Формирование рынка недвижимости каждой из Прибалтийских республик во многом определялось внутренними особенностями развития их экономик. Между тем в преддверии вступления Латвии, Литвы и Эстонии в состав Европейского союза именно этот внешний фактор во многом становится определяющим с точки зрения как спроса, так и предложения. Большинство специалистов рынка прогнозируют рост цен на прибалтийскую недвижимость, а это значит, что сейчас она является весьма привлекательным объектом для инвестиций.

После долгой паузы

Хотя легальный рынок недвижимости в Латвии существует с 1992 года, по мнению директора Рижского отделения фирмы недвижимости OberHaus Айвара Тимофеева, о начальной стадии его стабилизации можно говорить только с 1997-1998 годов. Одной из причин столь затянувшегося процесса является уникальное обстоятельство, на которое указывает президент компании Nira fonds Вадим Марков. Дело в том, что из Риги (а это около половины населения республики) в начале 90-х выехали почти 160 тыс. жителей, освободив примерно миллион квадратных метров жилья. В результате появился резерв, который практически 10 лет удовлетворял потребности рижан в жилье.

В конце 90-х сложилась ситуация, когда, с одной стороны, возможности вторичного рынка иссякли, а, с другой стороны, государство почти полностью самоустранилось от решения жилищной проблемы. Из средств госбюджета в 2000 году было построено всего 0,9 тыс. квадратных метров, а в 2001-м - ни одного. При отсутствии заказов традиционная строительная индустрия быстро деградировала: жилкомбинаты закрывались, специального транспорта не хватало и т.д.

Вакуум начали заполнять частные компании, причем, оценив золотую жилу, многие строительные фирмы, стремясь к снижению затрат, взялись за эту задачу глобально, совмещая и риэлтерскую, и строительную деятельность. То есть они и проектируют, и возводят, и продают жилье. В сегменте коттеджного жилья расплодились шабашники: по оценке директора фирмы Buvniecibas dizaina Гунтиса Осиса, "черные бригады" оттянули на себя до 70% объемов строительства в этом секторе.

Произошел и скачок цен на жилье. К примеру, в некоторых районах Риги стоимость квадратного метра типовой квартиры выросла до 500 долларов, а в новых домах - до 1600 долларов. Однако это верхние параметры. По данным Латвийского центрального статистического управления, в среднем по стране стоимость квадратного метра общей площади при продаже 1-комнатной квартиры составляла в первом полугодии 160 долларов, 2-комнатной - 165 долларов, 3-комнатной - 190 долларов и 4-комнатной - 206 долларов. Средняя договорная цена проданной квартиры по Латвии равнялась 9460 долларам, или 188 долларам за квадратный метр общей площади, по Риге - 14.566 долларам (283 доллара/кв. м). В других населенных пунктах Латвии определяющими являются близость к Риге и удобство сообщения, однако средняя цена квартиры редко превышает 2000 латов, то есть примерно 3330 долларов, или 66 долларов за квадратный метр. Исключение составляют Юрмала, Даугавпилс, Вентспилс, Огре, Цесис, где квадратный метр общей площади уходит в среднем за 100 долларов.

Ясно, что при таких ценах реально покупать квартиры могла только очень ограниченная часть населения. В этой ситуации, при которой государство пока лишь обсуждает возможность строительной программы, банки развили за короткий срок мощную систему ипотечного кредитования. По оценкам экспертов, сегодня кредитуется около 65% сделок по квартирам. Уже с 2000 года можно говорить, что спрос превысил предложение.

Эксперты не сомневаются, что для Латвии в перспективе неизбежен рост цен. Высокий темп экономического роста раскрепощает накопления. Важным стимулом является высокая, сбивающая проценты конкуренция между банками в сфере ипотеки. По прогнозам Айвара Тимофеева, рост цен будет проходить по всему массиву жилья - и новому, и старому, и в центре городов, и в микрорайонах, а ценовой разрыв несколько сократится.

Старина стоит дороже

Наметившееся оживление на рынке строительства жилья в Эстонии эксперты связывают с уже почти официально решенным вопросом о ее принятии в 2004 году в Европейский союз. В среднем цены на жилье возросли в течение 2002 года на 7-10%. Особенно явственно это ощущается в Таллине, однако провинция если и отстает, то не намного.

Исполнительный директор фирмы недвижимости Oberhaus Хиндрек Леппсалу считает, что еще одной причиной повышения спроса является либерализация условий, по которым банки выдают кредиты и оформляют лизинговые сделки под недвижимость. Особенно агрессивна (в положительном смысле) кредитная политика банков на северо-востоке Эстонии, что, в частности, привело к заметной активизации на рынке квартир и земельных участков в городе Нарве и курортном поселке Нарва-Йыэсуу (Усть-Нарве).

