Анализируя петербургский первичный рынок недвижимости, скептически настроенные наблюдатели уже с 2001 года регулярно предсказывают грядущий обвал цен. И каждый раз рынок опровергает апокалиптические прогнозы. Вот и сейчас в ряде СМИ появились публикации с очередными мрачными предсказаниями. Их авторы сравнивают нынешнее положение дел в Петербурге с ситуацией в странах юго-восточной Азии накануне кризиса 1998 года, когда перегретые цены на недвижимость спровоцировали общий, в том числе и финансовый, кризис в регионе.

Однако большинство специалистов рынка недвижимости отвергают подобные предположения. По мнению вице-президента корпорации "Петербургская Недвижимость" Вячеслава Семененко, замедлить рост цен на недвижимость в городе могло бы только существенное (как минимум в полтора-два раза) увеличение объемов жилищного строительства. Однако при всем желании в будущем году строители вряд ли смогут нарастить количество возведенного жилья больше, чем на 20-25%. Соответственно, еще как минимум три-четыре, а то и пять лет цены на рынке недвижимости будут демонстрировать положительную динамику.

От районов - к социальным зонам

За последние два года средняя цена квадратного метра в Санкт-Петербурге выросла почти в два раза: в "спальных" районах на 70-85%, в центральных - на 100%. (Интересно, что примерно такая же динамика прослеживается и на московском рынке, где за этот период цены выросли примерно на 90%.) Еще больший сюрприз преподнесли август и сентябрь этого года. За этот отрезок времени питерские новостройки дорожали на 4% в месяц (несмотря на то что лето традиционно считается порой затишья на рынке). Наибольший рост цен на типовое жилье наблюдается в Выборгском, Московском, Приморском и Фрунзенском районах.

Последние полгода наиболее быстро дорожает жилье класса "комфорт". Ранее лидером по росту цен были квартиры в самом доступном ценовом сегменте - классе "эконом", но сегодня динамика изменения стоимости квадратного метра приобрела здесь более плавный характер. Лидером по росту цен на кирпичные и кирпично-монолитные дома стал Московский район (рост - 25% за семь месяцев). Стоимость квадратного метра в этом районе города составляет на данный момент 760-770 долларов.

Чуть меньший рост цен на жилую недвижимость отмечен в Приморском (20%) и Выборгском (17%) районах. Еще в прошлом году Приморский район относился к числу недооцененных. Однако по мере развития инфраструктуры "приморская" недвижимость наверстывает упущенное. Стоимость квадратного метра в кирпичном и кирпично-монолитном доме этого района города в сентябре поднялась в среднем до 650 долларов. На Выборгской стороне этот показатель равен 700-710 долларам. Сильно выросла стоимость квадратного метра в кирпично-монолитных домах в Петроградском (19%) районе, вплотную приблизившись к 1820 долларам за квадратный метр. Правда, как отмечают эксперты, этот рост объясняется появлением новых элитных проектов на Крестовском острове.

Наименьшие темпы роста цен на кирпичные и кирпично-монолитные дома наблюдались в традиционно считающихся депрессивными Красногвардейском и Невском районах. Стоимость среднего квадратного метра для этой категории жилья здесь вплотную приблизилась к 570 долларам.

Если говорить о панельном жилье, то самый быстрый по городу рост цен произошел во Фрунзенском районе (21%), где стоимость квадратного метра в сентябре достигла 590 долларов. Как считают специалисты "Петербургской Недвижимости", связано это с тем, что подобных домов в этом районе строится очень немного и, соответственно, динамика цен сильно зависит от особенностей конкретных проектов и ценовой политики застройщиков. Как и в кирпично-монолитном сегменте, меньше всего панельное жилье подорожало в Невском и Красносельском районах (14%).

Как отмечают эксперты "Петербургской Недвижимости", с точки зрения цен на жилье в городе все более очевидным становится деление не по районам, а по социальным зонам. Там, где уже есть определенная социальная среда (как, например, в престижных частях Московского, Выборгского и Василеостровского районов), соответственно реализуются и наиболее дорогие проекты, что подталкивает вверх и цены в целом. В то же время в городе намечается тенденция к формированию достаточно депрессивных зон.

Квадратура спроса

Несмотря на то что в последние годы городской строительный комплекс уверенно наращивает объемы вводимых в строй площадей, на количестве построенных квартир этот рост сказывается мало. При росте количества сданных квадратных метров со 1200 тыс. в прошлом году до плановых 1500 тыс. в этом, по-прежнему сдается порядка 20-23 тыс. квартир в год. Связано это прежде всего с тем, что одновременно с ростом количества сданных квадратных метров растет и средняя площадь построенных квартир. Как отмечает генеральный директор компании RBI Эдуард Тиктинский, в данный момент Городское бюро регистрации фиксирует относительно небольшой рост числа сделок.

