практически единодушно отмечают: клиентов с серьезными деньгами стало заметно больше. Достоверной статистики о платежеспособном спросе в элитном секторе нет. Однако, например, президент Корпорации "С" Василий Сопромадзе полагает, что за год в Петербурге можно было бы продавать 250-300 квартир по цене от 2000 долларов и выше за 1 кв. м.

Рост спроса не мог не сказаться и на ценовых показателях. Стоимость расселения коммуналок, еще оставшихся в приличных местах "тихого центра" (Итальянская, Малая Садовая, Малая Конюшенная), доходит до 1500-2000 долларов за 1 кв. м. В новых проектах (например, "Дом на Фонтанке") ценовая планка поднялась до отметки 4000 долларов за 1 кв. м, причем в продаже осталось всего три квартиры из 19. Стоит отметить, что на стадии нулевого цикла те же квартиры продавались по 2100 долларов за 1 кв. м. Если раньше объекты, претендующие на статус элитных, начинались от условного порога 1000 долларов за кв. м, то теперь то же самое стоит не дешевле 1500 долларов. Ценовой критерий - пожалуй, самый надежный. Как отмечает руководитель группы компаний "Аверс" Михаил Зельдин, цена - это некий интегрирующий показатель, которым суммируются все значимые факторы, позволяющие отнести жилье к той или иной категории. Хотя, по мнению г-на Зельдина, стопроцентно элитных объектов наш рынок пока предложить не может, в каждом объекте есть определенные недостатки, и дело только в том, с какими из них покупатель согласен мириться, а с какими - нет.

С оглядкой на Европу

На покупательских предпочтениях жителей Петербурга все заметнее сказывается информация, почерпнутая в Европе и Штатах, а также амбиции столичных жителей и финансовые возможности бизнесменов-сырьевиков (иностранцы, москвичи и нефтяники-газовики традиционно составляют заметную долю в кругу состоятельных покупателей). В результате у многих наших сограждан изменились представления о том, что такое по-настоящему престижное жилье.

Прежний джентльменский набор - местоположение, качество дома и инженерной начинки, вид из окон, равные или близкие по статусу соседи - существенных изменений не претерпел. Но к этому перечню добавились новые требования. Теперь покупательские предпочтения все активнее обращены во внешний мир: нужен не только отремонтированный подъезд с консьержем, но и благоустроенный двор, охраняемая стоянка и безопасные подъезды.

Вторичный рынок такой комплект предложить может далеко не всегда. Определенный резерв есть в зоне "малого девелопмента" - когда небольшая фирма или группа частных инвесторов берет целиком подъезд, расселяет его и ремонтирует сообразно своим представлениям и возможностям. Кстати, генеральный директор компании "Любимый город" Ирина Мошкалова считает, что именно такой вариант для исторического центра является наиболее оптимальным.

Новые проекты учитывают возросшие требования, однако их реализация требует времени, а за год-полтора настроения покупателей могут претерпеть изменения. Впрочем, значительная часть квартир в действительно элитных проектах, таких, как комплекс на Каменном острове, "Пятый элемент" на Крестовском, "Дом на Фонтанке", раскупается уже на ранних стадиях строительства. Относительно свободными пока остаются две успешно осваиваемые в Москве перспективные ниши. Это так называемые "клубные дома" (здания с небольшим числом квартир, предполагающие кроме высшего уровня качества наличие общих интересов у его обитателей) и "умные дома", или smart house (из-за отсутствия в Петербурге реальных примеров приходится опираться на примеры из офисного сектора - по такому принципу создавался бизнес-центр "Атриум" на Невском, 25). Тем не менее специалисты считают, что уже в ближайшие годы такие объекты в Петербурге будут представлены.

Элитный клуб

Состав ведущих игроков, оперирующих в рыночной нише элитного жилья, сложился довольно давно и с тех пор не претерпел значительных изменений. Чаще других эксперты называют Корпорацию "С" (бесспорного лидера по умению получать самые интересные участки и объекты), БСК (дом на площади Искусств), RBI (один из первых элитных застройщиков), СК "Возрождение Санкт-Петербурга" (правда, она предпочитает сегмент высококомфортного жилья), из относительно недавнего пополнения - " Строймонтаж", " Петербургстрой - Skanska", " ЛЭК". На вторичном рынке, в его дорогом сегменте, успешно работают и универсальные фирмы - " Адвекс-РОССТРО", " Бекар" (в фирме создано VIP-подразделение), " Аркада" и небольшие специализированные, со сложившимся кругом "штучных" клиентов - такие, как " Авторитет", " Любимый город" и ряд других.