Так, если еще весной текущего года обычная 2-комнатная квартира в Нарве стоила в среднем примерно 3-3,5 тыс. долларов (или 70-75 долларов за квадратный метр), то сейчас эти цены возросли до 4500 долларов, а в районе исторического центра города (с видом на реку и российский берег) - до 150 долларов за квадратный метр. После затянувшегося на несколько лет "мертвого сезона" нынешним летом также примерно в полтора раза выросли цены на землю в Нарва-Йыэсуу: годный под жилую застройку участок площадью 1500 квадратных метров стоит теперь около 20 тыс. долларов. Еще примерно в 70-80 тыс. долларов обойдется само строительство.

Впрочем, до столичного уровня жителям Нарвы все равно далеко. По данным фирмы Oberhaus, те же 15 соток в центре Таллина стоят сегодня в 10-50 раз дороже усть-нарвских - от 200 тыс. до 1 млн долларов. Покупка готовых квартир на вторичном рынке в спальных районах Таллина обойдется от 450 до 600 долларов за квадратный метр - в зависимости от "возраста" здания и состояния самой квартиры. За такое же жилье в центре придется выложить уже от 550 до 900 долларов за "квадрат". А в новых домах цены - в центре города от 900 до 1600 долларов за квадратный метр (в зависимости от комфортабельности, этажа и конкретного квартала), вне центральной части эстонской столицы - от 800 до 1000 долларов.

Самым престижным и потому самым дорогим считается жилье в Старом городе - историческом архитектурном заповеднике Таллина. Если еще каких-то 8-10 лет назад патриоты древней столицы били тревогу по поводу того, что Старый город становится "необитаемым" из-за общего обветшания жилфонда и засилья офисов, то сегодня наблюдается прямо противоположное. В процессе реституции - возврата собственности в виде недвижимости (то есть зданий и земельных участков под ними) прежним хозяевам и их наследникам - активизировались и работы по реновации этих строений, которые получают как бы вторую жизнь: при сохранении внешнего вида производится полная внутренняя реконструкция коммуникаций, квартиры приобретают максимальную степень комфортабельности. Соответственно, цены доходят до 1600-2200 долларов за квадратный метр.

В то же время следует отметить, что строительство типового жилья в Таллине и других городах резко сократилось. Сегодня лишь в столице еще возводятся жилые дома, да и то на средства городского бюджета. Нынешний мэр Таллина - председатель Центристской партии Эдгар Сависаар пообещал обеспечить квартирами всех нуждающихся, а это примерно 5 тыс. семей (в абсолютном большинстве - так называемые вынужденные квартиросъемщики, можно сказать - "жертвы реституции"). Ежегодно для этих целей строится или реконструируется от 300 до 500 квартир, однако этот фонд принадлежит городу и не может быть приватизирован, а потому его влияние на рынок весьма опосредованно.

Расширяется спрос и на отдельные коттеджи и так называемые рядные дома в окрестностях эстонской столицы. Хиндрек Леппсалу склонен объяснять это не столько тягой горожан к природе, сколько дороговизной городских земельных участков под застройку. Особой популярностью сегодня пользуются коттеджи типового проекта в новом пригороде Таллина - Тискре. Здесь можно приобрести вполне приличный новый дом с гаражом по цене от 800 долларов за квадратный метр. Такое же строение в престижных старых пригородах - Пирита, Меривялья или Какумяэ - обойдется примерно в пять, а то и в десять раз дороже.

В то же время Таллин, а тем более другие города Эстонии, и не планируют возведение суперэлитного жилья. По словам Хиндрека Леппсалу, дело тут не столько в несравнимых с Москвой или даже Петербургом доходах местной бизнес-элиты, сколько в более жестком прагматизме эстонского менталитета: зачем строить бассейн, если рядом - настоящее море?

По мнению маклера бюро недвижимости Altervara Любомира Малинки, указанный уровень цен на жилье в Таллине сохранится ближайшие полтора-два года, до вступления Эстонии в ЕС.

Все изменила ипотека

В Литве рынок жилья сформировался довольно быстро: по мнению экспертов - в первой половине 90-х годов. Предпосылкой и катализатором этого процесса стала приватизация.

Член сейма Юлиюс Весялка отмечает: "В 91-м году гражданам раздали инвестиционные чеки. Как думали их авторы, все бросятся в малый бизнес и в стране сразу появится средний класс. Но этого не произошло; чеками "по назначению" воспользовались лишь 3-5% предприимчивых людей, причем в основном те, кто был у руля власти. С первых же недель стало ясно, что люди просто не знают, что делать со своими чеками. И тогда нашли русло, куда их слить. Этим руслом стали их собственные квартиры, которые предложили приватизировать. При этом оценка жилого фонда была искусственной - из расчета, чтобы условной стоимости чеков семьи хватило для выкупа жилья. Спасибо, что теоретики "приватизации по-литовски" додумались хотя бы до этого".

