Продаем быстрее, Чем строим

Спецвыпуск
Москва, 14.07.2003
«Эксперт Северо-Запад» №26 (135)

"Строймонтаж" - один из наиболее известных брэндов на рынке недвижимости Петербурга. Компании принадлежит около 10% рынка строительства новых домов. Анонсированный план на 2003 год - ввод в строй 220 тыс. кв. метров жилья в Москве и Петербурге. Последний год для "Строймонтажа" примечателен с трех точек зрения. Во-первых, результатом активизации компании на московском рынке стало разделение "Строймонтажа" на две юридически независимые структуры. 25 ноября 2002 года была зарегистрирована Ассоциация "Корпорация "Строймонтаж"" (Петербург), в которую вошла группа из девяти петербургских компаний. Ее президентом стал один из двух основателей компании Артур Кириленко (второй основатель - Сергей Полонский - возглавил аналогичную московскую структуру).


Артур Кириленко

Во-вторых, в мае этого года "Строймонтаж" завершил первый масштабный проект на рынке коммерческой недвижимости - бизнес-центр "Петровский форт". Это знаменует собой начало диверсификации портфеля проектов компании. И в-третьих, сдан госкомиссии элитный комплекс "Пятый элемент" на Крестовском острове. Корпорация осваивает новый сегмент рынка недвижимости - элитное домостроение.

Своим видением ситуации на рынке, а также планами корпорации Артур Кириленко поделился с "Экспертом С-З".

- В последнее время мы наблюдаем рост объемов вводимого в строй жилья и одновременно значительный рост цен. Спрос по-прежнему серьезно превышает предложение или же рынок близок к насыщению и вскоре мы станем свидетелями ценовой коррекции?

- Статистика действительно говорит о том, что каждый год жилья вводится больше, чем в предыдущем. Судя по данным Комитета по строительству, ввод жилья в Петербурге в первом квартале нынешнего года опережает показатели за аналогичный период прошлого года. Из этого можно делать вывод, что по итогам года в целом рост будет также значительным.

Если брать нашу компанию, то мы никогда не отталкивались от числа сданных госкомиссии квадратных метров, а всегда - от объема инвестиций в строительство. По этому показателю мы у себя наблюдаем рост. Он гораздо больше, чем мы планировали, и по итогам первого полугодия составил 40%.

Нами поставлена задача - ежегодно в Петербурге инвестировать в жилищное строительство объем средств, который в эквиваленте равнялся бы не менее чем 100 тыс. кв. метров жилья. Столько мы осваиваем. А сколько сдается в течение года фактически - не столь важно. Говорить о том, что в прошлом году мы сдали госкомиссии 100 тыс. кв. метров, некорректно (фактически было чуть больше 16 тыс., что связано с "переходящими" объектами), а то, что освоили 100 тыс. - корректно.

Спрос действительно продолжает значительно превышать предложение, существующее на рынке. Впрочем, я сужу исключительно по уровню продаж, который есть в нашей корпорации. Мы быстрее продаем жилье, чем строим его. Предполагаю, что у других происходит то же самое. Видимое несоответствие спроса и предложения при одновременном росте себестоимости и закрепляет тенденцию увеличения цен.

Говорить о том, что завтра тенденция изменится, только потому что растут объемы вводимого жилья, думаю, нельзя. Этот фактор компенсируется ростом доходов населения. Благосостояние растет на глазах. Пробки на дорогах - это ли не иллюстрация? С декларируемой официальной зарплатой новую машину не купить и тем более не заправить. Кроме того, зайдите в любой гипермаркет - "О'Кей", "Лента" и прочие - очереди просто огромные. Если я не ошибаюсь, средняя покупка в "О'Кее" - 12 долларов. Помножьте это на ежемесячное количество предполагаемых покупок - сумма получится немалая.

- Вы считаете, что спрос еще долго будет превышать предложение?

