Время пришло

Спецвыпуск
Москва, 13.09.2004
«Эксперт Северо-Запад» №34 (191)
Оптимальный путь вхождения на рынок недвижимости должен строиться так: от управления - к инвестированию, а не наоборот, как в большинстве случаев происходит сейчас

При всех очевидных перспективах, мощного притока инвестиций в растущий рынок недвижимости Петербурга пока не наблюдается. Возможно, на это повлиял июльский локальный банковский кризис - в результате многие компании, прежде всего московские, отложили свой приход в Петербург. Однако это не означает, что они не вернутся к начатым проектам.

Одним из лидеров на петербургском рынке инвестиций в недвижимость сейчас является дочерняя компания Промышленно-строительного банка - "ПСБ - Инвест Групп", вложившая в 2004 году около 80 млн долларов в этот сектор рынка. О тенденциях развития рынка инвестиций в недвижимость, его перспективах корреспонденту "Эксперта С-З" рассказал председатель совета директоров " ПСБ - Инвест Групп" Александр Ольховский.


Александр Ольховский

- Какой из сегментов рынка недвижимости, на ваш взгляд, сейчас наиболее привлекателен для инвестиций?

- При профессиональном подходе интересным может быть любой сегмент. Если под привлекательностью подразумевать доходность, то сейчас это торговые комплексы. В среднесрочной перспективе нам интересны бизнес-центры класса В. Мы считаем, что сегодня в этом сегменте недвижимости вложения в приобретение готового бизнеса приносят - 12-15% годовых; в строительство - до 20%. Причем это касается инвестиций при осуществляемой стратегии удержания, то есть когда инвестор приобретает недвижимость с целью управления и получения дохода. Если же речь идет о стратегии реализации, включающей в себя покупку пятна под застройку, строительство и продажу объекта, то доходность может быть и выше. Обе эти стратегии имеют право на существование.

Мой дальнейший прогноз по сектору бизнес-центров класса В: объем предложения и объем спроса в ближайшее время войдут в состояние равновесия. В результате создастся ситуация, когда предложение должно быть кроме цены обеспечено еще и рядом услуг, предложенных компанией, управляющей бизнес-центром. Это качество телефонии, инженерное обеспечение, система безопасности, парковки и целый ряд других сервисов, которые так или иначе формируют интерес потребителя. Соответственно, инвестор, заботящийся об эффективности своих вложений, должен стремиться к повышению качественных характеристик своей недвижимости.

- Торговый сектор развивался наиболее динамично и по количественным показателям приблизился, как считают некоторые аналитики, к точке насыщения.

- Думаю, уместнее говорить о широком спектре предложений, а также о существенной конкуренции в этом сегменте. Полагаю, что предложение торговых площадей на этом рынке скоро будет сопоставимо с аналогичными показателями в европейских городах. В любом случае, торговый центр, правильно отформатированный, расположенный в хорошем для торговли месте (для объектов недвижимости вообще, особенно для торговых, один из ключевых аспектов - локация) будет прибыльным. В этом плане показателен пример Польши, где очень много торговых центров, но успешными являются только те, которые были реализованы профессиональными девелоперскими компаниями.

Да, может быть, в секторе торговой недвижимости не будет тех доходов, которые удавалось получать во время создания рынка. Но эффективность вложений в этот сегмент по-прежнему остается высокой и будет оставаться приемлемой для адекватных инвесторов, которые не предполагают получения сверхприбылей.

- Есть мнение, что адекватных инвесторов в недвижимость все еще немного.

- К сожалению, это так. В определенный момент на рынке инвестиций в недвижимость появился капитал, заработанный на других рынках. И эти бизнесмены считали абсолютно нормальным вложение свободных денежных средств в покупку объектов недвижимости, такой простой и понятный с их точки зрения бизнес. После чего сталкивались с массой проблем, для них абсолютно новых и неожиданных, их надежды на получение большой прибыли не оправдывались. И сейчас не оправдаются, потому что только профессиональный опыт и глубокий анализ позволяют рассчитать проект так, что результат будет максимально приближен к реальности.

Должен сказать, что одной из составляющих успеха на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость является грамотное управление. И вообще, на мой взгляд, оптимальный путь вхождения на этот рынок должен строиться так: от управления - к инвестированию, а не наоборот, как в большинстве случаев происходит сейчас. Структуры, входящие в "ПСБ - Инвест Групп", на этом рынке уже несколько лет, а сама компания была создана только тогда, когда была сформирована полноценная инфраструктура, обеспечивающая нормальное ведение инвестиционного бизнеса в интересах Промышленно-строительного банка.

А до этого мы учились эффективно управлять объектами недвижимости (сейчас этот бизнес сконцентрирован в "Менеджмент Компании ПСБ"). И сегодня мы считаем, что смогли создать эффективный бизнес. Об этом, в частности, говорит и тот факт, что в последнее время в "ПСБ - Инвест Групп" все больше предложений от западных инвесторов, рассматривающих нашу компанию как партнера для размещения своих инвестиций. Поэтому, по моим прогнозам, объем инвестиций и наше участие в рынке коммерческой недвижимости будут расти.

У партнеров

    Реклама