Дикие орхидеи

Коттеджный поселок - это нежный цветок, и нужно учитывать все нюансы, чтобы его вырастить

До недавнего времени под элитной загородной недвижимостью понималось буквально все - отреставрированные старые особняки, дома из кирпича и бетона, построенные в "чистом поле", коттеджи в стихийно возникших поселках. Сейчас прослеживается явное упорядочение классификации - когда речь заходит о загородной элите, в первую очередь подразумеваются дорогие дома в элитных коттеджных поселках. Впрочем, и здесь мнения специалистов расходятся. По оценкам ряда экспертов, в петербургском пригороде до сих пор нет ни одного коттеджного поселка, полностью отвечающего понятию "элита".

Сейчас в пригородах Петербурга и в примыкающих к городу районах Ленинградской области насчитывается не более 30 коттеджных поселков (дома, объединенные единой архитектурной концепцией, расположенные на закрытой охраняемой территории с развитой инфраструктурой). При этом все они находятся на разных стадиях реализации, полностью готовых практически нет.

В целом загородная "элитка", формировавшаяся так же стихийно, как и другие сегменты этого рынка, сейчас выходит на новую стадию развития. Аналитики рынка и риэлтеры отмечают повышение спроса на элитную загородную недвижимость, который пока не находит достойного предложения. В то же время растет девелоперский интерес к этому сегменту. О новых проектах заявляют не только традиционные игроки, давно работающие на рынке загородной недвижимости, но и крупные компании, строящие высотные дома в Петербурге. Кроме того, отмечается интерес и со стороны московских игроков (правда, они пока занимаются скупкой загородных земель). Одним словом, все участники рынка готовятся к высокой конкуренции в этом сегменте, не преувеличивая при этом его емкость, которая, по оценкам, не может превысить 10% загородного рынка в целом.

География престижа

На рынке загородной недвижимости действует то же правило, что и на городском, - "элитность" объекта в первую очередь определяется его месторасположением. Престиж загородной земли зависит не столько от близости и транспортной доступности к Петербургу (хотя, безусловно, это один из определяющих факторов), сколько от природного ландшафта, особенно ценится, как и в городе, "вид на воду". При этом неважно, для каких целей состоятельный человек покупает дом: для постоянного проживания или для семейного загородного отдыха.

С точки зрения близости к воде традиционно престижным считается побережье Финского залива в 40-километровом радиусе Петербурга: от Ольгино до Серово, особенно - Сестрорецк, Солнечное, Репино, Зеленогорск. Земля в этих местах, пожалуй, самая дорогая. По словам директора по продажам компании "Петростиль" Михаила Фуксмана, в особо престижных местах Курортного района Петербурга цена за "сотку" может достигать 50 тыс. долларов. Впрочем, проблемой Курортного района является то, что элитная недвижимость нередко соседствует с государственными дачами советского периода, и это несколько вредит ее престижному статусу. Кроме того, ликвидные участки здесь уже практически выбраны.

Еще один элитный оазис возник около поселка Юкки. Помимо живописного ландшафта и близости к городу Юкки имеет еще одно преимущество - городские коммуникации, в том числе и газовые сети, что значительно облегчает эксплуатацию коттеджей. Элитными считаются и некоторые территории Всеволожского и Приозерского районов Ленобласти (Сосново, Цвелодубово, Семиозерье, Дубки).

В последнее время эксперты и участники рынка отмечают повышение престижности южных пригородов Петербурга, в частности Ломоносовского района Ленобласти, где наблюдается значительный рост стоимости земли. Популярны территории около Пушкина, Петергофа. Как полагают аналитики, престиж этих районов значительно вырастет, когда появится нормальная автодорога - Петергофское шоссе зачастую не справляется с потоком. В целом с окончанием строительства КАД, появится много новых очагов элитной застройки. Загородные девелоперы, предвидя скорое завершение этой "стройки века", уже скупают земли в районах будущего кольца. Впрочем, управляющий петербургским филиалом московского холдинга Vesco Владимир Безродный констатирует: "Все ликвидные земли в районе КАД скуплены, строительство на них не ведется, но как только кольцо сомкнется, там начнется активная застройка".

