Домострой

Экономика и финансы
Москва, 30.06.2003
«Эксперт Северо-Запад» №24 (133)
Несмотря на очевидный рост рынка пригородной застройки, качественные изменения на нем происходят очень медленно

На петербургском рынке пригородного жилья в последние полгода наблюдается явное оживление: цены (особенно в дорогом сегменте) растут. В открытых листингах на продажу выставлены такие особняки, которые раньше продавались строго среди "своих", девелоперские компании заявляют о запуске все новых проектов малоэтажной застройки.

Однако это оживление носит какой-то половинчатый, заранее урезанный характер: или земля под застройку предлагается с ограниченными правами, или проблемы с инженерной инфраструктурой застройщик предполагает решать "в перспективе" (особенно это касается газификации), или с дорогами беда, или нормативные нововведения на корню подрезают едва сложившийся порядок регистрации участков. В результате на фоне вроде бы разнообразного предложения платежеспособный покупатель нередко так и уходит ни с чем.

Две столицы - два мира

В этом отношении интересно сопоставить ситуацию в двух столицах. По объему городского вторичного рынка Петербург и Москва идут почти вровень: в первой за прошлый год зарегистрировано 62.374 сделки купли-продажи, во второй - 84.064. По вводу нового жилья разница более значительная: 1,2 млн кв. м в Петербурге и 4,5 млн - в Москве. Зато число строящихся коттеджных поселков отличается уже на порядок: в Подмосковье таких проектов насчитывается около 150, у нас (действующих) - около полутора десятков.

Немудрено, что и рыночная инфраструктура находится на разных уровнях: в Москве загородные отделы крупных фирм - это мощные структуры, укомплектованные хорошими специалистами, в Петербурге (кроме немногих специализированных фирм) такие отделы до недавнего времени создавались или по "остаточному" принципу (для универсальности), или на вырост. В первопрестольной - серьезная аналитика: Геннадий Стерник недавно завершил серьезное исследование по коттеджному рынку; аналитик компании "Бест-Недвижимость" Владислав Луцков публикует подробные обзоры по этой же теме и т.д. В Питере картина бедна красками и объективную информацию почти не найдешь. В общем, у них - анализ объектов и предпочтений покупателя, у нас пока - анализ проектов и представлений застройщика о том, "как должно быть на самом деле".

Конечно, Москва имела фору. Зоны правительственных дач и резиденций (Рублевка) и "околоправительственных" стародачных поселков (Переделкино) изначально задавали престижность места и послужили генераторами роста, привлекая новую элиту и новые деньги. Имперские же "версали" прежнего Петербурга десятилетиями пребывали в запустении. При том что природные условия и ландшафтные возможности - несопоставимы, о чем охотно свидетельствуют и сами москвичи, оккупирующие летом карельские турбазы.

Симптомы роста

Однако постепенно ситуация меняется. И здесь главный показатель - стоимость земли под застройку. В 2000 году, когда граждане окончательно оправились после кризиса, стоимость одной сотки в районе Сестрорецка составляла 3000, изредка доходила до 4000 долларов. Сейчас верхняя граница предложения, если судить по прошлогоднему аукциону, составляет 14 тысяч долларов, и вряд ли это предел. (По данным агентства "Авторитет", встречались предложения и по 18 тысяч долларов за сотку.)

Такой рост связан в первую очередь с дефицитом участков в наиболее престижных местах. Например, известно, что администрация Курортного района крайне неохотно выделяет участки под индивидуальное жилищное строительство, предпочитая развивать в районе рекреационную функцию.

Во Всеволожском районе Ленобласти (второе по популярности направление) два года назад за сотку в наиболее удачных местах запрашивали 1000-1500 долларов, а сегодня 4000-5000 долларов - обычное дело. Южное направление (Стрельна, Петродворец), получив сильный инвестиционный толчок в результате строительства Константиновского дворца, тоже не отстает - до 10 тысяч долларов за сотку. Говорят, известный ресторатор Гутцайт продает участок в Тярлево, 12 соток за 100 тысяч долларов. Пока дают лишь 80 тысяч...

