Земельное притяжение

Освобождению центра Петербурга от промышленных предприятий больше всего мешают отсутствие единой политики городской администрации и недостаточная разница между ставкой аренды земли и величиной земельного налога

Лишь к концу первого года работы команда губернатора Валентины Матвиенко смогла принять ряд мер, направленных на решение проблемы неэффективного использования земли. Как неоднократно писал "Эксперт С-З", эта проблема является одним из главных факторов, сдерживающих экономическое развитие Петербурга, затрудняющих привлечение инвестиций в недвижимость в центре города и в создание новых современных производств.

В последние месяцы 2004 года правительство города одобрило ряд реформаторских инициатив, создающих экономические стимулы для перебазирования промышленных предприятий из центра города на окраины - в промышленные зоны. Однако, для того чтобы реформа заработала, этих стимулов недостаточно. Переезду работающих предприятий мешает множество проблем, причем не только экономических. Необходима продуманная система четко работающих эффективных управленческих механизмов, облегчающих предпринимателям решение всевозможных организационных вопросов.

Соблазнение выкупом

Общая схема, на которую сегодня делают ставку реформаторы из администрации, выглядит следующим образом.

Город намерен форсировать формирование рынка земли через стимулирование предприятий к выкупу в собственность участков в центре города (сегодня в Петербурге только 13% земли находится в частной собственности, доля же свободного оборота земли - менее 1% территории города). Получив в собственность постоянно растущую в цене землю, предприятия увеличивают капитализацию и могут под залог земельных участков привлекать кредитные ресурсы и средства инвесторов для реализации длительных и дорогостоящих проектов перевода на окраины города. Разница цен на землю в центре и в промзонах, выбранных для дальнейшего развития, может сделать выгодными подобные проекты. В свою очередь, власти обязуются заботиться о том, чтобы земельные участки на окраинах обеспечивались инженерной инфраструктурой и были действительно привлекательными по цене.

"Идеологически неправильно говорить, что город намерен кого-то и куда-то выводить, - подчеркивает председатель КЭРППиТ Владимир Бланк. - Но город готов становиться партнером для тех собственников и менеджеров, которые осознали экономическую целесообразность реструктуризации бизнеса, реконструкции предприятий и эффективного использования имеющихся у них ресурсов, прежде всего земли".

Ключевую роль в запуске предложенного механизма должно сыграть снижение выкупной стоимости земли для предприятий в центре города, а также снижение стоимости земли в зонах, предназначенных для размещения предприятий (об этом наш журнал уже писал).

Для стимулирования процесса реформаторы намерены активно пользоваться таким регулирующим инструментом, как ставка арендной платы за землю (в отличие от земельного налога, она устанавливается субъектами Федерации). В случае если строительство объекта не завершено в срок, ставка аренды будет взиматься в пятикратном размере. Но главное, что должно стимулировать предприятия к отказу от излишков земли, - полная отмена к 1 июля 2005 года понижающих коэффициентов при расчете арендной платы. По расчетам КЭРППиТ, в дальнейшем величину арендной платы на всех территориях необходимо будет установить (через корректировку соответствующей методики) примерно на 20% выше ставки земельного налога. Это станет еще одним стимулом к приобретению земли в собственность.

А точен ли расчет?

Независимые эксперты и представители бизнеса, позитивно оценивая идеологию, избегают особо оптимистичных оценок эффективности предложенных мер. Многие считают стоимость выкупа земли (девять ставок земельного налога) слишком высокой. Например, генеральный директор ЗАО "Первая мебельная фабрика" Александр Шестаков, реализующий проект перевода производства с Петроградской стороны в Приморский район, полагает, что быстрый и ощутимый эффект город получил бы при цене выкупа в размере пяти ставок. Председатель совета директоров группы компаний "Бекар" Андрей Тетыш также говорит, что речь должна идти максимум о пяти-шести ставках налога: "При девятикратной ставке срок окупаемости земли приближается к 20 годам. А если учесть, что современные проекты в сфере коммерческой недвижимости окупаются в течение 6-7, максимум 10 лет, то, даже если предприятие решит переехать, продав землю инвестору, будет нелегко найти желающего купить ее по такой цене".