На появление новых престижных районов для загородной недвижимости могут повлиять и другие факторы. В частности, Сергей Щерба, управляющий проектами петербургской компании "Олимп 2000", отмечает, что земли, не рассматривавшиеся ранее, как перспективные для элитной застройки, начинают пользоваться спросом, как только там появляется первый застройщик. "И не то чтобы раньше не было интереса к этой земле, просто все сомневались, стоит ли рисковать, но стоит одному рискнуть, подтягиваются другие, соответственно, и стоимость близлежащих пятен возрастает", - уверен он.

Спрос заставил

Специфика рынка загородной недвижимости заключается еще и в том, что здесь активно продается не только готовый продукт - дом с небольшим участком (15-20 соток), но и чистая земля под индивидуальную застройку. До последнего времени сделки по двум этим сегментам делились поровну.

Проблема "вторичного" рынка загородной недвижимости связана с тем, что спрос на нем в большей степени подчинен вкусам и мироощущению потребителя, а вкусы, как известно, у всех разные. Поэтому то, что один считает престижным, может совсем не устроить другого. "Невозможно найти дом, отвечающий всем требованиям конкретного потребителя, и это заставляет его покупать землю и строить самому, - рассуждает Алексей Рогов, менеджер департамента загородной недвижимости корпорации "Петербургская недвижимость". - Соответственно, возникла взрывная активизация рынка земельных участков, и эта активность сохраняется до сих пор".

Учитывая эту особенность рынка, ряд компаний занялся земельным девелопментом. "Мы покупаем большие пятна, нарезаем их на лоты по 15-25 соток, подводим воду, делаем дорогу, готовим водопровод, электроснабжение достаточной мощности и продаем участки. Покупателю земли остается только дом построить по своему проекту", - рассказывает Сергей Щерба из "Олимп-2000". Хотя, отметим, что многие компании уже отходят от земельного девелопмента и начинают строить организованные коттеджные поселки.

В результате "земельной" активности в пригородах Петербурга возникли коттеджные поселки, в которых дома разномастной архитектуры построены из разных материалов (дерево, кирпич и т.д.). Не приходится говорить и о социальной однородности такого поселка - важной составляющей понятия элитного жилья. Наконец, в этих поселениях нет и намека на инфраструктуру - отсутствуют магазины, аптеки, медицинские пункты, кафе, рекреационные зоны (между тем все это считается обязательными опциями в элитном сегменте). Если подходить строго, то к элите подобное жилье не относится, несмотря на вполне элитные цены от 500 тыс. долларов за дом.

Спрос на элитные загородные дома, по мнению специалистов, будет постепенно концентрироваться в сегменте цивилизованных коттеджных поселков, застроенных в соответствии с генеральным планом, где несколько вариантов проектов домов, объединены общей архитектурной концепцией и решены вопросы сопутствующей инфраструктуры. Во-первых, содержать отдельно стоящий особняк значительно сложнее, чем в поселке. Во-вторых, помимо собственно дома и участка, потребитель хочет иметь дополнительный сервис, который гораздо проще создать в организованных, четко спланированных поселках, обеспеченных всем необходимым для комфортной жизни. Хотя, безусловно, и на отдельно стоящую недвижимость найдется свой потребитель - есть же среди состоятельных людей "затворники".

