В ногу с миром

Спецвыпуск
Москва, 29.11.2004
«Эксперт Северо-Запад» №45 (202)
Отличительная особенность элитной недвижимости - ее состояние всегда определял не только и не столько рынок, сколько сама элита

В современном мире повсеместно укрепилось понятие универсального стандарта жизни. Глобализация активно идет не только в экономике, но и в психологии людей, в моде, то есть в тех сферах, которые, с одной стороны, всегда были ориентированы на традиции, а с другой - сильно обусловлены иррациональными мотивами. Процесс мироустройства на бытовом уровне стал более рациональным, универсальным, в облике европейских столиц остается все меньше национального колорита.

Казалось бы, разнообразие бытовых атрибутов увеличивается в геометрической прогрессии, рынок продуцирует бесконечно широкие модельные ряды - автомобилей, телевизоров, утюгов и ботинок... Ан нет, жизненное пространство под давлением того же глобального рынка становится все более однородным. И неожиданно выяснилось, что улучшение качества жизни неизбежно сопряжено с ее стандартизацией. Победило извечное флоберовское - "все как у людей".

Рынок недвижимости по отношению ко всей этой конструкции стоит, конечно, особняком, поскольку связан с такой областью человеческого бытия, как архитектура. В последней если и происходят какие-то изменения, то они всегда имеют коннотацию "архи". Париж отличается от Лондона, Лондон от Берлина, а Берлин от Петербурга прежде всего архитектурой, и эти отличия фундаментальны. Историческая архитектура европейских столиц - последний бастион индивидуализма. Изнутри он уже разрушен всепроникающим дизайном глобальной экономики и стандартизированным бытом. Но его фасадная оболочка пока еще служит надежной защитой от вселенского единообразия. И даже первый этаж европейских городов, оккупированный сетями одних и тех же магазинов, фаст-фудов и прочих джинсовых порождений всемирной экономики, еще сопротивляется, сохраняя колорит своих кафе, пабов и тратторий. Но долго ли продержится этот бастион?

Города-миксты

Вопрос даже не в том, насколько прочными окажутся стены старых домов, - раньше этот вопрос благополучно разрешался во время очередной войны, и не всегда в пользу архитекторов. Сегодня главная угроза для фасадов - автомобильные выхлопы, смог, кислотные дожди и прочие экологические безобразия, которые медленно, но верно стирают с лица земли прежние архитектурные красоты. И рынок недвижимости, разумеется, никогда не удовлетворялся вторичным предложением, он страсть как любит строительство, а этот сектор экономики оказался под властью универсальных технологий и, что еще важнее, под властью единого модного тренда: фасад современных зданий во всем мире стал зеркально-стеклянным.

Наиболее яркое свидетельство этой тенденции в европейском урбанистическом ландшафте - города, сильно пострадавшие во второй мировой войне: Франкфурт, Варшава, Берлин. Тут ситуация предельно ясна - строительный рынок не озаботился реставрацией и репродуцированием старых архитектурных завоеваний. Не потому, что это дороже, а потому, что строить новое выгоднее. И исторически вроде бы правильнее. Однако есть в Европе города, которые, не очень пострадав во время войны, тем не менее сильно изменили свой облик. Наиболее яркие примеры - Брюссель и Москва. Оба в архитектурном плане оказались изничтожены аппетитом бюрократии, которая свой комплекс консервативности изживает именно в строительстве. Два этих города стали идеологическими и административными центрами новых империй и поэтому наиболее активно стремились (и упорно продолжают) демонстрировать миру новый архитектурный порядок. Стоит ли говорить, что порядок при всех его преимуществах единообразен, банален?

Впрочем, когда-то и про дом Зингера на Невском кричали, что он совершенно не вписывается в облик старого Петербурга, а сегодня смотрится органично. Говорят, та же участь постигнет и современные творения зодчих - мол, приживутся. Скорее всего, именно так и случится. Более того, Петербургу подобный тренд, на наш взгляд, только на пользу. Понимая, что местное общественное мнение в целом подозрительно относится к новым проектам (вспомним только эпопею с новым зданием Мариинского театра), девелоперы и архитекторы стараются максимально стилизовать проект под пресловутый петербургский стиль. "Дом не должен быть безликим - для нас это одна из главных задач, - говорит генеральный директор Холдинга RBI Эдуард Тиктинский. - И он не может быть случайным - мало соответствовать только каким-то критериям, дом прежде всего должен соответствовать духу места".

И все же различия во внешнем облике мегаполисов неизбежно сотрутся. Этого требует рынок - ему так выгоднее. Вопрос лишь в том, насколько сильной и консервативной окажется психология местных элит - от этого будет зависеть, до какой степени глобальный рынок нивелирует все ее прихоти.

