Нужен стимул

Спецвыпуск
Москва, 13.09.2004
«Эксперт Северо-Запад» №34 (191)
Игорь Метельский: "В идеале город не должен иметь недвижимости, но всегда есть экономический интерес"

В собственности Петербурга находится около 23 тыс. объектов нежилого фонда общей площадью 9,6 млн кв. м. Из них в аренду сдается около 4 млн. Насколько эффективно используется эта недвижимость и как собственник планирует повысить ее доходность, корреспонденту "Эксперта С-З" рассказал председатель КУГИ Игорь Метельский.

- Несмотря на то что КУГИ контролирует 50% рынка, его участники не воспринимают город как серьезного игрока. Разница в качестве частных площадей и городских огромна.

- Да, качество наших помещений, уровень услуг не соответствуют современным требованиям, зачастую арендаторам приходится производить их капитальный ремонт. Есть схема зачета стоимости ремонта в счет арендной платы. Она не простая, потому что задействовано несколько ведомств, но она есть и работает.

С другой стороны, участники рынка тоже прекрасно понимают преимущества аренды у города. Владелец бизнес-центра закроет перед арендатором дверь на следующий день после просрочки платежа или нарушения других условий договора. А государство еще повозится с ним, в суд сходит. Потому что просто закрыть дверь мы не можем, так как вопрос о досрочном расторжении договора по инициативе КУГИ должен решаться только в судебном порядке.


Игорь Метельский

Но должен отметить, позиция города к должникам довольно жесткая. Если в течение двух периодов не вносится арендная плата, на экране компьютера у сотрудника районного агентства автоматически "выскакивает" уже составленная претензия, которая отправляется должнику, и, если через отведенное время задолженность не будет погашена, документы направляются в суд. Кроме того, по истечении срока договора мы тщательно анализируем, как арендатор исполнял его условия, и, если он делал это плохо, договор с ним не продлеваем. Особенно это касается льготников.

- ...длинный перечень которых вы старательно сокращаете. По поводу льготников распространено мнение, что многие из них сдают свои помещения в субаренду по более высоким ставкам, и это становится их основным доходом.

- Раньше было правило: раз в квартал проверять любого льготника (а их около 3 тысяч). Сейчас такие проверки проводятся раз в полгода. Иначе люди должны будут заниматься только проверками, что нецелесообразно, так как есть еще много другой работы с городским имуществом. А у нас, к сожалению, количество людей все время сокращается. И если сравнить штат сотрудников в управляющих компаниях с нашим, то пропорции будут абсолютно разные. И правила другие, потому что там человек работает не за оклад, а за коммерческий интерес.

- Все-таки - известно, сколько льготников используют арендуемые помещения по назначению, а сколько зарабатывают на субаренде?

- В процентном соотношении не скажу, но это единичные случаи. Повторяю, у нас жесткая позиция к нарушителям условий договора. Мы можем расторгнуть его в судебном порядке или не продлить на следующий срок на льготных условиях. Поэтому, если арендатор получил льготу, он должен держаться за нее обеими руками и выполнять все условия договора.

- Видимо, льготники-художники, пикетировавшие летом Смольный, условия договора не выполняли?

- Распоряжение КУГИ N 377-р "О приватизации объектов недвижимости, арендная плата за пользование которыми авансирована не менее чем до 2010 года..." предполагало приватизацию не всех мастерских, а только тех, которые используются не по назначению, и тогда, когда в этом заинтересованы сами художники. Предполагалось в любом случае провести анализ этого фонда, и после этого принять решение о приватизации по тем объектам, которые используются не в соответствии с договором аренды.

Как известно, мы обязаны приватизировать имущество только на торгах. И мы решили предоставить художникам некое преимущество: право авансировать арендную плату на 10 лет вперед, а она у них льготная - 3% от реальной ставки, то есть договор автоматически продлевается на 10 лет. При этом применяется коэффициент дисконтирования - происходит уменьшение стоимости, и в итоге художники могли выкупить помещение по меньшей цене. Если бы помещение выкупал не художник (по более высокой цене), для него это было бы имущество с обременением. Пока не истек срок договора аренды между художником и городом, такой покупатель ничего не смог бы сделать с этим помещением: ни продать, ни заложить по реальной стоимости, ни выселить художника - он обязан соблюдать условия договора аренды.

- Но художникам это не понравилось.

