Город для богатых

Крупные строительные компании уже сейчас стремятся найти свою нишу на формирующемся рынке малоэтажного жилищного строительства

Понятие элитного малоэтажного жилого комплекса пришло к нам из Европы, где оно существует уже несколько веков. Широкомасштабное возведение высотных зданий в центрах европейских мегаполисов быстро привело к вытеснению малоэтажной застройки на окраины, а то и вовсе за пределы городов.

Не так давно эта тенденция стала актуальной и для Северной столицы, где проблема свободной площади стоит не менее, если не более остро, чем в Европе. "Питер - очень некомфортный город, - говорит Юрий Морозов, председатель совета директоров строительной корпорации "Союз". - Плотность застройки у нас выше, чем в любом европейском магаполисе".

В этой связи еще в 2001 году правительством Санкт-Петербурга было выпущено постановление "О размещении зон малоэтажного жилищного строительства". Это постановление предусматривает, что уже к концу 2010 года город будет окружен широким кольцом мало-

этажных застроек. Были определены и основные районы застройки. Условно эту дату можно считать началом формирования рынка малоэтажного строительства.

Сегодня этот рынок, по словам его участников, переживает период бурного роста. Объемы продаж крупнейших игроков с 2002 по 2003 год выросли не менее чем на 30%, а стоимость квадратного метра в некоторых объектах достигает 5 тыс. долларов. Как считает генеральный директор строительной компании "Северо-Западная строительная корпорация" Михаил Голубев, рост цен во многом объясняется нехваткой предложений на рынке.

Видя перспективы, строительные компании уже сегодня стремятся занять место на рынке и создать репутацию среди потенциальных клиентов. При этом можно выделить несколько основных направлений развития.

Райские островки

Одна из главных тенденций развития рынка малоэтажного строительства в последнее время состоит в том, что крупные компании постепенно переходят от локальных проектов к строительству элитных жилых комплексов, насчитывающих несколько десятков домов.

Это объясняется прежде всего увеличением числа людей, способных приобрести дом в среднем за 300 тыс. долларов. "Наши клиенты - люди состоятельные, способные потратить на загородный дом далеко не последние деньги", - рассказывает Сергей Коротков, руководитель проекта "Репинская усадьба" компании "Олимп 2000". Основная привлекательность подобных жилых комплексов заключается в возможности формирования однородного социального окружения и обеспечения психологического комфорта, что в условиях города вряд ли возможно.

Примером этого направления развития рынка является строительная корпорация "Союз", представленная в Петербурге целым рядом проектов элитных жилых комплексов, объединенных общим брэндом "Европейские предместья". Как заявляет руководство компании, в течение ближайших пяти лет вокруг исторического центра Петербурга появится сразу несколько автономных поселков - "Константиновское", "Рай в шалаше", "Георгиевское", "Владимирское". Эти предместья будут представлять собой изолированные территории с хорошо развитой инфраструктурой и собственными системами безопасности.

Главным ноу-хау СК "Союз" является принцип организации жилищного строительства, предусматривающий создание консорциума, в который войдут и другие компании. Данная схема предполагает узкую специализацию всех участников процесса строительства и реализации объекта - от девелопера до риэлтера и рекламного агентства. Это, по словам Юрия Морозова, позволяет существенно повысить технологичность работ и уменьшить инвестиционный цикл. В результате сроки сдачи объектов значительно сокращаются.

Клиент выбирает

По мере развития рынка существенно меняются требования клиентов к малоэтажным постройкам. В первую очередь это касается материалов и технологий, применяемых при строительстве. Фактически в России появился некий стандарт европейского жилья. Времена, когда люди строили свои дома из любого подручного материала, остались в прошлом. По словам участников рынка, клиент сегодня не экономит на материалах. "Наши клиенты - люди, предъявляющие высокие требования к качеству строительства и хорошо разбирающиеся в рынке", - говорит Михаил Голубев.

Впрочем, желание сэкономить деньги не чуждо даже богатым. Выбор материалов и технологий строительства сегодня достаточно широк. Наибольшей популярностью у покупателей малоэтажек пользуются газобетон и пенобетон. Эти материалы обладают хорошими конструкционными свойствами и являются прекрасными теплоизоляторами. Немаловажно и то, что это один из самых дешевых и быстрых вариантов постройки дома.

