Бизнес-центр-бум

В Петербурге уже второй год идет ударное офисное строительство. В следующем году его темпы только возрастут, однако "перепроизводство" рынку, похоже, все равно не грозит

Уже второй год на рынке офисных помещений Петербурга наблюдается небывалая инвестиционная активность. Несмотря на массовый выброс дополнительных площадей, спрос со стороны потенциальных арендаторов не уменьшается. Новые бизнес-центры забиваются "под завязку" уже при открытии. Более того, желающих иметь офис в престижном бизнес-центре становится все больше, особенно в зданиях в историческом центре города.

В основном офисные объекты поступают на рынок после полной реконструкции сразу или очередями, а не постепенно, путем реинвестирования арендных платежей, что раньше было типично. Более того, впервые за последние годы несколько бизнес-центров строятся "с нуля". Удовлетворяя спрос, девелоперы активно осваивают новые территории, особенно набережные Невы - Выборгскую, Петроградскую, Ушаковскую, Пироговскую. Тому есть вполне рациональные объяснения. Во-первых, это транспортная доступность набережных - до них проще добраться из центра, а также из-за города по Приморскому шоссе. Кроме того, просторные земельные участки позволяют удовлетворительно решить проблему парковок, а вид из окон отвечает самым серьезным требованиям.

Сказав А...

Наиболее заметна инвестиционная активность в сегменте бизнес-центров класса В. Однако похоже, что она дошла и до офисных помещений высшей категории. Впервые за все послекризисные годы в Петербурге реализуются проекты по строительству бизнес-центров класса А. В результате, если все пойдет по плану, уже к концу 2003 года владельцы офисной недвижимости смогут предложить самым требовательным арендаторам тысячи квадратных метров новых качественных площадей. И как раз вовремя.

Если сразу после августовского кризиса 1998 года офисные площади в бизнес-центрах класса А были не востребованы, то сейчас риэлтеры поговаривают об их дефиците. Предпосылки этого дефицита складывались все последние годы: общий экономический подъем обусловил стремление арендаторов к расширению деятельности и в то же время к повышению требований к офисным помещениям. Кроме того, "стратегические импульсы", связанные с избранием в 2000 году Президентом России Владимира Путина, который способствовал повышению статуса родного города, а также предстоящий 300-летний юбилей привели в Петербург новые иностранные и московские компании.

В результате заполняемость бизнес-центров А-класса с 2000 года постоянно росла и в 2002 году приблизилась к максимально возможной - 85-90% (среднее значение по бизнес-центрам А в мировой практике). По оценке аналитика представительства компании Colliers International Владислава Семенова, оставшиеся незанятыми 10-15% площадей приходятся на не самые привлекательные помещения (с точки зрения планировки, размера, вида из окон и пр.).

Характерный пример - бизнес-центр "Дом белых ночей" на Малой Морской. Реконструкция была закончена сразу после кризиса, и в течение всего 1999 года площади в этом бизнес-центре простаивали. В 2000 году было сдано в аренду уже 18% офисных помещений, годом позже уровень "загрузки" достиг 70%, а к осени 2002 года - более 90%. С "Домом белых ночей" связана и одна из крупнейших сделок 2002 года в сегменте офисной недвижимости класса А. Туда переехала компания Ernst&Young после присоединения Arthur Andersen. Аудиторы арендовали 1100 кв. м. По признанию риэлтеров, если еще какая-либо крупная компания захочет найти в Петербурге офисные площади класса А подобного объема, неудача ей гарантирована. Сейчас ни один бизнес-центр А-класса не имеет пустующих площадей большого объема (более 1000 кв. м) на одном уровне. Объем предложения ничтожен и не может удовлетворить мало-мальски серьезный спрос. Так, уже в 2001 году, не найдя удовлетворяющих своим требованиям помещений для аренды в классе А (или В+), крупные российские компании предпочитали покупать и реконструировать небольшие здания под офисы (500-1000 кв. м). Так поступили, например, МТС и " ЛУКОЙЛ Северо-Запад Нефтепродукт".

В уходящем году в Петербурге в сегменте офисных площадей класса А риэлтеры отметили лишь одно событие - на рынок было выставлено около 1500 кв. м в Credit Lyonnais Building на Невском проспекте, 12. Это здание даже не является бизнес-центром в традиционном понимании этого термина, скорее, это удачно расположенный дом с пустующими качественными офисными площадями, оставшимися в наследство от банка. Однако на безрыбье риэлтеры довольны и этим.

Источники проблем

Эксперты крупной московской риэлтерской компании Penny Lane, которая пару месяцев назад заявила о своем интересе к петербургскому рынку, в подготовленной по этому поводу аналитической записке без оговорок заявили о том, что рынка офисов класса А в Петербурге на данный момент попросту нет. Общий объем имеющихся в наличии площадей такого класса не дотягивает до 30 тыс. кв. м, что составляет около 0,006 кв. м на душу населения. По заявлению экспертов Penny Lane Realty, такой уровень Москва имела еще в 1994 году, следовательно, отставание Петербурга от столицы по уровню обеспеченности офисными площадями класса А составляет почти 8 лет. Кстати, аналитики Colliers International на начало октября 2002 года оценивали московский рынок офисных площадей класса А в 1,2 млн кв. м. Еще 50 тыс. кв. м (то есть больше, чем во всем Петербурге), по их расчетам, будет сдано до конца этого года.

