Подтолкнуть развитие ипотеки было одним из первых обещаний, данных Валентиной Матвиенко после избрания губернатором год назад. В январе она поставила перед своими заместителями задачу - в 2004 году с помощью ипотеки обеспечить квартирами 1,5 тыс. петербуржцев. Но, как это часто бывает, простые и приятные слуху людей политические декларации остаются невыполнимыми, если не подкрепляются соответствующими структурными изменениями в экономике. Особенно это касается столь тонкого инструмента, как ипотека, где переплетены интересы большого числа субъектов (гражданин, государство, банк, страховщик, риэлтер, застройщик и т.п.).

Популярностью у петербуржцев по-прежнему пользуются в основном схемы приобретения квартир, не связанные непосредственно с ипотекой. Это в первую очередь долевое участие в строительстве и потребительский кредит Сбербанка, направляемый на решение жилищной проблемы (основной его недостаток - ограниченный размер в 25 тыс. долларов). Но так называемая классическая ипотека, предусматривающая кредитование под залог готового жилья, не заработала. По оценкам экспертов, общее число выданных в 2004 году петербургскими банками ипотечных кредитов исчисляется десятками - для мегаполиса, прочно удерживающего к тому же статус "коммунальной столицы" России, цифра просто неприличная.

Агентство заработало

В марте этого года, когда журнал "Эксперт Северо-Запад" проводил круглый стол по проблемам развития ипотеки, большие надежды возлагались на созданное к тому моменту ОАО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство" (СПбИА). За прошедшие восемь месяцев город внес 55 млн рублей в оплату уставного капитала ОАО, агентство заключило договоры на рефинансирование ипотечных кредитов с 21 банком и, самое главное, подписало соглашение с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Схема работы СПбИА такова. Заемщик, накопивший 30% стоимости приобретаемого жилья в качестве первоначального взноса, обращается в один из банков - партнеров агентства, проходит там процедуру проверки на платежеспособность и в случае одобрения заявки кредитным комитетом банка приступает к поиску объекта недвижимости. После выдачи ипотечного кредита СПбИА рефинансирует банк, принимая на себя все риски. В свою очередь, АИЖК выкупает этот кредит у СПбИА, но риски на себя уже не берет. Таким образом, функция СПбИА - привлечение в город федеральных денежных средств, а коммерческий интерес банка-партнера сводится к получению своего рода комиссионных от агентства за проведение сделки. При этом программа СПбИА предусматривает кредитование только под залог объектов вторичного рынка недвижимости и только в рублях (под 15% годовых) на срок до 27 лет (реально - на 15-20 лет).

Согласно условиям взаимодействия АИЖК с региональными ипотечными агентствами, те имеют право рефинансировать кредиты на сумму, не более чем в 20 раз превышающую размер их собственного капитала. Если исходить из размера капитала СПбИА, то речь может идти об 1,1 млрд рублей. Проект бюджета города на следующий год, находящийся на рассмотрении в Законодательном собрании, предусматривает увеличение уставного капитала СПбИА с 55 млн до 85 млн рублей, что позволит довести предельный объем рефинансирования ипотеки до 1,7 млрд рублей. Учитывая нынешние цены на недвижимость, эта сумма обеспечит приобретение около 1,5 тыс. самых дешевых однокомнатных квартир - видимо, отсюда и возникла та самая цифра, которой оперировала губернатор в начале года.

Прозрачность доходов не важна

Генеральный директор СПбИА Владислав Назаров характеризует нынешний этап работы агентства как "стадию разгона, после которой спрос может начать расти в геометрической прогрессии". По его словам, ни одного реально выданного кредита в рамках программы агентства пока нет, однако несколько сделок находятся на стадии регистрации в ГБР. "По самым пессимистическим прогнозам, в 2005 году мы проведем рефинансирование ипотечных кредитов на 800-900 млн рублей и завоюем около 50% рынка классической ипотеки в городе", - утверждает глава СПбИА.

Свою уверенность Владислав Назаров объясняет рядом особенностей программ, направленных на либерализацию ипотечного рынка. В частности, методика расчета платежеспособности клиента, разработанная СПбИА, подразумевает учет не только официальной зарплаты, но и доходов "в конверте". Кроме того, агентство готово брать на себя риски по кредитованию покупки практически любого объекта недвижимости, включая квартиры в "хрущевках" и "кораблях", которые банки по собственным ипотечным программам предпочитают в залог не брать.

В банке "МЕНАТЕП Санкт-Петербург" рассчитывают, что в рамках сотрудничества с СПбИА в 2005 году может быть выдано ипотечных кредитов на сумму не менее 10 млн рублей. "Анализируя спрос на ипотеку по тому количеству обращений, которое мы получили в первые дни с момента подписания соглашения, можно сказать, что данная услуга вызывает значительный интерес как населения, так и строительных, риэлтерских и страховых компаний", - говорит директор департамента клиентского обслуживания банка "МЕНАТЕП Санкт-Петербург" Наталья Панкрашкина.

