Новорусская Деревня

Спецвыпуск
Москва, 26.04.2004
«Эксперт Северо-Запад» №16 (173)
Через несколько лет петербургский пригород предстанет чередой комфортабельных поселков-оазисов, разделенных неосвоенными пустошами и домиками старой застройки

Весной рынок загородной недвижимости традиционно оживает. Впрочем, нынешней зимой торговля участками и домами в ближнем и дальнем пригороде тоже шла достаточно активно. Основные тенденции, отмеченные участниками рынка и экспертами: смещение покупательского интереса от приобретения готового жилья в зону девелопмента; растущий прагматизм клиентов; ужесточение требований к параметрам готовых объектов; острый дефицит земельных участков под застройку, естественно, приводящий к росту цен; включение в рынок ранее непопулярных удаленных районов и активность местных властей, торгующих землей через "родственные" или подставные фирмы.

Меняются и покупательские предпочтения. Обитателям комфортабельного пригорода уже недостаточно набора "свет - газ - телефон - ландшафт". Они все чаще обращают внимание на насыщенность социальной инфраструктуры: как далеко расположены приличный супермаркет, комплекс отдыха, ресторан. Новые жилые массивы формируются вблизи крупных коммерческих проектов. В составе масштабного проекта гольф-клуба "Дюны" (общая стоимость около 40 млн долларов) запланированы и два коттеджных поселка - на 50 и 70 домов. "Русская Швейцария" компании Honka примостилась поблизости от спорткомплекса "Орлиная Гора". В то же время в границах формирующихся коттеджных поселков, таких как садоводство "Сестрорецкое" компании " Олимп-2000" или поселок "Горки" фирмы " Петростиль", заранее предусмотрены не только аптека и магазин, но и спортплощадки, корты и даже бассейн.

Загородное жилье становится компактнее: в дорогом секторе наиболее популярны коттеджи площадью 250-300 кв. м, в средней ценовой зоне - до 200 кв. м.

Земля всегда в цене

В профильных изданиях и на специализированных интернет-сайтах на продажу сегодня выставляется порядка 5 тыс. объектов. Земельные участки составляют почти половину этого массива. Причем земля дорожает быстрее, чем дома. По данным "Русского фонда недвижимости", цена на прилично расположенные земельные участки за год поднялась в среднем практически вдвое. По мнению президента РФН Александра Портнова, основная причина "земельного бума" - новый инвестиционный спрос. Покупают не только землю под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Спросом пользуются и фермерские хозяйства, и земли под сельхозиспользование (совхозы распродают участки в Буграх, Шушарах и пр.). Причем покупают не по 12-15 соток, как три года назад, а гектарами и десятками гектаров. Правовой статус участков, конечно, волнует новых землевладельцев, но эти соображения не критичны (они могут повлиять на цену, но не заставят отказаться от покупки).

Традиционно популярно северное направление, но цены в Сестрорецке, Репино, Тарховке выросли настолько, что, по наблюдениям специалистов "Адвекс-РОССТРО", "покупатели начинают бежать на юг". С этой точкой зрения согласен аналитик группы компаний " Аверс" Андрей Бойко: "Два коттеджа-близнеца, например на Выборгском и Волосовском направлениях, могут различаться по цене в разы; стоит ли платить больше, если результат одинаков?"

По данным специалистов "Бекара", более половины "оптовых" покупателей - москвичи (фирмы и частные лица). В этом году одна столичная компания приобрела более 100 га совхозной земли в Выборгском районе Ленобласти по цене от 10 до 50 долларов за сотку. После изменения функционального назначения территории на ИЖС эти участки могут стоить по 200-300 долларов за сотку. Правда, выгодность такой операции не безусловна: стопроцентно рассчитывать на изменение статуса земли не приходится (инвестиционный риск), кроме того, для распродажи "в розницу" необходимо проложить дороги и инженерные сети, а это весьма затратное (и трудно просчитываемое) мероприятие.

Президент "Бекара" Александр Шарапов считает, что внезапный, активизировавшийся в последний год спрос на сельхозземли мотивирован ожиданием федерального закона о переводе земель из одной категории в другую (второе чтение прошло 14 февраля). Фермерские хозяйства сегодня можно перевести в садоводства, зарегистрировав отдельное юридическое лицо и устав, продавать землю мелкими участками по 10-12 соток. Это самостоятельный бизнес. Что касается земельных паев в совхозах, то для их покупки и перевода под ИЖС требуется распоряжение правительства Ленобласти.

Инвестиционная процедура после смены городской администрации стала менее популярной: уже несколько компаний, потратив год и десятки тысяч долларов на изыскательские работы, получили отказ по достаточно формальным причинам. Теперь облюбованные ими территории в Лисьем Носу, Сестрорецке, Репино будут выставлены на торги. Тем не менее уже в ближайшие год-два, если не произойдет законодательного форс-мажора, значительные земельные массивы в пригородных районах Петербурга и в области будут юридически очищены, облагорожены, оснащены инженерией и выставлены на продажу по частям. К снижению цен это не приведет, но к стабилизации цен и смягчению земельного дефицита - вполне вероятно.

