Рынок коммерческой недвижимости принято делить на три сегмента: офисная, торговая и производственно-складская. С началом экономического подъема в стране повсеместно, и Петербург здесь не исключение, наиболее быстрыми темпами развивался сектор торговой недвижимости. Как собственно и сама торговая отрасль в структуре экономики страны.

Сектор офисной недвижимости Петербурга вышел из кризиса, спровоцированного дефолтом, в 2000 году и последние четыре года тоже динамично растет. Наименее развитым в Петербурге остается сегмент производственно-складских помещений, так как современных качественных комплексов практически не строилось. Но в связи с экономическим ростом, происходящим в стране, спрос на такие комплексы с каждым годом увеличивается, что делает этот сегмент привлекательным для инвесторов. В частности об этом говорят многочисленные заявления компаний о запуске соответствующих строительных проектов. Есть все основания полагать, что в ближайшей перспективе производственно-складской сектор будет бурно развиваться.

В каждом из секторов идут интересные тенденциозные процессы, которые мы намерены проанализировать. В этой статье мы подробнее остановимся на секторе офисной недвижимости. Материалы по остальным сегментам рынка коммерческой недвижимости будут опубликованы в ближайших номерах.

Спрос на качество

Главная тенденция последнего времени на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга - устойчивое повышение спроса на качественные (и с технической, и с сервисной точек зрения) объекты. Однако приходится в очередной раз констатировать, что спрос все еще не удовлетворен, хотя отставание между ним и предложением сокращается. Последние несколько лет в Петербурге вводится ежегодно около сотни тысяч квадратных метров новых коммерческих площадей (по динамике роста здесь лидирует сегмент торговой недвижимости), а также современных офисных зданий. Но, судя по тому, что большинство офисных зданий, как правило, еще до открытия заполняются на 60%, а вскоре после него процент заполняемости доходит до 80-100, можно говорить о явно недостаточных темпах роста объема площадей на рынке. Кроме того, аналитики, отмечая устойчивый, хотя и не такой стремительный, как раньше, рост арендных ставок и цен сделок при купле-продаже, делают вывод, что новое строительство пока не оказывает серьезного влияния на рынок.

Все это приводит к тому, что доходность бизнеса, как в области строительства, так и управления коммерческой недвижимостью весьма высока. Что, в свою очередь, делает этот рынок все более привлекательным для новых игроков, которые заявляют о запуске проектов, один другого амбициознее. В то же время ремонтируется все больше коммерческих объектов, ранее уже запущенных в рыночный оборот. Эта тенденция обусловлена двумя причинами. Во-первых, у собственников в данном сегменте появились деньги, которые они решили инвестировать в развитие прибыльного бизнеса. Во-вторых, хозяева коммерческих объектов поняли, что без повышения качественных и технических характеристик зданий, они останутся в нише дешевой недвижимости, спрос на которую, по прогнозам экспертов, будет снижаться.

Об этом свидетельствует тот факт, что сейчас даже небольшие компании при выборе помещений руководствуются не только ценой, но и качественными характеристиками, и не всех устраивают допотопные советские коробки и мрачные подвалы на окраине.

Классовая борьба

Традиционно рынок коммерческой недвижимости исчисляется от общего количества нежилого фонда, который в Петербурге, по данным ГУИОН, составляет около 58 млн кв. м. Понятно, что далеко не все объекты вовлечены в рыночный оборот, а если быть еще точнее, лишь малая часть (по некоторым оценкам, не более 25%). По подсчетам оценщиков ГУИОН, сегмент офисной недвижимости и торговый сектор исчисляются 3 млн кв. м каждый.

Правда, по мнению Дмитрия Золина, директора по развитию управляющей компании "Бекар", с которым согласны и другие эксперты рынка, абсолютная цифра объема, к примеру, офисных площадей, гораздо больше. Так как в структуре нежилого фонда есть еще учебно-научные, производственные площади, которые нередко становятся источниками офисной недвижимости. Но отсутствие общегородской базы данных, о необходимости которой давно говорят аналитики и операторы рынка, а также устаревшая методика деления площадей по функциональному назначению, которой руководствуется ГУИОН, не позволяет четко выделить офисные помещения из нежилого фонда. Так что ГУИОНовские 3 млн кв. м взяты экспертами рынка за основу.