- Трудно сказать. Мы за этим соотношением внимательно следим. Вообще, я считаю, что те 100 тыс. кв. метров - это те самые 10% рынка, которые мы способны контролировать, даже если будут какие-то изменения, связанные с изменением соотношения спроса и предложения. Если контролировать, скажем, 40%, то при любом обвале образовавшийся дефицит денежных средств на строительство будет трудно покрыть. Сегодня мы пытаемся решить эту проблему через взаимоотношения с финансовыми структурами, а также через освоение новых направлений, вроде управления коммерческой недвижимостью, которые дали бы нам диверсифицированный денежный поток.

Мы задумываемся и о большей доле рынка. Может, осваивать не 100, а 120 или даже 200 тыс. кв. метров? Все зависит от того, способны ли наши менеджеры продать то, что мы произведем, и способны ли строители возвести столько, сколько мы продекларируем. Предположим, хочется 200, чтобы зарабатывать в два раза больше. Но если не справится хотя бы одна из служб, можно завалить всю компанию. А если продавцы способны, строители готовы, денег хватает - почему нет? Задача здесь - более внимательно следить за зоной риска. Сегодня, если сравнить диаграммы строительства и продаж, то продажи всегда выше - запас прочности еще есть. Если поднять планку производства выше, кривые будут сходиться - то есть запас будет уменьшаться. Когда кривые пересекутся - мы вошли в зону риска. Одно дело, если причина, скажем, сезонность, а другое - общее падение спроса. Все упирается в правильный анализ.

- Некоторые ваши коллеги полагают, что сегодня деньги дольщиков - уже довольно дорогой ресурс и выгоднее строить, используя собственные или заемные средства, подключая конечных покупателей на завершающем этапе строительства. Вы с этим согласны?

- С одной стороны, долевое строительство выгодно. Наши расчеты показывают, что сегодня средства дольщиков нам обходятся в 10% годовых, а любые взаимоотношения с банками начинаются с 12 и доходят до 17% годовых.

Другой вопрос, что рост продажной цены перекрывает любые проценты. Действительно, если вчера квадратный метр в новом доме стоил 450 долларов, а сегодня 600 или 700, то мы действительно теряем, продавая объект дольщикам на начальном этапе. Теряем в том смысле, что могли бы заработать больше. Но может быть и обратная ситуация. Представьте, что цена упала с 600 долларов до 300. Мы уже не сможем рассчитаться с банками. А средства дольщиков - это в какой-то мере стабильность и предсказуемость. При любом обвале мы не уйдем в жесткий минус. Может, вообще ничего не заработаем, но сохраним собственную стабильность.

Впрочем, здесь есть над чем подумать. Мы как-то проговаривали с коллегами гипотетическую ситуацию, когда выходит законодательный запрет использования схемы долевого строительства. И нашли в этой ситуации свои плюсы. Во-первых, рынок подрасчистился бы от ненадежных компаний. Это такая особая группа - есть недобросовестные игроки, а есть ненадежные - те, которые живут исключительно на деньги дольщиков. Они строят объект, но если вдруг продажи останавливаются, пусть даже по каким-то сезонным причинам, останавливается и строительство. Сегодня наши кредитные программы (с учетом московской группы) - около 80 млн долларов. Я сомневаюсь, что в городе много компаний, которые могут позволить себе нечто подобное. Зато есть много компаний, которым вход в банк вообще закрыт. У них нет кредитной истории, нет активов, нет вообще ничего. С точки зрения риска, покупателю сегодня выгоднее купить у меня, пусть даже дороже, но четко понимая, что я объект дострою в любом случае, так как у меня есть ресурсы. А покупая у ненадежной компании, он действительно превращается в соинвестора, принимая на себя многократно увеличенные риски.

Так что если бы "долевка" была законодательно запрещена, нам это было бы выгодно. Мы смогли бы завладеть большей долей рынка, так как в городе есть от силы десять компаний, которые способны стабильно работать, которых нельзя отнести ни к недобросовестным, ни к неблагонадежным.

- А как вы относитесь к альтернативным банковскому кредиту источникам финансирования, например - облигационным займам?