Определенные перемены в устоявшийся расклад могут внести столичные операторы. В сентябре заявила о своих притязаниях именно на элитный сектор московская компания Penny Lane Realty. Генеральный директор Penny Lane Георгий Дзагуров приезжал в Петербург и вел переговоры о возможном партнерстве с рядом петербургских компаний. Присутствуют москвичи и в первичном секторе, но здесь своего участия не афишируют. По некоторым данным, активно вкладывают средства в развитие дорогой недвижимости фирмы, родственные АФК "Система".

В элитном сегменте пригородных объектов явных лидеров нет, а крупные продажи единичны. Из наиболее заметных компаний, строящих локальные коттеджные поселки высокого уровня, назовем опять же "Авторитет", Honka, "Ленгазтеплострой" (проект "Консульская деревня"), "Петроспект" (проект "Мельничный Ручей"). О перспективности этого направления можно судить по двум фактам - по результатам августовского земельного аукциона, когда цена на земельные участки в Сестрорецке поднялась до $9000 за сотку, и по активности открытия в ближних пригородах (Петродворец, Гатчина, Стрельна, Всеволожск) новых филиалов и отделений городских риэлтерских компаний.

Проблемы позиционирования

Элита - безусловный двигатель прогресса на рынке недвижимости. Представления и технологии, обкатанные в этом секторе, оказывают воздействие на массовую застройку, заставляя девелоперов повышать уровень типовых проектов. В то же время в рекламной стратегии многих компаний ярлычок "элита" используется явно не по назначению. Конечно, можно говорить об относительности понятий и многозначности терминов: для вчерашнего обитателя хрущевки в Металлострое кирпичный дом у площади Мужества как раз и будет элитным. Изменчивость требований и динамичность отечественного рынка, за десяток лет проходящего путь, который на Западе занимал столетия, тоже не способствует четкой локализации элитного сегмента. Аналитики отмечают, что в эту категорию могут попасть и квартиры с низкими потолками, и вполне качественные дома, которые после сдачи плохо обслуживаются (что вовсе не редкость). А уж в рекламе застройщики и брокеры и вовсе резвятся как хотят: к элите причисляются и квартиры среднего качества стоимостью 500-600 долларов за "квадрат", и недостроенные пригородные "тюремки" красного кирпича, и дом в Ульянке, пусть даже очень хороший. Но по большому счету эти объекты называть элитными все-таки нельзя.

Впрочем, и в Москве ситуация не намного отличается: там, чтобы выделиться из массы похожих предложений, продавцам приходится громоздить префиксы и определения друг на друга, например "суперэксклюзивное жилье в уникальном месте!" и т.п. По словам экспертов, продажа элитной недвижимости требует особого подхода и не терпит работы по принципу конвейера. Для каждого объекта нужна индивидуальная программа продвижения. К сожалению, довольно часто рекламная кампания квартиры стоимостью в несколько сот тысяч не выходит за пределы дешевых рекламных изданий, которые видят только агенты. Для успешного продвижения на рынке подобной квартиры необходима рекламная кампания с неизмеримо большим бюджетом. Сегодня лишь немногие риэлтерские фирмы Петербурга к этому готовы. И дело не только в финансовых затратах, а в том, что многие, даже опытные риэлтеры не соответствуют уровню, который хотят видеть VIP-клиенты.

Но все это - болезни роста. Участники рынка считают, что элитное жилье - весьма перспективный для инвестирования сектор и ситуация с превышением спроса над предложением будет сохраняться еще довольно долго.

В обзоре использованы данные сайта //www.rysev.sp.ru, а также сведения, предоставленные аналитическим отделом АН "Итака" и маркетологами группы компаний "Аверс"

У партнеров

    Реклама