Услуги по управлению строительными проектами (УСП), или в западной терминологии project management, как отдельный вид бизнеса в строительной отрасли Санкт-Петербурга существовали и раньше. Но их предложение, а главное качество, по общему признанию, не формировали рынок как таковой. Не велик был и спрос - в основном со стороны зарубежных инвесторов в промышленном сегменте строительного рынка. Отечественные заказчики спрос на эти услуги не предъявляли: в промышленно-коммерческом строительстве отечественный бизнес в силу финансовых причин был практически не заметен, а в бурно растущем жилищном строительстве заказчик предпочитал замыкать весь процесс на себя (эта традиция сохраняется до сих пор). Кроме того, многие застройщики не чувствовали разницу между УСП и генподрядом и были уверены, что в организации строительства нет ничего сложного - справится любой.

Очевидно, что этап формирования городского строительного рынка заканчивается. Об этом говорит одна из тенденций - постепенный переход части его игроков к специализации. Соответственно, растет спрос на специализированные услуги, в том числе и на УСП. Управляющие компании отмечают рост профессионализма заказчиков, которые отказываются от строительной "самодеятельности" и начинают привлекать специалистов к реализации своих проектов. В то же время управляющие и генподрядные подразделения инвестиционно-строительных холдингов активно выходят на свободный рынок, участвуя в тендерах по чужим объектам.

Если верны прогнозы, что спрос на строительство будет расти, значит, есть предпосылки и для роста рынка услуг по УСП. Впрочем, опрошенные нами эксперты считают, что наибольшие перспективы для роста этого рынка имеет промышленно-коммерческий сегмент строительства. Компании, занимающиеся жилищным строительством, в большинстве своем пока не готовы отдавать управление проектами на аутсорсинг.

Размытые понятия

На рынке до сих пор нет единого мнения о том, что такое управление строительными проектами. Многие уверены, что УСП - это просто модный синоним старого доброго советского генподряда. Советский генподрядчик организовывал весь строительный процесс - от проектирования до сдачи готового объекта заказчику, управляющий строительным проектом, в принципе, делает то же самое. Впрочем, некоторые все-таки усмотрели незначительную разницу. Генподрядчик ведет часть строительных работ своими силами. Тогда как управляющему проектом самостоятельно вести строительство совсем не требуется, а значит, необязательно иметь производственные мощности: все необходимое - технику, субподрядчиков - можно привлечь со стороны.

До недавнего времени большинство заказчиков, считая, что оплачивать услуги специализированной компании по поиску субподрядчиков неразумно, предпочитали все это делать сами. Таким образом, на петербургском строительном рынке появилась "гремучая смесь" - заказчик, генподрядчик и субподрядчик в одном лице. В основном такой "микс" характерен для сектора жилищного строительства.

"Управление строительными проектами, а точнее, project management - это западный подход к организации строительства, - поясняет генеральный директор Союза строительных компаний "Союзпетрострой" Лев Каплан. - Но на строительном рынке Санкт-Петербурга доминируют компании, созданные в результате приватизации государственных и муниципальных строительных организаций, с консервативной моделью руководства и старыми технологиями. Раньше были единичные компании с западным типом управления, но по мере того как развивается менеджмент и маркетинг, их становится все больше".

В западном понимании, в project management входят покупка земли, подготовка разрешительной документации, поставка и монтаж технологического оборудования, набор персонала, контроль за процессом строительства и финансированием. Впрочем, и этот термин объясняется неоднозначно. Кто-то считает, что project management - более узкое понятие, чем УПС. Но есть и совершенно противоположная точка зрения. Президент Генподрядной компании " СТЭП" Дмитрий Кунис утверждает: "Управление строительными проектами может проводиться как в виде генподряда, так и в виде констракшн-менеджмента в составе управляющей компании. Это различные степени ответственности и различные технологии осуществления. При генподряде весь процесс разбивается на множество пакетов - что-то генподрядчик выполняет своими силами, на остальной объем нанимаются субподрядчики - количество пакетов может доходить до 70-100. Project management подобного дробления не требует. Обычно выделяются четыре-пять крупных блоков, а дальше идет, условно говоря, генподряд по направлениям". То есть, по мнению Куниса, project management намного шире, чем УСП.

