Ипотечный тупик

Пятый угол
Москва, 01.09.2003
«Эксперт Северо-Запад» №32 (141)

В том, что российской экономике необходима активная государственная политика, сейчас, кажется, сомневается один министр финансов Алексей Кудрин. Ну, ему, в общем-то, как главному счетоводу страны, это по рангу положено. Как говорил мне один знакомый директор, задача управляющего финансами в том и состоит, чтобы сидеть на мешке денег и никому их не давать, ну и иногда мешок перетряхивать, чтобы находящиеся в нем активы не плесневели. Определять стратегию должны другие люди.
Сергей Агеев

Но это так, к слову. Если же вернуться к активной государственной политике, то под этим элементом государственного управления каждый специалист понимает свое. Но большинство экспертов сходится в том, что потенциальной точкой роста для экономики вполне может стать развитие жилищного строительства, которое в перспективе через мультипликативный эффект сможет потянуть за собой и другие отрасли национального хозяйства. Вот эту точку роста, считают специалисты, и должно поддержать государство своим разумным вмешательством, например - стимулируя должным образом ипотечное кредитование.

В общем-то, идеи авторов таких предложений достаточно прозрачны. В своем знаменитом учебнике Economics лауреат премии памяти Нобеля Пол Самюэльсон отмечал, что экономический рост во многом определяется кассой, подразумевая под этим, что спрос должен стимулировать предложение. Вот и ипотека, стимулируя спрос на жилье, должна соответствующим образом сказаться на развитии строительного комплекса, а тот, в свою очередь, расширит спрос на строительные и отделочные материалы, современное оборудование и далее по цепочке.

Но есть одна загвоздка. Говоря о развитии ипотеки, обычно сосредотачиваются на финансовом блоке проблемы. Между тем этот однобокий подход может привести к совершенно другим результатам, чем те, на которые надеются радетели развития ипотечного кредитования. В этом отношении хорошей иллюстрацией может служить ситуация на петербургском рынке недвижимости.

На первый взгляд, картина вполне жизнеутверждающая. В последние годы городской строительный комплекс уверенно наращивает объемы строительства жилья. Однако, по мнению специалистов, в настоящий момент мы имеем рынок продавца - большинство домов продается еще на стадии закладки фундамента. Цены на жилье, несмотря на то что уровень доходов в Питере далек от московского, приближаются к столичным. Большинство строительных компаний срывают сроки выполнения своих обязательств, а качество возводимых ими объектов ниже всякой критики. Все это - следствие того, что объем предложения сегодня на рынке явно недостаточен, чтобы удовлетворить существующий спрос. Причем дефицит предложения только нарастает.

Казалось бы, в такой ситуации рынок должен быть весьма привлекательным для инвестиций. Пойдут инвестиции, соответственно, появятся новые игроки, а существующие строительные компании, пользуясь благоприятной конъюнктурой, значительно увеличат свои производственные мощности и объемы строительства. В какой-то мере это происходит, но, тем не менее, формируемое предложение катастрофически отстает от спроса.

Нетрудно предположить, что произойдет, если в таких условиях за счет ипотеки будет стимулирован спрос: объемы строительства вряд ли серьезно возрастут, а вот разрыв между количеством желающих улучшить свои жилищные условия и имеющимися на рынке квадратными метрами увеличится, что приведет к еще большему росту цен и падению и без того низкого качества строительных работ. В любом случае, можно уверенно констатировать: при существующем положении вещей рост спроса не приведет к адекватному развитию предложения.

Это вовсе не означает, что государство не должно стремиться стимулировать экономический рост, в том числе и через развитие ипотеки. Однако решить проблему простым закачиванием денег в соответствующий сектор экономики не получится. Необходимы комплексные решения, подразумевающие в том числе и действия по модернизации предложения.

Выделим по крайней мере две задачи, без решения которых невозможно рассчитывать на расширение предложения в ответ на растущий спрос. Прежде всего необходимо разобраться с проблемой распределения земельных участков под застройку. Сложившаяся система настолько тормозит развитие, что не устраивает даже тех петербургских застройщиков, благодаря чьим лоббистским усилиям она во многом и появилась. Без создания внятной, открытой системы выделения пятен под застройку рассчитывать на приток инвестиций в этот сектор хозяйства не приходится. А значит, и серьезного увеличения объемов строительства тоже не будет.

Второй по значимости проблемой городского строительного комплекса является дефицит профессиональных кадров. Если все остальные ресурсные ограничения при решении земельного вопроса могут быть сняты самими строительными организациями (в том числе и за счет привлечения инвестиций), то проблему кадрового голода решить самостоятельно им вряд ли удастся. На "этнических" петербуржцах можно поставить крест - старые кадры ушли, новые надо воспитывать, долго и упорно. Гонимые и вездесущие нелегальные мигранты тоже не спасут, поскольку в основном представляют низкоквалифицированный контингент. Специалист же себе цену знает (зарплата в тысячу долларов на стройке - не редкость) - это вам не разнорабочий из Молдавии, согласный прятаться от милицейских нарядов и жить в общаге, по десять человек в комнате. Интенсивное решение - привлечение относительно недорогих, но квалифицированных мигрантов. А потому необходимо максимально либерализовать миграционное законодательство, снизив, таким образом, стоимость трудового ресурса для бизнеса.

У партнеров

    Реклама