На вопросы корреспондента журнала "Эксперт С-З" о петербургском рынке элитного жилья любезно согласился ответить Леонид Рысев, заместитель директора агентства недвижимости Becar.

- Существует много мнений, что такое элитная недвижимость. Есть различные стандарты. Как вы можете определить это понятие?

- До сих пор четких критериев, по крайней мере у нас в Петербурге, нет. Каждый из участников рынка определяет ее по-своему. В рекламе и статьях элитными называют абсолютно разные вещи.

Мое представление об элитной недвижимости складывается из двух важных моментов. Первое - все жильцы должны занимать высокое социальное положение. Второе - это уже различные дополнения (уровень охраны, подземный гараж, качественные коммуникации, система кондиционирования и т.д.).

- Какова цена элитного метра?

- Если взять строящиеся дома в центре города, которые будут готовы через год-полтора, то цену ниже, чем 700-750 долларов за метр, сейчас не найти. Например, "Возрождение" строит дома на Галерной улице, в которых такие квартиры есть (от 700 до 1000 долларов). Если мы говорим о домах от Сопромадзе, то это 2,5 тысячи (например, в строящемся сейчас около Михайловского замка "Апартамент-отеле"). На Крестовском острове у "Строймонтажа" цена от 1700 до 2500 долларов, у "Невского синдиката" поменьше - от 750 до 1500. "Косая дорожка" "Возрождения" стоит от 1000 до 2000 долларов. Прелесть строящегося жилья в том, что вы можете за небольшие деньги (700 долларов за метр) купить жилье, которое на сегодняшний день считается элитным. Компании идут на это для пополнения оборотных средств. Таким образом, 700 долларов для центра города - минимальная цена в строящемся элитном доме.

- Какие схемы покупки квартир популярны на этом рынке?

- Все зависит от компании. В "Возрождении", например, говорят, что первый взнос должен быть максимум 30%, больше они не смогут освоить (проблема в пятнах, мощностях и др.), при этом скидок не дают, но можно платить в рассрочку. Кто-то работает по другим схемам (чем больше платишь сразу, тем меньше стоимость). Если говорить о построенных домах, то рынка уже готовых квартир в центре города практически нет. Если сегодня продаются десять-двадцать квартир, то это не рынок, это отдельные экземпляры. Цены довольно высокие, так как предложение небольшое.

- Какие тенденции характерны для рынка элитной недвижимости?

- Последние год-полтора у обеспеченных людей спрос смещается в сторону вновь построенных или полностью реконструированных домов, где есть соответствующая их статусу социальная среда. Цены в них могут быть в два-три раза выше, чем в соседних, где еще остались коммуналки. На квартиры в старых домах, расположенных в знаменитых исторических местах, тоже есть свои покупатели, и они будут всегда. Надо сказать, что иностранцы охотно покупают такое жилье, потому что им нравятся ажурные лестницы, изгибы, витражи, вид из окон. Мы, может, не так это ценим, а у них другой взгляд, европейский. Они понимают, что таких мест, как, например, квартиры с видом на Неву, в мире очень мало. И что если сейчас они стоят 1000 долларов за метр, то лет через десять будут стоить 10-20, а то и 30 тысяч. Причем неизвестно, можно ли вообще будет найти такую квартиру в свободной продаже. Сейчас спрос на них достаточно стабилен, при том что вдоль самых известных набережных нет вновь построенных или реконструированных домов. Все они практически с деревянными балками, в плохом техническом состоянии.

- Какую долю на элитном рынке занимает загородная недвижимость?

- Рынок загородной недвижимости только начинает развиваться. В Москве, например, уже существуют целые элитные коттеджные городки, а у нас... В Репине понастроили домиков рядом друг с другом, что нисколько не говорит об элитности, хотя место хорошее. А если строить где-то в стороне, в тишине, то надо тянуть туда все коммуникации - получается безумная стоимость. Компании сейчас к этому не готовы: затраты просто не окупятся.

- Есть ли очевидные проблемы со строительством элитной недвижимости?

- Всякий рынок - это спрос и предложение. В центре тремя-четырьмя компаниями строится всего несколько домов, квартиры в которых проданы уже на уровне первых этажей. Эти компании (а это коммерческие структуры) не видят необходимости строить что-то лучше, делать жилье качественнее и дороже. То есть сейчас покупатели хотят, чтобы был дом с охраной, хорошими соседями, гаражом, нормальной планировкой и видом не на трубу. Они закрывают глаза на то, что в доме, который продавался, например, по 1000 долларов за метр, узкие лестницы, неудачные проходы, низкие потолки, плохая планировка: другого просто нет. Пока все покупается с такой радостью и легкостью, мы не можем претендовать ни на что другое. Рынок в дефиците. И конкуренция среди застройщиков идет во многом не за покупателя, а за получение пятна под застройку.

