Обуздать стихию

Игроки петербургского рынка загородной недвижимости должны повернуться лицом к земле, на которой строят и живут, считает директор российского представительства компании Honka Игорь Жданов

Российский рынок загородной недвижимости (и Петербург - не исключение) принято делить на два функциональных сегмента: дома для постоянного проживания и дома для уик-энда. Как отмечают эксперты, под первыми покупатели обычно понимают каменные особняки, и они сегодня преобладают. В свою очередь, деревянные дома в понимании современных россиян предназначены для загородного семейного отдыха, несмотря на то что современные технологии позволяют сделать такой дом годным для жизни круглый год.

Одним из лидеров деревянного домостроения в Петербурге является официальное представительство компании Honka в России, строящее сборные дома из соснового бруса и бревна. "Дачный" профиль компанию вполне устраивает. "Мы не стремимся застроить всю Ленинградскую область своими деревянными домами", - говорит Игорь Жданов, директор российского представительства компании Honka. Компания концентрирует свои силы на другом. На чем именно, Игорь Жданов рассказал в интервью корреспонденту "Эксперта С-З".

Земля и воля


Игорь Жданов

- Многие ваши коллеги утверждают, что на загородном рынке жилья существует та же проблема, что и на городском - дефицит земли под коттеджные поселки. Вы с этим согласны?

- Дефицита земли нет, ее много. Другой вопрос, что эти земли имеют различных собственников - сельскохозяйственные предприятия, муниципалитеты, Минобороны наконец, и в большинстве случаев это пустующие, брошенные территории. Не знаю, насколько целесообразно заниматься сельским хозяйством около огромного мегаполиса, - я не специалист... Кроме того, есть леса, в том числе и те, которые подпадают под ведение ГУП "Лесопарковая зона Санкт-Петербурга".

Сегодня законодательство позволяет переводить земли сельхозназначения в категорию "прочие", аналогично можно поступать с лесами 1-й группы, компенсируя в федеральный бюджет потери от перевода в "нелесные", которые сегодня составляют до 3 млн рублей за гектар. Есть второй вариант - взять лес в аренду и, соответственно, на 10% площади можно произвести строительство. Вопрос только в том, какое именно строительство, - этими исследованиями занимаются специалисты. Для каждой территории разрабатывается свой градостроительный регламент, который отвечает на вопрос, где целесообразно строить коттеджное жилье, где - рекреационные зоны, а где - разбивать парки и сады. И по таким градостроительным регламентам должна вестись застройка, в том числе и коттеджных поселков.

Но есть проблема, связанная с ментальностью чиновников. Само понятие "индивидуальное жилищное строительство" (ИЖС) вызывает у них раздражение. Дело в том, что раньше процедура получения таких земель была в большой степени полузаконной. Сегодня на загородном рынке Петербурга половина домов находится не в правовом поле, соответственно, не платятся аренда, налоги, бюджет недополучает деньги. И не надо забывать, что в свое время стоимость этих земель была низкая, а дома строили дорогие. Государство ничего от этого не получало, вот в конце концов и сложилось в голове у чиновников, что ИЖС за городом - плохо. Не говоря уже о том, что территориальные органы управления для ИЖС обязаны предоставить социальную инфраструктуру, а на ее развитие бюджета нет.

Ситуация перевернута с ног на голову. В любой стране есть обеспеченные люди, которые хотят строить дорогие дома за городом, иметь большие территории в собственности, готовы платить за это. Просто властям необходимо разработать градостроительный регламент на эти территории, принять волевое решение, вывести земли в рамках закона и придать им другой статус - и проблем не будет.

А так - получается примерно то, что вы можете видеть у меня за окном, на склоне. Этот овраг - собственность муниципального образования. Но сейчас там некий гражданин строит себе дом, вырубил деревья и отсыпал склон под теннисный корт. Причем на наш вопрос "На каком основании?" отвечает: "Эта земля находится в стадии оформления"... И знаете, у многих моих знакомых, которые живут за городом, как ни пафосно это звучит, сердце кровью обливается оттого, что происходит стихийная застройка, а власти ей не препятствуют по непонятным причинам...

- И как это изменить?

- Необходимо повернуться лицом к земле, на которой мы живем, нам должно быть небезразлично и место, где мы обитаем, и кто этой территорией управляет. Это означает, что в следующем году, когда станет вопрос о выборах или назначении главы территориального управления, надо создавать общественные советы, и без их согласия никто не будет избран или назначен. И, соответственно, этот человек должен быть ответственен перед советом, в том числе за то, чтобы на управляемой им территории не велась стихийная застройка, а все шло с соблюдением градостроительных, экологических норм и т.д.

Вообще, в последнее время мы очень активно работаем с правительством Ленобласти. И меня радует, что в этом направлении что-то делается. Со стихийно построенными домами остается сделать только одно - привести все эти земельные дела в правовое поле. А для регулирования стихийной застройки в будущем, например, в Токсово уже разработана градостроительная документация и принято постановление правительства Ленобласти о придании этому поселку зоны особого регламента. Это означает, что решение о выделении земли под застройку может быть принято только на основании утвержденной схемы зонирования и лишь в том случае, если предполагаемое строительство соответствует обозначенному в схеме предназначению. В свою очередь компании, желающие заниматься на этой территории бизнесом, строительством коттеджей, чем угодно, должны выполнить все необходимые требования и только после этого приступать к работе.

Особая зона

- Надо полагать, ваша компания имеет особые виды на Токсово?

