Шагреневая кожа новостроек

Спецвыпуск
Москва, 18.10.2004
«Эксперт Северо-Запад» №39 (196)
Рынок жилья в Санкт-Петербурге находится в точке неустойчивого равновесия.У специалистов нет единого мнения, в каком направлении будет развиваться ситуация

Городская администрация в тихой панике: запланированный на этот год показатель ввода жилья - 2 млн кв. м - расплывается и растворяется, как мираж в пустыне. На конец сентября было сдано всего 1,095 млн кв. м. Если в декабре поднажать и устроить привычный аврал, то на бумаге будет красиво, а дома, "сданные" госкомиссии конвейерным методом, останутся на зиму без отделки, без подключения к сетям и со всеми сопутствующими авральным стройкам огрехами.

Прогноз специалистов также неутешительный: по расчетам аналитиков "Петербургстрой Skanska", после всех административных нововведений (упразднение ИТК, торги по "короткому" пакету и пр.) в 2005 году, вероятно, получится сдать 2 млн кв. м, но дальше предстоит сокращение ввода: в 2006-м - 1,9 млн, в 2007-м - 1,8 млн и в 2008-м - 1,6 млн кв. м. Судя по этим показателям, ни "удвоением ВВП", ни разрекламированной программой "доступного (для населения) жилья" здесь даже не пахнет.

Губернатор Валентина Матвиенко вызвала в Смольный первых лиц крупнейших строительных компаний (присутствовали: ЛЭК, "Строймонтаж", R.B.I., Группа ЛСР и др.). Формально это было первое заседание Совета по строительству при губернаторе. Фактически - "разбор полетов", разве что без оргвыводов: не прикажешь ведь генеральному директору частной фирмы партбилет на стол выложить. Хотя "административный ресурс" - рычаг тоже не из слабых. Девелоперы это прекрасно понимают, но и работать вразрез с экономической логикой строительного процесса (строить больше, чем реально можно продать или торговать ниже себестоимости) не будут.

На всякий случай в Смольном назначили "крайнего", им оказался руководитель " Ленэнерго" Андрей Лихачев. По крайней мере упреки "строительного" вице-губернатора Александра Вахмистрова были адресованы именно Лихачеву.

Рынок замер

Продажи квартир на вторичном рынке сократились в сентябре на 30-35% (по отношению к тому же периоду прошлого года), на "первичке" провал еще глубже (по экспертным оценкам, до 40-45%). Цены на готовое жилье практически остановились в августе (рост в пределах статистической погрешности), на строящееся жилье - еще в мае. Первопричина сегодняшней невеселой ситуации очевидна: рынок уперся в естественные ограничения платежеспособного спроса. Граждане просто не готовы покупать квадратные метры за такие деньги.

Генеральный директор компании " Адвекс-РОССТРО" Владимир Гаврильчук отмечает, что "рынок недвижимости не существует автономно, сам по себе, он - слепок макроэкономической ситуации". "В определенной степени прошлогодний ажиотажный спрос подогревался высокой инвестиционной активностью, проблемами на других рынках, высокими рисками фондовых инструментов ("дело ЮКОСа" и т.д.). Сейчас доходность вложений в недвижимость (конкретно - в строительство жилья) заметно снизилась, параллельно сократилась и инвестиционная составляющая. Но не стоит преувеличивать ее роль и воздействие на рынок, - считает Владимир Гаврильчук, - в Москве в отдельных проектах действительно до 30-40% квартир покупаются с целью перепродажи, у нас этот показатель не превышает 10-12%. Так что даже массовый (по сниженным ценам) ввод этой доли жилья на рынок (что маловероятно) к обвалу все равно не приведет".