Кроме назревшей необходимости общегородской базы данных по коммерческой недвижимости, все больше актуализируется вопрос о классификации помещений. В условиях нарастающей конкуренции он выглядит далеко не праздным. "Здесь логика такая, - поясняет Любовь Михеева, менеджер по маркетингу компании Astera, - когда деление по классам будет четким и понятным, каждый клиент, обратившийся, например, в бизнес-центр класса Б или в производственно-складской комплекс класса А, будет точно знать, какой пакет услуг он должен получить, какие характеристики соответствуют данному классу и так далее. Ему не нужно будет ехать и проверять, он поверит на слово". Стоит ли напоминать, что от класса объекта, по идее, должна зависеть и цена, однако, поскольку "классификация" де-факто происходит по критериям, понятным, пожалуй, только одним владельцам зданий, прямой связи между качественным состоянием объекта и размером аренды не наблюдается.

Упорядочить терминологию попыталась Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД) Петербурга, которая разработала единую классификацию. В основу легли три основные характеристики: местоположение, техническое состояние объекта, профессиональный уровень управляющей компании и качество сервиса. На основе этих критериев были выделены три класса: А, В и С. Кстати, география расположения объектов тоже имеет классовые зоны: А (престижные районы в историческом центре), В (не столь престижные места исторического центра, плюс другие районы с развитой транспортной инфраструктурой), С (транспортная доступность, близость к основным магистралям) и D (окраины).

Однако эта классификация более или менее прижилась только в секторе офисной недвижимости. Кстати, по терминологии ГУД, бизнес-центром, может считаться далеко не каждое здание (даже отдельно стоящее): обязательно наличие профессионального управляющего (собственного или наемного), а также парковка, reception, охрана, сервис и услуги, предоставляемые арендаторам. В Петербурге бизнес-центров класса A (высокий технический уровень и качество обслуживания, месторасположение в престижных районах исторического центра) оказалось немного. И, как отмечают эксперты, к этому классу их можно отнести с натяжкой. Хотя и по другим категориям ситуация аналогичная: очень многие бизнес-центры не соответствуют заявленным классовым критериям.

Серые мыши

Из 3 млн кв. м общего объема офисной недвижимости Петербурга 1,5 млн принадлежат КУГИ. Административные здания бывших или действующих предприятий, организаций, НИИ, которые также могут формировать предложение на рынке, занимают 380 тыс. кв. м. Еще один потенциальный источник офисной недвижимости - нежилой фонд, принадлежащий физическим или юридическим лицам, занимает 400 тыс. кв. м. Эти категории офисов эксперты обычно называют "встроенно-пристроенными помещениями".

Как признаются аналитики рынка и специалисты ГУИОН, наиболее доступна для анализа "классная" офисная недвижимость, так как в остальных секторах арендодательная деятельность происходит, как правило, стихийно, а нередко и неофициально. Недвижимость КУГИ сдается в аренду официально и по утвержденным тарифам, однако, как известно, среди арендаторов в этом сегменте большую долю составляют так называемые "льготники". Многие из них тихо сдают "свои" офисы в субаренду. Естественно, что эта часть рынка не поддается никакому исчислению. Единственное, что отмечают эксперты, в частности Елена Воскресенская, директор департамента коммерческой недвижимости компании "Петербургская недвижимость": "Цены по субаренде или по переуступке эквивалентны рыночным и зависят от привлекательности помещения и местоположения офиса".

На "белом" рынке встроенных офисов на арендные ставки влияет скорее географическое положение, чем качество помещений, а оно редко дотягивает до среднего, так что повышение презентабельности офиса - забота арендатора. Но если раньше стоимость ремонта, проведенного арендатором, как правило, засчитывалась в зачет арендной платы, то теперь, по наблюдениям аналитиков Astera, такие зачеты производятся реже. "Это связано с тем, - поясняет Виктория Кулибанова, менеджер по развитию компании Astera, - что в последнее время даже начинающие компании и предприниматели, которые и являются основными потребителями на рынке встроенных офисов, предпочитают арендовать помещения в "рабочем" состоянии. То есть снял, заехал и начал работать, не тратя время на поиск ремонтной бригады, закупку материалов и так далее. Предприниматели уже готовы платить за качество".

С географической точки зрения рынок встроенных офисов мало чем отличается от рынка бизнес-центров. Наибольшим спросом пользуется зона А (исторический центр), и арендные ставки здесь самые высокие: 20-50 долларов за квадратный метр в месяц. Популярность зоны А во многом объясняется тем, что предприниматели уверены: даже маленький, некомфортный офис, порой с неприятным соседством, но в центре города поднимает престиж фирмы. Кроме того, как отмечают аналитики рынка, в последнее время на встроенные офисы в историческом центре стали предъявлять спрос те, кто не смог снять помещение из-за отсутствия свободных площадей в бизнес-центрах. Но вакантных встроенных офисов в историческом центре крайне мало, особенно это касается первых этажей жилых домов, которые давно уже разобрали. Теперь все чаще предприниматели выкупают квартиры под офисы на втором-третьем этажах (с переводом в нежилой фонд).

