Царство дяди Васи

Тема недели
Москва, 18.08.2003
«Эксперт Северо-Запад» №29-30 (138)
Теневые обороты на рынке ремонта жилья растут в пять раз быстрее, чем легальные. В скором времени "белых" игроков может не остаться даже в сегменте элитного ремонта

Рынок ремонта квартир в Петербурге в некотором смысле уникален. "Серый" сектор здесь абсолютно доминирует - по разным экспертным оценкам, его доля составляет от 85 до 90%. Кроме того, в отличие от других рынков с большой теневой составляющей (например, рынка авторемонта - см. "Эксперт С-З" от 23 апреля 2003 года), которая все-таки постепенно уменьшается, на рынке ремонта квартир "серый" сектор стабильно растет. В последние три года он развивается быстрее "белого" в пять раз (ежегодный прирост - примерно 20% против 4-5% у "белого" сектора). И никаких признаков перелома этой тенденции не видно.

Факторы роста

Петербургский рынок ремонта квартир относится к весьма перспективным - его объем оценивается специалистами в 450-500 млн долларов, при этом он стабильно развивается. Участники хвастаются, что гарантированно обеспечены работой как минимум на ближайшие 10 лет. Уже к 2005 году объем рынка может составить порядка 700 млн долларов.

Главным фактором, обеспечивающим этот рост, является известная особенность российского первичного рынка жилья: подавляющее большинство (порядка 85%) квартир в новых домах сдаются заказчикам (как правило, дольщикам) недостроенными, в виде полуфабрикатов, непригодных для проживания без доводки (так, полы нередко даже не имеют стяжек, а стены не оштукатурены). Характер работ по доводке как раз соответствует ремонту. В результате ремонтники оказываются встроенными в технологическую цепочку первичного рынка и объем заказов у них напрямую зависит от темпов жилищного строительства. Эти темпы в последние годы растут. При этом в абсолютных величинах объемы жилищного строительства достаточно велики (в этом году планируется сдать 1,5 млн кв. м жилой площади против 1,2 млн кв. м в прошлом году; в 2004 году, по прогнозам, - до 1,8 кв. м), чтобы сделать этот сегмент рынка ремонта квартир весьма значимым для его участников.

Именно на так называемый "чистовой ремонт" (доделка строящейся квартиры) приходится основная часть финансового оборота ремонтного рынка - около 65%. Хотя по количеству заказов (и даже квадратных метров, подлежащих обновлению) сегмент чистового ремонта значительно уступает традиционному сегменту старых квартир, гораздо больший объем работ (а значит, и финансирования) с лихвой перекрывает эту разницу.

Считается, что на "доводку" квартиры нужно потратить не менее 3 тыс. долларов. В реальности же петербуржцы тратят на это в среднем около 7 тыс. долларов, потому что львиная доля затрат идет на исправление ошибок проектировщиков и строителей, а также на ликвидацию явного брака. Даже в дорогих новостройках сегодня встречаются волнистые стены и кривые потолки (так что достройка квартиры наполовину является настоящим ремонтом). Наиболее "затратные" квартиры - в монолитных и кирпично-монолитных домах (а именно они преобладают в Петербурге - около 60% вводящегося в строй жилья), где часто нет ни разводки электрики и сантехники, ни даже внутренних перегородок. Причем доля кирпично-монолитных домов, по всем прогнозам, будет расти, ибо они наиболее выгодны для строителей и, в общем, устраивают покупателей.

Сегмент так называемого "вторичного ремонта" (ремонта в старых квартирах) растет намного медленнее. По оценкам старшего аналитика МИК "Гортис" Павла Рочева, число семей, "находящихся в состоянии ремонта", не меняется вот уже несколько лет. Так, доля семей, делающих ремонт в настоящее время или планирующих его сделать до начала осени, составляет в Петербурге 23% (310 тысяч); примерно такие же показатели были два года назад. Однако, по некоторым оценкам, уже летом 2004 года эта цифра возрастет более чем в полтора раза и достигнет порядка 500 тысяч семей. Участникам рынка ремонта это сулит, по минимальным оценкам, примерно 20-30%-ный рост оборотов к 2005 году.