Факторы, которым подчинено ценообразование на рынке жилья, можно разделить на две группы: чисто экономические и психологические. Для начала следует разобраться с экономикой. По расчетам аналитиков "Петербургстрой Skanska", стоимость прав на застройку только за лето подросла на 25-30% и сегодня составляет в среднем по городу около 120 долларов на каждый квадратный метр новых жилых проектов. В центре - 250 долларов, в элитных зонах (например, на Крестовском острове) до 500 долларов и более. При этом очевидно, что город ни за что не откажется от своей возрастающей доли строительного "пирога" - особенно в свете "монетизации льгот" и выпадения некоторых налоговых доходов.

Переход на аукционную систему исправно пополняет бюджет, но одновременно приводит к перераспределению сил на рынке: участки на торгах выигрывают или компании с западным капиталом ("ЮИТ-Лентек"), или москвичи ("Пионер", "Синтез Девелопмент"). То есть те, кто имеет доступ к "длинным" и относительно дешевым деньгам. Петербургские девелоперы, даже принимая формальное участие в торгах, чаще остаются в роли наблюдателей.

Себестоимость собственно строительства, например, панельных домов (жилье массового спроса) в январе 2001 года составляла 274 доллара за кв. м, в 2003-м - 372, в январе 2004-го - 494, в августе - 537 долларов. Это без учета налогов, накладных расходов, затрат на маркетинг и рекламу и прибыли застройщика, которую тоже нельзя обойти, потому что она создает некоторый "финансовый буфер" и гарантирует устойчивость фирмы-застройщика. Здесь можно говорить о монополизированности рынка основных стройматериалов, но строителям от этого не легче.

По данным компании "СтройКомплект", подготовленным для Ассоциации домостроителей, за год (с августа по август) затраты на возведение квадратного метра жилья массового спроса (стоимость строительно-монтажных работ) увеличились на 430 долларов! Цифра шокирующая. Покупатели не склонны доверять собственным расчетам строителей, тем более что о низкой эффективности строительства говорит много фактов. Однако и независимую экспертизу, например специалистам Общества защиты прав потребителей, никто пока не заказывал, так что альтернативных данных нет.

Генеральный директор компании "Петербургстрой Skanska" Виталий Вотолевский считает, что одна из ключевых причин, тормозящая развитие рынка и влияющая на рост себестоимости, - позиция монополистов. В прошлом году при подключении нового дома одна гигакалория тепла обходилась застройщикам в 1560 рублей, в середине 2004 года - в 2950! За последние полгода стоимость гигакалории от "Ленэнерго" выросла на 89%. В 2003-м застройщики типовых домов тратили "на подключение" около 40 долларов на кв. м, теперь - 80 долларов. По мнению Виталия Вотолевского, к декабрю стоимость подключения к инженерным сетям подорожает до 100 долларов на кв. м. Процедура выдачи техусловий остается муторной и забюрократизированной. Поэтому и тормозится освоение новых территорий, которые по месторасположению и транспортной доступности вполне пригодны для жилищного строительства.

"Борьба с терроризмом" в исполнении властей (резкое ужесточение штрафов за нарушение правил регистрации и трудо-устройства) может добавить головной боли застройщикам. Доля гастарбайтеров в петербургском строительстве оценивается в 40-50%, а местная рабочая сила обойдется на 30% дороже (если ее удастся найти, что не факт). Дополнительные штрафы и поборы, неизбежно сопровождающие любую политически ориентированную кампанию, также будут включены в стоимость квадратного метра и оплачены конечным потребителем, если он все же решится купить квартиру со всем этим набором дополнительных нагрузок.

Генеральный директор УК "Фонд Имущества ПСБ" Игорь Петров убежден, что рост цен на жилье продолжится до тех пор, пока не будет расселена последняя коммуналка. "А когда наконец это случится - возможен качественный скачок: начнут расселять дома с отдельными квартирами, расположенные в наиболее привлекательных кварталах. Временное снижение спроса на жилье в центре с избытком компенсируется спросом на нежилые площади: на первых-вторых этажах, особенно в угловых квартирах, появляются мини-отели, офисы, магазины", - объясняет Игорь Петров.