Дефицит помещений в историческом центре в некоторой степени повышает спрос на офисы в прилегающей к нему зоне B. Это влияет на уровень арендных ставок на встроенные помещения (от 10 до 40 долларов за кв. м в месяц), и, чем ближе к центру, тем выше цена. Зоны С и D (окраины) менее востребованы, и арендные ставки здесь 5-20 и 3-15 долларов в месяц соответственно. Хотя основные потребители сектора встроенных помещений (за исключением упомянутой особенности с зоной А) - частные предприниматели и начинающие компании, как правило, с небольшими финансовыми возможностями. И обычно им не нужны большие площади.

Одной из тенденций на рынке встроенных помещений, аналитики называют, стремление владельцев неклассовых зданий за счет более качественного ремонта повысить их уровень, а соответственно и арендные ставки. Владельцы таких зданий начинают понимать, что без повышения качественного уровня своей недвижимости, их клиентами будут предприниматели, делающие выбор между арендой трехгрошовой конторки и собственной квартирой. Более того, становится все очевиднее другая тенденция - очень многие арендаторы, расширяющие свой бизнес, начинают перебираться из "подвалов" и помещений НИИ в бизнес-центры класса C. А это в свою очередь заставляет владельцев неклассовой недвижимости доводить свои здания до необходимого уровня, чтобы занять более высокий ценовой сегмент.

Из пункта C в пункт B

На долю бизнес-центров приходится 25% (750 тыс. кв. м) общего объема рынка. Самый большой сектор - класс С (562 тыс. кв. м). Объясняется это тем, что бизнес-центры этого класса представляют собой переоборудованные административные здания предприятий, учреждений и НИИ, и таких помещений на рынке немало. Класс B (157,5 тыс. кв. м) тоже состоит в основном из реконструированных зданий, но на более качественном уровне. Причем, как отмечают эксперты, многие бизнес-центры класса B (30 тыс. кв. м) по техническим характеристикам не уступают категории A и не дотягивают до нее только потому, что не расположены в историческом центре.

Бизнес-центров класса А в Петербурге всего четыре: "Атриум", "Белые ночи", "Северная столица" (были открыты в 1998 году перед кризисом) и "Шведский дом". Но, по мнению многих экспертов, к этому классу их можно отнести с большой долей условности, так как все это реконструированные здания. А из-за местоположения в центре у всех имеются проблемы с парковкой. По мнению экспертов, более или менее соответствует классу А построенный в 2003 году бизнес-центр "Караванная, 10", который сразу после открытия был целиком арендован ОАО "МегаФон".

В Петербург начали приходить крупные российские и западные компании, для которых вопрос престижа - наличие офиса в центре города и, желательно, класса А. Но в связи с тем, что бизнес-центров класса А в городе немного и все они заполнены на 100% (некоторые уже завели "листы ожидания"), бизнесмены вынуждены арендовать помещения класса В. Тем более что многие из них от категории А отличаются только ценой (средние арендные ставки в классе А - 450-600 долларов за кв. м в год; в классе В - 310-480 долларов за кв. м в год) и чуть менее выгодным местоположением.

Вакантных площадей в бизнес-центрах класса В на рынке практически нет (они заполнены в среднем на 95%). И это несмотря на то, что сектор класса В - самый динамично развивающийся в городе: каждый год вводится более 100 тыс. кв. м площадей. По прогнозам компании "Бекар.Консалтинг", в этом году откроются новые бизнес-центры класса В (общая площадь - около 103 тыс. кв. м). Класс А пополнится только одним бизнес-центром "Невский, 38" (7 тыс. кв. м), возводимый ЗАО "МК ПСБ", который, как можно предположить, практически сразу будет заполнен. Зато в следующем году должен появиться еще один бизнес-центр класса А: "Веда-Хаус" (площадь помещений, сдающихся в аренду, около 8 тыс. кв. м), его строит холдинг "Веда-Система".

Дефицит площадей и в том, и в другом классе стимулирует продолжающийся рост арендных ставок. Хотя, эксперты отмечают, что последние три года ставки увеличиваются плавно, в среднем на 10-15% в год. Дмитрий Золин из "Бекара" прогнозирует, что рост арендных ставок в 2004 году останется в том же пределе - 10-15%.