Осторожные прогнозы

Такую уверенность в перспективах развития ипотеки разделяют далеко не все банкиры. Особенно скептично настроены те, что пытаются реализовать собственные программы жилищного кредитования. По словам управляющего петербургским филиалом Национального резервного банка Сергея Ильченко, первые ипотечные кредиты в Петербурге банк начал выдавать весной нынешнего года, сейчас выдано 30 займов на 1,2 млн долларов, а к концу года этот объем может достичь 3 млн долларов. Прогноз продажи ипотечных продуктов НРБ на 2005 год от показателей нынешнего года существенно не отличается и оценивается в 3-5 млн долларов.

Впрочем, банки, реализующие собственные ипотечные программы (а среди лидеров в Петербурге - НРБ, Сбербанк, Внешторгбанк, Райффайзенбанк Австрия, Промышленно-строительный банк, "ДельтаКредит" и стремительно набирающий ход Городской ипотечный банк), не спешат заключать соглашения с СПбИА. Для них зарабатывать на обслуживании кредита гораздо выгоднее, чем выступать агентом за скромные комиссионные. "Для банка, который имеет большой опыт кредитования и располагает необходимыми ресурсами, такой партнер не очень интересен. Мы работаем на своих ресурсах, по своим методикам и менять их, адаптируя к требованиям агентства, не считаем целесообразным", - говорит заместитель председателя правления ОАО "МДМ-банк Санкт-Петербург" Елена Угрюмова.

Аналогичной позиции придерживаются в Промышленно-строительном банке. "Кредитным организациям, имеющим собственные ресурсы, невыгодно, проделав большой объем подготовительной работы, перепродавать кредит. Выгодно зарабатывать на самой ссудной задолженности, - отмечает начальник отдела по организации продаж ПСБ Арина Басова. - Мы намерены подписать соглашение с СПбИА, но только о выкупе проблемных займов - тех, по которым наступил дефолт. Опыт, приобретенный нами с момента запуска ипотечной программы, показывает, что доля таких кредитов очень мала".

Неудивительно, что партнерами агентства в основном являются банки средней руки, не имеющие длинных пассивов и технологически не готовые к созданию массового ипотечного продукта. Для таких кредитных организаций сотрудничество с СПбИА - лучший способ "зацепиться" за перспективный в долгосрочном плане рынок.

Единственный банк, который, имея собственные ипотечные продукты, тем не менее начал взаимодействие с СПбИА, - это Газпромбанк. Заместитель управляющего петербургским филиалом Газпромбанка Ольга Драгомирецкая считает, что старт реальной работы СПбИА даст существенный толчок развитию рынка, но с экономической точки зрения "банку интереснее не продавать кредит, а держать на своем балансе". Кроме того, отмечают в Газпромбанке, пока более высоким спросом у потенциальных заемщиков пользуются собственные продукты банка, в частности, из-за жесткого требования агентства по кредитованию только в рублях.

Действительно, ставки по валютным кредитам в большинстве банков составляют 10-14%, а с учетом укрепления реального курса рубля ставка 15% годовых в рублях, предлагаемая СПбИА, кажется неконкурентоспособной. Однако Владислав Назаров категорически не согласен с тем, что рублевый кредит менее привлекателен: "Если мне в условиях нынешней российской действительности предложат взять на себя валютный риск на 15 лет, я просто откажусь. Давайте вспомним дефолт 1998 года - он произошел всего 6 лет назад".

Барьеры сохраняются

Основные проблемы, стоящие перед субъектами ипотечного рынка, не меняются уже несколько лет. Для банков это отсутствие длинных и дешевых пассивов и несовершенство законодательства, а для заемщиков - невысокий уровень доходов и своеобразие рынка российской недвижимости.

Первую из обозначенных проблем - короткие пассивы - пока способны решать лишь крупные банки, да и то не все. Обычно это делается за счет привлечения длинных западных денег. В небольших банках даже несколько ипотечных кредитов, выданных на срок от 10 лет, тут же приводят к нарушению норматива ЦБ (мгновенной ликвидности). "Для того чтобы банки могли уменьшать процентные ставки и увеличивать сроки кредитов, необходимо, чтобы привлекаемые ими ресурсы совпадали по срокам и ставкам с ипотечными займами, - подчеркивает Сергей Ильченко. - Как предприятия, так и население не заинтересованы размещать в банках средства на длительные сроки и под низкие проценты. В западных странах применяются различные схемы рефинансирования жилищного кредитования. Одна из них - это привлечение ресурсов при помощи специальных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. В России в качестве институциональных инвесторов, вкладывающих средства в надежные финансовые инструменты, могут выступать негосударственные пенсионные фонды, страховые и инвестиционные компании, паевые инвестиционные фонды. Но пока все это в перспективе".

В решении второй проблемы - несовершенства законодательства - в этом году произошли серьезные подвижки. На федеральном уровне приняты законы, облегчающие реализацию залога и снижающие стоимость оформления сделки покупки-продажи квартиры, на местном - закон о формировании маневренного фонда для временного проживания заемщиков, не справившихся с обслуживанием займа. Однако "дыр" в законодательстве остается немало (в частности, по вопросам принудительного лишения регистрации несовершеннолетних).