Председатель совета директоров группы компаний " Бекар" Андрей Тетыш не видит "макроэкономических причин для падения цен на рынке недвижимости". Нефть на месте, ВВП растет, доходы населения (читай - покупательная способность) тоже растут. Замедление рынка недвижимости - совсем другое дело. "Рынок не может расти в геометрической прогрессии. За последние год-полтора он вырос почти вдвое. С начала 2004 года, после ценового роста прошлой осени, необходимо было замедление. Сравнивая цены в новостройках и цены реальных продаж вторичного рынка, мы встречаемся с парадоксом. Стоимость квартиры в недостроенном доме, которую надо долго ждать, и той, которая уже готова и получена в собственность, почти одинаковая. Жилье чуть более высокого качества (новый дом и т.д.) практически не встретило конкуренции по цене со стороны вторичного рынка. И это при существенно более высоких рисках строительства и длинных сроках сдачи. В подобных условиях даже падение общего уровня цен на 10-15% - скорее техническая коррекция и показатель оздоровления рынка, нежели сигнал о движении вниз. Замедление роста, естественно, начинается с перегретых сегментов. А того, что с начала года накоплена спекулятивная масса квартир и что осенью все это будет переварено рынком, особо опасаться не следует. Спекулянты на рынке недвижимости медлительны, панические настроения и обвалы для нашего рынка несвойственны", - уверен Андрей Тетыш.

Психологический фактор

Психологическая составляющая "ценовых войн" не менее важна, чем экономическая. Но она гораздо труднее просчитывается. Разговоры о "перегреве" российского (читай - московского) рынка жилья велись давно. Фитиль запалил, возможно, сам того не желая, министр экономразвития Герман Греф, выступая в марте в Академии народного хозяйства. Он, собственно, говорил преимущественно о фондовом рынке, а недвижимость понадобилась ему для "объемности" системы доказательств. Но зерно упало на подготовленную почву. Фразу Грефа о перегретом рынке недвижимости процитировали все деловые СМИ - и печатные, и электронные. Дальше пошли аналогии с "японским пузырем", мифические "рассказки" о пустых московских новостройках, на корню скупленных частными инвесторами в расчете на дальнейший неизбежный рост цен, о сверхприбылях жадных застройщиков и прочее, и прочее.

Столичная ситуация обязательно проецируется и на петербургский рынок. Хотя у нас картинка принципиально другая: московское правительство - один из крупнейших игроков на рынке жилья, в отличие от петербургского. До 1,5 млн кв. м уходит ежегодно московским очередникам - Валентина Матвиенко и мечтать не может о таком социальном "наваре" от стройкомплекса, и возможности воздействовать на застройщиков у нее минимальны. Но и в петербургской прессе начались те же разговоры о вздутых ценах и строительных суперприбылях.

Покупатель призадумался

Строители отреагировали на сокращение продаж вполне предсказуемо. Не объявляя о снижении цен официально, они стали спешно корректировать курс расчетных у.е. на ценниках по каждому проекту (обычно у.е. - где-то между долларом и евро; чем ближе осень - тем ближе к доллару); начали вводить систему скидок и льгот, которую раскрывают не в общедоступной рекламе, а при личном визите клиента в офис.

Сейчас в противостоянии продавцов и покупателей наступила затяжная пауза, изредка прерываемая плановыми репликами отдельных участников строительного рынка. Столичный "Дон-Строй", пытаясь стимулировать продажи, объявил о грядущем с середины октября повышении цен. В Петербурге "Петербургстрой Skanska" демонстративно сообщила о повышении цен на 2%.