Наконец, еще одним фактором дальнейшего роста ремонтного рынка становится увеличение объемов строительства элитного жилья, не меньше половины которого также сдается недостроенным. Хотя по количеству квартир и общей площади этот сегмент значительно уступает другим, объем работ на квадратный метр в элитных квартирах (а значит, и норма финансирования) гораздо выше - в такое жилье обычно вкладываются суммы, сопоставимые с его ценой. В прошлом году доля элитного строительства выросла до 7%, и есть все предпосылки ожидать дальнейшего увеличения объемов - до 10% в 2003 году. На ремонтном рынке доля элитного сегмента, понятно, значительно превышает эти цифры.

Чем дороже, тем "белее"

Генеральный директор компании "Стройрем-Технологии" Семен Радаев предлагает сегментировать этот рынок по типам заказчиков - в зависимости от суммы, которую они готовы потратить на ремонт или доделку. При этом учитывается только оплата услуг строителей вместе со стоимостью общестроительных материалов (цемента, смесей, клея и пр.). Стоимость отделочных материалов (плитки, паркета, обоев) и сантехники в эту сумму не включается.

Клиенты первого сегмента (порядка 20% рынка чистового ремонта и треть вторичного) - это те, кому нужен косметический, или так называемый "частичный", ремонт: переклеить обои, поменять сантехнику, обновить окна и т.д. Такие работы оцениваются в каждом случае отдельно, но не превышают 90 долларов за квадратный метр. В этот сегмент попадает большая часть квартир в панельных новостройках. Как утверждает глава фирмы "Новый терем" Николай Беляшкин, этот сегмент "почти стопроцентно "серый", и "белые" игроки на нем задействованы обычно лишь в порядке исключения".

Во втором сегменте (самый большой - до 55% "чистового" и треть "вторичного" рынков) заказчики готовы заплатить за ремонт порядка 90-170 долларов за метр. В этом случае можно рассчитывать на комплексную отделку "эконом-класса": в стоимость ремонта войдут небольшая перепланировка, разводка электрики и сантехники, укладка паркета. Сюда входят оставшаяся часть квартир в панельных домах и половина всего вводимого жилья в кирпично-монолитных новостройках (этот сегмент здесь основной - и по числу клиентов, и по обороту). Доля "серого" сектора в этом сегменте поменьше - 85-90%.

К третьему сегменту (порядка 25% "чистового" и треть "вторичного") относятся те, кто готов выложить за ремонт 170-250 долларов за квадратный метр. Принципиальное отличие от "эконом-класса" - более высокое качество работ и наличие профессионального дизайн-проекта. В этот сегмент входит значительная доля квартир в кирпично-монолитных домах. К этой же группе относятся и желающие обзавестись эксклюзивным интерьером, за который им приходится платить от 250 долларов за метр (на "вторичном" рынке их доля - около 5%). Заказчики, входящие в эту группу, как правило, требуют четкого соблюдения строительных технологий, и потому "серых" игроков здесь меньше всего - только 35%.

Профессиональный набор

Дешевый косметический ремонт обычно делают кустари-одиночки и стихийно организованные бригады. Чаще всего это иммигранты из стран СНГ. Самые дешевые рабочие - узбеки и молдаване, чуть дороже - украинцы. "Иммигрантские бригады" отличаются крайней ненадежностью. Зачастую у них отсутствует лидер, как правило, нет постоянного состава (бывает даже, что начинает ремонт одна группа рабочих, а заканчивает уже другая). Основное преимущество - низкие цены. Оплата рабочего из стран СНГ в пять-десять раз меньше, чем петербургского специалиста. В большинстве случаев заказчик получает минимум качества и сервиса (например, доставка материалов, а главное контроль за соблюдением технологии работ являются его проблемами). После выполнения ремонта разыскать таких рабочих в случае необходимости бывает сложно (впрочем, не всегда).

