Расти понизить нельзя

4 октября 2004, 00:00
  Северо-Запад

Строители, может, и хотели бы стимулировать покупателей, уменьшая цену строящегося жилья. Но обстоятельства не позволяют

Минувшим летом на рынке недвижимости случилось примечательное событие: впервые с 2000 года было зафиксировано падение средней цены строящегося жилья массового спроса.

Эксперты констатируют, что к середине года достигнута предельная емкость рынка недвижимости - покупатели оказались не готовы "переварить" бешеный рост цен, который в конце прошлого - начале текущего года принял неуправляемый характер. Это вызвало сначала снижение спроса (а соответственно, и объема покупки квартир), а затем - стабилизацию и корректировку цен. Причем торможение было достаточно резким.

Лето рынок пережил в состоянии застоя, который усугубился наступлением периода отпусков, чиновничьей шумихой вокруг создания "рынка доступного жилья", нервозностью в банковской сфере. Наступившая осень сулит скорее возобновление роста цен, нежели продолжение стагнации рынка. Значит, нужно успеть воспользоваться последствиями ценового торможения, которое обеспечило покупателям квартир возможность обдуманного выбора. И с выбором этим лучше не затягивать.

Впрочем, обо всем по порядку. Уперлись в стену

Рост цен на рынке строящегося жилья замедлялся в течение всей весны. Первые признаки снижения спроса появились в марте, когда перестали дорожать объекты, в январе-феврале заметно опередившие по стоимости среднерыночные показатели. У бежавших впереди паровоза застройщиков появились проблемы с продажами, и они стали снижать цены - прямо или косвенно (изменяя курс у.е., который обычно находится где-то между долларом и евро, предлагая скидки, смягчая условия рассрочки и т.п.). При этом наиболее дешевые объекты продолжали дорожать, а потому средняя по рынку цена квадратного метра росла, хотя и с меньшей скоростью. В апреле дорожающих объектов все-таки было больше, чем дешевеющих. Но в мае рост практически прекратился. Поток денег от покупателей откровенно выдохся.

Вообще, следует заметить, что майское падение спроса - явление традиционное, повторяющееся из года в год. Однако в этом году к фактору сезонности прибавилась вполне логичная позиция потенциальных покупателей квартир. Человек, занятый поиском жилья, хорошо чувствует, когда на рынке наступил перелом. И когда это происходит, перестает работать главный стимулятор быстрой покупки (успеть сегодня - ведь завтра будет дороже), долгое время подстегивавший растущий рынок. Люди предпочли занять выжидательную позицию ("посмотрим, как будет дальше"), формируя тем самым отложенный спрос.

Аналитики корпорации "Петербургская недвижимость" обратили внимание и на тот факт, что стабилизация цен вызвала резкое увеличение предложения квартир в строящихся домах со стороны так называемых инвесторов (людей, купивших недвижимость, чтобы заработать на росте цен). Причем если раньше квартиры предлагались преимущественно на завершающей стадии строительства, то в конце весны - на всех стадиях. Понятно, что инвесторы стремились зафиксировать прибыль (боялись, что за стабилизацией придет снижение цен). Однако процесс продажи инвестиционных квартир не носил панического характера и почти не влиял на общую картину, несмотря на многочисленные пророчества по этому поводу. В большинстве своем инвесторы, как и покупатели квартир, заняли выжидательную позицию.

Что дальше?

Дальнейшее развитие ситуации на рынке зависит прежде всего от того, как и когда будет предъявлен отложенный спрос, формировавшийся в течение всего лета. Активизация продаж квартир наметилась еще в конце августа и усилилась в сентябре. Однако эта активизация происходила на фоне практически остановившихся цен. Момент истины для рынка наступит в октябре. Возможны два варианта развития событий. Первый - восстановление спроса и увеличение объема продаж до прошлогоднего уровня. Скорее всего, это вызовет новый рост цен, хотя он вряд ли превысит 2-2,5%. Второй вариант - спрос еще некоторое время будет оставаться в замороженном состоянии и ценовая стагнация на рынке продолжится. Именно стагнация, а не снижение цен. Последнее практически невозможно.

Себестоимость строительства в Петербурге приближается к цене рыночного спроса и у застройщиков не остается возможности маневра для стимулирования сбыта. Проще говоря, цены нельзя понизить так, чтобы это существенно сказалось на продажах. Более того, даже если нынешняя стагнация и продлится, то недолго: строители рано или поздно будут вынуждены пойти на новое повышение цен, несмотря на то что это обстоятельство может негативно отразиться на спросе. Кстати, процесс уже стартовал: в сентябре некоторые застройщики подняли цены на 1,5-2%. Даже если это скажется на спросе, то в конечном итоге приведет, опять же, не к закономерному падению цен (потому что им некуда падать), а к сокращению объемов строительства и ввода жилья. Хотя куда уж меньше? Для нормального развития рынка в городе необходимо сдавать в два раза больше жилья, чем сейчас.

Стимуляторы роста

Повторимся: даже при желании строители не смогут пойти на заметное снижение цен. А вот на повышение - вынуждены. Почему?