Момент истины - исход этого противостояния - наступит только к концу года. Если городское правительство пообещает (хотя бы пообещает!) поблажки местным инвесторам (а то они и так уже бегут - кто в Калининград, кто в Ленобласть, а кто и вовсе на Лазурный берег), смягчит условия участия в торгах и разберется с монополистами; если правоохранителям удастся избежать выборочных перегибов во время кампании по отлову "оборотней в спецовках", - то цены устоят и отложенный спрос плавно войдет в рынок. Ведь потенциальные покупатели не просто сидят на кейсах с валютой. Они платят за арендованное жилье (кстати, рынок квартирной аренды процветает), маются в квартирах, которые их давно не устраивают, подсчитывают упущенную выгоду (те же деньги можно было бы разместить на депозите). Здесь на психологию выжидания (а вдруг все враз подешевеет?) накладываются вполне практические расчеты издержек.

Генеральный директор СКС "Падамс" Борис Томалак полагает, что сейчас состояние рынка определяется не только экономикой, но и психологией. "Вопрос в том, кто кого пересидит: продавцы покупателей или наоборот. Я уверен, что строители окажутся упорнее: им отступать некуда. И с конца года объем продаж постепенно будет нарастать. Хотя возрождение валового спроса, как в конце прошлого года, когда сметалось буквально все, уже маловероятно. Рынок новостроек может "схлопнуться" только по одной причине: из-за резких телодвижений власти (в налоговой сфере, например). Надеюсь все же, что наша администрация достаточно адекватна", - говорит Томалак.

В поисках равновесия

По другому сценарию, спусковым механизмом может послужить демпинг части застройщиков, получивших участки еще на льготных условиях и правдами-неправдами продливших нормативные сроки, или два-три банкротства небольших строительных фирм с последующей распродажей построенного и неизбежными судебными тяжбами. Но главная угроза - возможный "прогиб" вторичного рынка. Он таков по своей структуре, что быстрее реагирует на изменение ситуации, и, если прозвучит команда "продавец устал", последствия могут быть трудно предсказуемыми.

В письме, полученном автором этой статьи, читатель Юрий Савостьянок пишет: "В последнее время в прессе часто публикуются мнения экспертов о дальнейшем росте цен на рынке недвижимости. На самом деле стоны строителей о росте себестоимости - лукавство... Страдания, конечно, возможны, но - по потерянным суперприбылям. Как остановить рост цен и вернуть их в разумные границы? Это возможно только при снижении спроса. Если граждане отложат свои покупки хотя бы месяца на три, то вздутые цены рухнут очень скоро. Причем не только строители, но и поставщики материалов, и все имеющие свою долю со строительства будут вынуждены пересмотреть свои цены и притязания".

Генеральный директор АН "Итака" Сергей Галалу, как и положено профессионалу, более осторожен в оценках: "В течение всего периода стагнации идет накопление отложенного спроса. Рынок держат психологические причины - это естественная реакция покупателей на ажиотажный спрос конца прошлого и начала нынешнего года, на весеннюю "ценовую атаку" продавцов. Идет нормальный процесс поиска новой точки равновесия. Думаю, уже до конца года отложенный спрос начнет возвращаться на рынок жилья. Тем не менее некоторый ценовой откат - в пределах 5-7% - вполне вероятен".

Похожую точку зрения высказывает директор департамента аналитики Группы компаний "Аверс" Ольга Бойко: "Движение цен будет зависеть не столько от строителей, сколько от поведения участников вторичного рынка. Летний спад оказался глубже ожидаемого, и в начале осени объемы продаж так и не восстановились. Показательными будут ноябрь-декабрь. Если покупатели продержатся в своей выжидательной позиции, цены неизбежно пойдут вниз. Если же, как обычно, в декабре народ ринется покупать, тогда - рост. И на эти тенденции придется ориентироваться тем, кто занимается "первичкой". На самом деле у строителей есть небольшая маржа, в рамках которой они могли бы подвинуться".

Все же наиболее вероятным представляется умеренно оптимистичный сценарий с вводом 2-2,5 млн кв. м ежегодно, с объемом "вторички" в 63-65 тыс. сделок, с плавным подъемом цен, соответствующим росту благосостояния и чуть опережающим уровень инфляции.

Санкт-Петербург

У партнеров

    Реклама