Нестыковка

Тема недели
Москва, 13.09.2004
«Эксперт Северо-Запад» №34 (191)
Программа размещения объектов гостиничной инфраструктуры работать не будет, если ее не дополнить системой мер по привлечению инвесторов

Декларации руководителей Смольного о намерении поддерживать развитие гостиничной инфраструктуры давно стали привычным явлением - как, впрочем, и отсутствие реальных стимулирующих мер, способных вызвать приток инвестиций в эту сферу. Между тем если в Петербурге не появится адекватный гостиничный сектор, въездной туризм, который справедливо считается одним из приоритетов городской экономики, никогда не начнет приносить серьезных доходов. Азбучная истина: 90% выручки, получаемой регионом от туриндустрии, приходится на объекты туристической инфраструктуры (прежде всего гостиничной), и только 10% дает собственно туроператорская деятельность.

Недавно правительством города одобрена Программа размещения объектов гостиничной инфраструктуры, разработанная в Комитете по инвестициям. Вполне в стиле кампании по удвоению ВРП, в Программе утверждается, что при ее реализации к 2010 году в два раза увеличится номерной фонд петербургских отелей (речь идет о 150 новых гостиницах с 15 тыс. номеров). Это позволит городу принимать ежегодно 8-10 млн туристов (вместо сегодняшних 3,5 млн). Однако произойдет это только при условии, что Программа будет подкреплена действенными механизмами и широким комплексом мер, направленных на использование туристического потенциала Петербурга.

Не панацея

Во времена Владимира Яковлева была принята программа поддержки строительства гостиниц, но на практике она не работала. Первый вариант новой Программы развития гостиничного сектора (первоначально она именовалась Концепцией) с адресным перечнем зданий и земельных участков для размещения объектов гостиничной инфраструктуры рассматривался на заседании правительства 6 июля 2004 года. Как сама программа, так и перечень были жестко раскритикованы и отправлены на доработку. Итоговый текст программы утвержден в конце августа без публичных обсуждений. Новый Адресный перечень содержит 178 позиций.


Юрий Молчанов

Главным инструментом поддержки инвесторов, судя по всему, считается целевое назначение объектов перечня. "Мы видим, что привлекательность инвестиций в гостиничный бизнес уступает по доходности вложениям в жилье, торговые и коммерческие объекты, а земельные участки и здания, которые потенциально могут стать объектами гостиничной инфраструктуры, моментально исчезают с рынка предложений, - поясняет председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Максим Соколов. - Включая в перечень тот или иной адрес, мы стремимся направлять финансовый поток в ту отрасль экономики города, которая является стратегической. Причем важно, что перечень остается открытым для включения и других подходящих объектов".

Никаких экономических инструментов поддержки инвесторов не предусматривается. Вице-губернатор Юрий Молчанов убежден: "Гостиничный рынок сегодня весьма привлекателен, он созрел до такой степени, что не требует от города каких-либо преференций. Если ему что-то и нужно, то снижение административных барьеров, административная помощь, и мы намерены уделять большое внимание этим вопросам". Не будет город регулировать и "звездность" будущих объектов.

Судя по всему, вопрос, предоставлять ли объекты через процедуру торгов или целевым назначением, будет решаться в каждом конкретном случае. Скорее всего, как полагает Юрий Молчанов, в ситуациях, когда город сам освобождает объекты недвижимости, в том числе вкладывая бюджетные средства, здания будут выставляться на торги. Если инвестор в инициативном порядке снимает обременения, то он имеет полное право на целевое предоставление, и, на взгляд вице-губернатора, город должен активно использовать подобный стимул.


Сергей Молчанов

Туристический и строительный бизнес встретил программу со сдержанным оптимизмом, при этом никто ее не рассматривает как панацею. Так, вице-президент Российского союза туристской индустрии директор СЗРО Сергей Корнеев отмечает: "Документ не является самодостаточным, это лишь один из необходимых шагов. Как бы то ни было, но есть известные адреса и нужно их незамедлительно предложить инвесторам. В противном случае уже в 2005-2006 годах возникнет ситуация, о которой предупреждают туроператоры: окажется невозможным удовлетворить спрос на размещение туристов в гостиницах. Теперь очень многое зависит от того, как станет реализовываться программа, какие механизмы будут использованы и когда администрация пойдет на следующие шаги".

