Дело спасения

Бизнес поможет сохранить памятники, если ему создадут адекватные условия

"Апрельские тезисы" Валентины Матвиенко о необходимости передачи зданий-памятников частным собственникам, обращенные к федеральным властям, - попытка сдвинуть с мертвой точки решение одной из важнейших для Петербурга проблем. Многие дворцы и особняки в центре города влачат жалкое существование и даже находятся в аварийном состоянии, неумолимо разрушаются загородные усадьбы и дачи, у государства же нет денег для их сохранения и восстановления. Сама по себе постановка вопроса о "введении в рыночный оборот" объектов культурного наследия весьма неоднозначно воспринимается общественным мнением. Однако, судя по всему, без привлечения бизнеса справиться с этой острейшей проблемой не удастся.

Правовая пауза

Юридическим препятствием на пути перехода к "массовой" приватизации стала ст. 63 закона "Об объектах культурного наследия" (принят 25 июня 2002 года). Она предписывает приостановить приватизацию памятников федерального значения и регистрацию прав собственности до разграничения собственности на федеральную, субъектов Федерации и муниципальную. Применительно к петербургским объектам культурного наследия, как отмечает председатель КГИОП Вера Дементьева, ситуация достаточно определенная и особых споров здесь не возникает. Но без принятия специального федерального закона о разграничении прав собственности не обойтись.


Юрий Молчанов

Впрочем, в КУГИ считают, что норма о приватизации на Петербург не распространяется. "По большому счету, все объекты культурного наследия, которые находятся на территории Петербурга, уже разграничены, в первую очередь - постановлением Верховного совета РСФСР 1992 года, - говорит заместитель начальника юридического управления КУГИ Игорь Пачосик. - Петербург и Федерация стали собственниками тех или иных объектов культурного наследия и никакого нового разграничения этих памятников не будет. Город как собственник может самостоятельно распоряжаться памятниками, в том числе приватизировать их - это разрешает закон "О приватизации государственного и муниципального имущества"".

В целом же основы правовой базы приватизации памятников обозначены в федеральном законе "О приватизации государственного и муниципального имущества" (от 27 апреля 2002 года). В частности, предусматривается, что объекты культурного наследия могут приватизироваться, но только с обременением "обязательствами по содержанию, сохранению и использованию" (охранное обязательство), которые определяют порядок и сроки проведения ремонтно-реставрационных работ и условия доступности памятника для граждан. Кроме того, федеральное законодательство однозначно решает вопрос приватизации "особо ценных объектов культурного наследия": они не могут стать частной собственностью ни при каких обстоятельствах (среди таких объектов СПбГУ, Эрмитаж, Кунсткамера, музеи-заповедники и др.).

Вера в собственника

Способна ли приватизация памятников стать привлекательной для бизнеса? В значительной степени это будет зависеть от условий, предлагаемых инвесторам.

Наибольшие проблемы могут возникнуть с передачей в собственность зданий-памятников, находящихся в крайне неудовлетворительном состоянии. На взгляд Веры Дементьевой, именно такие объекты в первую очередь следует предлагать к приватизации: "Зачем продавать дворцы, в которые государство вкладывало зачастую немереные средства, - город вполне может извлекать доходы из их аренды. Многие же проблемные объекты бизнес способен спасти от физического уничтожения".

Между тем опыт приватизации, которая шла в Петербурге с середины 1990-х годов (было продано около 120 памятников регионального значения и порядка 100 - федерального), показывает, что частный собственник приобретал тем или иным способом в основном достаточно благополучные памятники, не требующие крупных вложений в реконструкцию и реставрацию. "Город тогда потерял самые доходные здания, с которых мы могли бы сегодня получать десятки миллионов долларов арендной платы", - говорит депутат ЗакСа Алексей Ковалев. Примеры, когда собственники проводили масштабные ремонтно-реставрационные работы, причем с соблюдением всех требований охранных обязательств, немногочисленны. Так, Московский индустриальный банк отличился при восстановлении особняка Паскевича на Английской набережной, 8. По соседству, в доме 6, представительство Чукотки недавно завершило работы, которые специалисты КГИОП называют образцово-показательными (использовались "настоящие" - дорогостоящие краски, фасады делались не цементные, а известковые, с пятилетним гашением и т.д.).