Другой серьезный симптом - появление на вторичном рынке эксклюзивных предложений. Например, "авторитетный предприниматель" выставил на продажу виллу в Озерках - индивидуальный проект, зимний сад, все необходимые "навороты". Есть аналогичное предложение и в Репино. Стоимость таких вариантов в престижных пригородах составляет от 1 млн до 1,5 млн долларов. Проблема в том, что продавать такие объекты, несмотря на набор очевидных преимуществ, очень непросто: не факт, что представления покупателя о красоте и комфорте совпадут со взглядами продавца.

На южных окраинах Санкт-Петербурга - другое представление о дороговизне. Здесь к категории "супер", по мнению генерального директора "Центра пригородной недвижимости" Константина Сизова, относятся коттеджи стоимостью от 300 тысяч до 500 тысяч долларов. Уровень цен в Пушкине, Павловске, Стрельне задает жилье в новых малоквартирных домах. Сегодня именно здесь, на юге, предпочитают приобретать постоянное жилье депутаты Госдумы, представители властных структур, церковные начальники и предприниматели. Константин Сизов отмечает, что если на северном направлении все же преобладает функция "второго жилья" (пусть и очень дорогого), то на юге дорогой дом покупают, чтобы жить в нем постоянно.

Дом на любителя

Как отмечает президент холдинга "Любимый Город" Александр Мошкалов, дорогой загородный дом - вещь на любителя. Обычно такой объект не имеет жестко установленной цены (для продавца цена обусловлена затратами, для покупателя - предполагаемым бюджетом покупки, в который включается стоимость необходимых преобразований). Как сшитый на заказ костюм - непросто продать за ту же цену... Рынок дорогих пригородных объектов, по мнению Мошкалова, в Петербурге еще не сформировался, и колебания цен на аналогичные по основным характеристикам дома (в том же поселке при сходном уровне отделки) могут достигать 20% и более.

По данным исследователя Дмитрия Гавры, более 17% представителей городской элиты хотели бы жить в ближнем пригороде. Индивидуальные асфальтовые дорожки (c обязательным "кирпичом" на въезде), разбегающиеся к частным резиденциям в районе Сестрорецка\Солнечного\Зеленогорска, формируют особую ауру этих мест. Резиденция полпреда, резиденция губернатора, вилла знаменитого дирижера...

Интересно, что моду на загородное жилье во многих случаях задают не только представители власти или творческой интеллигенции, но и руководители компаний, которые профессионально занимаются коттеджной застройкой. Генеральный директор компании "Петербургреконструкция" Александр Красников дом в Озерках задумал и построил для себя - и как-то незаметно перешел к проблемам корпоративного элитного девелопмента. Директор представительства компании HONKA Игорь Жданов тоже прошел путь от опыта "личного" загородного домостроения к сугубо профессиональной деятельности. Генеральный директор ЗАО "Озерки" Валерий Гутовский сейчас озабочен строительством загородного дома... Таких примеров - десятки. Профессиональные строители "первого эшелона" не только аккумулируют собственный опыт, но и формируют особый имидж загородной жизни, престижной и комфортной.

Один из объективных показателей спроса - рост числа заказов на проектирование дорогих загородных резиденций. Президент компании "Элита-Девелопмент" Владимир Любомиров отмечает, что за последний год спрос на проектирование (а значит - и на строительство) больших индивидуальных домов площадью от 400 до 1000 кв. м вырос в несколько раз. А такой дом - это уже не дача, а усадьба, фамильный замок, семейное достояние. Отдельно на участке проектируются дом для прислуги, для всякого технического снаряжения вроде снегоходов, аквабайков; плюс гараж на две-три машины. Стоимость каждого такого объекта - не менее 1 млн долларов.

Аналогичную тенденцию отмечают и в других архитектурных мастерских. Причем параллельно растет спрос на относительно недорогие индивидуальные дома в ценовой зоне до 100 тысяч долларов. А вот в среднем ценовом сегменте - труднообъяснимый провал.

Оазисы капитализма

Однако переход количества в качество так и не произошел. Например, деревня Сярьги - 12 км от города, неподалеку - Охта-парк. Здесь за последние несколько лет выросло более полусотни больших индивидуальных домов - директора фирм, депутаты, предприниматели... Но, по словам здешнего старожила президента Ассоциации "Дар" Дмитрия Прасолова, серьезные проблемы остаются. Социальной инфраструктуры - нет, нормальной власти - нет; полсотни собственников договориться между собой (например, о совместных затратах на асфальтирование подъездной дороги) никак не могут...