Тем не менее очень многие клиенты традиционно отдают предпочтение кирпичу, хотя использование этого материала существенно удлиняет процесс строительства и повышает стоимость жилья. "Понимая, что кирпичный дом качественнее и экологичнее, чем дома из пено- или газобетона, клиенты зачастую предпочитают заплатить большую цену", - рассказывает Михаил Голубев.

Самым дорогим материалом традиционно считается дерево, однако популярность деревянных построек растет. "Мы наблюдаем устойчивую тенденцию возвращения деревянного строения, - рассказывает Павел Павлинов, директор по маркетингу компании Honka. - Благодаря этому объемы продаж у нас ежегодно растут не менее чем на 30%". По экологическим характеристикам дерево является безусловным лидером. Однако Honka специализируется на загородных домах сезонного проживания. Обогревать такой дом зимой достаточно затратно. Впрочем, по словам Павла Павлинова, загородный дом в России пока не рассматривается как основное жилье.

Учитывая суровые климатические условия, особые требования на строительном рынке предъявляются к теплоизоляционным материалам. До сих пор большинство из них производилось за рубежом, однако в последнее время европейские компании стремятся наладить производство своей продукции в России. Одним из пионеров этого направления является компания "УРСА-Евразия" - одно из подразделений URSA International, входящее в состав концерна Uralita. На российском рынке компания представляет широкий ассортимент теплоизоляционных материалов. Только что компания объявила о начале продвижения в России экструдированного пенополистирола. Этот материал широко используется в мире для теплоизоляции подземных частей зданий, полов, в том числе теплых, и плоских крыш. "УРСА-ЕВРАЗИЯ" будет продавать его под маркой URSA FOAM.

На начальном этапе планируется организовать поставки экструдированного пенополистирола с заводов URSA International в Германии. В дальнейшем предполагается создание его производства и в России.

Нам это не подходит

Казалось бы, соединить достоинства вышеперечисленных материалов можно было бы за счет применения новых технологий строительства. Например, с помощью производства коттеджей из готовых деревянных сэндвич-панелей. Такой способ строительства очень популярен в Европе и Северной Америке, где годовые объемы производства сборных деревянных домов исчисляются тысячами.

Пионером этой технологии в Петербурге является ЗАО "Содружество", которое с 2003 года начало производство быстровозводимых коттеджей на оборудовании и по технологии немецкого концерна Weinmann.

Однако у этой технологии есть существенные недостатки, а именно отсутствие психологического ощущения капитальности (что является важным критерием для России, где дома строят "для детей и внуков") и относительно узкий ассортимент архитектурных решений, поскольку конструкции изготавливаются на заводе по готовым чертежам.

В последние годы специалисты отмечают изменение потребительских предпочтений и на Западе, где люди тоже постепенно отказываются от домов, построенных из "картона".

Жилье не для всех

Рынок малоэтажного жилищного строительства находится в стадии активного развития. Одно из свидетельств этого - несоответствие спроса и предложения, чем во многом и обеспечивается рост. По словам участников рынка, годовой прирост цены за квадратный метр составляет от 30 до 50%. При этом рост стоимости строительных материалов не превышает 15% в год.

Большинство прогнозов говорит о том, что главной тенденцией дальнейшего развития малоэтажного строительства будет удорожание проектов. Рынок, по словам его участников, двинется в сторону элитного домостроения - жилья "не для всех". "В связи с дороговизной земли и сложностью ее освоения нет смысла строить дешевое малоэтажное жилье", - считает Михаил Голубев. Одним из факторов, сдерживающих развитие малоэтажного строительства, является то, что на этом рынке (в отличие от обычной "первички") практически отсутствуют так называемые спекулянты - люди, вкладывающие деньги в недвижимость с целью последующей перепродажи. При этом 70% инвестиций в такие проекты обеспечивается за счет капитала дольщиков. В этой связи особые надежды строители возлагают на развитие в России ипотечного кредитования, которое могло бы расширить круг клиентов. "Мы рассчитываем на людей, которым не приходится скрывать свои доходы", - говорит Сергей Коротков.

Санкт-Петербург