При этом спрос на жилье за последние годы вырос в разы. Например, на вторичном рынке, несмотря на стремительный рост цен, около 40% квартир продается в течение месяца с момента занесения в листинг. По-прежнему очень большое количество людей готовы и в состоянии покупать подорожавшие квартиры. По оценкам экспертов компании "Строймонтаж", особенно острый дефицит наблюдается в сегменте малогабаритных однокомнатных квартир. Согласно данным корпорации "Петербургская Недвижимость", в подавляющем большинстве строящихся сегодня домов к моменту сдачи продано не менее 90% квартир. При этом наиболее ликвидные относительно недорогие малогабаритные одно- и двухкомнатные квартиры раскупаются практически полностью в течение трех-четырех месяцев с момента начала продаж.

Об уровне спроса говорит и такой факт, как снижение сезонной составляющей. Как отмечают специалисты компании "М-Индустрия", традиционно рост спроса наблюдался в конце первого и начале четвертого квартала. Однако сейчас сезонные пики на рынке недвижимости менее выражены, что связано все с тем же нарастающим дефицитом. Когда покупателей значительно больше, чем товара, сезонный фактор практически не работает.

Фактор притяжения

Откуда же берется такой спрос? В отличие от Москвы, где количество жителей за последние годы выросло почти на 2 млн, в Петербурге, если судить по данным официальной статистики, количество горожан практически не меняется. Более того, прослеживается (пусть и не ярко выраженная) тенденция по сокращению числа его жителей. Численность населения Санкт-Петербурга с 1990 по 2002 год уменьшилась на 405,8 тыс. человек.

Однако, как известно, Петербург еще с советских времен входил в число городов, имеющих один из самых низких уровней обеспеченности горожан жильем, - городская очередь на улучшение жилищных условий была самой большой в стране. С тех пор мало что изменилось и, судя по всему, острая потребность в жилье при росте доходов трансформировалась в спрос.

Кроме того, мегаполис всегда является точкой притяжения для жителей других регионов. Хотя Петербургу еще далеко до Москвы, где, по оценкам специалистов, до 30% спроса на жилье обеспечивается за счет притока клиентов из нефтегазодобывающих регионов и даже существует явная корреляция между мировой ценой на нефть и ценой на московское жилье, и в Петербурге влияние миграции на городской рынок недвижимости весьма значительно. По словам вице-президента по недвижимости и инвестиционным проектам корпорации "Строймонтаж" Сергея Цветкова, растущий спрос обеспечивается в основном покупателями северных регионов страны, таких как Ханты-Мансийский, Ямало-Ненецкий автономные округа и Мурманская область.

Как отмечает генеральный директор ССМО "ЛенСпецСМУ"Дмитрий Заренков, доля иногородних покупателей в структуре продаж его компании составляет порядка 15-20%. Именно жители севера наряду с молодыми семьями обеспечивают, по мнению Заренкова, основной спрос на малогабаритные квартиры. Аналогичным образом оценивает этот параметр и Эдуард Тиктинский. Примерно такую же оценку дают и другие девелоперы. Кроме того, еще порядка 3-5% спроса обеспечивают жители зарубежья.

Еще одним фактором, подстегивающим спрос на рынке жилья, является падение курса доллара к рублю. По мнению специалистов компании "М-Индустрия", увеличение спроса вызвано, с одной стороны, безусловно, ростом доходов и потребительской уверенности населения, а с другой - желанием конвертировать сбережения в более надежные активы, одним из которых традиционно считается недвижимость. Например, вложения в недвижимость на данный момент более чем в три раза превышают по доходности банковские депозиты.

Хотя количество людей, приобретающих жилье с целью его последующей перепродажи, растет (сейчас таких, по оценкам специалистов петербургских строительных компаний, около 10%), основу спроса на петербургском рынке жилья все же формируют жители города, покупающие квартиры для себя или своих близких. Поэтому в городе практически нет резерва, который может при определенных обстоятельствах появиться на рынке. Единственным источником роста предложения на данный момент является строительство нового жилья.

Спрос рождает предложение

Согласно данным компании " Петербургстрой Skanska", на сегодняшний день застройщиками выставлены на продажу квартиры по 290 адресам. Из них 121 объект представляет сегмент нижнего эконом-класса, 128 объектов - верхнего эконом-класса, 26 объектов жилья высокой комфортности и 15 объектов элитного жилья. Общий объем предложения приблизительно на 9% больше аналогичного показателя конца 2002 года.

Как отмечает директор по маркетингу и продажам "Петербургстрой Skanska" Эдуард Киямов, в последние два года застройщики предпочитают развивать квартальную застройку, то есть диверсифицируют предложение в рамках одной социальной зоны. "Комплексы либо полностью возводятся в кирпично-монолитной или кирпичной технологии, либо представляют собой чередование секций панельных, кирпично-монолитных или кирпичных серий, - отмечает Киямов, - и позиционируются, как правило, на разные сегменты, зачастую высшего и нижнего эконом-класса, а также высшего эконом-класса и нижнего уровня сегмента жилья высокой комфортности".