По оценкам экспертов, сегодня лишь немногие компании готовы вкладывать десятки миллионов долларов в реставрацию и реконструкцию особняков в центре Петербурга (как "ЛУКОЙЛ", намеренный инвестировать 37 млн долларов в восстановление особняка барона Штиглица на Английской набережной). Реставрация неблагополучного памятника всегда гораздо обременительнее и дороже, чем строительство современного здания (причем более функционального, к примеру - с точки зрения размещения офиса). КГИОП предъявляет жесткие требования к выполнению архитектурно-реставрационных задач, сохранению деталей исторических интерьеров, контролю качества работ (выполнять которые должны лицензированные реставрационные компании).

Впрочем, Вера Дементьева заверяет: "Мы стремимся работать не просто как надзорный орган, действующий по заявительному принципу, - мы настроены на сотрудничество с инвестиционными компаниями, застройщиками". Что же касается спроса на особняки и дворцы, нуждающиеся в серьезных инвестициях, то по мере развития рынка и повышения его "интеллектуальности" они будут все более востребованы: "Помимо соображений престижа, репутации, существует и экономическая логика. Если объект в хорошем состоянии, то его коммерческая стоимость растет, он может быть предметом банковского залога и т.д. Напрашивается сравнение с хорошей живописью, вложения в которую, как известно, всегда окупаются".

Приманки для бизнеса

Создавая благоприятный климат для бизнеса, готового вкладывать в "памятную" недвижимость, город не должен искусственно ограничивать возможности инвесторов, предлагая им исключительно те объекты, которые пребывают в состоянии "руин". Как отмечает вице-губернатор Юрий Молчанов, "в каждом случае нужно очень много делать для привлечения инвесторов, подыскивая их, объясняя, помогая, договариваясь, уговаривая. Ведь понятно, что зачастую только частный бизнес может сохранить то, что осталось: следует помнить, что разрушения идут очень быстро и, промедлив еще несколько лет, мы можем потерять многие памятники. Учитывая все трудности, город стремится предлагать самые выгодные условия для инвесторов, но максимум из возможного сейчас - это договор на 49 лет с проплаченной вперед арендой. При таком условии его тяжело расторгнуть - с этой точки зрения у нас хорошие арендные договоры".

Однако примеры успешной реализации проектов передачи памятников в аренду на 49 лет единичны. Здание Андреевского рынка (федеральный памятник), которое предыдущий арендатор довел до разрухи, реконструировано - уже открыта первая очередь торгового комплекса. Полуразрушенное здание на углу Малой Морской улицы и Вознесенского проспекта, связанное с именем Достоевского, восстановлено - в нем разместился бизнес-центр "Белые ночи". Сбербанк согласился взять в аренду на 49 лет здание по Думской улице, 4 (банк занимает его сейчас вместе с Детской филармонией) и реконструировать некогда великолепный Александровский зал. ООО "Петербург Сити" (осваивающее территорию ГИПХа) взялось за восстановление ансамбля "Собственная дача" в Петродворце, планируя создать там выставочный центр. С большим трудом удалось найти инвестора для реставрации гостиного двора в Кронштадте.

По мнению экспертов, необходимо законодательно предусмотреть механизмы льгот, делающих более привлекательным приобретение проблемных объектов, находящихся на грани разрушения. Речь может идти и о возможности долевого участия со стороны государства, например - в форме частно-государственного партнерства.

В ожидании сервитута

Разумеется, законодательство должно быть существенно доработано с точки зрения ответственности бизнеса не только за выполнение ремонтно-реставрационных работ перед вступлением в права собственности, но и за соблюдение требований охранного обязательства по последующему использованию и содержанию памятников.

