Процесс формирования строительного рынка такого огромного мегаполиса, как Петербург, стихийно протекавший все последнее десятилетие, похоже, вступает в новую стадию. Стремление отвечать за всю цепочку строительного цикла, доминировавшее на рынке жилищного строительства и в значительной мере характерное для рынка коммерческого и промышленного строительства, постепенно сменяется тягой к разделению труда. Это стремление пока отнюдь не доминирует - боязнь потерять контроль над процессом многих удерживает от соблазна передавать выполнение своих функций на сторону.

Однако тенденция налицо - рынок активно формирует спрос на специфические услуги, отвечающие принципу разделения труда. В частности, на услугу, которую привычно называют услугой генерального подряда (а специализированные фирмы, соответственно, - генеральными подрядчиками). Существует мнение, что уровень развития упомянутой услуги свидетельствует об уровне цивилизованности строительного рынка в целом. Впрочем, по поводу того, что такое настоящий генподрядчик, сами участники рынка имеют различные точки зрения.

Рожденный в СССР

"Вообще-то, генеральный подрядчик - это термин из советского прошлого", - поясняет директор союза строительных компаний " Союзпетрострой" Лев Каплан. Под подобное определение подпадали организации, которые отвечали за нулевой цикл, а также за возведение каркаса будущего объекта. Потом в дело вступали специализированные субподрядчики.

Сейчас же функцию генподряда, по мнению Льва Каплана, лучше называть услугой по управлению строительными проектами. Подобная трактовка понятия пришла из западной практики. В функции генподрядчика в данном случае не входит обязанность производить какие-либо строительные работы. От него требуется найти команду необходимых исполнителей и координировать их работу до завершения проекта и сдачи его заказчику. Теоретически в роли подобного генподрядчика может выступать любой, кому удастся заключить договор на строительство объекта "под ключ". На практике оказывается, что подобным умением обладают единичные компании. В конечном счете генподрядчик несет ответственность за результат - не только моральную, но и финансовую.

Некоторые строители, кстати, полагают, что советский и западный подходы к функции генерального подряда между собой особо не конфликтуют. За исключением некоторых деталей построение системы в обоих случаях базируется на принципах специализации и разделения труда. "Советскую систему нельзя идеализировать. Но главное здесь то, что существовал отлаженный строительный конвейер, была хоть какая-то система, каждый был специалистом в своем деле, - рассуждает директор по строительству компании " Петербургстрой-Skanska " Николай Грибанов. - Сейчас же все отвечают за все, зачастую не являясь компетентными ни в чем".

После того как советская система ушла в небытие, термин "генеральный подрядчик" перестал фигурировать в официальных наставлениях. Однако сам по себе он укоренился в сознании настолько, что и сегодня его обыгрывают в названиях специализированных компаний. Например, недавно "СТЭП - строительные проекты" превратилась в " Генподрядную компанию СТЭП". Насколько можно судить из объяснений топ-менеджмента, на подобный шаг их подтолкнуло желание однозначно определить суть своей деятельности в глазах потенциальных клиентов. Если следовать этой логике, клиент обычно представляет себе, что такое генподряд, а что такое управление строительными проектами - не понимает.

"Мы провели опрос, в котором предложили существующим и потенциальным клиентам описать идеального генерального подрядчика, - рассказывает президент "Генподрядной компании СТЭП" Дмитрий Кунис. - Оказалось, что старый стереотип жив: большинство уверено, что настоящий генподрядчик - это компания, у которой много строительной техники, много рабочих и прочее в таком духе. Между собой мы подобный образ называем "мегапрорабом"".

На самом деле "мегапрорабов" - преемников бывших советских строительных трестов - на рынке довольно много. Более того, они успешно конкурируют за подряды. Происходит это по большей части потому, что когда-то "мегапрорабам" почти бесплатно досталось богатое наследство советской строительной индустрии. Сейчас это наследство продолжает приносить свои дивиденды, но рано или поздно дармовой ресурс будет исчерпан и на рынке останутся лишь те, кто сумел грамотно выстроить бизнес в новых условиях. "Цивилизация на рынке наступит тогда, когда исчезнет последний советский бульдозер", - пророчит Дмитрий Кунис.

Иметь или не иметь?

Вопрос о том, хорошо ли иметь в структуре генерального подрядчика собственные строительные мощности (технику, рабочую силу, производство материалов и комплектующих) или вернее все найти на рынке, пока однозначного ответа не имеет.

Генподрядчик, который обладает хоть какими-то материальными активами, на подсознательном уровне вызывает у заказчика больше доверия. Наличие подобных активов зачастую облегчает процедуру получения банковской гарантии, необходимой для участия в тендерах. (Это в меньшей степени касается компаний с иностранным капиталом - было бы странно предположить, что, например, у Skanska могут возникнуть проблемы с получением банковской гарантии.) Наконец, наличие своего материального ресурса может помочь успешнее конкурировать по цене. Хотя и не всегда. Вот пример. Недавно один из российских производителей проводил тендер на строительство завода в Ленинградской области. По технологии, в процессе строительства должно было применяться много бетона. В тендере на выполнение функций генподрядчика участвовала компания, которая владеет собственным производством бетона. Однако тендер она проиграла, так как не смогла предложить приемлемую цену. Дело в том, что географическое расположение будущей стройки делало невыгодной доставку бетона с упомянутого производства. Дешевле оказалось доставлять его совершенно из другого места.