Закрытый клуб

Активная закладка коттеджных поселков началась в конце 2002 года. Впрочем, далеко не все эти проекты можно отнести к элитному сегменту. По оценкам Натальи Хмельницкой, директора центрального отделения агентства "Бекар. Загородная недвижимость", сегодня из 30 реализуемых в пригородах Петербурга проектов коттеджных поселков (на разной стадии готовности) только 5-6 можно причислить к элитным. Риэлтеры относят к ним проекты "Петростиля" ("Горки-СПб" в Юкках и "Корабельные сосны" в Рощино), "Олимпа-2000" ("Репинская усадьба" в Репино и поселок в Рощино), представительства финского концерна Honka в России ("Русская Швейцария" в Токсово и "Медное озеро" около деревни Медный завод), Russian Rialty (комплекс в поселке Тярлево около Павловска) и еще некоторые. Объявляют о планах строительства поселков и другие участники рынка. Всего, по разным оценкам, под строительство коттеджных поселков заявлено 80 участков, правда, когда они начнут застраиваться, пока неизвестно. Аналитики прогнозируют, что спрос на элитную загородную недвижимость останется неудовлетворенным еще несколько лет.

Дефицит предложения закономерно делает очень привлекательным этот сегмент рынка для новых игроков. И они приходят. В частности, упомянутый московский холдинг VescoGroup, петербургское представительство которого в данный момент занимается только риэлтерской деятельностью, но компания строит планы заняться загородным рынком вплотную. Кроме Vesco нацеливаются на загородный рынок и другие московские структуры, которые пока не афишируют свой интерес. Приходят игроки городского рынка недвижимости. Так, группа ЛСР создала в середине 2004 года компанию ООО "Особняк", которая будет заниматься загородным домостроением. По словам директора по девелопменту группы ЛСР Юрия Белышева, пилотными станут сразу два проекта: коттеджный поселок близ Репино и комплекс в Сестрорецке.

Естественные пределы

Однако, как считают специалисты, не стоит переоценивать потенциал элитного сегмента загородной недвижимости. Спрос кажется большим, потому что сейчас он не находит адекватного предложения. Но оценить емкость рынка никто не берется. "Рынок загородной недвижимости непрозрачный, - говорит Сергей Щерба. - Отследить динамику можно тогда, когда идут сотни или тысячи событий на рынке. А когда, как у нас, условно говоря, три-пять поселков в Ленобласти, в каждом 20-40 домов, и при этом продажа зачастую идет по "клубной" подписке, трудно выразить в цифрах какую-то величину". Некоторые аналитики отмечают, что в последние три года заключается не более 10 сделок по купле-продаже элитных коттеджей (стоимостью от 500 тыс. долларов) в год. В меньшем ценовом сегменте - 300-400 тыс. долларов - около тысячи сделок (имеются в виду все сделки - и на первичном, и на вторичном рынках). Предпосылок к тому, что покупательская способность петербуржцев достигнет московского уровня, пока нет. Как нет и повального притока москвичей, покупающих дома в петербургском пригороде (хотя, безусловно, московские бизнесмены сделки на рынке совершают).

Кроме того, как полагают аналитики, рентабельность коттеджного строительства ниже, чем высотного городского, и при сегодняшних зашкаливающих ценах на землю в Курортном районе, делает его не слишком привлекательным для инвестиций. Коттеджный поселок, как выразился Алексей Рогов из "Петербургской недвижимости", - "это оранжерейный цветок, и нужно учитывать все нюансы, чтобы его вырастить". Все перечисленные нюансы, видимо, и сдерживают многие крупные строительные компании Петербурга, которые не спешат необдуманно прыгать в эту прорубь. Так, например, Виталий Вотолевский, генеральный директор компании "Петербургстрой Skanska", отмечая перспективность рынка загородной недвижимости, подчеркнул: "На сегодняшнем этапе мы не намерены начинать проекты в этом сегменте, а будем концентрировать все усилия на проекте в Озерках".

Впрочем, надо отметить, что некоторые участники рынка связывают осторожные надежды на расширение спроса с развитием ипотеки. Некоторые банки запускают проекты ипотечного кредитования для загородной недвижимости. Не так давно, например, подобную программу начал реализовывать Городской ипотечный банк. Глава петербургского представительства этого банка Игорь Жигунов уверен, что услугой будут пользоваться, в том числе и потребители в элитном сегменте: "Понятно, что дорогие дома люди покупают не на последние деньги. Но ипотека позволяет не изымать часть своего капитала из оборота".