Не ожидали

Спецвыпуск
Москва, 14.07.2003
«Эксперт Северо-Запад» №26 (135)
Финансовое планирование в сфере недвижимости резко усложнилось

В конце прошлого года рынок строящегося жилья выглядел вполне благополучно: госкомиссия принимает примерно столько жилья, сколько и продается; цены хотя и растут, но плавно; требования дольщиков становятся все более жесткими и детализированными (а сами дольщики - все более грамотными). Взаимоотношения девелоперов с мелкими частными инвесторами приобрели цивилизованный характер. Даже крупные фирмы перестали себе позволять такую экзотику, как "возврат средств стройматериалами" в случае одностороннего разрыва договора, - а ведь было и такое, и совсем недавно. Кризис перепроизводства, нависающий над строителями (растущее превышение "незавершенки" по сравнению с объемом продаж), так и не разразился, растворившись в предъюбилейном буме.

Хотя тревожные симптомы никуда не делись. И прогнозы на 2003 год девелоперы давали весьма уверенные: рост цен если и будет, то очень небольшой - 12-15% за год; платежеспособный спрос будет смещаться в зону комфортного и высококомфортного жилья... "Нет экономических оснований для резкого подъема цен", - уверяли застройщики. Получилось совсем не так.

Несбывшийся прогноз

Рост цен в 16% достигнут уже за первые шесть месяцев. Строящееся жилье дорожало на 2,6% в месяц. При этом 90% предложения (по данным " Петербургстрой-Skanska") составляет жилье эконом-класса. А главным хитом сезона остаются недорогие (до 25-30 тысяч долларов) однокомнатные квартиры, "риалы", студии и прочий товар, для покупателей которого комфорт, конечно, важен, но уложиться в бюджет покупки - куда важнее.

Характерно, что и на вторичном рынке похожая картина. 10-15% годового роста - по прогнозу, 15-16% за полгода - в реальности. Причем продавцы готовых квартир явно ориентируются на уровень цен в новом строительстве: средняя цена предложения в сегменте типового готового жилья на 30-40 долларов за кв. м опережает аналогичные показатели первичного рынка.

В чем причины, почему так грубо (вдвое!) ошиблись аналитики и эксперты? Конечно, в какой-то мере "виноваты" и чисто экономические процессы: рост доходов населения, юбилейные инвестиции и повышение интереса к Питеру как к объекту инвестирования и т.д. Но есть параметры, учесть которые заранее было действительно сложно.

Бетонный монополизм

Что основные материалы регулярно дорожают - дело привычное. Но в текущем году традиционный сюжет развернулся по-новому. На протяжении весны стоимость цемента, одного из основных материалов, поднялась на 12-15%. В мае основные производители заявили о предстоящем в июне резком - на 40-50% - повышении цен на товарный цемент. Потребители цемента (строители и производители сухих смесей) немедленно заявили о ценовом сговоре и картельных соглашениях.

В качестве инициаторов безобразия называли руководителей холдинга " Евроцемент" (Москва, пять заводов) и "Интеко" (два завода, "зона влияния" супруги московского мэра Елены Батуриной). В обсуждении проблемы на профильном сайте www.beton.ru звучат откровенно панические ноты. В Северо-Западной зоне об острой конкуренции говорить не приходится - здесь доминирует Пикалевский завод. Глава Госстроя Николай Кошман назвал происходящее "попыткой уничтожить строительную отрасль" и создал специальную комиссию для расследования. Результаты работы комиссии не обнародованы, на официальном сайте Госстроя информации об этой проблеме нет. Специалисты МАП также говорят о возможности ценового сговора, но о конкретных шагах ничего не известно. Генеральный директор компании " Адвекс-РОССТРО" Владимир Гаврильчук назвал действия производителей цемента "волюнтаристскими" и "экономически необоснованными". Это, конечно, так, если не считать стремление к максимальной прибыли достаточной экономической мотивацией...

Несколько лет назад петербургские строители, чтобы меньше зависеть от поставщиков, начали формировать холдинги, в состав которых вошли транспортные службы, кирпичные заводы, ДСК и карьеры (по этому принципу строятся ФПГ "РОССТРО", группа " Ленстройреконструкция" и др.). Но цементное производство - слишком "штучная" и дорогостоящая затея, чтобы включить его в состав холдинга. Так что зависимость остается, и следующий виток удорожания неизбежен (ведь в панельном домостроении стоимость бетонных конструкций составляет до 50% от себестоимости дома).

Валютные кульбиты

Второй фактор, не поддавшийся предварительному прогнозированию, - колебания валютных курсов. Петербургский рынок недвижимости, как известно, относится к долларовой зоне. В долларах, как правило, заключаются контракты с поставщиками; в долларах номинируются суммы по договорам долевого участия. А что происходило в последние месяцы с курсом доллара, все хорошо знают.

