В Петербурге набирает обороты беспрецедентный по масштабам девелоперский бум. Начиная с осени прошлого года, энергично стартовали несколько грандиозных проектов реконструкции городских территорий. Прежде на эти территории никто даже не думал посягать, причем не только из-за их огромных размеров, требующих отнюдь не питерской мощи инвесторов, способных вкладывать сотни миллионов долларов. Решение главной проблемы, связанной с освобождением привлекательных для бизнеса участков, было невозможно без прямого вмешательства первых лиц государства.

После избрания губернатором Валентины Матвиенко многие прогнозировали приход в Петербург крупных московских инвесторов. Местный бизнес волновался, что может не выдержать конкуренции со столичными гигантами. Однако эти опасения пока не оправдываются (признаков реальной конкуренции не видно). И не потому, что москвичи не появились. Они пришли, но совсем на другой сегмент рынка. В отличие от питерских компаний, увлеченных получением небольших пятен под застройку и возможностью реконструкции отдельных дворцов, москвичи намерены осваивать петербургские территории целыми кварталами.

Они успешно решают проблемы "зачистки" территорий и выселения различных ведомственных объектов с такими "непробиваемыми" структурами, как Минобороны и ФСБ. Возможность задействовать федеральный административный ресурс - одна из главных предпосылок к началу реализации масштабных девелоперских проектов.

Примечательно, что практически все новые проекты окружены ореолом таинственности. Их отличительной особенностью является значительная закрытость, и прежде всего это касается процедур принятия решений. Отсутствуют рыночные, конкурентные механизмы определения инвесторов и девелоперов. Зачастую даже в Смольном не знают подробностей (впрочем, не исключено, что просто создают видимость своей непосвященности). Возможно, существуют некие непубличные договоренности о том, что в определенных рамках крупный петербургский инвестиционно-строительный бизнес будет привлекаться к реализации этих проектов. Соответствующую заинтересованность могут иметь и высокопоставленные "московские петербуржцы", способные влиять на решение вопросов передачи городских территорий под коммерческое освоение.

Грандиозная перспектива

Зоной особой девелоперской активности стала огромная территория южнее Обводного канала (между Московским проспектом и Митрофаньевским шоссе), занятая сейчас объектами железнодорожной инфраструктуры и промышленно-складскими зонами. Развитием значительной части (около 400 га) этой территории занялось ОАО "Измайловская перспектива". Это сейчас самый большой из городских проектов. Кто является акционером компании и потенциальным инвестором - пока не разглашается.

Недавно правительство города в целом одобрило концепцию развития территории, предложенную "Измайловской перспективой" (хотя договор с КУГИ о деятельности в качестве агентства пока не заключен). Генеральный директор компании Михаил Генин видит будущее территории в качестве своего рода большого административно-делового района, содержащего также порядка 100 тыс. кв. м жилых помещений. Сейчас архитектурное бюро занимается планировкой кварталов, более подробные проработки будут представлены правительству города в июне. "Поставлена задача сделать территорию современным лицом Петербурга", - говорит Генин.

Очистка территории, на которой находятся около 200 предприятий различных видов собственности, железнодорожные пути и депо, склады Минобороны, а также два кладбища, потребует значительных вложений (звучавшая ранее цифра 25 млн долларов может измениться по итогам проводимой сейчас инвентаризации). Всего же до 2012 года предполагается инвестировать в проект 700 млн долларов.

Непосредственно к территории "Измайловской перспективы" примыкает участок в 18 га, который осваивает консорциум компаний ЗАО "Адамант" и ОАО "Лиат-Дикси". Созданное ими ООО "Адамант - Дикси" получило статус Агентства по развитию территории, прилегающей к Варшавскому вокзалу. По словам генерального директора ООО "Адамант - Дикси" Дилявера Меметова, доминантой на этой территории будет многофункциональное высотное здание (на основе здания Варшавского вокзала), включающее гостиницу, торгово-развлекательный центр, бизнес-центр. Также рассматривается возможность строительства торговых комплексов "Адамант" и гипермаркета "О'Кей". Объем инвестиций оценивается в 75 млн долларов. Пока, однако, у властей нет полной ясности с концепцией развития этой территории. Задержка, помимо прочего, связана с тем, что коммерческий проект должен учесть решение правительства города о строительстве продолжения Измайловского проспекта (оно предусмотрено Генпланом).

Квартал для чиновников

В последнее время, похоже, появилась новая идея развития территории в районе Варшавского вокзала и Митрофаньевского шоссе, реализовать которую удастся гораздо эффективнее - за счет административного ресурса и федеральных денег.

