Во всех трех сегментах рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в долевом отношении продолжают лидировать форматы вчерашнего дня. В сегменте торговых помещений превалируют крытые рынки, ларьки, павильоны, небольшие встроенные магазинчики. Большинство офисов по-прежнему располагается в муниципальных зданиях, помещениях, переведенных из жилого в нежилой фонд, и бизнес-центрах класса С. Производственно-складские предприятия в основном базируются на территориях ныне бездействующих промышленных гигантов.

Однако статистика свидетельствует, что наиболее быстрыми темпами последние год-полтора развивается часть рынка недвижимости, более соответствующая мировым стандартам: современные бизнес-центры, большие торгово-развлекательные комплексы, индустриальные парки. Происходит это под влиянием изменения спроса, которое обусловлено формированием качественно новой генерации арендаторов и покупателей объектов недвижимости.

Новый клиент

Несколько лет назад львиную долю арендаторов и покупателей офисных помещений, торговых и складских площадей составляли петербургские предприятия. Большинство из них тяжело переживало последствия кризиса 1998 года, минимизировав в связи с этим свои запросы. Кроме того, по оценкам экспертов, психология петербургского бизнеса существенно отличается, скажем, от московского, для которого вложения в имидж компании равнозначны инвестициям в развитие предприятия.

Под влиянием экономического и "психологического" факторов в Петербурге одним из основных критериев при выборе места дислокации предприятия долгое время оставалась величина арендной ставки (показательно, что средняя арендная ставка на офисные и складские помещения только в 2004 году приблизилась к своему докризисному уровню). Главными требованиями арендаторов были транспортная доступность здания и наличие развитых коммуникаций. Престижность месторасположения, также как и наличие евроремонта (а порой - и обычного ремонта) отступали на второй план. Соответственно рынок коммерческой недвижимости развивался преимущественно в сегментах "средний" и "ниже среднего".

За последние год-полтора портрет арендатора существенно изменился - как по своему генезису, так и по мировоззрению. Многие петербургские компании с успешной историей развития (особенно из числа шагнувших на федеральный уровень) начали вкладывать существенные средства в создание и поддержку имиджа. "В условиях экономического роста, характерного для России, петербургские компании растут и взрослеют. Когда-то они выбирались из подвалов в бизнес-офисы класса С, теперь из С постепенно перебираются в класс В. У тех предприятий, которые сумеют добиться мирового или российского признания, впереди еще один этап: смена офисов класса В на А", - считает директор по развитию компании " Бекар" Дмитрий Золин.

Растущий спрос на недвижимость высокого и элитного класса формируют также представители московского и западного бизнеса, которые все активнее осваивают Санкт-Петербург. Они приходят со своим менталитетом, привычкой жить в определенных условиях, готовностью заплатить деньги за высокий уровень сервиса и комфорта. Но городской рынок коммерческой недвижимости пока не готов удовлетворить потребности современного арендатора по целому ряду параметров.

"Масштабная" проблема

Во всех трех сегментах рынка недвижимости ощущается дефицит самых маленьких и самых больших площадей. Популярность "малых форм" объясняется значительной долей предприятий малого и среднего бизнеса среди арендаторов коммерческой недвижимости. Небольшие помещения пользуются максимальным спросом на протяжении ряда лет. Это торговые площади в 50-100 кв. м, офисы в 100-150 кв. м, отапливаемые производственно-складские помещения в 500-800 кв. м (малый бизнес предпочитает склады до 100 кв. м, расположенные вблизи станций метро).

Но в последние полтора года отмечается новая для рынка тенденция - устойчивый рост спроса на большие площади. Тяга к "укрупнению" наиболее очевидно проявляется в торговле, по темпам развития опережающей многие сферы экономики. Создание петербургских торговых сетей ("Пятерочка", "О'Кей") и приход сетевых ретейлеров федерального и мирового уровня ("Патэрсон", IKEA, "Рамстор", "Лента" и др.) быстро меняют представление об оптимальном размере сетевого магазина и супермаркета. Как отмечают аналитики Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости, "если в конце 2003 года наиболее популярной была площадь 100-200 кв. м для магазина и 1-1,5 тыс. кв. м для супермаркета бытовой техники, одежды или обуви, то сейчас арендаторы запрашивают помещения не менее 150-200 кв. м для магазина и 3-4 тыс. кв. м для супермаркета".

Петербургский рынок недвижимости пока не способен полностью удовлетворить спрос на торговые площади европейского формата. "Для того чтобы привлечь арендатора с мировым именем, торговый комплекс должен быть, прежде всего, достаточно большим. Крупные торговые компании не пойдут в ТК общей площадью 5-8 тыс. кв. м, это не их размер. У них абсолютно четкие требования к помещениям: либо среднее по площади здание рядом с центральными магистралями города, либо - торговые комплексы на окраинах площадью свыше 25 тыс. кв. м", - рассуждает директор департамента коммерческой недвижимости компании " Петербургская недвижимость" Елена Воскресенская.

Схожие процессы наблюдаются также в сегменте офисной недвижимости. Приход иностранных и московских компаний, слияние и расширение петербургских фирм породили спрос на крупные офисные площади свыше 1 тыс. кв. м, а в последнее время - свыше 3 тыс. кв. м. Но желающие арендовать просторные офисы, как правило, находят их с трудом. "Есть сложности с размещением на сегодняшний день тех компаний, которым нужны большие площади, а также - площади, готовые к увеличению в ближайшие 1,5 - 2 года. Недавно одна крупная компания сделала заказ на аренду 2 тыс. кв. м офисных помещений класса А. Мы не смогли его удовлетворить - все бизнес-центры высокого класса на тот момент были заполнены", - рассказывает Елена Воскресенская.