- Никто ведь не разбирался. Все начали шуметь и всё. Мы потом пытались через творческие союзы объяснить, в чем суть, и они, в общем-то, все потом поняли. Но ситуация уже вошла в стадию ажиотажа...

- И распоряжение отменили.

- Это легче. Вы ведь понимаете, что когда уже раскручено, признать, что зря раскручено, никто не хочет... Мы просто выпустили распоряжение, а следующим шагом должна была стать разъяснительная работа с художниками. Но в результате информация о распоряжении ушла, никто в нее вчитываться и разбираться не стал и все закончилось пикетом. Наверное, наша ошибка в том, что первые комментарии давали не мы. Но, честно говоря, мы не ожидали такой реакции.

- Теперь к идее приватизации мастерских художников вы вернетесь не скоро.

- Почему не скоро? Сейчас мы проводим проверку, анализируем, как используется этот фонд. После этого все обсудим с депутатами, с художниками, с общественностью. И примем окончательное решение.

- Как вы оцениваете эффективность использования казенной недвижимости в целом?

- В целом, вместе с инвестиционными договорами, бюджетное задание на 2004 год составляет около 10 млрд рублей. Из них арендная плата от использования недвижимости - 7,5 млрд рублей: немногим больше 4 млрд рублей от объектов нежилого фонда плюс 3,5 млрд рублей - по земле. И мы здесь напряженно работаем. Кроме того, на 2005 год планируется довольно серьезно увеличить наше бюджетное задание - на 25% по всем доходам от недвижимости.

- Сейчас вы напряженно работаете, чтобы дать бюджету 7,5 млрд рублей от недвижимости. Но ведь ее не прибавится. Как же вы намереваетесь выполнять повышенные обязательства в 2005 году?

- Недвижимость в казне города не прибавляется, а сокращается. А исполнять задание будем за счет жесткой позиции по отношению к льготникам, на основании закона работая с задолженностью, а она составляет 15-20% всей суммы собираемой арендной платы. Правда, есть безнадежная задолженность, и уже понятно, что никогда ее не взыщешь.

Кроме того, мы проводим мониторинг рынка, и в будущем будем корректировать коэффициенты. Понятно, что строятся новые станции метро, и это тоже влияет на недвижимость, на арендную ставку. Наконец, закон о льготах по арендной плате, принятый два года назад, и изменения, которые произошли после этого, как раз сейчас начинают приносить результат. Ведь рынок недвижимости инертный - договоры аренды заключаются на определенные сроки, как правило, года на три, поэтому реакция на принятые решения идет с задержкой. И то, что было два года назад, только сейчас оказывает позитивное влияние.

Кроме того, на выполнение бюджетного задания может повлиять оборачиваемость недвижимости. Нам необходимо быстрее готовить объекты к сдаче в аренду, но есть бюрократические процедуры, которые затягивают процесс.

- А у города много площадей, не запущенных в оборот?

- У нас сложилась сложная ситуация с так называемыми неликвидными фондами. Это в основном подвальные, полуподвальные помещения в очень плохом, полузатопленном состоянии - затраты на капитальный ремонт будут огромные, а арендные ставки, в счет которых пойдет стоимость ремонта, небольшие. В собственность эту недвижимость, может, и взяли бы, но в аренду не хотят.

- В итоге помещение пустует, город от него денег не получает, а увеличенное бюджетное задание никто не отменял. При этом есть люди, желающие приобрести неликвидную недвижимость и, возможно, сделать из нее что-либо приличное...

- Проблема в том, что, как правило, это либо памятники культуры, либо так называемые объекты гражданской обороны. Но с памятниками что-то еще можно сделать. И здесь КГИОП нам идет навстречу. Очень многие здания имеют статус вновь выявленных памятников. Это означает, что когда-то в нем увидели историческую или архитектурную ценность, включили в список, а потом, по закону, в течение года должна была проводиться экспертиза. Но, как правило, этим никто не занимался, а здание значилось в списке и имело точно такой же охранный статус, как настоящий памятник. Сейчас КГИОП проводит эти экспертизы и исключает из списка некоторые объекты.