По имеющейся у "Эксперта С-З" информации, Валентина Матвиенко и ряд руководителей администрации заинтересовались идеей создания на территории ОАО "Измайловская перспектива" (возможно, с включением сюда и территории, осваиваемой сейчас ООО "Адамант - Дикси") "административного квартала" (недавно в Смольном проводилось даже весьма представительное совещание на эту тему). В этом "квартале" могут быть сосредоточены многочисленные федеральные и городские властные структуры. Здесь же в случае передачи Петербургу столичных функций должны разместиться переводимые из Москвы федеральные ведомства, а также жилье для госслужащих и вся необходимая для комфортной жизни инфраструктура. В пользу выбора этой территории говорит ее удобное местоположение - в некотором отдалении от "пробочного" исторического центра, но вблизи от аэропорта, а также Константиновского дворца.

Высокопоставленные смольнинские чиновники не отрицают, что подобные проекты всерьез рассматриваются не только в Смольном, но и на федеральном уровне. Вице-губернатор Юрий Молчанов полагает, что территория между Московским проспектом и Митрофаньевским шоссе - "вакантный район", который весьма подходит для создания здесь "Делового Сити". "Можно говорить о правительственном квартале, а можно говорить шире - о бизнес-квартале, - поясняет Молчанов. - На мой взгляд, вполне разумно было бы разместить здесь рассеянные по всему городу государственные структуры". Вице-губернатор считает, что эта идея не противоречит проекту создания "Делового Сити" на Выборгской набережной (в статусе АРТ им занимается группа компаний "Бекар"), - он может стать центром деловой активности на севере города, а "Измайловская перспектива" - на юге. К примеру, в Лондоне существует сразу несколько деловых Сити.

Неподалеку от территорий "Измайловской перспективы" и "Адамант - Дикси" начинается реализация проекта освоения участка, ограниченного Обводным каналом, улицами Шкапина и Розенштейна. Еще в конце прошлого года под давлением Матвиенко правительство города приняло решение в трехмесячный срок приступить к расселению жилых домов и привлечь к развитию территории генерального застройщика-инвестора. Однако окончательное решение до сих пор согласуется в кабинетах Смольного. Претендующая на статус девелопера компания ЛЭК сообщала о готовности вложить порядка 40 млн долларов. На месте снесенных аварийных домов планировалось, в частности, строительство торгово-развлекательного комплекса площадью более 60 тыс. кв. м (включающего торговые площади, предприятия общепита, выставочные залы, зоны отдыха, оздоровительный комплекс, парковку и т.д.).

Московские амбиции

Среди территорий в историческом центре Петербурга, освободить которые городским властям не удавалось десятилетиями, - набережная Малой Невы между Биржевым и Тучковым мостами, занимаемая "режимным" ФГУП РНЦ "Прикладная химия" (ГИПХ). Однако недавно бизнесу удалось добиться беспрецедентного решения об удалении с Петроградской стороны экологически вредного и опасного производства оборонного назначения. Очевидно, что вопрос решался на уровне администрации Президента. Лично Владимиром Путиным было дано поручение соответствующим ведомствам о строительстве на данной территории Дворца танца Бориса Эйфмана и многофункционального комплекса "Набережная Европы".

В конце 2003 года вышло распоряжение Минимущества РФ и был подписан согласованный им инвестиционный контракт между ООО "Петербург Сити", выступающим в качестве инвестора и девелопера, ГИПХом и УФСБ по Петербургу и Ленобласти. По словам президента ООО "Петербург Сити" Кирилла Игнатьева, на участке в 4,4 га (из 9 га, занимаемых ГИПХом) планируется строительство 100 тыс. кв. м надземных сооружений - бизнес-центра класса А, элитного жилого комплекса, бутиков мировых торговых марок. Проекты зданий будут заказаны ведущим европейским архитекторам. Они должны быть выполнены в неоклассическом стиле - "без какого-то хай-тека и архитектурного экстремизма". Объем инвестиций в проект "Набережная Европы" может составить около 100 млн долларов.

По некоторым сведениям, за "Петербург Сити" и его учредителями стоят очень серьезные деловые круги и, возможно, влиятельные федеральные чиновники. Это фактически подтверждает и курирующий стратегические инвестиционные проекты Юрий Молчанов: "Есть ощущение, что пришли нормальные люди с финансовыми возможностями, достаточной внутренней мотивацией и способностями, чтобы сформулировать многоплановые задачи и постепенно их решить. Они смогли уже распутать целый клубок проблем".

Известно, что "Петербург Сити" учрежден московскими группами компаний "Русские инвестиции" и "КВ-Инжиниринг". В Москве и Подмосковье они реализовали ряд крупных проектов в сфере элитного строительства. В Северной столице "Петербург Сити" заявил о себе участием в качестве инвестора в проектах "Дворы Капеллы" и создания гольф-клуба в Дюнах, в настоящее время в Петергофе занимается восстановлением находящегося в федеральной собственности запущенного паркового ансамбля "Собственные дачи" (он взят в аренду на 49 лет для создания негосударственного выставочного центра).