Нормальный рынок создается девелоперскими компаниями, которые приобретают участки оптом, обустраивают на них небольшие коттеджные поселки и продают дома конечным пользователям в розницу. Специалисты склоняются к тому, что наиболее перспективный инвестиционный вариант развития загородной недвижимости - строительство небольших автономных поселков, по 20-30 домов в каждом. Такая "жилая единица" относительно управляема (есть возможность согласовать общие расходы - безопасность, коммуникации, связь) и в то же время позволяет оптимизировать затраты на инженерную инфраструктуру. Такие поселки становятся "точками роста", притягивая и объекты социальной инфраструктуры, и соседей, принадлежащих к близкой социальной группе.

Один из известных проектов такого типа - "Консульская деревня". В Репино на участке площадью 7 га разместятся 37 коттеджей площадью от 180 до 280 кв. м каждый. Застройщик и инвестор - компания "Ленгазтеплострой", базовая стоимость коттеджей - около 1000 долларов за кв. м. В цену 1 кв. м также входят: инженерная подготовка территории, прокладка наружных и внутренних сетей, водопровод, канализация, телефон, энергообеспечение, а также долевая собственность в спортивном комплексе "Аркадия" (бассейн, сауна и турецкая баня, детский аквапарк, тренажерный зал и пр.).

Другие примеры из этой же серии - проект коттеджной застройки "Пенаты", реализуемый в Репино компанией "Эльф" (30 коттеджей площадью от 200 до 350 кв. м по базовой цене 900-1000 долларов), проект компании "Олимп-2000" на территории "Ленинское-Репино" (также около 30 коттеджей площадью от 200 до 800 кв. м, цена - 850-1000 долларов, более половины участков, по словам организаторов проекта, уже продано). В Солнечном ведет застройку небольшого комплекса "Высокие ели" (всего пять коттеджей) компания "Петростиль". В Мельничном Ручье работает над локальным проектом (девять коттеджей) компания "ПетроспекСтрой", во Всеволожске индивидуальные дома в небольшом комплексе (две очереди) продает "Русский фонд недвижимости".

Пожалуй, крупнейшим игроком на рынке загородной недвижимости является компания HONKA. В настоящее время она ведет строительство на участке площадью 7,5 га, расположенном рядом со спортивным комплексом "Орлиная гора" (Токсово). Здесь разместится коттеджный поселок на 16 объектов; половина участков уже продана. Стоимость домов HONKA из цилиндрованного бруса (при сдаче "под ключ") - не менее 200 тысяч долларов. По словам Игоря Жданова, большинство пригородных объектов, предлагаемых сегодня на рынке, не соответствуют требованиям состоятельных клиентов. Это касается прежде всего размеров участков (не менее 30 соток) и наличия в непосредственной близости развитой индустрии отдыха. Проект HONKA предусматривает не только солидные участки для каждого дома, но и наличие обширной и благоустроенной общей территории.

Еще один масштабный проект с участием HONKA - освоение 35 га на озере Медное (лесопарковая зона, около 20 км от города). Схема похожая: половина территории отводится под комфортабельную жилую застройку, половина - под рекреационную функцию (мини-гольф, теннисные корты и пр.). Есть аналогичные примеры и на южном направлении.

Правовые "недоделки"

В целом, как можно заметить, при всех различиях между конкретными проектами их основные параметры сходны: комплекс на 10-30 семей, базовая цена от 800 до 1000 долларов, "городская" инженерия, близость "старых" населенных пунктов (с аптеками, магазинами и пр.) и развитая (по возможности) рекреационная функция, но иметь дело с властью получается еще дороже.

Однако во многих случаях есть определенная неясность с правами за землю и\или ограничения по использованию участков. Например, компания HONKA получала территорию под строительство туристско-рекреационного комплекса. Поэтому обитатели элитного поселка в Токсово, безусловно, смогут оформить право собственности на свои объекты, а вот прописаться - нет. Аналогичная история - с комплексом "Пятый элемент" на Крестовском острове. Впрочем, по словам Игоря Жданова, состоятельных граждан это совершенно не смущает. "Олимп-2000" осуществляет свой проект на участках, выкупленных у садоводов, а поскольку садоводство не рассматривается законодательством как территория для постоянного проживания, то и здесь владельцы прописаться не смогут.