Ориентация на несколько сегментов рынка позволяет застройщикам расширять целевую группу потенциальных покупателей. Сегодня они имеют опыт соединения в едином комплексе кирпично-монолитных и панельных секций. Следует отметить, что, если раньше панельные дома однозначно относились к типовому жилью, то есть сегменту нижнего эконом-класса, то сегодня домостроительные комбинаты, улучшая потребительские характеристики панельного жилья, пытаются работать в том числе и в сегменте верхнего эконом-класса.

Согласно исследованию, проведенному специалистами "Петербургстрой Skanska", на середину 2003 года в городе действовали 207 компаний, активно продвигавших на рынке строящееся жилье (правда, в качестве застройщиков выступали только 118 компаний). Тем не менее основной объем застройки обеспечивает ряд известных в городе девелоперов, таких как "ЛенСпецСМУ", "Строительный трест", RBI, "Строймонтаж", "Петербургстрой Skanska", корпорация "Петербургская Недвижимость" и ряд других. Десять крупнейших городских застройщиков обеспечивают порядка 60% предложения на первичном рынке жилья.

Сейчас в городе, по данным корпорации "Строймонтаж", в общей сложности возводится порядка 4 млн кв. м жилья со сроками строительства до 2006 года. По прогнозу специалистов "Строймонтажа", в следующем году в Петербурге будет реализовано 1400-2000 тыс. кв. м жилья. Тем не менее, как мы уже отмечали выше, этого объема даже при нынешнем, весьма значительном, уровне цен не хватит, чтобы удовлетворить существующий спрос.

Проблемка

Казалось бы, в таких условиях строительные компании должны стремиться наращивать объем строительства. В какой-то мере это действительно происходит - большинство опрошенных нами представителей городского строительного комплекса в этом году обещают увеличить количество построенного жилья.

Тем не менее этого совершенно недостаточно для того, чтобы перекрыть существующий на рынке разрыв между спросом и предложением. По мнению Вячеслава Семененко, чтобы частично решить проблему дефицита, надо дополнительно строить еще минимум 700 тыс. кв. м в год. Специалисты считают, что такой дополнительный объем вполне по силам городскому строительному комплексу. Так, по словам Дмитрия Заренкова, "ЛенСпецСМУ", ежегодно увеличивающее объемы строительства на 30%, вполне способно увеличить объем сдаваемого жилья и на 100%. Схожие оценки потенциала своих компаний дают представители и других городских строительных фирм.

Однако для того, чтобы реализовать имеющиеся возможности строительного комплекса, необходимо решить ряд застарелых проблем в области взаимодействия застройщиков с городскими властями и естественными монополистами. По мнению Вячеслава Семененко, увеличить объемы строительства нового жилья невозможно без решения проблемы дефицита участков под застройку. "Вопрос об инженерной подготовке крупных территорий, равно как и о комплексной реконструкции существующих кварталов, по-прежнему стоит очень остро", - считает Семененко.

Эдуард Тиктинский надеется, что с приходом нового губернатора будет придан дополнительный импульс работе по созданию нового генерального плана Петербурга и модернизации процедуры распределения участков. По мнению Дмитрия Заренкова, главным препятствием для увеличения объемов строительства является так и не решенная проблема взаимоотношений строителей и городских естественных монополий. "Мы уже устали бороться с нашим теплоэнергетическим комплексом в лице ГУП ТЭК и "Ленэнерго", которые не могут обеспечить построенное жилье своими мощностями", - говорит Заренков. Естественно, без решения этих задач надеяться на адекватный существующему спросу рост строительства жилья не приходится.

Все дороже

Большинство опрошенных экспертов считают, что и в этом, и в следующем году цены на петербургское жилье продолжат рост. Так, по мнению директора департамента маркетинга корпорации "Петербургская Недвижимость" Михаила Бимона, до конца года ежемесячное подорожание будет несколько ниже, чем в конце лета - начале осени, но не меньше среднегодового значения в 2-2,5%. К концу декабря годовой рост цен, как на первичном, так и на вторичном рынке, составит не менее 33-35%. C начала 2004 года, считает он, можно ожидать, что рост цен продолжится, но несколько меньшими темпами, чем в среднем за 2003 год.

В более долгосрочной перспективе, как считают специалисты корпорации "Строймонтаж", цены на петербургскую недвижимость вырастут за ближайшие пять лет в два с половиной - три раза. Так что, как считает генеральный директор ССМО "ЛенСпецСМУ" Дмитрий Заренков, еще лет семь строители могут не бояться того, что не удастся продать возведенное жилье. Дальше потребуются специальные программы по стимулированию спроса, например в виде развития ипотеки.

Санкт-Петербург