Ремонтом "эконом-класса" занимаются постоянные бригады. На "грязные" и неквалифицированные работы (демонтаж, вывоз мусора и т.д.) они нередко нанимают дешевую рабочую силу из ближнего зарубежья. К чистовой отделке привлекают квалифицированных специалистов. Большинство бригад работает без проекта. Для строителей это выгодно, поскольку отсутствие проекта удерживает заказчика от того, чтобы нанять новую бригаду, если старая его чем-то не устраивает. За три удачных летних месяца бригада (минимум из четырех человек) может заработать до 15 тысяч долларов.

В последнее время в этом сегменте очень активно заявляют о себе так называемые "независимые подрядчики". Это обычно молодые профессионалы, которые берут на себя в первую очередь организацию ремонтных работ. Типичный пример: Николай Вардуль, 34 года, профессиональный строитель, помимо этого имеет еще три специализации (слесарь, кафельщик и электрик), собирается получить образование дизайнера по интерьерам, работает самостоятельно, лицензий не имеет, ежемесячный доход в хороший период - около 2 тысяч долларов. "Я выполняю все функции, которые в строительной фирме распределены между несколькими сотрудниками. Я и директор, и сметчик, и снабженец, и транспортный отдел. Заказчик общается только со мной. Я либо выполняю большую часть работы сам, либо нахожу людей и только контролирую процесс. Могу одновременно вести два-три объекта".

Наконец, дорогой ремонт (в том числе настоящий "евроремонт") делают пока, как правило, лишь строительные фирмы. Здесь на работах в основном заняты строители с опытом работы и узкой специализацией (плиточники, электрики, сантехники). В этом сегменте большую роль играют профессиональные архитекторы. Как правило, именно они рекомендуют заказчику строительную фирму, а потом следят за тем, как проект воплощается в жизнь.

Полный захват

С последним, "дорогим" сегментом связана сейчас основная интрига на рынке ремонта квартир. Он тоже постепенно начинает уходить в тень. Дизайнерские и архитектурные проекты составляются легальными фирмами, но лишь около 10% из них используют собственный штат рабочих для непосредственного их исполнения, абсолютное большинство предпочитает выбирать исполнителей на свободном (то есть по преимуществу "сером") рынке. А те, кто имеет собственных рабочих, постепенно от них отказываются. По словам Николая Беляшкина, дело дошло до того, что найти профессиональную "белую" ремонтную фирму стало уже почти невозможно: "Все качественные рабочие работают на "сером" рынке и имеют гарантированную работу на сезон вперед. На временные работы нанять их удается, а вот на постоянную - никак". Есть, конечно, бригады, которые, в принципе, готовы работать в штате, но их профессиональный уровень Беляшкина не устраивает.

По оценкам Николая Вардуля, "года через два "серые" игроки будут доминировать и на рынке элитного ремонта. Я могу это ответственно говорить. Знаю несколько убедительных примеров, подтверждающих эту тенденцию. Так, из одной строительно-ремонтной фирмы целая бригада ушла в свободное плавание. В другом случае заказчик, вполне состоятельный человек, выбрал подрядчика для евроремонта не из числа легальных профессионалов, а на "сером" рынке. Если все будет развиваться теми же темпами, думаю, к 2005 году легальным ремонтным фирмам останется не больше 5-7% рынка". Представители фирм, Семен Радаев и Николай Беляшкин, по понятным причинам, не столь категоричны, но тенденцию увеличения числа "серых" игроков в дорогом сегменте подтверждают. "Они действительно становятся здесь все более заметными, но я не могу сказать, что это как-то серьезно отражается на нашем бизнесе", - отмечает Беляшкин.

По принципу рекомендации

Возможно, ситуация с "дорогим ремонтом" во многом проясняет причины кардинальной "серости" рынка жилищных ремонтных услуг. Чтобы вывести бизнес из тени и, соответственно, нести издержки, связанные с легализацией своей деятельности, хозяйствующий субъект должен иметь соответствующие стимулы - работать "по-белому" должно быть удобнее и выгоднее. Пока же этого нет. И дело не только в деньгах.