Сейчас в ходу все три термина. Но главное в другом - компания по управлению строительными проектами продает услугу, а не квадратные метры.

Разделяй и управляй

Специфика строительного рынка Петербурга в целом заключается в том, что на нем параллельно функционируют разные типы компаний. Нет единообразия и на рынке управления строительными проектами. "Чистых" компаний по УСП, построенных по западному образцу, единицы. "В любой подобной западной компании ключевыми подразделениями являются служба маркетинга и развития бизнеса и контрактная служба, - объясняет Лев Каплан. - Первая занимается поиском ниши для компании, а также ищет потенциальных заказчиков. Обычно служба маркетинга отбирает по 20 перспективных проектов в год. После предпроектной подготовки отсекается примерно половина проектов, остальные фирма выбирает для участия в тендерах. И если по двум-трем из них компания побеждает, считается, что служба хорошо потрудилась. Второе подразделение, состоящее из высококвалифицированных проектных менеджеров и узких специалистов, собственно, и управляет строительными проектами. Другие службы компании работают в интересах команды менеджеров проекта".

По такой западной модели работают "СТЭП", Строительная компания "Ирбис" и некоторые другие. Но большая часть игроков на рынке УПС состоит из "смешанных" компаний, имеющих в своей структуре строительные подразделения, а иногда и предприятия по производству стройматериалов и комплектующих (к таким, например, можно отнести строительную компанию "Компакт", компанию "Омега" и т.д.). Несмотря на разные подходы к УСП, их объединяет одна общая, "западная" черта: и в первом и во втором случаях менеджер проекта является центральной фигурой, на которую, как и на Западе, "работают" остальные службы компании. "Менеджеры проектов и узкие специалисты - основа капитала "СТЭПа", в конечном счете именно они отвечают за качество и сроки выполнения работ, а значит, создают имидж компании", - утверждает Дмитрий Кунис.

Наконец, есть генподрядные подразделения в инвестиционно-строительных холдингах, в основном управляющие строительными проектами головных компаний. Иногда эти подразделения выводятся на свободный рынок как отдельные юридические лица. К примеру, в прошлом году компания Skanska East Europe Oy создала в Санкт-Петербурге новую компанию по оказанию строительных услуг ЗАО "Skanska Строй". По словам регионального менеджера Skanska по Северо-Западу России и генерального директора "Петербургстрой Skanska" Виталия Вотолевского, "этот шаг обусловлен стратегией международного концерна Skanska - быть местной компанией на каждом локальном рынке". Впрочем, созданное предприятие выступает генподрядчиком как на объектах "Петербургстрой Skanska", так и на ряде объектов других заказчиков. По некоторым оценкам, тенденция к "высвобождению" управляющих будет развиваться.

Свой или чужой?

Единого мнения, какая модель УСП предпочтительнее, нет. Представители строительных холдингов, как правило выступающих в роли застройщиков жилья, объясняют, что они пошли по пути создания замкнутого цикла, как говорится, не от хорошей жизни. Обобщенно их аргументы сводятся к тому, что на рынке был большой дефицит качественных генподрядных и субподрядных организаций. Кроме того, рынок не мог удовлетворить растущий спрос на качественные строительные материалы и технику. Стремясь снизить издержки из-за ненадежных подрядчиков, а также не желая быть зависимыми от производителей материалов и комплектующих, компании создавали собственные специализированные подразделения. Определенная логика в этом есть.

В то же время, как отметил вице-президент Корпорации " Петербургская недвижимость" Вячеслав Семененко, "услуги управляющих строительными проектами достаточно дороги". Того же мнения придерживается и генеральный директор Строительной корпорации "Возрождение Санкт-Петербурга" Иван Романов. То есть передавать управление строительными проектами на аутсорсинг компании не собираются. Кстати, стоимость услуг по УСП, по оценкам Романова, колеблется - 4-6% от стоимости проекта в жилищном строительстве и 8-10% - в промышленно-коммерческом.