С объектами гражданской обороны все намного сложнее. Закон строго запрещает передавать их в собственность. Хотя и по назначению их использовать невозможно из-за непригодного состояния, и денег у МЧС на приведение их в порядок нет. Совершенно бессмысленная ситуация. Выйти из нее можно только двумя способами. Первый - добиться от МЧС исключения этих объектов из перечня ГО. Это очень тяжело, но мы такую работу ведем, хотя пока приходим к нулевым результатам. Второй путь - изменение федерального законодательства, которое позволило бы иметь такие помещения в частной собственности, но с обременением: в случае чрезвычайной ситуации собственник обязан предоставить свое помещение.

- Оба пути одинаково перспективны... Вообще, есть мнение, что главная проблема в следующем: город не способен повысить эффективность использования своей недвижимости и, соответственно, ее доходности.

- Я так понимаю, вы подводите к доверительному управлению. Действительно, передача недвижимости города в управление может повысить эффективность ее использования. Мы видим ситуацию так: управлять надо целым зданием, а не раздробленным на отдельные помещения. И, кстати, в зданиях с единым арендатором, как правило, никакого доверительного управления не надо. В "раздробленных" есть общие проблемы с фасадом, коммуникациями и так далее, с которыми наши эксплуатационные организации не справляются. В этом случае передача в управление имеет определенный смысл.

В целом, на наш взгляд, доверительное управление может применяться либо с целью приведения объекта в порядок, либо с целью повышения доходности объекта, даже когда он в нормальном состоянии. В первом случае, если в объект нужно вкладывать средства, которые не окупятся в течение шести лет, нет смысла передавать его в управление - его нужно продавать. Но тогда мы фактически вымываем нишу объектов, находящихся в плохом состоянии, из системы доверительного управления. Во втором случае управляющий должен получать вознаграждение именно исходя из того, насколько он повысит доходность объекта. Мы считаем, что доверительный управляющий должен сделать инвестиции, поэтому на первом этапе пойдет некоторое снижение доходов. Но за определенное время мы должны выйти на показатель увеличения доходности.

В соответствии с новым законом о доверительном управлении, принятым в этом году, все это возможно. Сейчас идет подготовка нормативной базы, разрабатываются условия конкурса, критерии отбора победителей. Вы же понимаете, что мы не можем отдать недвижимость кому попало. "Доверительный" - главное слово в этом словосочетании, мы должны доверять управляющей компании. Потом весь пакет нормативных документов будет утвержден правительством Санкт-Петербурга. Со своей стороны, КУГИ уже подготовил список из 19 зданий и 26 общежитий, которые мы предлагаем передать в доверительное управление. И когда примут пакет документов, о котором я говорил выше, мы начнем подготовку к конкурсу.

- В общем, оценить эффективность доверительного управления по новым правилам можно будет нескоро. Но в Петербурге есть 19 зданий, в разные годы переданных в доверительное управление по старым правилам. Там есть примеры повышения доходности?

- Есть. Например, управляющая компания "Питер" из нашего здания на улице Льва Толстого, 7 сделала хороший бизнес-центр. Движение вперед, несомненно, есть, и эту сферу мы будем развивать. С другой стороны, мы можем сильно продвинуться в вопросе с приватизацией. Потому что раньше этот вопрос вообще был задвинут в тень, и никто не знал, как к нему подступиться.

- Как далеко вы планируете продвинуться в вопросах приватизации? Когда город избавится от ненужной ему для исполнения государственных функций недвижимости?

- На первом этапе планируем продажу объектов с авансированной арендной платой. Другое дело, что это имущество с обременением, и это определенным образом сдерживает рынок. У нас постоянно идет продажа неликвидной недвижимости, которая не берется в аренду. Кроме всего прочего, мы хотим сейчас рассмотреть и выставить на продажу объекты, находящиеся в плохом состоянии либо с низкими ставками арендной платы. То есть постепенно будем избавляться от недвижимости, начиная с наименее доходной. Мы не стоим на месте.

- А почему идете так медленно?

- Всегда хочется быстро и много сделать, но нужно понимать определенную логику развития экономики. Можно предпринять рывок, но потом придется расхлебывать последствия. К тому же всегда есть определенный экономический интерес. С одной стороны, город должен избавляться от недвижимости. С другой - существует бюджетное задание по арендной плате, и уже становится сложно выставить что-то на продажу: нужно выполнять и доходную часть. Поэтому два стимула могут противоречить друг другу. Это все тяжело и долго преодолевается. Но я считаю, что мы движемся в правильном направлении.

Санкт-Петербург

У партнеров

    Реклама