Кроме того, банкиров беспокоит правоприменительная практика. "Для нас очень важно, какую позицию займут суды при взыскании средств или обращении взыскания на заложенную квартиру, - отмечает Елена Угрюмова. - Если мы говорим о том, что заемщику должно быть предоставлено альтернативное жилье, то вопрос определения его альтернативности может решаться исходя из различной трактовки судами этого вопроса. Не хотелось бы, чтобы суды путали коммерческие банки с благотворительными и социальными службами, "входя в сложное финансовое положение" заемщика. Кредитные организации готовы вкладывать в ипотеку значительные средства, но только в том случае, если процесс отчуждения жилой площади у недобросовестного заемщика будет быстрым и результативным".

Доходы не растут

Третья проблема развития ипотеки - по-прежнему низкий уровень доходов граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. "В Петербурге, как и во всех городах России, спрос на ипотечные кредиты в целом отражает невысокие доходы населения. Мы считаем, что дальнейшее развитие рынка будет происходить не за счет появления новых игроков или снижения ставки по кредиту, а исключительно за счет роста прозрачного и регулярного дохода населения", - говорит член правления, начальник управления по работе с физическими лицами ЗАО "Райффайзенбанк Австрия" Александр Колошенко.

Что касается прозрачности доходов, то здесь произошли позитивные перемены, по сравнению с ситуацией двухлетней давности. Банки перестали ощущать себя "агентами" государства по борьбе за вывод зарплаты из "тени" и начали оценивать платежеспособность клиента не только на основе справки об официальных доходах, но и по косвенным признакам достатка - например, по наличию автомобиля, какой-либо иной собственности - или в результате собеседования с работодателем о реальной зарплате и перспективах карьерного роста заемщика. "Мы, хоть и являемся компанией со 100%-ным государственным капиталом, при всем желании не в состоянии на региональном уровне решать общероссийскую задачу легализации доходов, - замечает Владислав Назаров. - А если не браться за решение непосильных задач, то о доступности кредита судите сами: семье из двух человек для получения 15-летнего кредита на 900 тыс. рублей необходимо иметь совокупный доход 25 тыс. рублей в месяц".

Наконец, еще один блок проблем связан с особенностями отечественного рынка недвижимости. Дело в том, что ипотека подразумевает только один вид сделки - прямую продажу квартиры (использование кредита в "цепочке" практически исключено), что осложняет поиск продавца. Особенно остро проблема стоит в Петербурге, где вторичный рынок жилья продолжает год от года сужаться. Кроме того, значительная часть продавцов предпочитает вовсе не иметь дело с ипотекой. Во-первых, на рынке недвижимости самым популярным видом расчетов по-прежнему является наличность. Во-вторых, ипотека предусматривает фиксацию реальной, а не номинальной стоимости недвижимости. Это в условиях действующего законодательства (необлагаемая при исчислении подоходного налога база сделки составляет лишь 1 млн рублей) приводит к необходимости уплаты продавцом налога и, как следствие, к повышению стоимости жилья.

Существенный толчок развитию ипотеки могла бы дать городская программа бюджетного субсидирования первоначального взноса для очередников. Но средств, заложенных в городском бюджете для реализации программы, оказалось явно недостаточно - всего 20 млн рублей. Деньги эти давно выбраны, а воспользоваться субсидиями смогли лишь 40 человек из сотен тысяч, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Проект бюджета на будущий год предполагает выделение на эти цели уже 80 млн рублей, однако, по мнению руководителей банков, аккредитованных при жилищном комитете петербургской администрации, эти средства могут быть освоены уже к началу второго квартала. Дальше городские власти должны будут определиться: либо увеличивать финансирование субсидий с целью сократить очередь, либо признать, что денег на это у Петербурга нет.

Спрос победит

Большинство аналитиков полагает, что, несмотря на многочисленные препятствия, ипотека будет активно развиваться, так как спрос на нее велик. Еще пару лет назад сложно было представить, чтобы банк рассматривал "теневые" доходы заемщика - сейчас это почти норма. Точно так же совсем недавно ипотечные сделки за наличный расчет были невозможны - теперь банки не чураются схем расчетов через депозитарные ячейки. Раньше банки требовали внесения первоначального взноса в размере не менее 30% стоимости жилья - сейчас этот порог начал снижаться (например, по программе Сбербанка "Молодая семья" он составляет 10%). Кроме того, происходит расширение предложения по объектам кредитования. Так, по словам главы петербургского представительства Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, с октября банк начал кредитование на приобретение загородной недвижимости.

Что касается доходов населения, то они будут постепенно расти, если в стране не произойдут потрясения, аналогичные августовскому дефолту 1998 года. По мере укрепления финансовой системы, появления на отечественном рынке кредитных организаций с западным капиталом будет укрепляться и доверие к банковской системе, в том числе - со стороны участников рынка недвижимости. Скорее всего, ипотека начнет развиваться достаточно медленно, но неуклонно: участники сделки будут двигаться навстречу друг другу мелкими шагами, соблюдая принцип, который никто не отменял: торопись медленно.

Санкт-Петербург