"Чистые" генподрядчики в большинстве случаев могут быть более гибкими и мобильными. Их аргумент состоит в следующем: невозможно собрать в одной фирме лучшую строительную технику и кадры, гораздо легче выбирать лучших из конкурирующих субподрядчиков.

"У нас есть возможность нарастить материальные активы, но мы на это не идем, - объясняет генеральный директор "Генподрядной компании СТЭП" Анатолий Ерофеев. - Для нас критически важно, что мы свободны от необходимости обеспечивать занятость собственной техники и рабочей силы".

Еще несколько лет назад представить себе подобные рассуждения было невозможно. Строительные компании обзаводились собственными строительными мощностями не из-за прихоти, а потому что отсутствовали другие альтернативы.

Сегодня же почти на каждый вид строительных работ можно найти нескольких конкурирующих подрядчиков. Строители в один голос утверждают, что монополия осталась практически на один вид услуг - башенные краны. Этим хозяйством заведует государственная организация, которая не может управлять спросом с помощью цен и тем самым формирует дефицит. Есть и другие "недоработки". Например, в летний период наблюдается острый дефицит свободных каменщиков. Но в целом, как было сказано выше, среда более или менее конкурентна.

В результате "чистые" генподрядчики имеют возможность конкурировать за счет обладания исчерпывающей информацией об игроках строительного рынка, а также за счет наличия квалифицированных специалистов как в области строительных технологий, так и в управлении проектами.

Это в идеале. На практике пока все не так гладко.

"Выбирать на рынке практически не из кого, - утверждает генеральный директор корпорации "Петербургская недвижимость" Вячеслав Семененко. - Культура генподряда практически отсутствует, уровень менеджмента компаний-подрядчиков находится на очень низком уровне".

Генеральный директор строительной компании " Прагма" Денис Литов также считает, что радоваться рано. "Исполнительность подрядчиков никуда не годится, - заявляет он. - Показательный пример: Otis в среднем на два месяца задерживает выполнение работ. Что говорить о простых российских компаниях, когда мировые брэнды не могут выдержать сроки?"

Для того чтобы добиться ситуации, когда все подрядчики будут работать качественно и в срок, по мнению Дениса Литова, понадобится еще очень много времени. А потому торопиться отдавать на сторону не только генподряд, но и выполнение строительных работ как таковых пока рано: "Наш бизнес и так многофакторный, а в данном случае сбой в любом звене увеличивает вероятность подвижки сроков сдачи объекта".

Процесс идет

Пока немногочисленные представленные на рынке профессиональные управляющие строительными проектами сражаются за особо сложные с технологической и организационной точки зрения проекты. Речь прежде всего идет о возведении коммерческих и промышленных объектов, а также об эксклюзивном жилье.

В таких проектах в большинстве случаев отсутствуют какие-либо проблемы с финансированием строительства, а средняя стоимость генподряда составляет около 25% от стоимости проекта (а может достигать и 30-40%). В сфере массового жилищного строительства стоимость генподряда варьируется от 3,5 до 7% от стоимости проекта. Низкая рентабельность не стимулирует приход в этот сегмент рынка профессиональных управляющих строительством. Отрицательным фактором является также неритмичность поступления денежных средств, характерная для доминирующей в этом секторе схемы долевого строительства. Хотя с подобной точкой зрения не согласен, к примеру, Вячеслав Семененко из "Петербургской недвижимости". "Сегодня застройщик уже не должен зависеть от поступления средств. В этом отношении жилищное строительство ничем не отличается от промышленного или коммерческого", - полагает он. Однако признает, что неритмичность финансирования, широко распространенная в последние годы на рынке жилищного строительства, стала одной из причин того, что строители "расслабились" и забыли, что надо строить качественно и в срок.

При этом Вячеслав Семененко полагает, что вакуум на рынке долго не продержится (коль скоро есть платежеспособный спрос - будет и предложение). И если местные компании не смогут удовлетворить этот спрос, их место займут "варяги", например, из Югославии или Турции. Последние, кстати, активно работали на петербургском рынке в середине 90-х, однако ушли после августовского кризиса 98-го года.

В конечном итоге можно ожидать появления достаточного количества компаний, специализирующихся на управлении проектами во всех сегментах строительного рынка. А многие компании, сейчас называющие себя генподрядчиками, пойдут по пути специализации на конкретных видах работ. Правда, для подобного развития событий необходимо выполнение еще одного условия: большинство заказчиков должны привыкнуть принимать решения о передаче подряда по результатам тендера, а не кулуарно.

Санкт-Петербург