Отсутствие адекватного предложения на рынке офисных площадей высшей категории, по мнению Владислава Семенова, является прежде всего последствием кризиса 1998 года: долгое время бизнес-центры класса А имели очень низкую заполняемость, и инвесторы не решались браться за подобные проекты, пока не начался рост экономики. А заместитель председателя совета директоров управляющей компании BCM Group Елена Черевко полагает, что и сейчас для большинства инвесторов реализация проектов бизнес-центров этого класса не очень интересна. "Необходимая изначально значительная сумма инвестиций приводит к тому, что окупаемость подобных проектов превышает 15 лет", - говорит она.

Менеджер по маркетингу управляющей компании " Голуб-Петерсберг" (бизнес-центр " Атриум" на Невском проспекте, 25) Ольга Сергевнина полагает, что основная проблема появления новых бизнес-центров А-класса — территориальная. "В историческом центре города новых офисных помещений высокого класса практически не получить", - вторит ей Елена Черевко.

Новые варианты

Именно поэтому любой проект бизнес-центра в районе Невского проспекта и прилегающих к нему улиц является по-своему уникальным. В 2003 году ожидается ввод в эксплуатацию нового офисного центра класса А на Караванной улице, рядом с кинотеатром "Родина". Планируемая общая площадь здания - 10,5 тыс. кв. м, арендопригодная часть - около 6000 кв. м. Особенность проекта заключается в том, что в отличие от уже существующих бизнес-центров класса А дом на Караванной построен заново. Также в ближайшее время планируется начать строительство второй очереди офис-центра "Северная столица" на Мойке общей площадью 8000 кв. м.

К концу 2003 года должна быть завершена реконструкция здания на Невском пр., 38, принадлежащего ПСБ, где планируется создание торгово-офисного комплекса класса А. Дом серьезно пострадал от пожара в декабре 1994 года, сохранились в основном фасады и прилегающие к ним помещения. Для финансирования работ ПСБ привлек долгосрочный кредит такой структуры, как "Интербанк, Прага". Помимо сохраняемой части здания вдоль Невского проспекта и Михайловской улицы, проект предусматривает и новое строительство на месте разбираемых дворовых флигелей. Общая площадь с учетом новаций составит 14.500 кв. м. Сторонним арендаторам будет отведено около 5000 кв. м. Сюда включаются не только офисные помещения, но и магазины.

...скажи В

Однако лидером по вводу новых площадей в 2002 году и планируемых на 2003-й все равно остается сегмент офисных центров класса В. Спрос на помещения данного класса преобладает на рынке. Его формируют в основном местные и московские фирмы. "Платить за преимущества класса А на сегодня могут позволить себе только наиболее крупные международные компании, финансовые институты и дипломатические представительства, - комментирует Ольга Сергевнина. - Дело в том, что класс А предполагает не только комфорт и надежность, но еще и репутацию. Кроме того, сегодня на первый план выходит и безопасность. К сожалению, не все компании это понимают и поэтому не хотят платить за те вещи, которые нельзя "потрогать"".

Заполняемость офис-центров класса В продолжала расти в течение последних месяцев и к концу года составила 95-100%. То есть бизнес-центры этого класса заполнены практически полностью. Риэлтеры отмечают среди тенденций текущего года увеличение спроса на крупные площади. Объем таких помещений (в том числе введенных в эксплуатацию в 2002 году), по оценке Colliers International, составляет около 60.000 кв. м. Некоторые из них были заполнены на 100% практически сразу после открытия. В частности, это относится к бизнес-центру "Добролюбов" (куда, например, переместился с Невского проспекта филиал " Совинтела" и где взяла в аренду площади " Дельта Телеком"), а также к первой очереди " Сити-Центра" на Петроградской набережной.

Наиболее значимым по масштабности (общая площадь более 51 тыс. кв. м, офисные помещения занимают 16,3 тыс. кв. м) в сегменте бизнес-центров класса В является проект "Петровский форт", открытие которого с конца 2002 года перенесено на первую половину 2003 года. По словам представителей "Петровского форта", они рассчитывают на 80%-ную заполняемость объекта уже к концу следующего года.

К новому строительству в сегменте В относится и возводимый корпорацией "Возрождение Петербурга" бизнес-центр на Шпалерной улице. Причем инвестор выбрал необычную схему работы с клиентами: офисы в будущем бизнес-центре не сдаются, а продаются в собственность. Также в течение 2003 года планируется завершение строительства второй и третьей очередей "Сити-Центра".

Ценовой вопрос

Несмотря на активность инвесторов, аналитики полагают, что "перепроизводство" офисных площадей рынку не грозит. "Увеличивается не только предложение офисов, но и спрос на них, причем примерно в том же объеме", - полагает Елена Черевко. Запрашиваемые ставки аренды на площади класса А составляют около 450-600 долларов США за 1 кв. м (без НДС), включая эксплуатацию, и за 2002 год их повышения не отмечено. "В нашем сегменте цены выросли практически до уровня докризисных, и изменяться, думаю, пока не будут", - говорит Ольга Сергевнина.

Диапазон арендных ставок на офисы класса В - 200-450 долларов за "квадрат". Запрашиваемые цены, по наблюдениям специалистов, как правило, увеличиваются по мере роста заполняемости бизнес-центра. В этом сегменте средняя стоимость по фактически заключенным сделкам в течение года практически не менялась. Владельцы офисных площадей заверяют, что цены, указанные в прайс-листах, практически не отличаются от сумм реальных сделок.

Таким образом, цены на рынке качественных офисов установились. Эксперты уверены, что ни повышения, ни понижения арендных ставок в ближайшее время ждать не стоит.

Санкт-Петербург