Впрочем, многие считают, что дороговизна услуг управляющих проектами по большому счету миф. "Привлечение стороннего генподрядчика, по мнению некоторых, обходится дорого. Как правило, это мнение является ошибочным. Все станет понятно, если правильно посчитать затраты на составляющие процесса организации строительства собственными силами. Каждый является профессионалом в своей сфере и должен делать то, что умеет лучше всего", - отмечает Виталий Вотолевский. Директор по строительству "Компакта" Александр Симкин также считает сильно преувеличенной возможность "штатных" подразделений сократить расходы на строительство. Кроме того, в организации строительства по "замкнутому циклу", на его взгляд, кроется опасность менее высокого качества выполнения работ. "Когда все строительные подразделения объединены в одну корпорацию, велика вероятность, что контроль за качеством будет не таким жестким, - говорит Симкин. - К тому же в корпорации есть планы, которые нельзя срывать, есть тонкие взаимоотношения между подразделениями, а "родственник родственника не обидит". Именно поэтому на субподрядные работы мы проводим тендеры, и далеко не всегда в них побеждают наши подразделения".

Генеральный директор " Ирбиса" Геннадий Киркин уверен, что обычно вопрос о снижении качества строительства возникает из-за желания заказчика урезать бюджет проекта. Как правило, экономят на материалах. "Если это влияет только на эстетический вид объекта, не затрагивая безопасность здания, мы обычно не спорим, - говорит Киркин. - Но иногда все-таки случается, что идеи заказчика по сокращению затрат могут угрожать безопасности. В этом случае мы пытаемся убедить его не экономить. И нам это сделать гораздо проще, чем корпоративному управляющему проектом. Если же убедить не удается, расторгаем контракт. Такие случаи были". А в компании "СТЭП" стараются просчитать подобные риски и с такими заказчиками контрактов не заключают.

Никто из опрошенных представителей компаний не отрицал, что грамотное управление строительными проектами напрямую влияет на качество самого строительства. Впрочем, мнения по поводу того, кто может добиться более высокого качества - специализированная управляющая компания или "внутренняя", - как и следовало ожидать, разделились. Правда, большинство сошлись на том, что в конце концов это определяет заказчик.

Заказчик изменился

Прежде всего речь идет об инвесторах в промышленно-коммерческом сегменте рынка, так как заказчики жилищного строительства, как правило, сами управляют своими проектами и сами строят. В последнее время рынок строительства промышленных и коммерческих объектов претерпел значительные изменения, обусловленные экономическим ростом. "Если семь лет назад 60% заказчиков промышленного строительства были западные инвесторы, то сейчас 80% инвесторов - российские компании", - говорит Дмитрий Кунис.

Отмечают представители специализированных строительных компаний и еще одну любопытную тенденцию. По их наблюдениям, несколько лет назад около 80% заказчиков думали, что организовать и управлять строительством они вполне могут самостоятельно. Инвесторам казалось - ничего сложного в этом нет. "Многие решили, что подыскать проектировщика, получить всю разрешительную документацию, пройти тысячи инстанций, в конце концов найти надежного субподрядчика на каждый этап строительства, не составит труда, - вспоминает Александр Симкин. - Кстати, крупные западные компании работают на российском рынке через управляющие компании - своих представителей в России. Через них идет финансирование проекта, они же нанимают местного генподрядчика. Первые западные инвесторы предпочитали присылать проджект-менеджеров, которые в том числе составляли смету. Западный менеджер, безусловно, профессионал высшего класса, но специфику российского рынка, уровень цен и прочие наши национальные особенности он не знает. В результате составленные ими сметы зачастую отличались от реальности в разы".

В последнее время количество заказчиков, желающих самостоятельно управлять строительными проектами, заметно снижается. "Инвесторы начинают осознавать, что каждый должен заниматься своим делом. Организация строительства - очень трудоемкий процесс, отнимающий массу времени и сил, которые инвестор может потратить на свои профильные направления. А строительство - это не только непрофильный для них бизнес, но и неизвестный", - отмечает вице-президент компании "СТЭП" Юрий Иоффе.

Кроме того, инвесторы стали четче формулировать идею. Как вспоминают представители компаний, несколько лет назад большинство из них приходили с несколькими миллионами долларов, но без четкого представления, что именно они хотят на эти деньги построить. В результате приходилось по нескольку раз менять проект и его бюджет. В этом отношении, признаются управляющие, работать с западными инвесторами было гораздо проще.