- Мы с 2001 года разрабатываем проект создания в этих местах зоны спорта и отдыха. Дело в том, что мы, как уже говорилось, строим для обеспеченных людей, которые покупают дома не на последние деньги. Эти люди хотят получить не только дом, но и живописный природный ландшафт, высоко организованный сервис, рекреационные зоны, где можно играть в гольф, купаться в озере, кататься на снегоходах, лошадях, желательно еще иметь детский сад, школу, бензоколонку, ресторан и т.д. В общем, должно быть обеспечено все, что имеется в данном сегменте рынка в Москве.

Но при этом я, как гражданин, прекрасно понимаю и разделяю позицию чиновников: пятимиллионному мегаполису надо где-то отдыхать. И я считаю, что деньги должны оставаться здесь, а не вывозиться в Финляндию, если речь идет об отдыхе, или в Испанию и Францию, если мы говорим о виллах. И эти интересы можно совместить на территории Токсово, что, собственно, и предусмотрено разработанным градостроительным регламентом. Предполагается, что Токсово будет развиваться именно как зона спорта и отдыха, а значит, здесь должна создаваться нормальная инфраструктура. Понятно, что необходимы огромные деньги, а такого глобального инвестора не найти. Но всегда найдутся небольшие компании, готовые заняться чем-то одним.

На Западе, в том числе в Финляндии, вся индустрия загородного отдыха и спорта построена так. Всем владеют разные компании - домики принадлежат одним, рестораны другим, подъемники и лыжни третьим... А общее управление осуществляет либо какая-то одна компания, либо муниципалитет, коммуна - договаривается со всеми собственниками и координирует их действия, чтобы все могли хорошо зарабатывать. И они зарабатывают. И посетители довольны, потому что за свои деньги они получили качественный сервис.

- Вы уже предложили муниципалитету Токсово свои услуги по поиску заинтересованных компаний и их координации?

- Как раз этим сейчас и занимаюсь. Схема зонирования Токсово уже разработана. И можно двигаться дальше. Муниципалитет, на мой взгляд, должен заниматься юридической подготовкой земли, а координировать, сводить воедино интересы различных коммерческих структур, которые хотят осваивать, согласно регламенту, тот или иной сектор, должна управляющая компания. И Honka готова принять участие в разработке и реализации концепции развития Токсово. А вообще, на мой взгляд, именно люди, осевшие и проживающие в подобных местах, и становятся непосредственными двигателями прогресса на этих территориях.

Мечты меняются

- Запад уже давно стремится жить в загородных домах, именно такой образ жизни считается престижным. В России, и в Петербурге в частности, активного переселения состоятельных людей за город не наблюдается. Меняется ли менталитет петербуржцев?

- Здесь все зависит от склада человека. Один любит летать в жаркие страны, другой в Арктике или Лапландии рыбу ловить... В наших поселках в половине домов люди живут постоянно. Причем некоторые продали свои дорогие городские квартиры, а кто-то, когда появилась альтернатива - построить дом или шикарную квартиру в городе, выбрал первое и не жалеет до сих пор... Вторая половина наших жителей действительно пользуется домами для загородного отдыха.

В целом большинство людей со среднегодовым доходом от 50 тыс. до 100 тыс. долларов, имеющих возможность откладывать по 25-30 тыс., предпочли бы иметь не 150-метровую квартиру в городе, по тысяче долларов за квадратный метр, а загородный дом такой же площади. И таких людей, считающих, что лучше отдать 200 тыс. долларов за дом, а не за квартиру, становится все больше. Я это вижу даже по сотрудникам нашей компании. И думаю, что с завершением строительства КАД во многих прилегающих к ней районах будут появляться поселки для данной категории потребителей. Правда, мы работаем в другом сегменте: у нас стоимость квадратного метра выше 1,5 тыс. долларов и площадь- от 250-300 метров. Соответственно, мы подходим к бюджету от 500 тыс. долларов.

- Эти поселки, судя по всему, будут строить новые компании, которые сейчас активно выходят на "загородный" рынок. Причем выходят как московские игроки, так и крупные петербургские компании, строящие городское жилье...

- И пусть выходят. Это создаст конкуренцию, и это абсолютно нормальная вещь, она оздоровит рынок. А что касается Honka, то мы не претендуем на роль суперкомпании, которая сейчас всю Ленобласть деревянными домами застроит, еще и в космос их запустит. Это, как на автомобильном рынке: есть Mercedes Benz, BMW и т.д. А есть Ferrari, Lamborghini, но эти концерны не выпускают свои автомобили сотнями тысяч.

Мы продолжим работать, условно говоря, в сегменте Lamborghini. Honka строит для людей, которые покупают дома не для жизни - им есть где жить. Наши клиенты покупают для того, чтобы удовлетворить свои амбиции, реализовать себя, воплотить мечту. Причем очень многие строят не первый дом. Не получилось один раз, не получилось во второй, они надеются, что получится в третий.

- Со старыми клиентами понятно, а новые - могут воплотить любую мечту?

- Наши технологии позволяют реализовать практически любую фантазию. И в деревянном доме, вопреки сложившемуся представлению о "лубочности" этого материала, можно создать совершенно неожиданный дизайн. Например, среди клиентов Honka встречаются такие, у которых в доме только стены бревенчатые, а интерьер - полный космос, хай-тек...

Нашим застройщикам приходится соблюдать определенные условия. Во-первых, дом можно строить только из материалов Honka. Во-вторых, он не должен выбиваться из архитектурной концепции всего поселка. В рамках этой концепции, пожалуйста, твори, как хочешь; мы следим только за тем, чтобы творения одного клиента не мешали другому. В наших поселках все дома разные, но в целом это - Honka. Как в Зимнем дворце: один зал - голландцы, второй - импрессионисты, третий - модерн. А в целом - Эрмитаж.