Сегмент рынка производственно-складских помещений по ряду причин развивается медленнее двух других, поэтому дефицит больших площадей (свыше 3 тыс. кв. м) ощущается еще более остро. Впрочем, как и несоответствие спросу по качественным параметрам.

Взыскательный спрос

Несмотря на различие требований, предъявляемых к торговым, складским и офисным помещениям, все сегменты рынка недвижимости объединяет общая черта - нехватка площадей, соответствующих высоким стандартам качества. Запросы арендаторов неизменно растут, и помимо непременных условий (транспортная доступность, коммуникации, круглосуточная охрана) сегодняшний клиент хочет получать дополнительные услуги, в каждом сегменте - свои.

Само по себе отремонтированное отапливаемое складское помещение ныне котируется невысоко. Современный производственно-складской комплекс должен включать в свой состав офисные помещения, разнопрофильные складские терминалы, в том числе - рефрижераторные и контейнерные площадки. Арендаторы хотят получать услуги по погрузке-выгрузке, учету, растаможиванию грузов на территории комплекса.

Хотя и не так быстро, но меняются представления петербургского бизнеса о производственных комплексах. Пока это, как правило, сдаваемые в аренду многочисленным малым предприятиям цеха советских заводов, привлекательные исключительно по причине умеренных ставок. "Мы считаем, что им на смену должны прийти индустриальные парки. Это то место, где предприниматель сможет с наименьшими усилиями организовать производственную площадку, офис, склад. Он не будет отвлекаться на непрофильные вещи - такие, как охрана, очистка воды, энергетика, взаимоотношения с СЭС, пожарными, электриками. Решение подобных вопросов должно быть включено в дополнительный сервис индустриальных парков", - говорит генеральный директор компании " Свиньин и партнеры" Владимир Свиньин.

В отличие от производственно-складских комплексов, высокий класс торговых площадей не определяется исключительно набором сервисных услуг. Интересное архитектурное решение, расположение здания на пересечении транспортных и пассажирских потоков, его охрана и уборка, современное оборудование залов - в довольно насыщенном сегменте рынка эти условия воспринимаются как само собой разумеющиеся и не являются достаточными для успеха ТК у арендаторов.

"Будущее торгового комплекса упирается в наличие правильно разработанной концепции. Понятно, что владельцы ТК не хотят тратить дополнительные средства, нанимая профессионалов для ее разработки. В результате неверного концептуального решения в ТК не идут компании с мировым именем, наличие которых могло стать фактором притяжения как для других арендаторов, так и для покупателей", - говорит менеджер по маркетингу компании Astera Любовь Михеева. Из многочисленных торговых комплексов, построенных в Петербурге за последние годы, специалисты считают успешными лишь единицы.

Наиболее активно повышаются критерии качества офисной недвижимости. Бизнесмены предпочитают снимать пусть небольшие площади, но в бизнес-центре высокого класса. Помимо близости к центру города, красивого вида из окон, надежной охраны и конференц-зала арендаторы хотят получить возможность перепланировать помещение "под себя", пользоваться услугами собственного провайдера, иметь достаточное количество оптоволоконных телефонных линий. Непременным условием является также наличие сервисных служб: банк, кафе, тренажерные залы.

К примеру, в строящемся БЦ класса А "Веда-Хаус" из 22 тыс. кв. м 12 тыс. займет именно "дополнительный сервис". "Мы создаем бизнес-центр, в котором будет не только деловая часть, удовлетворяющая всем требованиям этого класса, но и максимум услуг для работающих в нем людей - ресторан, конференц- и кинозалы, теннисные корты. Весь первый этаж займут парковка и водно-оздоровительный комплекс с бассейном, различными банями, массажем", - рассказывает менеджер по рекламе и маркетингу " Веда-Хаус" Софья Киселева.

Неизбежная трансформация

В конечном итоге предложение окончательно трансформируется под давлением спроса. Но в разных сегментах процесс будет идти с неодинаковой скоростью. Можно предположить, что быстрее всего достигнет столичных и западных стандартов рынок торговой недвижимости. Прежде всего - за счет строительства крупных торговых комплексов, общая площадь которых, по данным ГУИОН, с 2002 года ежегодно удваивается. Очевидно, что в какой-то момент предложение новых площадей может превысить спрос. Но за счет ухода с рынка маленьких ТК и комплексов с неудачной концепцией баланс выровняется.

Офисная недвижимость будет пытаться дотянуться до планки, заданной клиентами. Бизнес-центры класса С и В начнут повышать свою классность, полнее используя имеющиеся возможности: за счет ремонта, частичной реконструкции, расширения сервисных услуг.

Самым "нечувствительным" к пожеланиям клиентов останется сегмент производственно-складской недвижимости. Большинство девелоперов с осторожностью относятся к проектам этой категории - требующим значительных инвестиций, со сроком окупаемости примерно на треть длиннее, чем для офисной и торговой недвижимости. Предположительно, в ближайшие годы свою потребность в логистических комплексах европейского уровня смогут удовлетворить только крупные компании, у которых есть средства на строительство собственных объектов. Ряд компаний ("Евросиб", "Инкотек", SunWay) уже пошли по этому пути, не дожидаясь "дозревания" рынка.

Санкт-Петербург