Культ особняка

Из всех европейских столиц и крупных городов "особняковая" модель наиболее четко прослеживается в Лондоне. Воплощением не только элитарности, но и частного благополучия вообще, здесь традиционно считалось обособленное строение. Из-за большей плотности жизни, более высокой цены на землю, наконец из-за экономичного отношения к пространству лондонские особняки очень часто тесно примыкают друг к другу, но неформально от этого они почти ничего не теряют. Тем более что за самим особняком, как правило, скрывается пусть и небольшой, но собственный сад - непременный атрибут возвышенного существования. Если же взять другой крупнейший мегаполис Европы - Париж, то там культ особняка нашел свое выражение, да и то частично, только в одном квартале - знаменитом 16-м arrondisment. Вообще же, парижская ментальность не приемлет абсолютного обособления, занимать целый особняк считается в Париже даже чем-то неприличным - опасным моветоном, который вызывает раздражение налоговых служб.

Говоря о Петербурге, все специалисты отмечают, что в этом году как никогда ранее обозначился спрос на новую элитную недвижимость - такую, которая бы честно двигалась в фарватере глобального стандарта. Выяснилось, что не получается в полной мере "дотянуть" особняки пресловутого "золотого треугольника" до уровня комфортности особняков лондонских и парижских. Усилия строительных компаний, занимающихся реконструкцией старого фонда в Петербурге, вызывают уважение, но "полного удовлетворения" уже не приносят. Дело даже не в самих объектах или в их качестве, а в ограниченных возможностях для развития инфраструктуры в центре. По данным Строительной корпорации "Возрождение Санкт-Петербурга", спрос на новые или реконструированные дома в Центральном районе стабильно опережает предложение на 70-75%.

Петербург, который строился итальянцами, оказался больше похож на Флоренцию или даже на Неаполь, в котором превалировал культ больших и малых дворцов (палаццо и палаццина), вписанных в "благородное столичное окружение". Жить во дворце сегодня неприлично везде - они повсеместно отданы музеям, и Петербург не исключение. А вот феномен особняка в лондонском понимании, хотя ранее имел место в Петербурге, сегодня практически отсутствует. Некоторые движения в этом направлении сделали уже не только риэлтеры, но и девелоперы - предложение на вторичном рынке явно не удовлетворяет спрос на особняки. Позволить себе особняк могут немногие, но даже этих немногих рынок не способен обеспечить адекватным предложением.

Двигатели разнообразия

Уже подмечено, что одним из наиболее активных игроков на рынке недвижимости высшего класса повсеместно является иностранный клиент. И принято считать, что объекты, на которые направлен его интерес, и есть образцы элитного жилья. Однако в случае с Петербургом эта парадигма не очевидна. "Винтажные" объекты исторического Петербурга, привлекающие иностранца, соответствуют в подавляющем числе случаев только одному критерию элитарности - престижному местоположению. В то время как местные элиты руководствуются теми же соображениями, что и при покупке автомобиля: новая машина со временем больше теряет в цене, зато она новая, ее покупаешь в кредит, плюс гарантия. Конечно, понятие гарантии на новое жилье размыто по сравнению с автомобилем, но тем не менее вполне естественно, что местный житель, уже имея в собственности подержанное жилье, ищет предложение на первичном рынке.

Таким образом, внешний мир воспринимает Петербург исключительно в историческом контексте, а местные элиты желают его видеть частью глобальной или как минимум европейской цивилизации. И что характерно, рынку однозначно ближе второй подход, то есть Петербург и психологически, и экономически стремится к обновлению. "Это абсолютно естественное стремление, - говорит Эдуард Тиктинский, - жить в новом доме. Более того, в Европе в сегменте "премиум" сейчас наблюдается постоянно растущий спрос на большие многоквартирные дома. Почему? Причина проста: в них более развита социальная инфраструктура. Если же говорить о петербургских элитных домах, то, как правило, у клиентов уже есть загородный дом, тогда как в городе они стремятся жить в квартире в новом современном доме, оснащенном всем необходимым для комфортной жизни".

Это обстоятельство порождает четко выраженную тенденцию: настойчивую экспансию девелоперов в "целинные" кварталы старого Петербурга - набережные Петроградской стороны, Каменный и Крестовский острова, а также Пушкин, Павловск и Курортный район на севере. На подходе битва за Васильевский остров. Сегодня за счет роста предложения на Петроградской стороне цены в этом районе слегка притормозили, в последнем квартале локомотивом роста цен стал Крестовский остров. "Причем, - уточняет генеральный директор Строительной корпорации "Возрождение Санкт-Петербурга" Иван Романов, - происходит нарастание разрыва между объектами с самым современным уровнем технической оснащенности, инфраструктурой, расположенными в уникальном месте и с видом на воду или парк, то есть объектами сегмента "эксклюзив", и остальными жилыми домами острова, относящимися к объектам сегмента "премиум". По результатам квартала, стоимость квадратного метра "эксклюзива" на Крестовском выросла на 32% и составила 4340 условных единиц, тогда как в сегменте "премиум" она практически не изменилась (+3%) и составила 2680 условных единиц".