Кстати, о масштабах амбиций и возможностях "Петербург Сити" и его учредителей можно судить по тому, что на вопрос, какой еще проект мог бы заинтересовать их в Петербурге, Игнатьев отметил привлекательность идеи продолжения Английской набережной и освоения Ново-Адмиралтейского острова, занимаемого ГУП "Адмиралтейские верфи": "Это вход в город со стороны Невы, исторически там были не только промышленные предприятия. К примеру, там находился снесенный храм Спаса-на-Водах. На этом участке, который никогда рационально не застраивался, вполне могли бы появиться здания с современными решениями в стиле XXI века - не башни, конечно, а что-то в стиле Доков Святой Катарины в Лондоне".

Стрелку очищают

Впрочем, первопроходцем в деле освобождения исторического центра от федеральных "режимных" объектов может считаться холдинг "Эталон-ЛенСпецСМУ". Компания еще в 2002 году получила под застройку 3 га территории Государственного оптического института (ГОИ), располагающегося в Биржевом переулке, рядом с Санкт-Петербургским государственным университетом и Стрелкой Васильевского острова.

По словам генерального директора холдинга Вячеслава Заренкова, "согласованы все вопросы на федеральном уровне, подписан инвестиционный контракт с ГОИ при участии Минимущества РФ, и на его основании вышло распоряжение губернатора". Институт выступает в качестве застройщика комплекса "У Ростральных колонн", а инвестором и заказчиком является "Эталон-ЛенСпецСМУ". Компенсация, которую получит ГОИ от строительного холдинга, включает денежные средства, а также строительство около 4 тыс. кв. м жилой недвижимости для сотрудников института.

На освобождаемом ГОИ участке (ранее там располагались неприглядного вида складские и лабораторные помещения) будет размещено порядка 60 тыс. кв. м площадей различного назначения - коммерческая, офисная недвижимость, магазины, рестораны, фитнес-центр и жилье (50% всех строящихся площадей). Строительство должно завершиться к 2005 году, но уже сейчас, по словам Заренкова, ведутся переговоры об окончательном выводе ГОИ.

Могучий и таинственный

Другим примером уникальных возможностей бизнеса решать на федеральном уровне сложные вопросы с силовыми ведомствами может служить неожиданное согласие Минобороны освободить квартал зданий бывшего лейб-гвардии Преображенского полка (ограничен улицами Кирочной, Парадной, Радищева и Виленским переулком).

Руководители петербургской администрации намекают, что бизнесом были задействованы ресурсы влияния даже на более высоком уровне, чем министр обороны петербургского происхождения Сергей Иванов. "Решение есть. Как я понимаю, бизнес договорился с Минобороны, и мы даже не знаем, на каких условиях: это федеральная собственность и нас информируют в той степени, в какой считают необходимым, - говорит Юрий Молчанов. - Насколько я знаю, это бизнес питерский, но кто конкретно - не готов сказать".

Председатель КУГИ Игорь Метельский также ссылается на свою неосведомленность: "К сожалению, пока мы не знаем, с какой компанией заключен контракт, не могу назвать инвестора". Хотя разработанный архитектурной мастерской Солодовникова проект, по некоторым данным, рассматривался членами Градостроительного совета Санкт-Петербурга, председатель КУГИ "не знает", как концептуально предполагается развивать эту территорию.

Бастионы взяты

Возможно, работа с Минобороны скоро приобретет более системный характер. По словам Юрия Молчанова, администрацией Петербурга совместно с Минобороны подготовлен протокол о передаче городу десятков объектов - "это целые территории, здания, большие комплексы недвижимости, воинские части". Список пока держится в секрете, хотя, по слухам, в нем есть и шикарные здания в историческом центре города, в том числе на Суворовском проспекте. Вместе с тем предусматривается наделение администрации Петербурга дополнительными полномочиями. Молчанов утверждает, что при передаче объектов предполагается их последующая реализация на конкурсной основе.

Кстати, в обозримой перспективе интрига будет связана и с судьбой земель, занимаемых зоной "Московская-Товарная" (она ограничена Невским и Лиговским проспектами и занимает 278 га). Правительством города инициирован процесс вывода с нее всех объектов ОЖД, не связанных с пассажирскими перевозками. Сейчас город намерен начать инвентаризацию находящихся там объектов, а к концу года должен быть подготовлен план мероприятий по преобразованию зоны.

При всей специфике нынешнего девелоперского бума это, безусловно, чрезвычайно позитивное для Петербурга явление. Начавшийся процесс, предполагающий приток в город сотен миллионов долларов, позволит реконструировать многие проблемные территории. Их использование станет более эффективным с точки зрения как поступлений в бюджет, так и городской среды в целом, качества и комфорта жизни в Петербурге.

Санкт-Петербург