Евгений Яцышин:"Хотим, чтобы все происходило честно и открыто..."

В кресло председателя Комитета по строительству правительства Петербурга Евгений Яцышин пришел из успешного бизнеса. Окончив в 1993 году экономический факультет СПбГУ, начал работать в строительной корпорации "Возрождение Санкт-Петербурга", с 2000 года являлся ее генеральным директором, а также вице-президентом группы ЛСР. Некоторые участники рынка с настороженностью отнеслись к появлению на посту главы строительного ведомства 33-летнего энергичного менеджера, тесно связанного с одной из наиболее крупных и динамично развивающихся бизнес-структур.

Сегодня Яцышин в силу своего служебного положения может оказывать заметное влияние на политику города при решении таких важнейших проблем, как дефицит земли под cтроительство, внедрение конкурсных процедур предоставления пятен, развитие неэффективно используемых территорий и т.д. В интервью обозревателю "Эксперта С-З" Евгений Яцышин рассказывает о своем видении актуальных вопросов инвестиционно-строительной сферы и подходе к их решению.

Инженерия роста

- Какие факторы сдерживают развитие строительного рынка Петербурга?

- Главная, хотя и не единственная проблема - состояние городского хозяйства: источников тепло-, водо-, электроснабжения, инженерных сетей. Это почва, на которой могут расти дома, но, увы, она иссякает...

- Что планируется предпринять для решения проблемы инженерного обеспечения территорий под новое строительство?

- В данном случае нужно говорить не столько о классической инженерной подготовке, сколько о развитии территорий - это более широкая задача. При наличии осознанной политики все вопросы инженерного обеспечения вполне решаемы. Совместно с КГА, Комитетом по энергетике и инженерному обеспечению нами определено, какие территории город должен развивать как районы массовой жилой застройки. В конце июня на заседании городского правительства утверждена программа мероприятий по подготовке территорий под жилищно-гражданское строительство на 2004-2010 годы, в которой все четко и конкретно изложено - с описанием территорий, мощности ввода, времени освоения.

Мы выделяем три наиболее крупные территории под строительство - Северо-Приморская часть (кварталы 56-59), "Северная долина" и Юго-Запад, в районе ЮЗОС, на которых к 2010 году можно построить более 13 млн кв. м жилья. Реализация этой программы позволит закрыть вопрос уплотнительной застройки. Предыдущий губернатор полагал, что город должен расти внутрь, и в этом мы уже давно достигли предела. Теперь нужно расти вширь, и если удастся обеспечить подготовку новых территорий, то не будет никаких проблем с развитием города.

Необходимо создавать новые передающие, генерирующие мощности на территориях, которые не обеспечены электричеством, и в этой связи важно, что разработанная "Ленэнерго" программа совпадает с планами развития города.

Ранее администрация заявляла, что намерена направлять целевым образом на инженерную подготовку территорий 70% средств, поступающих от застройщиков в качестве платы за землю. Эта установка была учтена при внесении поправок в бюджет 2004 года.

- А насколько бюджетный Фонд развития инфраструктуры адекватен задачам инженерного обеспечения территорий?

- По нашему мнению, у дорожников некоторый перебор: лучше было бы дать больше средств Комитету по энергетике и инженерному обеспечению. Но и у них есть своя правда: без дорог жить нельзя...

Кстати, в этом году мы добились получения дополнительных бюджетных средств на ввод четвертого котла Приморской котельной. Это решение проблемы дефицита тепла для застройщиков Приморского района открывает возможность для строительства сотен тысяч квадратных метров жилья. В дальнейшем котельная будет развиваться в соответствии с программой развития Северо-Западной ТЭЦ.

Экономика не срабатывает

- Каким образом ваш комитет собирается решать вопрос освобождения неэффективно используемых территорий?

- Мы стремимся проводить осознанную политику по стимулированию развития территорий, в нашем комитете этим занимается отдел целевых программ. Для преобразования пригодны территории малой плотности, ветхой застройки, морально и физически изношенной, а также районы промышленной застройки.

