Cанкт-Петербургу остро не хватает складских и транспортно-логистических комплексов, отвечающих мировым требованиям и стандартам. Как считают специалисты, к концу 2005 года ситуация должна измениться в лучшую сторону. Реализация ряда крупных строительных проектов позволит решить проблему городской складской инфраструктуры.

Структурный дефицит

Доля транзита в перевозках, осуществляемых через наш город, составляет 90%, лишь 10-15% грузов, преимущественно импортных, остаются в Петербурге. При этом, по данным таможенной статистики, Москве и Центральному федеральному округу принадлежит около 60% импортных грузов, доставленных в Санкт-Петербург морским транспортом.

Обслуживание такого грузопотока нуждается в значительном количестве площадей для хранения и перевалки, как экспортно-импортных, так и внутрироссийских грузов. Несколько лет назад в Москве наблюдался настоящий бум строительства современных гипертерминалов. Петербург в этом отношении немного запаздывает. Однако в последнее время наметилась положительная тенденция в развитии складской логистической инфраструктуры города на Неве.

Площадь производственных и складских помещений Петербурга и ближайших окрестностей составляет около 15 млн кв. м (примерно 30% нежилого фонда) - приблизительно 12% городской территории. Непосредственно склады, по данным Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости Петербурга (ГУИОН), занимают почти 5,39 млн кв. м. Много это или мало для мегаполиса? Существуют научные методики подсчета грузопотока для любого населенного пункта, учитывающие объемы производства, объемы потребления, долю транзитных перевозок и т.п. Однако, если поток экспортно-импортных грузов, проходящих через Петербург, можно отследить, опираясь на данные таможни, то с учетом внутрироссийского грузопотока дело обстоит плохо: такой статистики просто нет. Соответственно, трудно оценить реальные потребности города в складских помещениях.

Тем не менее, большинство специалистов отмечает острую нехватку складских услуг необходимого рынку качества. "В структуре рынка оборудованных производственных и складских помещений спрос превышает предложение, то есть это "рынок продавца". Арендатора-клиента интересует обычно соотношение: цена - качество, он всегда рассчитывает, какой объем услуг получит за определенную сумму. Если мы имеем дело с представителями среднего и мелкого бизнеса, то их в основном интересуют помещения от 400 кв. м по арендной ставке не выше 60 долларов за кв. м в год. Крупным компаниям бывают интересны складские помещения от 1000 кв. м, и уровень арендной ставки в этом случае может быть выше 60 долларов за кв. м в год, но для них особенно важен перечень предлагаемых услуг, включенных в арендную плату", - отмечает руководитель департамента индустриальных парков и бизнес-центров ЗАО "Менеджмент компания ПСБ" Артур Ким.

Как считает Андрей Гауз, директор выборгской транспортно-экспедиторской компании ТЭК, сегодня огромной проблемой является то, что в Петербурге очень мало современных логистических центров, которые координируют складское и транспортное обслуживание, предоставляют информационное обеспечение и контролируют движение грузов. "Такой центр должен располагать развитой инфраструктурой, погрузочно-разгрузочной техникой, подъездными путями, таможенными пунктами и офисными помещениями. Этих мощностей в России катастрофически не хватает, да еще и ставки не просто высоки, а запредельны - в Европе и Америке они сравнимы только с тарифами в двух-трех самых дорогих, суперсовременных транспортных центрах", - отмечает Гауз.

Товарное изобилие последних лет поставило перед торговыми и производственными компаниями проблему хронической нехватки специализированных складских площадей. Их поиски не всегда заканчиваются успешно, и тогда компании-производители и крупные торговые сети готовы вкладывать средства в модернизацию складских помещений или строить собственные склады.

По словам Дмитрия Куниса, президента Генподрядной компании СТЭП, строительство ведут пока в основном производственные компании - для своих нужд. Также много заявок на расчет проектов поступает от девелоперов, которые собираются начать бизнес по сдаче в аренду складов. "По мнению наших клиентов, - продолжает Кунис, - строить собственные складские мощности приходится потому, что на рынке отсутствует качественный складской сервис. Складов паллетного хранения, сдающихся в аренду, где бы содержали товар в нормальных условиях, быстро разгружали и загружали, просто нет".