Первые блины

С точки зрения бизнеса, главная проблема связана с имущественно-правовой очисткой объектов, указанных в перечне. Чиновники не скрывают, что большинство из них имеют массу обременений: договоры аренды, права частной собственности, в том числе на квартиры. Освобожденных и "упакованных" объектов нет. В проекте бюджета на 2005 год средства на подготовку пятен и зданий для строительства гостиниц, похоже, не закладываются (хотя необходимость этого признавалась всеми руководителями финансово-экономического блока Смольного). В большинстве случаев основное бремя расходов ляжет на инвесторов. Налицо ситуация, аналогичная той, что возникла с аукционами по земельным участкам: город ничего не может предложить бизнесу, который вынужден, в итоге, сам готовить пятна под застройку.

В первую очередь город намерен заинтересовать инвесторов зданиями, где находятся госучреждения, - в этих случаях, по мнению Юрия Молчанова, "может быть достаточно нашей административной поддержки". Но даже по первым пяти адресам "первоочередного перечня зданий и земельных участков к выставлению на торги в 2004 году" могут возникнуть сбои.

Так, например, по адресу Английская наб., 62-64 располагается ГОУ "Электромеханический колледж". По словам заместителя директора этого учреждения Михаила Харламова, ему ничего не известно о переводе колледжа и предоставлении других площадей: "Раньше, чем через два года, мы отсюда никуда не уедем. Что касается строительства здесь гостиницы, то уже года четыре об этом идут одни разговоры". По адресу ул. Некрасова, 14 находится ряд госучреждений, принадлежащих даже не Петербургу, а Ленобласти, но их руководство ничего не знает о гостиничном будущем здания. В Доме детского и юношеского творчества Центрального района (Рылеева, 9) обозревателя "Эксперта С-З" заверили, что не планируют никуда переезжать и этот вопрос вообще не обсуждался. Известие о скорой передаче здания на торги вызвало недоумение у некоторых обитателей дома по Фонтанке, 22, где располагается три десятка частных структур. Возможно, на этом фоне благополучнее всего решается вопрос по переселению Налоговой инспекции Центрального района из здания на Невском, 68/40. Как утверждает Юрий Молчанов, "возможность целевого предоставления позволила инвестору за короткий срок договориться о переезде в новое здание и начать реконструкцию".

Больная тема

Чтобы в Петербурге началось массовое строительство отелей, нужны системные меры. Потенциальные инвесторы, указывая на высокие сроки окупаемости гостиничных проектов (6-10 лет), отмечают, что значительная часть издержек связана именно с проблемами освобождения объектов от обременений. Трудности усугубляются здесь административными барьерами - согласования затягиваются на год-два, да и стоят недешево.

Разумеется, в Смольном заверяют, что готовы оказывать бизнесу всяческое организационное содействие. "К инвестору, обратившемуся к нам с заявкой или с предложением о реализации проекта, будет индивидуальный подход, - обещает Максим Соколов. - За каждым инвестором мы намерены закреплять своего специалиста, осведомленного обо всех нюансах проекта, и он сможет докладывать руководству о возникающих в процессе согласований трудностях. Убежден, что во всех отраслевых комитетах будет внимательное отношение к обращениям Комитета инвестиций, готовность помочь в решении вопросов". Но инвесторам нужны не заверения чиновников, а четко прописанные механизмы, определяющие процедуры рассмотрения заявок. Сейчас неясно, куда им следует обращаться - в Комитет по инвестициям, в Комитет по строительству, в КУГИ или в Комитет по внешним связям и туризму. Учитывая дублирование функций и внутрисмольнинские интриги, необходимо однозначно определить алгоритм взаимодействия подразделений администрации - прежде всего в процессе имущественно-правового освобождения объектов.

"Простой перечень неподготовленных, не освобожденных от обременений объектов ничего не даст", - говорит Игорь Галицын, генеральный директор ЗАО "Инвестиционная группа "Отель"" (аффилирована со строительной корпорацией "Элис"), выступавшей инвестором проекта отеля "Достоевский". Аналогичной позиции придерживается Андрей Шарапов, генеральный директор ЗАО "Петербургские отели" (учредитель - ЗАО "Балтийская инвестиционная компания"), являющегося заказчиком и инвестором строительства отеля "Амбассадор": "Задача города - предоставить очищенные объекты для строительства гостиниц. От этого во многом зависит привлекательность, рентабельность проектов для инвесторов. Знаю по собственному опыту - я около года разгребал участок для строительства гостиницы "Амбассадор", еще до выхода на ИТК".

