Моды нет

Спецвыпуск
Москва, 28.06.2004
«Эксперт Северо-Запад» №24 (181)
Наибольшим спросом у состоятельных заказчиков будет пользоваться жилье в социально однородных кварталах

Примеров поквартальной элитной застройки в Санкт-Петербурге пока немного, тем не менее многие специалисты считают, что именно за ней будущее в этом сегменте рынка. Однако не переводятся и ценители жилья в старом фонде. Как отмечают опрошенные нами эксперты, вторичный сегмент элитного рынка выживет в любом случае. Потому что есть спрос.

Мифология элит

Понятие элитного жилья в Петербурге окружено многочисленными мифами. Каждое слово в отдельности понятно, но их сочетание категории объектов не образует. Специалисты уже с десяток лет пытаются подобрать универсальный набор критериев; перечень обязательных условий год от года расширяется. Причем в большинстве публикаций на эту тему будет жестко указано: при отсутствии любого из этих условий дом не может считаться элитным!

А есть еще популярный миф о "золотом треугольнике", за границами которого престижной жизни нет вообще (причем треугольник бывает то поменьше, то побольше - по вкусу обозревателя). Или представление о том, что уважающий себя человек, приехав в свой дом в Петербурге, должен непременно иметь возможность любоваться из окна на воду. (Эту точку зрения, кстати, разделяет известный девелопер Василий Сопромадзе.) Поставщики дорогой инженерии любят рассуждать о том, что без суперсовременной начинки жизнь состоятельного человека недостаточно комфортна и полна опасностей. (И скромно умалчивают о том, что через два-три года сегодняшняя техника все равно морально устареет, появятся новые материалы, программы, системы и возможности.)

Рекламщики, впрочем, не заморачиваются и лепят ярлык "элита" на все, что мало-мальски отличается от панелек серии 600.11. Если верить рекламе, чуть ли не пол-Петербурга застраивается исключительно элитными зданиями. Интерес понятен: этот ярлык (если совсем уж не зарываться) очень способствует ценообразованию и неплохо влияет на интенсивность продаж.

На таком фоне вполне разумной выглядит попытка ввести универсальный критерий - цена. Например, генеральный директор " Адвекс-РОССТРО" Владимир Гаврильчук считает сегодняшней "точкой отсчета" 2 тыс. долларов за кв. м. И с ним согласны многие из опрошенных нами специалистов, хотя Владимир Гаврильчук и подчеркивает, что это его личная точка зрения. ("Хаммер" тоже, кстати, очень недешевая машина, но не то чтобы элитная.)

Беда в том, что ценовая планка весьма подвижна, а в нынешних условиях неуклонного роста - особенно. К тому же на рынке одновременно присутствуют и уже готовые проекты, и отличающиеся по срокам ввода на два-три года. По словам генерального директора " СКС-Падамс" Бориса Томалака, до сих пор его клиентам попадаются вполне приличные (расселенные и даже отремонтированные) квартиры в старом фонде по цене 800-900 долларов за кв. м. И граждане готовы вкладывать еще 1-1,5 тыс. долларов за кв. м в отделку и благоустройство - и попробуйте их убедить, что жилье получится не элитное!

Можно было бы раз в год собирать экспертов и по результатам опроса определять, скажем, "горячую десятку". Примерно по такой технологии в Москве работает гуру от аналитики Геннадий Стерник (у него, правда, подбиралась не десятка, а сотня лучших проектов - так на то она и столица). Но и в этом случае за пределами выборки оказываются загородные объекты и весь вторичный рынок. Хотя, например, генеральный директор компании " Петербургреконструкция" Александр Красненков предпочитает жить в собственном доме в пригороде и генеральный директор " Петербургстрой-Skanska" Виталий Вотолевский тоже обосновался за городом.

В общем, не заметно не только общепринятого набора признаков, но даже какого-то одного универсального критерия. А ведь есть разные группы потребителей, интересы которых вполне успешно обслуживают участники рынка. Попутно продолжая дискутировать о единых критериях.

Выбор сужается

По данным аналитиков компании "Петербургская Недвижимость", сейчас петербургские застройщики предлагают покупателям дорогое жилье (от 1,2 тыс. долларов за кв. м) примерно по 70 адресам. В перечне представлены практически все городские районы (за исключением Невского и Красносельского); разнообразен и список застройщиков. Но если выборку начать от условной планки в 2 тыс. долларов - картинка меняется. 14 объектов - в Петроградском районе, 10 - в Центральном; всего по одному дорогому дому строится в Адмиралтейском, Выборгском, Московском и Приморском районах.

Очевидны и лидеры среди застройщиков. Четыре объекта (включая пусковые очереди) ведет СК "Возрождение Санкт-Петербурга", три - "Петербургреконструкция". Ценовой рекорд принадлежит реконструируемому флигелю на Большой Морской, 4: около 6 тыс. долларов за кв. м. Это и понятно: в доме всего 18 квартир, вид на изгиб Мойки и арку Главного штаба. Флигель к тому же не является памятником архитектуры, что упрощает задачу застройщика. Непосредственная близость Дворцовой площади может быть как плюсом, так и минусом. С одной стороны - конечно, Эрмитаж, с другой - не исключен и очередной пивной фестиваль...

Кстати, обращают на себя внимание резко возросшие объемы реконструкции: за первый квартал 2004 года строители сдали почти столько же реконструированных объектов, сколько за весь 2003-й. Состоятельным клиентам приходится выбирать между Петроградской и Центральным районом. Если, конечно, ограничивать свои интересы только комплексной реконструкцией и новостройками.

