Вне игры

Спецвыпуск
Москва, 13.09.2004
«Эксперт Северо-Запад» №34 (191)
Казенная недвижимость Петербурга на рынок не влияет и серьезных доходов не приносит. Исправить положение город может, только передав ее в управление бизнесу

Последние четыре года рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга развивался за счет качественного ("классного") сектора: вновь построенных или отремонтированных по современным стандартам зданий. Очевидно, что дальнейшее развитие пойдет именно по этому пути, а некачественный сегмент будет сокращаться, ввиду быстрого уменьшения спроса. Уже сейчас некоторые эксперты считают некачественный сектор настолько бесперспективным, что вообще не берут его в расчет при анализе рынка. Особенно это относится к сегменту офисной недвижимости.

Между тем именно в структуре рынка офисов самую большую долю (50%) имеет Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) Санкт-Петербурга. Практически вся его офисная недвижимость, за исключением немногочисленных зданий, переданных в доверительное управление, как раз некачественная и низкодоходная. В свете последних тенденций это означает, что самый крупный игрок, занимая бесперспективную нишу, по сути, вытесняется с рынка. Простым повышением ставок, сокращением количества льготников, чем пока занимаются власти города, проблему не решить.

Если быть последовательными, с либеральной точки зрения город и не должен заниматься бизнесом. С этим в принципе согласны почти все ключевые чиновники экономического блока администрации Санкт-Петербурга, в том числе, и председатель КУГИ Игорь Метельский. Однако нынешняя "генеральная линия" на удвоение ВРП и бюджета вводит чиновников в соблазн использовать имеющуюся недвижимость для увеличения поступлений в бюджет. В такой ситуации трудно ожидать от администрации скорого ухода из бизнеса на рынке недвижимости.

Между тем свой вклад в исполнение бюджетной задачи КУГИ сможет внести, лишь повысив доходность использования казенной недвижимости. Определенные шаги в этом направлении городские власти предпринимают, в частности, в этом году принят закон о доверительном управлении (ДУ) имуществом, принадлежащим Санкт-Петербургу. Однако, по мнению участников рынка, вряд ли в ближайшее время стоит ожидать, что передача казенной недвижимости в ДУ станет широкой практикой. Как заметил один из собеседников "Эксперта С-З", "город - плохой собственник именно потому, что для бизнеса важен результат, а чиновника интересует процесс".

На разных планетах

То, что принадлежащая городу недвижимость не соответствует ни одному из классов офисных помещений, совершенно очевидно (подробно о классификации бизнес-центров мы рассказываем в статье "Смена акцентов" на стр. 28). Казенные офисы даже на фоне бизнес-центров низшего класса С выглядят мрачно, а уж о таких вещах, как нормальная телефония, кондиционирование, уборка и вообще качественные службы сервиса и речи нет.

Казенные офисы могут привлечь клиентов только ценой, более низкой, чем в бизнес-центрах класса С (арендные ставки КУГИ находятся в диапазоне 20-300 долларов за кв. м в год; в бизнес-центрах класса С - 110-350 долларов за кв. м в год). Немаловажную роль играют льготные условия, которые город предоставляет желающим снять офис, благо категорий "льготников" все еще достаточно. Наконец, до недавнего времени был еще один "плюс": чиновники намного дольше, чем бизнес, терпели долги по арендной плате. Все это в определенной степени компенсирует издержки комфорта, уровень которого арендаторы могут повышать сами в меру своих финансовых возможностей. И те, кто успели взять в аренду офисы в наиболее выгодных местах и отремонтировать их, вполне могут быть довольны жизнью.

Однако по мере общего роста экономики статус-кво начал нарушаться. Вместе с улучшением финансового положения у многих петербургских компаний и предпринимателей закономерно росли запросы к качеству жизни. В свою очередь, на рынке коммерческой недвижимости увеличился спрос на качественные офисы в бизнес-центрах, заполняемость которых с каждым годом также росла быстрыми темпами. Нельзя сказать, что казенные офисные здания и помещения стремительно пустеют, но определенный отток арендаторов в бизнес-центры класса С происходит.

Низкая цена перестала быть козырной картой администрации - все большее значение для арендаторов стало приобретать качество офисной недвижимости. Но здесь конкурировать с бизнес-центрами город не мог. И постепенно его вообще вычеркнули из числа серьезных игроков на рынке офисной недвижимости, а его формальная 50%-ная доля уже не учитывалась в структуре рынка. Впрочем, город, КУГИ - это, по выражению генерального директора управляющей компании "Свиньин и партнеры" Владимира Свиньина, "настолько большая планета, что с создаваемыми ею возмущениями все вынуждены считаться. Наиболее восприимчив к этим "возмущениям" класс С, в меньшей степени - В, а класс А - это вообще другая галактика".

Операторы рынка считают КУГИ сильным игроком в сегменте некатегорийной недвижимости (условно говоря, класса D) - наряду с неприватизированными предприятиями и учреждениями. Но к рынку коммерческой недвижимости, как считают эксперты, это уже имеет весьма отдаленное отношение.