На взгляд Сергея Дмитриева, генерального директора Центра градостроительного моделирования "Перспектива" и начальника отдела оценки Института проблем предпринимательства, предложенные Смольным инструменты работать будут, хотя и далеко не во всех ситуациях. Если предприятие намерено и далее продолжать деятельность на участке в центре, то выкупать землю в собственность ему невыгодно. Стимул к выкупу появится, когда ставка арендной платы будет в два раза превышать ставку налога (а не на 20%, как планирует руководство КЭРППиТ). Но если задачей является выкуп земли для перепродажи, то нынешнее предложение Смольного будет крайне выгодным. К примеру, в районе Выборгской набережной, на Большом Сампсониевском проспекте, при ставке земельного налога 3,26 доллара за квадратный метр выкупная цена составит 29,3 доллара за квадратный метр, в то время как рыночная стоимость земли там уже сейчас не менее 150 долларов.

Что касается отмены понижающих коэффициентов по арендной плате, то и эта мера будет эффективна не во всех случаях. К примеру, предприятия, деятельность которых сводится зачастую к сдаче помещений и участков в аренду, в ответ на введение 100-процентной ставки аренды просто несколько увеличат сборы с фирм-арендаторов, и у них не будет стимула к переезду. "Эффект зависит не только от отмены коэффициентов, но и от размера арендной платы, - подчеркивает Сергей Дмитриев. - Сегодня на одной улице у торгово-офисного центра арендная плата может быть в 20 раз выше, чем у промпредприятия. Нужно переходить от ставок арендной платы, устанавливаемых для определенных видов использования земли, к ставкам, отталкивающимся от земельного налога, который определяется исходя из наилучшего использования участка". Кстати, ранее и сам Владимир Бланк, говоря об инструментах "выдавливания" предприятий из центра, отмечал необходимость более дифференцированного подхода - вплоть до того, что арендная плата может в десятки раз превышать ставки налога.

Необходимость большей дифференциации земельных платежей очевидна. Как отмечает вице-губернатор Юрий Молчанов, нужно с позиций сегодняшнего дня провести анализ стоимости земли в различных зонах, чтобы сделать ее более дифференцированной. По мнению руководителя группы оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Алексея Шаскольского, город "должен избирательно давить на "серый пояс" промышленных территорий за Обводным каналом, побуждая к переводу предприятий, которые сидят в пятой и последующих зонах градостроительной ценности. Что же касается территорий ближе к центру, до четвертой зоны, то здесь сам бизнес способен всех выселить".

Большая инвентаризация

Отсутствие инженерно подготовленных территорий для размещения предприятий - один из основных сдерживающих факторов как для прихода новых инвесторов, так и для перебазирования производств из центра.

Технология работы города с промзонами определена в постановлении правительства. Согласно Концепции Генплана, 26 из 48 существующих зон предполагается ликвидировать. В частности, промзоны на Выборгской, Петроградской и Синопской набережных, часть промзоны на Арсенальной улице, на территории, предназначенной для реализации проекта "Измайловская перспектива", и др. Пять зон, напротив, планируется развивать в качестве приоритетных: "Шушары-2", "Металлострой-2", "Конная Лахта", "Предпортовая-3", а также "Нойдорф" в поселке Стрельна.

На первом этапе предполагается провести инвентаризацию промзон (прежде всего приоритетных). Этим будет заниматься созданное осенью 2004 года ГУ "Агентство по промышленным инвестициям", подведомственное КЭРППиТ. Как поясняет директор агентства Денис Жуков, "выяснив, какие объекты находятся на этих территориях, каков их имущественно-правовой статус, какие участки действительно свободны, можно будет четко определить функциональное назначение зон и подготовить концепцию их развития". Ожидается, что всю эту работу удастся выполнить в течение первого полугодия 2005 года.

Избранные земли

Судя по объяснениям чиновников, при отборе зон для первоочередной подготовки учитывался целый ряд критериев.