На взгляд Сергея Корнеева, каждый участник процесса должен заниматься своим делом. Задача инвестора - построить гостиницу, управлять, зарабатывать, платить налоги. Но не его дело - расселять здания, судиться с нынешними пользователями помещений, ремонтировать канализацию во всем микрорайоне и вообще заниматься инженерными коммуникациями, искать места и получать разрешения на стоянку автобусов. "Решить все эти вопросы оперативно в силах только администрация, - уверен директор СЗРО РСТ. - Пора начинать работать цивилизованно: выставлять готовые пакетные предложения. В администрации должна быть структура, которая занималась бы взаимодействием с инвесторами по вопросам гостиничной инфраструктуры. Это удобно бизнесу и выгодно городу, поскольку он сможет реализовать "упакованные" под гостиничное строительство объекты по гораздо более высокой цене, чем неочищенные, на которые еще не так просто найти желающих".

Отсутствие "упакованных" объектов недвижимости - главное препятствие для зарубежных инвесторов. В принципе, они готовы к долгосрочным инвестициям в проекты, окупаемые в течение 5-7 лет, но их отпугивают риски, связанные с незнанием местной специфики прохождения инвестиционных проектов, включая коррупционную составляющую. В итоге в Петербурге сейчас фактически нет реальных гостиничных проектов, осуществляемых западными инвесторами, хотя, как признает Максим Соколов, от иностранного бизнеса поступает гораздо больше предложений, чем от отечественного. Впрочем, как отмечают эксперты, "брэндовые" гостиничные операторы обычно не идут на солидные инвестиции в строительство гостиниц (исключением отчасти является Accor), и ключевая роль все равно должна принадлежать российскому бизнесу.

В доле с бизнесом

При реализации гостиничных проектов администрация, как считает генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский, должна активнее использовать механизм частно-государственного партнерства: "Существенной поддержкой для инвесторов могло бы стать долевое участие города в проектах. В этом случае доля города может быть выражена не только в процентах акционерного капитала предприятия, но и в денежном эквиваленте (например, город может за счет своих ресурсов расселить жилой дом). Участие города в АО будет уместно и в форме предоставления поручительств по кредитам, которые выгоднее всего брать на Западе (гостиничные проекты нуждаются в "длинных деньгах"). По мере решения проблем город может продавать свою долю, компенсируя бюджетные затраты. Уверен - это наиболее выгодный вариант распоряжения городской собственностью такого масштаба".

Сотрудничество с городом может быть эффективно и при решении такой острейшей проблемы, как инженерное обеспечение нового строительства. Удивительно, что в Программе эта проблема вообще не обозначена, хотя, как показывает опыт, застройщики всех новых гостиниц сталкиваются с подобными сложностями.

Например, Андрей Шарапов отмечает, что задержка с открытием гостиницы "Амбассадор" во многом связана с тем, что "Ленэнерго" выполнил свои обязательства по электрообеспечению на год позже, чем предусматривалось договором. Именно из-за проблем с инженерией открытие "Гранд Отеля Эмеральд" отложили на полгода. Вовремя не был подключен к электро- и теплосетям торговый центр "Владимирский пассаж" вместе с отелем "Достоевский". С инженерными проблемами столкнулось ЗАО "Европа Отель" на Каменном острове (по словам Андрея Микешина, генерального директора компании, в ближайшее время она не планирует начинать какие-либо новые инвестпроекты).

Опять просмотрели?

Складывается впечатление, что при формировании адресного перечня критерий "простоты" освоения пятен под строительство новых гостиниц не брался в расчет. Хотя известно, что самый оптимальный вариант - это работа с незастроенными участками.

Составители перечня, похоже, проигнорировали рекомендацию критиков первого варианта программы (в их числе был и наш журнал) и не учли список из 238 лакун в границах охранной объединенной зоны Петербурга, в которых по совместному заключению КГА и КГИОП возможно новое строительство. Хотя этот список был утвержден правительством, Комитет по инвестициям не включил эти лакуны в свой откорректированный перечень. Как признался вице-губернатор Юрий Молчанов, списки пересекаются лишь в двух-трех местах.