Разговор в пользу бедных

Можно с большой долей уверенности прогнозировать, что разрыв в качестве между бизнес-центрами класса С и казенной офисной недвижимостью будет увеличиваться. Реагируя на тенденцию спроса, частные владельцы бизнес-центров пытаются улучшать сервис (чтобы удержать клиентов, уходящих в класс В; об этом идет речь в статье "Смена акцентов"), город же улучшением сервиса не занимается. Пока трудно предположить, что в городских офисах появятся нормальные службы reception и уборки, качественная телефонная связь, выделенные линии для Интернета и другие атрибуты современной офисной цивилизации.

В такой ситуации на серьезный рост доходов городу рассчитывать не приходится - более или менее состоятельные клиенты на его помещения не польстятся, а нынешние, главным образом "льготники" - разного рода общественно значимые организации, платить по существенно более высоким ставкам просто не в состоянии. Среди нанимателей городской недвижимости есть и представители бизнеса. Частично - "старые" арендаторы "лакомых" мест, как правило, заключившие в свое время долгосрочные договоры по ставкам, намного ниже рыночных. Другая часть - бедные предприниматели. По словам Владимира Свиньина, у этих людей есть альтернатива: "либо снять у города за гроши, либо организовать офис в собственной квартире".

КУГИ необходимо сделать серьезные усилия, чтобы поднять доходность своих помещений до уровня "классных" бизнес-центров (их доходность составляет сейчас, по оценкам экспертов, около 20%). Главное здесь - повышение капитализации здания. "Арендная ставка очень сильно зависит от стоимости объекта недвижимости", - поясняет Дмитрий Золин, директор по развитию УК "Бекар". Соответственно без инвестиций роста доходности не произойдет. Поэтому, как отмечают эксперты, в настоящее время у объектов недвижимости, принадлежащих КУГИ, растет только курсовая стоимость (в зависимости от инфляции). Кстати, эксперты подсчитали, что "дотянуть" типичное городское здание до класса С можно, вложив порядка 1 млн долларов. Учитывая, что у города около 20 тыс. зданий, а доходы бюджета от аренды помещений, по данным КУГИ, составляют 4 млрд рублей в год, о реинвестициях в достаточном объеме говорить не приходится - необходимо специальное финансирование. Однако средств на это у города явно недостаточно.

Кроме того, стать сильным игроком на рынке коммерческой недвижимости городу мешает принципиальное противоречие между главной функцией городской власти как института государства - обеспечивать жизнедеятельность общества (т.е. безопасность, образование, здравоохранение, социальная защита) и желанием извлечь максимум дохода из своей собственности. Две эти вещи плохо сочетаются друг с другом.

Бизнес на доверии

Абсолютно все опрошенные нами участники рынка коммерческой недвижимости уверены, что город сможет серьезно повысить доходность использования своей недвижимости, только если передаст ее в доверительное управление профессиональным операторам. Когда им предложат приемлемые (для них) условия, то они инвестируют достаточно средств в реконструкцию объектов, чтобы довести их до современных стандартов. "Возможно, город на первом этапе получит немного, - рассуждает Владимир Свиньин. - Но за эти "хорошие условия" он должен и может обязать управляющих сделать качественный бизнес. То есть не фасад покрасить и отчитаться, а создать к определенному сроку доходное предприятие с хорошими основными фондами, денежными потоками и нормами прибыли".

В правительстве Петербурга с этим в принципе согласны. Так, член правительства, председатель КЭРППиТ Владимир Бланк уверен: "Функция управления имуществом - частная функция, этим должен заниматься частный бизнес. Я считаю, что все городское имущество, не связанное с исполнением госфункций, должно быть или приватизировано, или сдано в управление на стандартных, понятных условиях". Надо сказать, кое-какая практика такого рода в городе имеется. В частности, Дмитрий Золин напомнил, что его компании был передан в ДУ памятник федерального значения на Пироговской набережной: "За один только 2003 год мы инвестировали в этот проект порядка 1 млн долларов. Первоначально мы планировали сделать из него бизнес-центр класса С, но сумели вытянуть на класс В. Это бизнес-центр "XXI век". Мы открыли его в ноябре прошлого года. Сейчас уровень арендных ставок составляет 27 долларов за кв. м в месяц, и он заполнен почти на 100%. На мой взгляд, получился отличный проект".

Как сообщили "Эксперту С-З" в КУГИ, подготовлен список объектов, предназначенных для передачи бизнесу в доверительное управление в соответствии с недавно принятым законом Санкт-Петербурга. В списке - 19 зданий и 26 общежитий. Но когда предприниматели реально начнут ими управлять - пока неизвестно. Необходимые нормативные документы (порядок проведения конкурса, методика определения победителей и т.п.) еще только разрабатываются. А процесс это не быстрый.

Санкт-Петербург

У партнеров

    Реклама