История с географией

Внутри самих районов-лидеров география "точечной" реконструкции достаточно обширна. Можно поселиться на углу Тверской, напротив Таврического сада, можно - на Шпалерной или на Староневском, на набережной Карповки или на Пушкарской. Правда, некоторые специалисты полагают, что отдельные дома (даже отремонтированные по высшему разряду) в массиве старой застройки вряд ли можно отнести к элитной категории. Как считает директор департамента аналитики группы компаний "Аверс" Ольга Бойко, в ближайшем окружении таких зданий всегда присутствуют объекты, которые хотелось бы убрать. По мнению Ольги Бойко, элитность предполагает более-менее закрытую, охраняемую территорию (при этом необязательно, чтобы все здания на территории квартала имели статус элитных).

Поэтому все чаще, когда речь заходит об элитном жилье, специалисты говорят о квартальной реконструкции. Таких примеров пока немного. Компания "ЛенСпецСМУ" приступает к возведению комплекса "У Ростральных колонн". Он разместится между Биржевым проездом, Биржевой линией и Волхонским переулком. Площадь участка застройки - 23,9 тыс. кв. м, площадь жилья в зданиях от трех до восьми этажей - около 73,9 тыс. кв. м. Место уникальное, хотя к транспортной доступности и здесь могут быть претензии.

Недавно Градостроительный совет одобрил проект реконструкции под жилые и общественные цели военных городков, расположившихся между улицами Кирочной, Парадной, Радищева и Виленским переулком. Заказчик строительства - компания "Петр Великий". Квартал занимает около 14,5 га, при этом на 10 га разрешено новое строительство. Комплекс зданий лейб-гвардии Преображенского полка придется сохранить. Реконструкции подлежат около 35 тыс. кв. м. По предварительным данным, площадь квартир в новом комплексе составит около 90 тыс. кв. м. Проектом предусмотрен полузаглубленный паркинг на 1950 автомобилей.

Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга" и "ЛенСпецСМУ" начинают комплексную реконструкцию и застройку кварталов, ограниченных Смольной набережной и улицами Смольного и Орловской. Площадь участка - примерно 8 га. Общая сумма инвестиций в проект составит порядка 60 млн долларов. 14 млн долларов нужно вложить в перебазирование расположенных на участке предприятий, 2 млн долларов - перечислить в городской бюджет. Площадь жилой части комплекса - около 100 тыс. кв. м (70% - новое строительство, 30% - реконструкция).

Аналитики считают: жилье именно в таких "полузамкнутых" кварталах будет пользоваться наибольшим спросом у состоятельных заказчиков. Владимир Гаврильчук ("Адвекс-РОССТРО") отмечает, что новых элитных зон за последние годы практически не появилось, "есть россыпь точечных объектов и минизон, которые пока еще не сливаются в организованные кварталы". Может быть, получится что-то связное в Новой Голландии, в квартале у Смольного, считает Гаврильчук. "Квартальный" подход был возможен и раньше, но требовал принципиально иного уровня инвестиций. Получается - пришло время...

Кстати, именно из-за разнородности застройки многие девелоперы и риэлтеры с некоторым скепсисом относятся к элитному статусу Крестовского острова. Да, территория очень перспективная - но... "Обилие многоэтажек, да и просто довольно высокая плотность застройки несколько снижают статус Крестовского", - отмечает генеральный директор АН "Итака" Сергей Галалу. Борис Томалак (СКС "Падамс") также считает, что элитной будет лишь небольшая часть Крестовского острова.

Элита россыпью

Вопреки сложившимся предубеждениям, не перевелись и ценители жилья в старом фонде. Здесь работают несколько факторов. Во-первых, возможность свободно выбирать место; во-вторых - обаяние архитектуры, аура истории. Борис Томалак считает, что вторичный сегмент элитного рынка выживет в любом случае. Потому что есть категории покупателей, для которых действительно справедлив известный риэлтерский принцип: место, место и еще раз место. "Часть весьма платежеспособных граждан элитным жильем считают именно реконструированные квартиры старого фонда. В том числе и иностранцы. Несмотря на проблемы со "средой обитания" (неблагоустроенный двор, нередко - подъезд)", - отмечает Томалак.

С этой точкой зрения солидарен и Владимир Гаврильчук. "Конкуренция между первичным и вторичным элитными рынками опосредованная. Просто один человек предпочитает жить в хай-теке, другой - в окружении антиквариата. У одного на руке - последний "Ролекс", у другого - прадедушкин "Патек Филипп". По ценам похоже, но подходы разные".

По мнению Гаврильчука, жилье в старом фонде подбирают те, кто привык ощущать себя частью центра, знать, что в 10 минутах ходьбы - дорогой ресторан (и не один), несколько магазинов, кинотеатр. С точки зрения таких клиентов, и Каменный остров - это престижная резервация. Кстати, Василий Сопромадзе ("Корпорация С") живет в обычном здании на одной из видовых набережных, президент "Адвекс-РОССТРО" Александр Романенко - в мансарде реконструированного дома на канале Грибоедова...

Может быть, это и есть основной принцип при выборе элитного жилья - отказ связывать себя какими-то жесткими критериями, отбирая из набора факторов лишь некоторые, важные именно для тебя?

Санкт-Петербург

Перечень строящихся объектов(цена кв. м - выше 2 тыс.долларов)

У партнеров

    Реклама