Пятен не хватает

В качестве складских объектов в основном предлагаются бывшие производственные помещения и территории. Большинство промышленных предприятий предоставляет в аренду свои здания и земли. В этом случае арендатором используется и инженерная инфраструктура собственника. Однако многие из этих объектов не соответствуют предъявляемым требованиям, как правило, по техническим характеристикам. Площадь таких складов на сегодняшний день составляет 423 тыс. кв. м, из них крытые помещения занимают 207,5 тыс. кв. м.

Сейчас в Петербурге - четыре типа складских помещений. Класс "А" - максимально удовлетворяет требованиям клиентов. Главные достоинства: современное оборудование, первый этаж, выровненный пол, регулируемый температурный режим, высота более 8 м. Обязательно наличие офисных помещений для арендаторов или поставленный под ключ сервис - ПРР, документальное оформление, учет, отгрузка по требованию. Класс "А минус" - уступает по качеству материалов, оборудования и удобству расположения. Набор предлагаемого сервиса значительно меньше, чем в складских комплексах класса "А". Класс "В" - реконструированные промышленные помещения высотой до 8 м (второй или третий этаж), где имеются коммуникации и оборудование. Возможно предоставление офисов, но в этом классе редко можно найти полный сервис. Класс "С" - бывшие производственные помещения, не прошедшие реконструкцию. По оценкам специалистов, большинство складских помещений в городе относится к классу "В", лишь 20% можно причислить к классам "А" и "А минус". Доля профессионально оборудованных и управляемых складских объектов чрезвычайно мала и, по экспертным оценкам, составляет не более 150-200 тыс. кв. м. Причем значительная часть этих площадей не сдается в аренду, а эксплуатируется самими собственниками.

Все популярнее развитие индустриальных парков на базе бывших промышленных зон. Одним из примеров являются объекты "Менеджмент компания ПСБ", дочерней структуры банка. "Индустриальный парк - это в основном промежуточный этап в процессе девелопмента объекта. В управлении "Менеджмент компания ПСБ" на сегодняшний день пять индустриальных парков общей площадью около 150 тыс. кв. м. Инвестиции в подобные проекты, бесспорно, выгодны, так как позволяют при небольших вложениях получить высокие показатели нормы внутренней доходности. Как правило, доходность индустриальных парков - 25% годовых, это выше доходности бизнес-центров. Однако необходимо напомнить, что более высокой доходности соответствуют и более высокие показатели риска", - отмечает Артур Ким.

По оценкам риэлтеров, на каждый объект, пригодный под складирование, сегодня находится несколько претендентов. Поэтому многие компании готовы рассмотреть варианты аренды в ближайших пригородах или на границе с городом. Но и тут не все просто. Как утверждает Дмитрий Кунис, существует проблема земельных участков большой площади. "Для экономически оправданного, полноценного складского терминала, - считает он, - нужно, как минимум, 7 га. Все территориально подходящие площади (Шушары, Таллинское шоссе, всеволожское направление) являются сельскохозяйственными угодьями. Даже выкупив необходимый кусок земли, придется потратить массу средств, времени и сил, чтобы перевести его в другое функциональное качество. По крайней мере, у трех наших клиентов возникла подобная проблема. Это серьезно тормозит развитие таких территорий".

Медленно, но верно

В 1996-1999 годах архитектурно-проектировочными мастерскими АПМ-2 и АПМ-1 Бюро генерального плана была разработана стратегия развития и размещения терминальных комплексов и логистических центров современного уровня до 2010 года. В Санкт-Петербурге планировалось сформировать 12 крупных терминально-транспортных зон. Мало того, что развитие таких зон значительно отстает от генплана, так еще и потребность в складской инфраструктуре растет более высокими темпами, чем предполагалось ранее. Достаточно сказать, что грузооборот ОАО "Морской порт Санкт-Петербург" уже в 2002 году соответствовал объему, ожидавшемуся лишь к 2010 году.

Тем не менее в настоящее время в городе реализуется ряд очень серьезных проектов в области складской логистики. Наиболее крупные из них представлены в таблице. Следует ожидать, что к 2005 году, в случае реализации всех планов, площадь современных складских терминалов заметно возрастет. С вводом в строй новых участков кольцевой автодороги значительно повысится инвестиционная привлекательность прилегающих территорий, если решатся вопросы с переводом земель из категории сельскохозяйственного назначения. Остается надеяться, что строительство новых объектов не превратится в ажиотажное и поднимет складской бизнес в нашем городе на качественно иной уровень, тогда и предложение в этом секторе рынка будет соответствовать реальному спросу.

Санкт-Петербург