Во-первых, наличие реального резерва территорий, свободных от юридических обязательств. Во-вторых, логистическое расположение зон, близость к КАД. В-третьих, выбранные зоны, как считают чиновники КЭРППиТ, относительно неплохо обеспечены энергией головных источников (правда, председатель Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Александр Бобров утверждает, что для нормального функционирования этих зон требуется строительство ряда крупных инженерных объектов).

В-четвертых, как подчеркивает председатель КЭРППиТ, "территории более или менее равномерно распределены по районам города, имеющим избыток трудовых ресурсов". Так, в промзоне "Нойдорф" будут востребованы люди, проживающие в Петродворце и Ломоносове и вынужденные сейчас ездить на работу в Петербург (речь идет примерно о 10 тыс. человек).

Предполагается, что в Шушарах, которые будут развиваться как транспортно-логистическая зона, могут реализовываться наиболее крупные производственные проекты. В "Предпортовой-2", которая, как и "Шушары", формируется на землях сельхозназначения, возможно развитие логистического бизнеса и различных промышленных производств (компанией Elcoteq на территории бывшего капустного поля начато строительство завода по производству точной электроники стоимостью около 100 млн евро). "Металлострой" более всего подходит для размещения "тяжелых" производств. В "Конной Лахте", где располагаются Северо-Западная ТЭЦ и водоочистные сооружения "Водоканала", могут и далее развиваться предприятия пищевой промышленности, транспортного бизнеса.

В целом эксперты считают перечень приоритетных зон достаточно удачным. "Петербургу нужно где-то размещать производства, причем они не должны быть чрезмерно удалены от районов массовой жилой застройки, - отмечает председатель Комиссии ЗакСа по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Михаил Амосов. - Подобную картину можно видеть и во многих крупных европейских мегаполисах. Из всех промзон у меня вызывает сомнение только "Нойдорф": все-таки Стрельна, где Константиновский дворец, где активно развивается коттеджное строительство, - это не самое подходящее место для размещения производств".

Частные резервы

Запланированных в бюджете 2005 года на инженерную подготовку 300 млн рублей, как признают сами чиновники, хватит лишь на проектные работы по приоритетным зонам.

Несмотря на декларируемую администрацией необходимость привлечения внебюджетных средств для создания инженерной инфраструктуры промзон, соответствующие механизмы пока не определены. По словам Владимира Бланка, только "структурировав рынок, проведя инвентаризацию территорий, разработав проектную документацию, прежде всего согласующую программы развития зон с развитием инженерных коммуникаций, можно привлекать частный бизнес". В то же время Юрий Молчанов весьма скептически оценивает эффективность девелоперского бизнеса по инженерной подготовке территорий вследствие его низкой рентабельности.

Между тем от выбора оптимальной технологии инженерной подготовки будет зависеть цена участков в промзонах и, соответственно, их привлекательность для предприятий, намеренных переехать из центра города. Например, генеральный директор холдинга "ПетроМир" Владимир Пратусевич, говоря о факторах, сдерживающих перевод предприятий, отмечает: "Не уверен, что цена земли в новой промзоне станет ниже, чем в старой. Очевидно, будет принципиально различаться стоимость инженерной подготовки, которую делают государство и частный бизнес, всегда работающий эффективнее". К тому же эксперты опасаются, что город не избежит соблазна заработать на продаже земли. "Важно, чтобы участки в новых промзонах стоили в несколько раз дешевле, чем в Пулково, где земля приобреталась не для перебазирования производств из центра города, а для расширения преуспевающих предприятий и создания новых", - подчеркивает Алексей Шаскольский.

Однако Денис Жуков утверждает: "Руководством КЭРППиТ дана установка подготавливать территории так, чтобы они обходились инвестору не дороже 200-300 тыс. долларов за гектар. Мы не будем заламывать цены. Старым предприятиям должно быть выгодно приобретать новые участки". По словам вице-губернатора Михаила Осеевского, бюджетные затраты на инженерную подготовку промзоны "Нойдорф" колебались в пределах 100-200 тыс. долларов за гектар.