Соглашаясь, что гостиницу легче и дешевле построить на свободном пятне, он тем не менее утверждает: "Конечно, лакуны рассматривались, но, к сожалению, среди них мало мест, подходящих под гостиницы. Требования к размещению гостиниц очень высоки - они обязательно должны иметь заметную фасадную часть, быть расположены на одной из ведущих магистралей города и т.д.".

Но даже при беглом взгляде очевидно, что в списке лакун немало пятен, вполне пригодных для размещения гостиниц, в том числе на центральных магистралях Петербурга (хотя зачастую предпочтительнее строительство гостиниц в местах не слишком оживленных). К примеру, явно удобный для гостиницы участок имеется на углу наб. Фонтанки и Московского пр., 17. Там сейчас - большой сквер, в котором можно разместить достаточно высокий отель (высотность соседних зданий это позволяет). Рядом - метро, прямая трасса до аэропорта, есть место и для автостоянки. На перекрестке Гороховой и Загородного пр. свободный участок (скверик) удобен не только близостью к метро, но и тем, что здесь будет возможна парковка рядом с ТЮЗом. Аналогичными достоинствами обладает участок на углу ул. Писарева, 20 и пр. Декабристов, 45, который вполне можно включить в проект строительства второй очереди Мариинского театра, что позволит решить вопрос инженерных коммуникаций и значительно повысит привлекательность отеля (к тому же напротив, на другой стороне ул. Писарева, есть свободное пространство, пригодное для устройства автостоянки). Несколько хороших пятен-лакун расположены в Семенцах (в районе ул. Бронницкой, Серпуховской, Подольской и др.), а также почти на каждой линии Васильевского острова, на Петроградской стороне (на Большом пр., на ул. Добролюбова, Б. Зеленина и др.).

Концептуальный подход

Ситуация с лакунами - лишь один из признаков отсутствия у города комплексной градостроительной политики в сфере туристской инфраструктуры. Между тем ее действенным инструментом могло бы стать создание туристско-рекреационных зон (ТРЗ) - соответствующая концепция и законопроект подготовлены специалистами СЗРО РСТ.

На территориях ТРЗ должен осуществляться особый режим регулирования, предполагающий примерно такую же технологию ограничений, как и природоохранное законодательство. "Благодаря наличию зон у инвестора появится дополнительная уверенность, что его проект будет жить, - поясняет Сергей Корнеев. - Создавая гостиницу, он должен знать, какие объекты могут разместиться по соседству. Ему нужны гарантии, что рядом не возникнет кожно-венерологический диспансер, АЗС или какая-нибудь другая отпугивающая туристов организация. Если инвестор будет уверен, что при необходимости он сможет расширить гостиницу за счет соседнего здания, что вокруг будут другие отели, рестораны, развлекательные комплексы и т.д., то он с гораздо большим интересом отнесется к идее вложения средств".

Комплексность подхода должна выражаться, например, в том, что город принимает в расчет гостиничную инфраструктуру при формировании планов дорожного строительства, способствует организации парковок. Тогда не будут возникать ситуации, как сейчас: к примеру, рядом с гостиницей "Киевская" находится АЗС, хотя в идеале на этом месте должны парковаться туристские автобусы.

В рамках ТРЗ возможно использование сугубо экономических инструментов: налоговых льгот, гарантий по кредитам и т.д. (эти меры предусмотрены принятым в 2003 году законом Петербурга "О поддержке и развитии туризма", но они до сих пор не применяются из-за отсутствия подзаконных актов). "Администрация придет к необходимости предоставлять экономические льготы при реализации гостиничных проектов", - убежден Сергей Корнеев.

Комплексный подход невозможен также без реальной, предназначенной для практического применения концепции развития туризма. В частности, городу требуется принципиально иная маркетинговая политика на международном рынке туристических услуг.

Впрочем, надежды на проведение городом системной политики, как показывает опыт, пока относятся скорее к разряду вечных идеалов. А в конъюнктурном отношении для инвесторов поистине знаковым может стать то, насколько прозрачно и корректно пройдет распределение первых "списочных" объектов под строительство гостиниц - и в какие "надежные руки" они попадут. Тогда можно будет судить, серьезно ли в Смольном подходят к развитию гостиничного сектора и смогут ли действия городских властей вызвать доверие со стороны потенциальных инвесторов.

Санкт-Петербург



У партнеров

    Реклама