Если покупатель и продавец заранее эти ограничения оговаривают, беды нет. Однако нам известно несколько случаев, когда приватизированные предприятия, оформив права на свои земельные участки (обычно это территории бывших пионерлагерей и баз отдыха), нарезают из них наделы "под ИЖС" и под таким соусом продают. И вот здесь возникает почва для будущего конфликта: земля-то действительно частная, но использовать ее можно лишь по предписанному назначению, а в исходных документах, как правило, значится рекреационная функция. Чтобы "перевести" землю в категорию ИЖС, понадобится отдельное распоряжение администрации, а если на участке к тому же расположены "леса первой категории", то за соответствующим разрешением придется обращаться в Москву. Теоретически администрация может попортить новому владельцу нервы - от штрафов до судебных процессов. Правда, пока прецедентов изъятия участков за "использование не по назначению", по нашим данным, не зарегистрировано. Зато процветает самозахват участков, что в будущем чревато проблемами.

Серьезные сложности возникают и на вторичном рынке. С введением в действие Земельного кодекса возникла необходимость оформлять при любых сделках с землей государственный кадастровый учет. А для этого необходимы геодезическая съемка и изготовление межевого дела - процедуры сами по себе небыстрые и затратные. Теперь оформление сделок может затягиваться на полгода и более, а это для рынка крайне вредно.

Поэтому некоторые девелоперы полагают, что уже в ближайшее время перспективным направлением может стать "оптовый" выкуп ветхих индивидуальных домиков с последующей комплексной перестройкой кварталов (как это происходит при расселении коммуналок). Дорого, конечно

Санкт-Петербург

Что только золотом не назовут...

Обозначение "золотой треугольник" риэлтеры привычно применяют к наиболее престижным и, соответственно, дорогим кварталам Петербурга. Обычно имеется в виду территория между Невским проспектом, Невой и Мойкой. В Москве, кстати, в ходу другое обозначение, позаимствованное на Западе, - "золотая миля" (Арбат и Тверская с прилегающими переулочками).

В отношении петербургских пригородов до недавнего времени наиболее распространенным термином был "золотой берег" - так обозначалось побережье Финского залива в самой популярной курортной зоне. Строгие границы провести нелегко - они смещаются в зависимости от того, где именно расположен объект, который риэлтеру нужно продавать.

Однако в последнее время (с подачи менеджеров компании "Олимп-2000", которая реализует в Репино проект комплексной малоэтажной застройки) понятие "золотой треугольник" все чаще стало применяться к зоне Репино - Ленинское - Комарово. Строительство ведется на двух участках площадью 9 и 1,5 га. Территория при каждом коттедже (26 на одном участке и 5 - на другом) составит от 24 до 70 соток. Причем фирма занимается именно развитием территории и оставляет выбор проекта и подрядчика за клиентом. Как признаются организаторы проекта, и они сами, и некоторые из их коллег девелоперов, ведущих строительство неподалеку, внедряют брэнд вполне сознательно: чтобы покупатель сразу понимал, о чем идет речь.

Итак, на загородном рынке появляется новый брэнд. До сих пор "загородный брэндинг" мог связываться или с названием известной фирмы (например, HONKA), или с именем архитектора ("дом от Рейнберга"). Причем HONKA свою стратегию именно так и выстраивает: как говорит директор представительства фирмы Игорь Жданов, "мы продаем не столько дома, сколько определенное мировоззрение и образ жизни". То есть в идеале с маркой HONKA должны устойчиво ассоциироваться качество, престиж и ликвидность.

Вообще-то именно в секторе рынка загородной недвижимости с брэндами было всегда туго. Во-первых, все объекты индивидуальны, и поэтому трудно говорить об определенных стандартах качества. Во-вторых, территория по своим основным характеристикам весьма неоднородна: соседствуют земли разной подчиненности и принадлежности, да и застройка складывалась хаотично. Хотя рынок диктует свои условия довольно жестко, и уже понятно, что строить в Сестрорецке или Солнечном дешевые щитовые домики - не резон: земля будет дороже самой постройки. Так же, как нет смысла возводить 300-метровый коттедж на шести сотках: такой объект не найдет покупателя.

Генеральный директор агентства "Авторитет" Светлана Ботвич считает, что "зона высокой ликвидности" образует не треугольник, а скорее трапецию, широким основанием обращенную к заливу. Кроме того, и позолота далеко не сплошная. Но если термин приживется, считает он, то рынок от этого только выиграет.

У партнеров

    Реклама