Рост спроса на бизнес-центры класса В связан не только с тем, что в них вынуждены идти несостоявшиеся клиенты premium-офисов, в большинстве случаев западные компании и крупные российские холдинги. Увеличение спроса, по мнению Любови Михеевой из Astera, происходит за счет того, что многие петербургские компании, арендующие офисы, желают увеличить объемы своих площадей, потому что существующих уже недостаточно. Кроме того, как отмечает Елена Воскресенская из "Петербургской недвижимости": "Многие компании почувствовали себя достаточно уверенно, их бизнес растет, и они уже могут себе позволить более качественный офис. Они перебираются из класса С в класс В". Другие компании, которые раньше вели свой бизнес в "подвалах", начинают из них выходить и заселять бизнес-центры класса С.

Все больше арендаторов офисной недвижимости между ценой и качеством выбирают последнее. "Если раньше основным критерием при выборе офиса была цена, - говорит Виктория Кулибанова из Astera, - то сейчас большое значение имеют качество офисных помещений и спектр предоставляемых услуг. Причем многие согласны занять меньшие площади, но более высокого качества и за более высокую цену".

Особенно заметна эта тенденция в сегменте С. Некоторые бизнес-центры, как отмечает генеральный директор управляющей копании "Свиньин и партнеры" Владимир Свиньин, начинают повышать качество своего сервиса. "Я думаю, что в ближайшем будущем, - рассуждает Свиньин, - очень многие бизнес-центры класса С будут расширять спектр услуг и по качеству сервиса дотягиваться до класса В". Впрочем, не исключено, что некоторые собственники бизнес-центров С начнут искать инвестиции для реконструкции зданий, чтобы дотянуться до В еще и по техническому уровню. Константин Меркель, исполнительный директор управляющей компании "Альянс Менеджмент" считает, что произойдут более радикальные перемены: "Скорее всего, большинство бизнес-центров класса С в ближайшее время будет снесено и на их месте появятся новые современные офисы".

А не для Петербурга

В целом рынок офисной недвижимости, по мнению экспертов, будет развиваться за счет строительства бизнес-центров класса В и С. Несмотря на то, что сейчас наблюдается дефицит помещений класса А, многие эксперты признают, что этот класс в Петербурге имеет мало перспектив. Во-первых, в исторической части города практически отсутствуют пятна под такую застройку, во-вторых, относительно мало клиентов, для которых наличие офиса класса А обязательно (представительства зарубежных компаний и филиалы российских общенациональных компаний). Кроме того, если сравнивать петербургский рынок с московским, то, как заметил Дмитрий Золин из "Бекара", компании в Петербурге развивались по иным принципам, чем в Москве: "Московский бизнес очень большое внимание уделял имиджу, внешней стороне, в частности, престижности своего офиса. В Петербурге владельцы и менеджмент компаний, большим приоритетом считали не имидж, а соответствие цены, качества и своих возможностей, то есть, если сегодня я не могу себе позволить офис класса А или В, то буду развивать бизнес в тех условиях, какие есть".

Еще один фактор, определяющий предпочтительное развитие бизнес-центров средней ценовой категории, обозначил Владимир Свиньин: "Цена строительства настоящего бизнес-центра класса А одинакова, что в Москве, что в Петербурге, что в Европе, и составляет примерно 2,5 тыс. долларов за квадратный метр. То есть, в строительство бизнес-центра категории А нужно инвестировать около 20 млн долларов. Но такой проект становится инвестиционно привлекательным (в сравнении с классом Б или С) лишь при высоких арендных ставках. В итоге только при московских ставках - 600, 700, 900 долларов - такая стройка становится интересной для инвестора. Потому что из 700 долларов аренды треть можно вычеркнуть как объективные расходы, останется 400-450 долларов, и на те 2,5 тыс. долларов инвестиций, это дает нормальный, по нашим российским меркам, доход".

По мнению Владимира Свиньина, сегодня в Петербурге еще можно купить административный корпус от 250 до 700 долларов за квадратный метр в зависимости от места. "Вложи в него еще примерно 250 долларов на каждый квадратный метр, если речь идет о классе С, и у тебя будет здание стоимостью от 600 до 1000 долларов за кв. метр. При арендных ставках 180-250 долларов получится вполне приличный доход. По моим представлениям, операционная маржа сегодня в классе С составляет около 60%. А поскольку арендаторов, готовых платить 200 долларов вместо 700, больше не в два раза, а в 200, то рынок очень широк", - рассуждает Свиньин.

Несмотря на объемы ввода в строй новых площадей, а в 2005-2006 годах должно завершиться строительство очень многих проектов, эксперты считают, что перенасыщения рынка не произойдет. "Все объекты, которые будут введены в 2005-2006-м, строились с учетом маркетинговых исследований, проведенных девелоперами в 2002-2003 годах. Ситуация с тех пор в лучшую строну не изменилась, соответственно, никакого влияния на рынок это оказать не может", - уверен Валерий Пьянченков, директор по маркетингу компании "Строймонтаж".

Санкт-Петербург