Сейчас практически не работают санкции, которые могут быть применены к собственнику за нарушение охранного обязательства. Уголовная ответственность (лишение свободы до трех лет) за разрушение памятника не действует. Административные штрафы смехотворны - несколько сот рублей. На практике не применяется и такая санкция, как продажа с торгов бесхозяйственно содержащихся объектов. И в этом отношении правы те, кто говорит, что сегодня договоры аренды дают больше инструментов воздействия на пользователей - вплоть до расторжения договора (сейчас в судах рассматривается около 20 исков к арендаторам-нарушителям).

Чиновникам, которые любят вспоминать о частных замках и палаццо, остающихся доступными для туристов, стоит прислушаться к предложениям Алексея Ковалева: "Принципиальным решением проблемы может стать включение в Гражданский кодекс главы о сервитутах, понимаемых применительно к задачам охраны памятников. Сервитут должен трактоваться как право ограниченного пользования государства в общественных интересах частной собственностью. Тогда на каждый передаваемый в собственность объект в обязательном порядке (при необходимости через суд) будет заключаться договор сервитута. Сейчас же в Гражданском кодексе отсутствует даже понятие "охранное обязательство"".

Выбор будущего?

В настоящее время обнародованные администрацией предложения исчерпываются списком "инвестиционных объектов КГИОП", который составлялся в 1998-2003 годах. Из 26 объектов восемь уже находятся в работе (почти все они переданы в долговременную аренду). По словам Веры Дементьевой, других официальных предложений пока нет, но они готовятся. Скорее всего, будут и далее предлагаться пригородные дачи и усадьбы. Сейчас "инвестиционные объекты", с которыми город готов расстаться, весьма неравноценны. Так, сгоревшую деревянную усадьбу Вяземских в Осиновой Роще нужно восстанавливать с нуля, то же относится к разрушенному буквально до основания дворцу Самойловой под Павловском. В то же время памятник архитектуры классицизма XVIII столетия - дача Кушелевых-Безбородко (Свердловская набережная, 40), с оградой и 29 львами, сохранилась неплохо и, в принципе, может привлечь частного собственника. В худшем положении дача Дурново (та же набережная, дом 22), в которой размещался заводской клуб: она совсем "задавлена" строениями ЛМЗ. Разумеется, перечень ветхих, разрушающихся дач не исчерпывается упомянутыми. В частности, специалистов волнует судьба построенной в первой четверти ХIХ века деревянной дачи Головина (Выборгская набережная, 53).

С точки зрения возможной политики города в отношении приватизации памятников весьма показательна позиция Молчанова: "В ряде случаев меня не смущает, если восстановленные памятники будут использованы как жилье. У нас многие загородные дачи - уже развалины, и, если они будут реконструированы, сложно придумать им какое-то другое предназначение, чем дача или маленькая гостиница. Да и нет ничего страшного, если люди восстановят красивую вещь и будут там жить!" В КГИОПе также полагают, что в случае с дачами и усадьбами нужно ориентироваться на первоначальную, "историческую" функцию. Кстати, как считают в администрации, на правах аренды или доверительного управления бизнесу могут передаваться и отдельные объекты, входящие в комплекс музеев-заповедников, допустим - для организации гостиниц или ресторанов.

Снятие ограничений на приватизацию даст толчок и комплексному развитию целых территорий. Первым таким проектом может стать Новая Голландия: многие ее здания являются памятниками федерального значения. По словам Молчанова, договоренности с Минобороны об освобождении этой территории уже переходят в практическую плоскость. Выбранная по конкурсу управляющая компания подготовит концепцию развития острова и единый архитектурный план, а затем последует разделение на лоты, которые планируют выставить на торги.

Искусство гибкости

Впрочем, город не должен игнорировать и другие экономические инструменты (помимо приватизации), позволяющие повысить эффективность использования памятников.