Каковы последствия? Часть застройщиков, приученных предшествующим долгим периодом к неукоснительному росту долларового курса по отношению к рублю, заложили эту динамику в свои бизнес-планы. И пролетели - в точности как с цементом. Некоторые девелоперы пытаются (робко) переходить на расчеты в рублях. Отмечены и первые попытки номинировать суммы в евро, но покупатели к этому категорически не готовы. В общем, финансовое планирование в отрасли резко усложнилось. Строители закладывают в новые проекты дополнительные риски, а это как раз и означает новый скачок цен.

Кроме того, встревоженные граждане все чаще склонны конвертировать свои валютные накопления в недвижимость, что дополнительно подогревает спрос.

Законодательная переменная

"Проблемное" законодательство - одна из составляющих инвестиционного риска. По инвестиционному потенциалу в рейтинге РА "Эксперт" за 2002 год Петербург оказался на почетном 2-м месте. По совокупному показателю инвестиционного риска - на 8-м, по уровню законодательного риска - уже на 10-м, а по политическому риску - аж на 84-м, с трудом опередив Приморье, Таймыр, Дагестан, Ингушетию и Чечню!

Последние перемены в нормативном обеспечении инвестиционного процесса эту оценку, к сожалению, подтверждают. Депутаты Законодательного собрания добились решительных изменений в регламенте деятельности Инвестиционно-тендерной комиссии (ИТК). Теперь там будет паритет: на пять чиновников - пять депутатов (Андрей Белоусов, Андрей Черных, Александр Морозов, Геннадий Озеров и Владимир Гольман). В Смольном считают, что своим решением ЗакС нарушает принцип распределения полномочий: законодательная власть вторгается в сферу деятельности исполнительной власти. Возможно, это решение будет обжаловано в Конституционном суде.

Рынок также обеспокоен. Первый заместитель генерального директора "Петербургстрой-Skanska" Валерий Гутовский сомневается в том, что все члены парламентской группы в ИТК обладают достаточной квалификацией для решения конкретных строительных проблем. Президент Инвестиционно-строительной группы " Невский Синдикат" Андрей Бакланов отмечает, что эти депутаты - люди в стройкомплексе как раз не случайные и будут лоббировать интересы близких им строительных компаний (например, Владимир Гольман - один из создателей холдинга RBI).

В любом случае изменение регламента меняет сложившийся порядок и затормозит процесс выделения участков под застройку. Прежняя схема - не без серьезных нареканий - все же работала. К новой придется приспосабливаться. И так уже есть скандальные случаи, когда инвестор получал разрешение на проектно-изыскательские работы, тратил время и деньги, а участок потом доставался другой фирме. Теперь таких случаев станет больше.

Непременно усилится "популистская" составляющая: протестные настроения горожан, недовольных практически любой очередной стройкой под окнами, будут реально влиять на вынесение решений. А народ в этих случаях далеко не всегда прав. (И если уж ссылаться на традицию - трудно представить себе царя Петра Алексеевича на общественных слушаниях.)

Дальше - больше. В третьем чтении принят закон "О регулировании градостроительной деятельности в Петербурге". В документе много весьма разумных положений и ограничений, но правила игры опять меняются. КГА и КГИОП приняли регламент, регулирующий высоту застройки в охраняемых зонах исторического центра. Многим девелоперам придется пересчитывать свои бизнес-планы.

Никто не спорит - жесткое градостроительное регулирование необходимо. Но характерно, что ограничительные меры и перераспределение полномочий вводятся в период "междуцарствия", когда прежнего губернатора уже нет, а новый еще не уселся в кресло. Кто мог уверенно предугадать такое развитие ситуации полгода назад? Период политической неопределенности всегда несет дополнительные риски для инвестора. И дополнительные ценовые "накрутки" - для покупателя.

Прогноз

Впрочем, в прогнозах недостатка нет и сейчас. Вот Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли (КЭРППиТ) недавно поделился с горожанами своим видением ближайшего будущего. По оптимистическому сценарию специалистов КЭРППиТ, уже в 2006 году объем жилищного строительства составит более 3 млн квадратных метров в год и на каждого петербуржца придется аж 32 кв. м жилплощади. На самом деле возможности роста далеко не безграничны. Уже сейчас есть отдельные тревожные звонки. Специалисты "Итаки" отмечают сокращение доли иногородних покупателей в сделках с жильем. Аналитики "Петербургстрой-Skanska" фиксируют, что доля непроданных на момент госкомиссии квартир сейчас составляет 9%, а год назад - 2-3%. А, как известно, пессимистические ожидания оправдываются гораздо чаще, чем оптимистические.

Санкт-Петербург

У партнеров

    Реклама