- Мы все знаем, что подобный займ разместил в прошлом году "Северный город". Мы изучали этот опыт, анализировали. Сами работаем над выпуском облигационного займа на 500 млн рублей нашей московской группой. Здесь не важно даже, получится ли облигационный займ дешевле, чем банковский кредит. Хотя понятно: чем ниже стоимость привлечения, тем ниже себестоимость (цена продажная вряд ли опустится, а вот поле для маневра явно расширится). В облигационном займе есть другая особенность - возможность найти себе других партнеров, может, менее требовательных, чем банки. Пройдя однажды этот путь и разместившись на рынке ценных бумаг, ты получаешь новый поток денежных поступлений. Причем размещение облигационного займа по определению работает на капитализацию компании. Это будет важно, когда речь пойдет об открытом акционерном обществе, о размещении акций на бирже.

Впрочем, для меня пока вывод акций представляется делом будущего. Непонятно, по каким критериям финансисты будут оценивать стоимость инвестиционно-строительной группы, - это же в значительной степени интеллектуальный бизнес. Более того, он сильно завязан на персоналии, а величина активов не является определяющей. В общем, и мы не готовы, и рынок, по-моему, не очень нас ждет.

- Прокомментируйте, пожалуйста, информацию о поиске стратегического инвестора для "Строймонтажа". Откуда взялись слухи о желании продать 90% акций компании за 100 млн долларов?

- Для Петербурга вопрос поиска стратегических инвесторов не очень актуален. По строительству жилой недвижимости мы самодостаточны, по коммерческой - хватает взаимодействия с банками. Был разговор о московском проекте "Москва-сити", а точнее о башне "Федерация", которую мы собираемся строить. Предполагается, что объем инвестиций в этот объект составит около 200 млн долларов. Мы вели переговоры о привлечении западных инвестиций в проект, за что готовы были предоставить до 90% акций этого же проекта. Сегодня ситуация подкорректировалась, и наши предварительные договоренности предполагают, что мы можем вложить в проект половину необходимых средств, а наши партнеры - другую половину. Вот и получается 100 млн долларов. А о продаже акций "Строймонтажа" речи не было.

- В чем смысл юридического разделения "Строймонтажа" на московский и петербургский?

- Это связано прежде всего с удобством взаимоотношений с банками. Чтобы не было ситуации, когда Москва получает ресурсы под свои проекты (та же башня "Федерация"), а под залоговые обязательства попадает петербургская группа, и наоборот. Банки поставили условия разделения на юридически независимые подразделения.

В результате осенью прошлого года была зарегистрирована Ассоциация "Корпорация "Строймонтаж"" - в Петербурге. Я являюсь президентом этой структуры. А также - генеральным директором всех предприятий, входящих в группу (может быть, за исключением некоторых специфических, у которых есть свои гендиректора).

Впрочем, процесс деаффиляции Москвы и Петербурга пока не закончен. Он довольно сложен юридически. Например, у нас в столице есть объекты, которые начинал строить филиал петербургского ЗАО "Строймонтаж", и для юридической чистоты нужно завершить ликвидацию этого филиала. Но это частности.

- Насколько успешен ваш первый объект из сферы коммерческой недвижимости - "Петровский форт"?

- Успешность проекта можно оценить в двух ипостасях - финансовой и политической. О политическом успехе вопрос, по-моему, неуместный. Это один из самых известных объектов в городе (и по объему инвестиций, и по значимости), с центра города стерто пятно десятилетнего недостроя. Экономическая сторона проекта оказалась не совсем такой, какими были ожидания. Тем не менее "Петровский форт" вполне вписывается в рамки нашего понимания рентабельности подобных проектов. Если бы я сегодня стоял у порога 2000 года и решал, заниматься или не заниматься "Петровским фортом", однозначно - сделал бы то же самое, исправив часть тех ошибок, которые мы в итоге допустили.

- В чем эти ошибки?

- У нас не было опыта строительства объектов такого уровня - со сложнейшими системами инженерии, с отдельными котельными, дорогими навесными фасадами и т.п.

Поэтому мы неточно рассчитали себестоимость проекта. В любом случае, в программе развития коммерческой недвижимости у нас стоят как торговые комплексы, которые мы строим совместно с нашими партнерами, так и новые бизнес-центры. Мы не рассматриваем лишь гостиничные комплексы, так как для нас они экономически непривлекательны.

Санкт-Петербург


У партнеров

    Реклама