Прежде всего необходимо более эффективно и гибко применять инструмент аренды. По состоянию на 1 апреля этого года в бюджет Петербурга поступило 125,3 млн рублей от использования зданий-памятников - это лишь десятая часть всех доходов от сдачи в аренду объектов нежилого фонда. Столь скромный показатель не в последнюю очередь связан с проблемой засилья всевозможных госучреждений и ГУПов, которые обосновались в исторических зданиях, переданных им в хозяйственное ведение. В идеале городу нужно переходить к проведению конкурсов на право аренды "памятной" недвижимости, в том числе с обременениями по ремонтно-реставрационным работам. Вряд ли оправданна сегодняшняя практика, когда КГИОП выделяет средства на реставрацию объектов, пользователи которых явно не бедствуют и способны взять на себя часть затрат на содержание и восстановление занимаемых зданий (например, ЗакС мог бы помочь реставрации Мариинского дворца, УФСБ - гидроизоляции подвалов "Большого дома", баня 1 - ремонту собственной кровли в здании городских торговых бань и т.д.).

В то же время следует избегать фискального перекоса во взаимоотношениях с коммерческими структурами, арендующими недвижимость и обремененными охранными обязательствами. Должна быть разработана понятная система, стимулирующая арендаторов вкладывать средства в реконструкцию зданий и вводить их в рыночный оборот. Татьяна Скаландис, директор управляющей компании "Бекар", арендующей на Пироговской набережной два здания-памятника федерального значения, отмечает: "Десятилетний срок аренды явно недостаточен для объектов, требующих весьма приличных затрат со стороны арендатора, по крайней мере договоры должны заключаться на срок от 25 лет. Мы получили здания ГУП "Русский дизель" с разрушенными коммуникациями и вынуждены были направлять значительные средства только на решение проблемы тепло-, энерго- и водоснабжения зданий. Нормально прописанного механизма зачета затрат на капремонт нет - КУГИ все решает, по сути, в индивидуальном порядке. На наш взгляд, при заключении договора должен предусматриваться льготный период, когда арендатор несет издержки, без которых объект не может начать функционировать".

Памятники на доверии

В ситуациях, когда здания-памятники не нуждаются в особо крупных инвестициях, оправданна их передача в доверительное управление (ДУ) частным компаниям. "В отличие от арендатора, который зачастую просто выжимает из здания все соки, а затем съезжает, забирая с собой весь евростандарт - подвесные потолки, гипрок и т.д., доверительный управляющий в большей степени заинтересован в том, чтобы повысить рентные характеристики объекта и решить проблемы с эксплуатацией, - отмечает президент Гильдии управляющих и девелоперов генеральный директор ЗАО "ВМБ - Траст" Александр Гришин. - Управляющий понимает, что, вложившись нормально один раз, он может экономить на персонале, на ремонтах, стоимость же арендной платы будет возрастать. В свою очередь, город, определяя свою цель по отношению к конкретному объекту (либо это получение дохода от здания, либо поддержка культурного наследия), должен ставить управляющему четкую задачу. И вне зависимости от целей собственника управляющий будет их реализовывать, получая свое вознаграждение".

Гражданский кодекс РФ позволяет передавать объекты в ДУ лишь на пять лет, но сами управляющие считают это нормальным: компании имеют стимул хорошо работать, чтобы договор был продлен. Договоры ДУ могут предусматривать реинвестирование городом в объект части доходов от аренды. В итоге будет повышаться стоимость недвижимости и город, в перспективе, сможет продать ее с большей выгодой.

В общем, очевидна необходимость качественно пересмотреть политику, связанную с сохранением и использованием памятников. Пришло время хотя бы ради спасения исторического наследия отказаться от привычных и удобных стереотипов, в основе которых внедрявшееся прежде в общественное сознание представление: памятники могут быть только в госсобственности и это является главной гарантией их сохранности и "общедоступности". В то же время, учитывая сложность и значимость проблемы, неприемлемы любые примитивные решения (в том числе в духе "все продать"). Требуется система инструментов, способных в конечном счете решить главную задачу: остановить дальнейшее уничтожение памятников и создать условия для их восстановления и эффективного использования. Разумеется, максимально задействуя потенциал частного бизнеса.

Санкт-Петербург