Возмещение мечты

Таким образом, на рынке складывается эмоционально напряженная ситуация - очевидно лишь, что он движим артикулированной тоской по цивилизации. Поскольку представления о ней у каждого свои, то пока непонятно, какая модель элитной недвижимости возобладает. Робкий культ особняка мирится с потребностью в ультрасовременных домах клубного типа, а рынок, отдавая дань обеим моделям, спешит осваивать сегмент таун-хаузов и пригородных коттеджей. "Интересные предложения и, соответственно, спрос на особняки есть в Приморском, Выборгском, Кировском и других районах, где присутствуют так называемые "немецкие коттеджи". В этих районах уже многие дома обрели новых хозяев. Большим спросом пользуются особняки в Пушкине, Павловске и Ломоносове, на Крестовском и Каменном островах, о которых уже можно говорить как о сложившихся районах, причем здесь актуален именно свежепостроенный (или реконструированный) особняк", - полагает управляющий петербургским филиалом компании Vesco Владимир Безродный.

Спрос на таун-хаузы, по признанию риэлтеров, ограничен предложением. А спрос довольно велик: таун-хауз возмещает несбыточную мечту об особняке, поскольку в этом случае реализуется один из параметров элитного жилья - минимальное количество соседей. Причем таун-хауз обойдется намного дешевле расселения особняка. В среднем от 900 до 2 тыс. долларов за квадратный метр при площади 200-350 кв. м (при расселении - от 3 тыс. до 8 тыс. долларов). Разумеется, в данном случае речь идет о так называемых категориях "бизнес" и "комфорт" - таун-хаузы этой категории строятся главным образом в Приморском и Выборгском районах и рассчитаны прежде всего на преуспевающий средний класс. Если же искать предложение в сегменте "премиум", то здесь цены без всяких промежуточных вариантов сразу совершают резкий скачок - от 5 тыс. до 10 тыс. долларов за квадратный метр (речь идет о строящихся таун-хаузах на Крестовском острове).

Районирование по интересам

Тем не менее картина складывается следующая. Рынок обозначил на карте города несколько островов (в прямом и переносном смысле), которые в ближайшей перспективе должны будут превратиться в оазисы-резервации элитного жилья. Предлагаемая модель - эксклюзивные таун-хаузы. Наряду с этим продолжится освоение последних "белых пятен" в центре города. Наибольший и самый интересный потенциал для этого имеется на Петроградской стороне.

"Предпочтения клиентов, - объясняет вице-президент Корпорации "Петербургская недвижимость" Вячеслав Семененко, - в элитном сегменте могут быть очень разными - есть деловая элита, культурная, административная. Первая выбирает зеленые зоны - Крестовский, Каменный острова. Культурная элита предпочитает "Золотой треугольник", Невский проспект, Петроградку. Административная элита стремится, например, к району Смольного. Игроки рынка ориентируются на настроения и пожелания потребителя. И навязывать свою модель мы, по крайней мере, не считаем правильным".

Сегодня для любого крупного европейского города характерна тенденция к расширению зон элитной застройки. "В Лондоне элитными районами традиционно были и остаются Belgravia, Chelsea, Holland Park, Regents Park, St. John's Wood, Kensington - все они расположены в центральной части. Но так как большинство вышеупомянутых зон уже застроены, возможности для их дальнейшего развития фактически не остается. Примеры новых элитных районов: Clerkenwell, Islington, Wandsworth, Fulham - все они примыкают к вышеупомянутым кварталам. Еще 10-15 лет назад они не считались престижными для строительства дорогой недвижимости. С тех пор ситуация изменилась, и цены резко выросли", - констатирует менеджер по развитию бизнеса компании "Бовис Ленд Лиз" Константин Анашкин.

Можно предположить, что аналогичная ситуация ожидает и Петербург. Выработав ресурс центральных зон, рынок элитного жилья активно устремится в прилегающие зоны, а также за город. К тому моменту, хочется надеяться, уже будет построена КАД, и откроются более заманчивые возможности для развития в петербургских сателлитах - Пушкине, Ломоносове, Стрельне, Кронштадте. Однако, по мнению Вячеслава Семененко, к перспективным зонам нужно отнести и Василеостровский район, а также часть Адмиралтейского. "В перспективе, - считает Семененко, - они могут полностью превратиться в зоны элитной застройки, если будет решен вопрос с выводом промышленных предприятий".

Подобной точки зрения придерживается большинство игроков. "Отсутствие четкого зонального деления, - считает руководитель проекта Omega-House Антон Грошев, - обусловлено тем, как строился город на протяжении всей его истории. Взять хотя бы Невский проспект - он был и торговым, и развлекательным, и деловым. В тех же домах жили люди, не говоря уже про вторые и третьи дворы. Так было, так и останется, четкого деления никогда не будет, в Петербурге это невозможно в принципе. Другое дело, что в силу градостроительных тенденций в городе образуются своеобразные центры притяжения - торговые, развлекательные, деловые. Но при этом жесткого разграничения не происходит".

Судя по опросам участников рынка, отсутствие четкого деления на деловые, развлекательные, богемные и тому подобные кварталы больше беспокоит риэлтеров, нежели девелоперов, для которых внутренняя противоречивость города - если не преимущество, то наименьшая из бед. Для тех, кто строит новый элитный Петербург, главным все-таки становится соответствие глобальному стандарту качества. И это, пожалуй, одна из самых отчетливых тенденций на рынке петербургской недвижимости.

У партнеров

    Реклама