Благодаря этому процесс пошел очень быстро, а уровень частного владения жильем в Литве стал одним из самых высоких не только в Балтии, но, возможно, и в Европе: в государственно-муниципальной собственности осталось не более 30 тыс. квартир, что составляло около 2,4% всего жилого фонда.

На эти 30 тыс. квартир претендовали более 100 тыс. очередников, число которых за десятилетие практически не изменилось. В 1992 году была принята поддерживаемая государством программа Bustas, однако она провалилась: вместо планировавшихся 18 тыс. квартир ежегодно фактически строилось от 7 тыс. (1994 год) до 4 тыс.(1999-й). При этом доля государственных инвестиций в строительство не превышала 30%.

Возникает вопрос: отчего частный сектор вяло реагировал на ситуацию при таком спросе на жилье? Ответ простой: финансовые возможности нуждающихся. Они были настолько ограниченны, что для реального, то есть материально обеспеченного спроса вполне хватало действующего рынка недвижимости, который выделял "дополнительную" жилплощадь за счет "утряски", то есть добровольного уплотнения малоимущих семей. Итогом этого стал повышенный спрос на 1-2-комнатные квартиры; цены на них росли, а на большие - падали.

Все изменилось в 1999-2000 годах. Принятая модель льготного кредитования купли и строительства жилья дала ощутимые результаты: она всколыхнула рынок и привела к росту цен. По данным экспертов агентства недвижимости Centro Cubas, в прошлом году они выросли в среднем на 10%. Соответственно, активизируется и строительная индустрия: по оценкам Литовской строительной ассоциации, в этом году в жилищном секторе ожидается 30%-ный рост.

Если говорить об эволюции моды на жилье, то в литовском варианте вряд ли она сильно отличается от ситуации в других постсоветских странах. Вначале это было купеческое буйство нуворишей, которые строили огромные и безвкусные замки. Один такой как памятник эпохи до сих пор бесхозно стоит с пустыми окнами-глазницами в клайпедском микрорайоне Мелнраге. Виллы по 450-500 квадратных метров, которыми окольцованы Вильнюс и Каунас, а также уютные озерные местечки типа Тракая не пользуются спросом у сегодняшнего покупателя. Окончилась "эпоха шальных денег" - изменилось и отношение к жилью. Оно стало более рациональным и взвешенным.

Сегодня любой маклер скажет, что оптимальным домом считается коттедж на 150-200 квадратных метров. В конце 90-х модными стали компактные поселки, прозванные "элитными коммунами", которые представляют собой единую территорию с забором и охраной, внутри которой построены по единому архитектурному замыслу 15-20 домов разной площади, с приусадебными участками, гаражами. Они как грибы растут на окраинах больших городов, особенно Вильнюса. Именно в этих роскошных "колониях" живут такие люди, к примеру, как нынешний спикер сейма Литвы, бывший генпрокурор и пр. Цены на эти дома колеблются от 100 тыс. до 130 тыс. долларов.

Можно сказать, что мода на коттеджи сохраняется до сих пор. Однако стали успешно конкурировать с ней и современные многоквартирные дома. Строительная индустрия в корне изменила представления о многоэтажке. Во-первых, этажность квартиры: в некоторых домах бывают даже трехэтажные квартиры с индивидуальными подъездами. Во-вторых, в Литве сегодня практически все жилье строится в полуфабрикатном виде. То есть фирма сдает дом, в котором имеется лишь самая общая планировка. Отделка начинается после продажи площади и производится по индивидуальным заказам.

Характерно, что банки, которые кредитуют строительство, подстраиваются под такой цикл. Так, Hansa Group, которая имеет сети во всех трех республиках, предложила услугу "Свой дом": консультирование и кредитование, включающее помимо купли самой квартиры приобретение всех элементов ее обустройства, начиная от сантехники и заканчивая мебелью.

По мнению одного из самых авторитетных аналитиков рынка недвижимости Литвы, директора компании Oberhaus Витаса Забулиса, рынок уже настолько сложился, что вряд ли возможны значительные колебания. Ему вторит эксперт из Domus Optima Алексей Калев, который полагает, что небольшой скачок цен, сопровождавший введение льготного кредитования, не означает устойчивой тенденции: пройдет немного времени, спрос уравновесится с активностью строителей и цены успокоятся. Кстати, аналитики обращают внимание на то, что подорожали только небольшие квартиры; 3-комнатные (и более) остались в тех же ценах.

По данным Риты Багджевичене из Центра регионального развития Каунасского технологического университета, хотя с 1994 года цены на жилье в Литве выросли более чем в два раза и стали выше, чем в Латвии и Эстонии, они все равно сильно отстают от уровня европейских стран. В частности, на 30% от цен Праги и Варшавы, в два раза - от Берлина, Лондона, Стокгольма и Хельсинки, в три - от Парижа. А в Гамбурге и Мюнхене цены за квадратный метр превосходят вильнюсские в шесть-десять раз. Так что есть резон покупать жилье здесь, пока оно есть.

Вильнюс-Рига-Таллин