Само не срастется

Проведенный КЭРППиТ опрос 40 предприятий Адмиралтейского, Центрального, Василеостровского и Петроградского районов выявил следующую картину. Треть предприятий устраивает "тихое лежание на боку". Еще треть фактически прекратила работу в центре города. Оставшиеся наиболее дееспособные предприятия готовы "ужиматься", высвобождая неэффективно используемые и особо привлекательные для инвесторов участки. Так, ОАО "Машиностроительный завод "Арсенал"" отказалось от производственного использования объектов недвижимости (земли и зданий) на Арсенальной набережной. Часть своих мощностей выводит из центра ОАО "Фармакон". ОАО "Светоч" начало перевод производства с площадей на Большой Пушкарской улице в цеха ОАО "Ленинградский электромеханический завод" на Петергофском шоссе. Прорабатывает варианты переезда ЗАО "Нево-Табак": возможности его развития ограничены на производственной площадке в центре города - на Клинском проспекте.

Между тем, как показывает опыт тех немногих предприятий, которые реально занялись переездом, одних только макроэкономических мер по стимулированию вывода производств (в том числе налоговых льгот, предусмотренных инвестиционным законодательством) недостаточно. Работающее предприятие сталкивается с множеством самых разных проблем. Так, по словам заместителя генерального директора ОАО "Инвестиционная группа "Музей"" (крупнейшего акционера ЗАО "Нево-Табак") Андрея Баудиса, переезд завода сдерживается рядом факторов. Во-первых, остановка предприятия чревата потерей рынка. Во-вторых, слишком высока цена перебазирования (4 млн долларов - хотя ежемесячный оборот - 50 млн долларов). В-третьих, предлагаемый властями переезд на окраину, в промзону "Конная Лахта", может обернуться потерей квалифицированных кадров.

Вывод действующих предприятий из центра на окраины требует от городских властей создания управленческого механизма, способного быстро находить ответы на самые неожиданные вопросы, тормозящие перебазирование производств.

Ярким примером может служить история переезда ЗАО "Первая мебельная фабрика". Единственным вкладом города в перевод фабрики с Петроградской стороны стало строительство Мебельного проезда (из бюджета выделили около 1 млн долларов). На участке в 2 га, приобретенном в собственность, предприятие разместило первую очередь производства, решив проблему инженерии полностью за счет собственных средств (построены подстанция, котельная, подтянут газ и т.д.). Однако при строительстве второй очереди столкнулись с проблемой освобождения территории от автомобильных гаражей. Город обещал решить эту проблему еще два года назад.

В отсутствии единого органа, работающего с инвесторами и имеющего все необходимые полномочия, комитеты кивают друг на друга, и дело не движется. Генеральный директор фабрики Александр Шестаков утверждает: "На уровне правительства должны быть даны соответствующие полномочия КЭРППиТ и определены методики решения таких вопросов. Надо четко обозначить, как должны действовать КУГИ и другие ведомства. Иначе нам придется "бодаться" годами, не будут помогать даже указания Валентины Матвиенко".

Безусловно, задействованные администрацией экономические инструменты в определенных ситуациях будут способствовать "выдавливанию" предприятий из центра. Но этих мер явно недостаточно, необходим системный подход, предполагающий существование эффективных управленческих механизмов, облегчающих предпринимателям решение всевозможных организационных вопросов. Тут есть только одна загвоздка - петербургский (впрочем, как и российский) опыт показывает, что создать подобную эффективную систему властям очень трудно. Единственное, на что способны чиновники, - применять индивидуальный подход к конкретным проектам. Такой метод показал свою относительную эффективность при работе с крупными иностранными инвесторами.

Вывод промышленности из центра относится к разряду проблем, которые сами собой, одними только "железными законами" рынка, не решаются. Недаром в Европе соответствующие процессы проходили десятилетиями. Администрация Петербурга должна заниматься этим целенаправленно, настойчиво, системно. Тогда можно ожидать заметных результатов уже в этой жизни.

Санкт-Петербург