Цены у легальных фирм действительно обычно выше (не менее чем на 15%, по утверждению Николая Вардуля), чем у вольных бригад, но не настолько, чтобы спугнуть состоятельного заказчика. С другой стороны, профессиональные "серые" игроки по уровню своих доходов вполне могут позволить себе оплатить необходимые лицензии (всего их пять, каждая стоит около 30 тысяч рублей) и получить юридический статус. Однако клиенты этого не требуют, так что свободные игроки не делают никаких шагов в сторону легализации. "Зачем мне это? Дело не во мне, а в клиенте. Пока клиенту все равно, имею я лицензию или нет, плачу налоги или нет, я не буду создавать себе лишние проблемы и ходить по многочисленным инстанциям для легализации своего бизнеса", - говорит Николай Вардуль.

Причины такого отношения к квартирному ремонту лежат в советском прошлом. Сильных организаций, способных помочь частному заказчику, в этой области не было. "Ремонт стал семейным мероприятием, когда летом вся семья, и стар и млад, клеили обои и белили потолки. В лучшем случае на помощь звали соседа-строителя "дядю Васю". С приходом рыночных отношений эти "дяди Васи" стали работать профессионально. Вначале они обслуживали знакомых. Потом знакомых знакомых и т.д. Первые ремонтно-строительные компании появились только в середине 90-х. К этому времени рынок был уже прочно занят. У "дядей Васей" сформировался устойчивый круг клиентов, который продолжал расширяться за счет принятой на этом рынке цепочки рекомендаций", - рассказывает Семен Радаев.

То, что именно рекомендация является главным фактором развития "серого" рынка, подтверждает и его активный участник Николай Вардуль: "До 80% сделок на этом рынке заключается по рекомендации. Я шучу, что через пять минут после того, как очередной заказчик принял мою работу, мне на мобильник звонит его друг с предложением о ремонте".

"Принцип рекомендации" работает настолько хорошо, что о своей репутации выгодно заботиться даже бригадам, выполняющим дешевый ремонт. Рассказывает Семен Радаев: "Я знаю как минимум две бригады украинских строителей, которых я бы с удовольствием взял на работу. У них невероятная скорость исполнения и неплохое качество. Я даже консультировался несколько раз с их бригадирами по разным вопросам". О том, что нелегальные бригады работают не хуже, а зачастую даже лучше легальных фирм, говорит и Николай Вардуль: "По качеству работ профессиональная фирма, уверяю вас, не всегда превосходит бригаду умельца из соседнего дома. Часто бывает наоборот".

Хорошая репутация и относительно низкие цены гарантируют вольным бригадам существенно больший объем заказов, чем у фирм. В результате объем выработки (за сезон) на одного работника "серого" сектора превышает этот показатель в "белом". Поэтому нелегальные рабочие, как правило, зарабатывают больше легальных (иногда значительно). Так что они тоже (наряду с их начальством) не стремятся в "белый" сектор. "И я их понимаю, - говорит Радаев. - Зачем им работать на юридическое лицо, если как физические лица за счет своей скорости они зарабатывают не меньше и имеют устойчивую клиентскую базу?"

Серость власти

По-видимому, в основном две причины определяют неожиданно высокую (по сравнению с аналогичными рынками) долю здесь "серого" сектора. Во-первых, это незаинтересованность крупных легальных компаний (строительных, торгующих стройматериалами и т.п.) в индивидуальной работе с физическими лицами. При сохраняющемся дефиците нового жилья строительным компаниям гораздо выгоднее штамповать стандартные "коробки", чем заморачиваться индивидуальной (по желанию клиентов) доделкой квартир.

По этой же, в сущности, причине не хотят работать с населением (на ремонтном рынке) и торговые компании. В структуре торгового дома "Лаверна", компаний "Элис", "Искрасофт" и других организаций, продающих отделочные материалы и оборудование для помещений (сантехнику, водогреи и т.п.), есть ремонтные подразделения. Но они предпочитают работать с юридическими лицами - в торговых центрах, клубах, офисах, магазинах, обширные площади, а главное, стандартность отделки которых позволяют неплохо зарабатывать. По словам, например, Сергея Левчука, директора компании "Лаверна-Сервис", у которой доля ремонта составляет 25% от общего оборота фирмы, компания предлагает услуги, связанные с комплексным квартирным ремонтом, но это направление интересно "Лаверне" не с точки зрения прибыли, а для создания имиджа организации, представляющей комплексные услуги. Такой позиции придерживаются и другие подобные компании.