У нас имеется программа по ветхим домам и по хрущевкам. На основе исследований мы выделяем кварталы, при реконструкции которых возможно расселить жителей и создать условия для развития территории. Однако реализацию таких проектов сдерживает ряд экономических факторов. Самое главное - при расселении по новым социальным нормам положены квартиры большей площади. Фактически расселяемым приходится предоставлять почти в два раза больше жилья, чем у них было в старых домах. Из-за этого проекты во многих случаях плохо увязываются с бизнесом, являясь по сути социальными программами. Например, очевидна необходимость расселения района Шкапина - Розенштейна, но делать это придется за счет бюджета, поскольку деньги от продажи земли все равно не покроют расходов.

Подобная ситуация имеет место на большинстве территорий, которые надо реконструировать. Поскольку экономически это не очень эффективно, то в ближайшее время массового расселения не будет. С точки зрения бизнеса, сегодня в городе есть лишь несколько кварталов, где инвестор может получить хотя бы минимальную прибыль - это кварталы с низкой плотностью застройки, с двух-, трехэтажными домами.

Учитывая это, мы предлагаем сделать акцент на санации хрущевок. Если дом крепкий, лучше вложить 150 долларов на квадратный метр в его модернизацию, чем 1000 долларов в строительство нового жилья. На эти средства можно привести в нормальный вид шесть-семь домов.

"Простое" звено

- А какие механизмы вы собираетесь использовать, чтобы стимулировать вывод промпредприятий? Например, уже не первый год чиновники говорят о повышении арендной платы за землю, об отмене понижающих коэффициентов, но решения не принимаются...

- Прежде всего нужно определиться, какой комитет будет этим заниматься. Наш комитет готов выполнять девелоперские функции, однако такое решение еще не принято, и это требует внимательного изучения ситуации.

Я убежден, что мы должны начинать с ГУПов, принадлежащих Санкт-Петербургу, а не с территорий, где находятся федеральные и частные предприятия. ГУПы зачастую занимают огромные участки, используют их неэффективно, сдают в аренду. В подобных случаях на уровне правительства города могут приниматься сильные волевые решения. Именно такими территориями следует заниматься в первую очередь, тем более что здесь издержки на освобождение земли могут быть на порядок ниже, чем при расселении жилых кварталов. И определять приоритетные проекты необходимо исходя из того, что городу проще и реальнее сделать.

- То есть вы не предлагаете заниматься сложными проектами развития территорий, таких как "Московская - Товарная", "Измайловская перспектива", участок "Адамант-Дикси" на Обводном канале, "Новая Голландия" и др.?

- Заниматься ими нужно - все-таки это земля в очень хороших местах, дорогая. Но эти территории самые проблематичные, они обременены всеми возможными видами собственности - федеральные структуры, частные собственники, военные, город.

Наш комитет считает, что целесообразнее начинать с менее обремененных территорий, которые действительно реально поднять. Есть масса даже не депрессивных, а просто не занятых территорий. Не распыляя усилия, необходимо делать то, что будет приносить отдачу. Тогда на деньги, заработанные городом на одном проекте, можно начинать другой. Постепенно нужно браться и за более сложные участки, выходить в район Обводного канала.

- Кстати, насколько перспективно, на ваш взгляд, привлечение бизнеса в форме Агентств по развитию территории (АРТ)?

- На территориях промышленного пояса нужны, конечно, классические девелоперы, которые занимались бы развитием территорий, выясняли отношения с собственниками и т.д. Но у меня есть большие сомнения, что бизнес к этому готов. К сожалению, в некоторых случаях АРТ просто получают пятна для себя. Для города они практически ничего не делают - в лучшем случае готовят концепцию развития, отвечающую преимущественно их собственным интересам. Мы наблюдали это на примере АРТ, созданных в рамках постановления о санации хрущевок. В общем, мы должны лучше понять проблемы АРТ, обсудить с инвесторами и отраслевыми комитетами, по какому пути агентства должны развиваться, и выработать стратегию поведения.

Вынужденная мера

- Почему для перехода к предоставлению участков на торгах была выбрана такая половинчатая схема, как "короткий пакет"?