Во-первых, себестоимость строительства постоянно растет: дорожают строительные материалы, энергоресурсы, рабочая сила, стоимость подключения инженерных сетей, услуги монополистов ("Ленэнерго", ГУП "ТЭК", "Водоканал"). По некоторым позициям рост цен измеряется десятками процентов. Следовательно, уменьшается прибыль строителей, которая, по их уверениям (и вопреки расхожему мнению), не очень-то велика.

Кроме того, строителям необходимо поддерживать взаимодействие с государственными структурами, которые осуществляют надзорные и контрольные функции (а этих структур порядка 40). Причем тарифы на услуги большинства подобных организаций в городе не отрегулированы и платежи, производящиеся в "неофициальном порядке", растут. Понятно, что строительные компании не имеют возможности регулирования цен на энергоресурсы, строительные материалы и другие составляющие сметной документации. Но они могут влиять на то, чтобы не работать себе в убыток. Способ один - увеличивать цену продаваемого жилья.

Далее. Помимо увеличения "строительной себестоимости" существуют и другие объективные факторы, стимулирующие повышение цен. Так, в течение этого года происходит инициированное городской администрацией изменение системы предоставления земельных участков под строительство. Старый порядок распределения так называемых пятен уже упразднен, новый еще не работоспособен. Оттого процесс передачи участков застройщикам фактически парализован. Через некоторое время это неизбежно скажется на объеме предложения, а именно - уже в начале следующего года. Будь пятна выделены, строители могли бы к тому времени провести все подготовительные работы и начать продажу квартир нулевого цикла (от получения пятна до начала строительства проходит примерно год). Однако этого не произойдет. А через два-три года, когда могли бы быть построены эти новые дома, можно ожидать очередного провала предложения. Что, естественно, немедленно отразится и на ценах.

Кстати, помимо новаций в сфере выделения участков под застройку город в этом году озаботился увеличением так называемых отчислений на развитие инфраструктуры, которые выплачивают строители. По сравнению с ноябрем 2003 года объем отчислений вырос в пять раз. В целом стоимость на право застройки только за лето увеличилась на 25-30%. Реализованы и другие идеи. Скажем, теперь при целевом выделении участка (а до недавнего времени это был основной способ получения земли), помимо упомянутых выплат на развитие инфраструктуры застройщики должны передавать городу не менее 10% построенных квартир. Естественно, что затраты на "городские" квартиры включаются в себестоимость строительства и сказываются на конечной стоимости жилья.

Кроме того, существенно повысились аппетиты районных администраций, которые при согласовании проектов застройки вынуждают строителей спонсировать различные программы благоустройства района, требуя на эти цели суммы в размере десятков, а то и сотен тысяч долларов.

Наконец, еще одной важной составляющей роста цен является обеспечение безопасности строящихся объектов. Помимо выделения дополнительных средств на повышение надежности техники и норм безопасности на объектах строительства, большая доля расходов приходится на процедуру регистрации мигрантов, задействованных на строительных площадках. До сих пор процесс регистрации наемной рабочей силы был долог и затратен, теперь же (после известных трагических событий) процедура регистрации может еще больше усложниться. По разным оценкам, в Петербурге 40-60% рабочих, занятых на объектах строительства жилья, - так называемые гастарбайтеры. Учитывая, что отрасль испытывает острейший кадровый дефицит, миграционная политика города будет оказывать непосредственное влияние на ценообразование на рынке строительства.

Необходимо также учитывать, что крупные строительные компании стремятся сегодня к большей прозрачности бизнеса, то есть более ответственно подходят к уплате налогов и легализации доходов. Естественно, это ведет к увеличению налоговых отчислений и, как следствие, стимулирует рост цен на жилье.

Неутешительный вывод

Итак, строители вынуждены повышать цены из-за увеличения себестоимости строительства, роста отчислений в пользу города, навязанной благотворительности, необходимости решать проблемы с мигрантами и т.п. Все это - на фоне случившегося недавно падения рыночного спроса. И в данной ситуации, как ни странно это звучит, упомянутое сокращение количества выделенных участков под застройку и снижение объемов строительства может оказаться благом для строителей, но бедой для потребителей. Увеличение предложения, не обеспеченного платежеспособным спросом, с точки зрения строительных компаний бесперспективно и ведет к системному кризису отрасли. В случае же, когда новые объекты не появляются, предложение сокращается естественным образом. Рынок возвращается к ситуации доминирующего спроса и начинается вызванный этим доминированием опережающий рост цен.

А теперь давайте представим себе, что предложения по-прежнему нет, а платежеспособный спрос снова растет, в том числе за счет развития кредитных программ... Не зря с недавних пор многие строители, рассуждая о недалеком будущем, повторяют характерную фразу: "Не удивлюсь, если через несколько лет цена квадратного метра в Петербурге достигнет 3000 долларов".

При подготовке материала использован аналитический обзор "Конъюнктура рынка недвижимости Санкт-Петербурга в первом полугодии 2004 года" корпорации "Петербургская недвижимость"