Вторая причина - устойчиво негативная репутация легальных строительных компаний. Видя, в каком состоянии сдаются дома дольщикам, люди не верят, что строители могут оставшуюся часть работы (а значит, и ремонт старой квартиры) выполнить на требуемом уровне качества. Недоверие к строительным компаниям чисто психологически переносится на всех официальных (легальных) игроков, что вынуждает их уходить в тень. Круг замыкается.

"Серый" сектор имеет явные конкурентные преимущества перед "белым", так что в условиях, когда еще и власть не проявляет фискального интереса к этому рынку (налоговые органы не пытаются заставить теневиков делиться), легальные фирмы проигрывают в борьбе за клиента. И никаких шансов поправить свои дела у них пока не видно. "Строительно-ремонтные фирмы могут вкладывать огромные деньги в маркетинг и рекламу, но все это не принесет эффекта. Думаю, что "цепь рекомендаций" как минимум в ближайшие пять лет рынку прорвать не удастся", - считает Николай Вардуль.

Условия, позволяющие "серому" сектору доминировать на рынке ремонта квартир, будут сохраняться до тех пор, пока не станет цивилизованным рынок строительства жилья - исчезнет дефицит предложения, усилится конкуренция, повысится качество. Когда дольщики (и другие покупатели жилья) начнут экономить на доделке квартир большие суммы, а строители станут всерьез заботиться о своей репутации, отношение к "белому" сектору улучшится.

Но чтобы эти позитивные изменения стали реальными, власти Петербурга должны радикально изменить свою земельную политику - наладить цивилизованные, прозрачные и понятные процедуры выделения земельных участков под застройку и передачи на рынок неэффективно используемых городских территорий. Сейчас именно отсутствие таких процедур больше всего тормозит нормальное развитие рынка жилищного строительства, а значит, и смежного с ним рынка ремонта квартир.

Санкт-Петербург

В некотором смысле ситуация на петербургском рынке ремонта квартир отражает объективную направленность политики российских властей.

Городская администрация, сохраняя непрозрачные процедуры выделения земельных участков инвесторам, тормозит рост жилищного строительства. Это создает дефицит на рынке жилья, а значит, способствует низкому качеству работы строителей и сохранению их плохой репутации в глазах населения, которое на смежном рынке ремонта квартир предпочитает обращаться к "серым" бригадам.

Равнодушно взирающие на это федеральные власти не создают к тому же и никаких институциональных условий для стимулирования выхода бизнеса из тени. В результате "серый" сектор имеет явные конкурентные преимущества перед "белым". Поэтому он устойчив и динамично развивается, чего нельзя сказать о его антагонисте. Таким образом, власти всех уровней не способствуют цивилизованному развитию страны, а объективно загоняют экономику в тень.

Ясно, что с точки зрения интересов всего общества такая политика ведет нас в тупик.

Малого того, что стимулирование теневой экономики (а значит, и сокращение бюджетных источников) ведет к повышению фискальной нагрузки на "белый" бизнес. Так еще и сам рынок нормально не развивается. Абсолютное доминирование на нем "серых" структур мешает появлению естественной для современной экономики инфраструктуры - страхования, кредитования, лизинга оборудования и т.д. Невозможно в "серой" экономике и серьезное снижение цен - оно всегда обусловлено оптовыми скидками на материалы и применением новых технологий, что могут себе позволить только крупные легальные фирмы с большими оборотами.

Пример рынка ремонта квартир в Петербурге подтверждает мнение экспертов Леонтьевского центра о том, что при сохранении нынешней политики властей страна, и наш город в том числе, будут развиваться по са-мому неблагоприятному сценарию.

Владимир Грязневич

У партнеров

    Реклама