- Философская суть "короткого пакета" в том, что мы называем вещи своими именами. Сегодня у города вообще нет инженерно подготовленных территорий, и мы честно говорим об этой проблеме инвесторам, - по "длинному пакету" нам нечего предложить! Конечно, я бы с удовольствием предлагал инвесторам готовые участки, но их нет и в ближайшие годы не будет. Увы, до такого состояния доведено городское хозяйство за последние 10 лет. Поэтому мы даем инвестору то, что можем: гарантии неприкосновенности собственности на участок (в том числе согласования с муниципальными и районными властями) и самый ценный ресурс - время, то есть вдвое больший срок на реализацию проекта (6 лет).

- Строители говорят, что им предлагают кота в мешке, при "коротком пакете", мол, высоки риски - можно вложить деньги в участок, а затем выяснится, что через него проходит какой-нибудь секретный кабель и там нельзя строить...

- Замечу, что те же риски были и при получении участков целевым назначением, через ИТК, и никого это не пугало! Просто люди привыкли, что все должно как-то распределяться, а мы теперь хотим, чтобы это происходило честно и открыто, по конкурсу... Могу только в очередной раз заверить: инвестор, который приобретает участок на торгах, будет пользоваться особым вниманием со стороны нашего комитета. Это же наше детище, мы ответственны за него и будем помогать. И не нужно заранее драматизировать ситуацию - все проблемы можно решить, даже с пресловутыми кабелями.

Поверьте профессиональному девелоперу: различия между "коротким" и "длинным" пакетами не столь существенны для строителей. Да, в "коротком пакете" нет согласования КГА. Но мы прикладываем справку, в которой указано, что можно построить. Известны основные параметры строительства (площади объекта, ограничения высотного регламента и т.д.) и допустимые функции объекта. Застройщикам не нужны предпроектные проработки: они сами привлекут талантливого архитектора, который создаст прекрасный проект. В "коротком пакете" отсутствует также согласование СЭС. Но ведь его все равно можно получить только при наличии готового архитектурного проекта. Наконец, возникают сложности с техническими условиями на подключение к энергоисточникам. Однако сейчас разработана программа, позволяющая прогнозировать, когда и где появятся инженерные мощности, и мы честно информируем об этом инвесторов. Предоставлять участки по "длинному пакету" мы сможем только тогда, когда у города будут территории с инженерной подготовкой. Но ожидать этого придется лет пять. Вряд ли разумно инвесторам прекратить деятельность на это время.

- Сколько участков вы намерены выставить по "короткому пакету" до конца года?

- Речь идет о нескольких десятках участков, на которых может быть построено более 1,5 млн кв. м жилья - это позволит покрыть дефицит, который якобы существует у застройщиков.

- Несмотря на то что на первых аукционах оказались не востребованы участки под общественно-деловое использование, вы и в дальнейшем собираетесь предлагать их на торги по "короткому пакету"?

- Конечно. В отличие от жилищного строительства, этот рынок пока недостаточно сформирован, он более инертный, менее ликвидный и конкурентный, на нем еще нет достаточной консолидации торговых девелоперов. Уверен, вскоре рынок сориентируется, и все будет нормально.

- Застройщики сетуют на жесткость системы арендных платежей по "короткому пакету": 90% платы за шесть лет необходимо внести в первые три года. А если компания за четыре года построит объект, почему она должна платить аренду за оставшиеся два года?

- Эта схема удобна для инвесторов тем, что договор заключается в рассрочку и в рублях (это снижает валютные риски). Уложится застройщик в четыре года, значит, получит скидку на оставшиеся два года. Она будет рассчитываться от тех 10%, которые остаются на последние три года, - это задумывалось как стимул к быстрой реализации проектов. Однако основные платежи - 90%, конечно, должны вноситься в первые три года.

- Вы согласны с прогнозами, что переход к торгам приведет к дальнейшему росту цен на жилье, или он уже достиг своего пика?