- Вы говорили, что один из признаков элитарности дома - статус жильцов. Как подбираются покупатели с точки зрения социального статуса?

- Пока - стихийно. Попытки ввести определенную систему были при строительстве "Зеленого города" (Крестовский остров), когда у потенциального покупателя требовали какие-то сведения, чтобы решить, можно ли ему продать квартиру. Не знаю, насколько все это удалось реализовать. На данном этапе развития рынка достаточно, чтобы в доме не было представителей люмпенской среды. Мы пока не доросли до "клубных домов", которые популярны во всем мире.

- Существует такое мнение, что люди, купившие квартиры в начале 90-х годов, сейчас их активно меняют.

- Да, есть такая тенденция. Первые квартиры обеспеченные люди покупали в 1990-1993 годах, чаще всего коммуналки; расселяли их, делали довольно дорогой ремонт и жили счастливо. Сейчас они выходят из своих квартир и, видя грязную лестницу, пьяных, не хотят жить в этом доме. А надежды на то, что подъезд целиком расселится, не оправдываются. Все, что можно было расселить, - расселено, остались либо плохие квартиры, либо невменяемые жильцы, которых невозможно убедить поменять жилье.

- С чем связан выход некоторых строительных компаний, прежде специализировавшихся на массовом строительстве, на рынок элитного жилья?

- Во-первых, дорогие проекты выгодны. Во-вторых, это политические амбиции, а также привлечение определенного круга клиентов.

- Бытовало мнение, что на вторичном рынке элитных квартир многое происходит вопреки законам. Сейчас криминала стало меньше?

- Сейчас риэлтерский рынок очень сильно расслаивается. Я не вижу каких-то криминальных вещей в цивилизованной его части. К тому же появляются более современные методы работы, которые призваны обезопасить участников от незаконных действий. Например, мы выдаем клиентам свое гарантийное обязательство - если человек теряет права на квартиру, выплачиваем ему всю сумму. Это то же самое, что и страхование.

- Существует ли мода на районы? И что делает место элитным, модным?

- Понятие "модный" часто употребляют по отношению к Крестовскому: когда-то там было непонятно что, а сейчас - все больше суперпроекты, к тому же зелень, тихо, от центра недалеко... А говорить о других районах пока рано. Рынок не настолько развит. Конечно, определенные события могут влиять на статус места. Например, как только стало известно о строительстве "Мариотт отеля" на Малом проспекте В.О., количество продаж в районе Тучкова моста резко увеличилось. Элитность места возросла. После того как Захарьевскую улицу сделали пешеходной зоной, цена квартир там подскочила в несколько раз.

- Не могли бы вы вспомнить интересные случаи, произошедшие с вашими клиентами?

- Мой коллега долго искал квартиру в центре, но покупательнице-американке все чего-то не хватало. Потом она нашла ее сама и попросила оформить покупку. Квартира была в районе Большой Конюшенной. Чтобы в нее попасть, надо было пройти через другую квартиру-коммуналку - по общему коридору, через кухню... Он даже и не думал предлагать такой вариант, который совершенно не соответствует понятию "элитное жилье". А ей понравился именно исторический дух квартиры - печечки, потолочки, деревянные панели, инкрустации из дуба.

Еще история. Клиент смотрел квартиру, которую, кстати, в свое время хотел приобрести Борис Моисеев. Площадь - 300 квадратных метров. Ходил-ходил, смотрел, а потом сказал: "Получается только кабинет... Здесь секретарь, здесь переговоры, там - комната отдыха".

- Кстати, профессионалы говорят, что больше 120 метров семье, состоящей из трех человек, не надо. Лучше сэкономленные деньги пустить на обустройство жилья.

- Действительно, в Питере нет такого - купить жилплощадь с огромным запасом, чтобы сделать, например, потом бассейн. Люди наши весьма рациональны. 120-150 квадратных метров - самый ходовой товар. Но беда в том, что в элитном секторе сейчас такое очень трудно найти. На Крестовском - дорого. Петроградская сторона раньше была источником таких площадей, но там сейчас очень плохие сети, канализация. Вторичный рынок по вышеописанным причинам рассматривается клиентами крайне редко. Предпочитают покупать новые квартиры, которых опять-таки очень немного.