Проблема оптимального выбора встает на всех этапах реализации инвестиционно-строительного проекта, будь то выбор земельного участка, проектного и конструктивного решения, оборудования или подрядчика. В сегодняшних условиях при наличии огромного количества альтернативных решений, отличающихся друг от друга десятками параметров, выбор превращается для заказчиков в мучительную психологическую проблему. И здесь важнейшую роль играет профессиональный управляющий строительными проектами. Именно для того, чтобы помочь инвесторам определиться с предпочтениями, в компании "Ирбис" разработали специальное программное обеспечение "Ирбис-эксперт". "В программу закладываются варианты возможных проектных или технических решений, затем проводится анкетирование заказчика для формирования его системы предпочтений, после чего оптимальный выбор формализуется программой", - рассказывает Геннадий Киркин.

Кроме того, заказчики предъявляют все более высокие требования к технологиям, материалам, проектным и техническим решениям. Но если оперативно реагировать на появление новых технологий, вырабатывать оригинальные технические решения некоторые управляющие компании уже научились, то с проектированием в нежилом комплексе, по общему мнению инвесторов и управляющих, просто беда.

Директор по развитию и строительству компании " Лента" Игорь Петров даже вывел взаимосвязь между уровнем проектных работ и инвестиционной привлекательностью торгово-развлекательных комплексов: "Большинство комплексов не отвечают требованиям времени. Да, может быть, они несколько красивее бывших советских универмагов, но абсолютно неудобные внутри. По большому счету они похожи на большой приукрашенный рынок. Кстати, в Москве в новых торгово-развлекательных комплексах постоянно снижается арендная плата: владельцы дорогих отделов отказываются арендовать торговые площади в "большом рынке". Кроме того, такие архитектурные проекты не согласуются ни с оборудованием, ни с инженерной инфраструктурой. На исправление недочетов приходится инвестировать до 1,5 млн долларов в каждый комплекс. Все это приводит к увеличению срока возврата инвестиций. Но самое главное - наша архитектура не развивается, она отстает как минимум на 20 лет. Все это обернется очень серьезными проблемами: строительный рынок просто затормозится".

Многие компании по управлению проектами сейчас расширяют свои проектные бюро, активно привлекая к работе студентов профильных вузов. "СТЭП" пошел еще дальше: объявил рекламную акцию по "репатриации" бывших советских инженеров-строителей из Израиля. "Чтобы вырастить высококвалифицированного проектировщика, нужно как минимум 10 лет, а нам сегодня необходимы хорошие проекты", - объясняет Дмитрий Кунис.

Тенденции

Эксперты отмечают, что в целом качество услуг по управлению строительными проектами за последнее время значительно выросло. Экономический рост обусловил повышение спроса на услуги специализированных компаний. Эксперты прогнозируют, что в дальнейшем этот спрос будет только расти. Участники рынка предполагают также увеличение числа УСП-компаний. Соответственно, ужесточится и конкуренция. Уже сейчас, по признанию Дмитрия Куниса, "приходится толкаться локтями, тогда как еще несколько лет назад заказов на управление проектами хватало всем".

Впрочем, оптимизм управляющих разделяют далеко не все строительные компании. Например, заместитель председателя совета директоров по экономике и инвестициям холдинга " Петротрест" Евгений Секо отмечает, что спрос на специализированные услуги будет расти только в теории: "В реальности очень мало компаний, грамотно предоставляющих эти услуги. Кроме того, постороннему человеку трудно вжиться в незнакомую фирму, учесть все нюансы и предложить оригинальное решение. То есть качественного предложения этот спрос не найдет". Иван Романов предположил, что "конкуренция на рынке управления строительными проектами ужесточится, и выдержат ее только те компании, которые смогут предложить новое техническое решение".

Несомненно одно - строительный рынок пойдет по пути узкой специализации. В принципе, это уже происходит. Многие компании начинают понимать, что быть профессионалом абсолютно во всех сферах невозможно, и выбирают направления, в которых они работают лучше всего.

Санкт-Петербург