- В последнее время рынок немного успокоился и цены не растут, как прежде. Впрочем, резерв для роста есть: объективно говоря, спрос все равно будет увеличиваться быстрее предложения. Наша задача: подготовить квалифицированное предложение, для того, чтобы не допустить неконтролируемого повышения цен. И, уверяю, в этом году мы полностью удовлетворим спрос на землю, никакого дефицита не будет.

К лучшей жизни

- Состоялись первые конкурсы по выбору компаний для подготовки документов к торгам по "длинному пакету". Какими критериями вы руководствовались при их определении?

- Главный критерий - эффективное использование участка. Кроме того, мы учитывали реалистичность предложений, то есть оптимальный срок подготовки документов и размер оплаты работы. Приоритет будем отдавать известным компаниям, имеющим необходимый опыт. К этому нужно относиться с пониманием - мы не можем рисковать, ведь, отдав участки в руки недобросовестных компаний, мы рискуем заморозить государственные земли на год.

- Высказывается мнение, что подготовка документов невыгодна, поскольку вознаграждение в 5% от стоимости реализованного участка не покрывает всех расходов.

- Полагаю, 5% - вполне реальная цена такой работы.

- Что предпринимает ваш комитет для сокращения процедур согласований?

- В июле на заседании правительства города был принят новый порядок согласования проектной документации. Впервые в истории города предпринято значительное сокращение количества согласований и ненужных требований, что позволит уменьшить время прохождения документов в полтора раза. Причем для введения нового согласования теперь нужно специальное постановление правительства. Это революционный шаг - он значительно упрощает жизнь инвесторов и делает их бизнес более предсказуемым.

Все на торги!

- В каких случаях участки будут предлагаться целевым назначением и как изменится этот механизм после ликвидации ИТК?

- Сейчас мы ничего не даем целевым назначением, все участки - как под жилищное строительство, так и нежилую функцию - идут только через торги. Однако я считаю, что земля - главный городской ресурс, и в отдельных случаях у правительства должно оставаться право целевого предоставления в интересах развития города. При наличии официального поручения правительства и губернатора (например, нужно проложить магистральные сети или поддержать приход стратегического инвестора) будем предоставлять участки целевым назначением. Разумеется, случаи "целевки" должны быть чрезвычайно редки и в общей массе незначительны.

При предоставлении участка целевым назначением черновую работу будет делать Комитет по строительству, а затем в рамках правительства должно проходить согласование. Плюсом ИТК было то, что представители всех комитетов, подписывающие распоряжение, собирались вместе и инвестор, один раз понервничав, получал через пять минут все подписи. Это удобно, поэтому и было принято решение создать технический орган при вице-губернаторе, курирующем инвестиционно-строительный комплекс, и задача этого органа - оперативно решать вопросы по согласованию и для торгов, и для "целевки".

- А не получится, что новая норма закона, дающая право предоставлять участки целевым назначением при условии передачи городу 10% жилья, станет для строителей удобной лазейкой, позволяющей избегать участия в торгах?

- Не совсем ясно, какой смысл вкладывается в эту норму, по крайней мере с нами депутаты не консультировались по данному вопросу. Наверное, мы будем вносить поправки, разъяснять это положение. Если имеется в виду, что в случае целевого предоставления застройщик в счет рыночной оценки продает городу по себестоимости 10% жилья, тогда это нормальное и выполнимое требование.

- Почему город по-прежнему отказывается просто продавать землю в собственность?

- Продать землю в собственность - это красиво, но в настоящее время мало реализуемо (хотя шаги в этом направлении мы делаем). Согласно новому федеральному закону, если в пределах населенного пункта мы продаем землю в частную собственность, то она должна быть инженерно и технически подготовленной. Сегодня такой возможности у нас нет.

А кроме того, зачем строителям земля в собственность - чтобы перепродавать?! Право на аренду земли с последующей застройкой позволяет построить объект (причем в нормальные сроки, а не когда-нибудь - через 25 лет), получить на него право собственности, а затем и землю зарегистрировать в собственность. Конечный инвестор получает все, что необходимо, ему достаточно существующего пакета - в отличие от перепродавцов. Но ведь мы работаем не для перепродавцов, а для истинных девелоперов.

Санкт-Петербург