"Рынок на подъеме, но цены на готовые строения заметно отстают от цен на участки", - отмечает начальник отдела загородной недвижимости компании " Адвекс-РОССТРО" Владимир Зишков. "Складывается парадоксальная ситуация, - продолжает он, - стоимость площади в комфортабельном коттедже, если считать отдельно от земельного участка, ниже, чем в обычной городской квартире. Квадратный метр стоит дешевле 1 тыс. долларов. И продать на вторичном рынке дом, построенный "для себя", довольно проблематично. Хорошо, если окупятся затраты..."

Уровни самостроя

Главная причина земельного ажиотажа - на поверхности. Практически все опрошенные нами специалисты отмечают смещение платежеспособного интереса от рынка готовых объектов к участкам под застройку. Это связано в первую очередь с тем, что изменились требования покупателей. Вторичный рынок далеко не всегда может предложить состоятельному покупателю именно тот дом, в котором он мечтает жить.

Возникает вполне понятная закономерность: организованность строительства снижается (вместе с ценой земли) по мере удаления от города. В ближнем радиусе (до 70 км) строятся коттеджные поселки или жилые комплексы с полным набором городских удобств: "Консульская деревня" в Репино, уже упомянутая "Русская Швейцария" в Токсово, "Рай в шалаше" (Сестрорецк), "Высокие ели" (Солнечное) и т.д. Обычно продаются уже готовые коттеджи, по крайней мере их обязательно объединяет некая общая концепция; всего в ближнем пригороде насчитывается около 30 проектов такого типа (на порядок меньше, чем в Москве). Генеральный директор компании " Авторитет" Светлана Ботвич считает, что именно за локальными, социально однородными комплексами - будущее: роскошная вилла посреди старой дачной застройки теоретически может появиться, но окружение резко снижает потребительскую ценность такого жилья.

Раньше строители были "всеядными" и брались за любые проекты - был бы заказчик. Теперь, как отмечает Александр Портнов, девелоперские фирмы, работающие в пригороде, становятся специализированными: одна компания строит из газобетона, другая - только из оцилиндрованных бревен и т.д. Специализация - признак относительно цивилизованного, структурированного рынка.

В часе езды от города ситуация меняется. Здесь девелоперы, как правило, предоставляют под застройку участки с коммуникациями, а уж дальше покупатели сами разбираются, что, из чего и как строить. По такому принципу застраивается, например, территория бывшего пионерлагеря в Молодежном, поселок "Приморье" за Зеленогорском. Обычно такой "полудикий" комплекс делится на 20-50 участков.

Чем дальше от Петербурга, тем меньше шансов встретить организованных застройщиков. По словам руководителя отделения " Итака-Выборг" Натальи Решетниковой, крупных застройщиков вокруг Выборга (170 км от Петербурга) пока не видно. Частные лица выкупают участки (в том числе у областных властей, а строиться предпочитают сами). Средняя цена - около 300 долларов за сотку, но уже есть отдельные предложения и по 2 тыс. долларов (поближе к Выборгу и в самых красивых местах).

Особая ситуация - с садоводствами. Домики в громадных "муравейниках", удаленных от города (Синявино, Мшинская, Дунай, Шапки), практически не растут в цене. Зато небольшие компактные садоводства (вроде "Малины" на Медном озере, "Спутника" в Репино или "ленэнерговского" хозяйства в Каннельярви) весьма престижны и недешевы. Равно как и новые садоводства - в тех случаях, когда именно эта правовая форма устраивает и девелоперов, и покупателей. Например, компания "АРТ-ресурс" и агентство "Авторитет" в прошлом году начали реализацию земельных участков под строительство коттеджей в будущем поселке у озера Красное (25 км от Зеленогорска и в километре от залива). Территория в 12 га выкуплена организаторами проекта у собственника (сельхозпредприятия). Здесь сформировано садоводческое некоммерческое товарищество "Красноозерное" - всего 42 участка площадью от 21 до 25 соток. Вряд ли на земле, купленной по 1,5-2 тыс. долларов за сотку, владельцы будут выращивать укропчик или картошку. Так что садовод садоводу рознь.

Впрочем, Константин Сизов ("Центр пригородной недвижимости") уверен в том, что решающий фактор - не место и не престижное окружение, а соотношение "цена/качество". "Спрос на недорогие, но качественные объекты - вечный и не зависит от места. Если объект выглядит приличным в своей категории - он продается", - говорит он.

Перспектива

Главным тормозом для нормального развития пригородного рынка остается слабенькая и противоречивая правовая база. Процедуры, связанные с оформлением участков, переводом земель из одной категории в другую, с изменением назначения участков, по-видимому, относятся в сфере недвижимости к категории наиболее взяткоемких. По мнению специалистов-практиков, до 90% предлагаемых на рынке участков имеют проблемы (правовые, связанные с определением границ, использованием не по назначению и пр.). Ситуация неординарная: к примеру, в ходе квартирной приватизации большая часть объектов все же обладала понятным статусом.

Рынок неизбежно будет дифференцироваться: юридически чистые, удачно расположенные территории начнут расти в цене опережающими темпами. По выражению Владимира Зишкова, "будет дорожать все хорошее". Через несколько лет петербургский пригород предстанет чередой комфортабельных поселков-оазисов, разделенных неосвоенными пустошами (крупнейший землевладелец в области - Минобороны) и домиками старой застройки. Соответственно, и темпы роста цен будут разными. Но ценовой скачок 2003-2004 годов вряд ли повторится.

Санкт-Петербург

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №16 (173) 26 апреля 2004
    Имитация реформ
    Содержание:
    Реклама