По большому счету, все бурное десятилетие развития рынка коммерческой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге вопросы управления объектами в традиционном понимании (совокупность технической эксплуатации с организационным и коммерческим обслуживанием) оставались на втором плане. Впрочем, на экстенсивно растущих рынках, как известно, качественное развитие в определенном смысле второстепенно. Дефицит предложения априори делал успешным и высокодоходным практически любой новый проект. Понятно, что при этом не требовались какие-то особые усилия для продвижения объектов. В общем, основная задача игроков рынка коммерческой недвижимости заключалась в наращивании объемов.

Однако в условиях, когда в обеих российских столицах на рынке коммерческой недвижимости установился относительный баланс между спросом и предложением, требуются значительные усилия, чтобы сохранить уровень прибыльности действующих объектов и превратить в доходный финансовый инструмент новые. И на первый план выходят проблемы управления. Сейчас управленческий бизнес (property management) на рынке коммерческой недвижимости становится все более востребованным. Есть все основания полагать, что сфера приложения сил независимых профессиональных управляющих компаний в ближайшее время значительно расширится.

Местное "самоуправление"

Первые профессиональные компании в области управления коммерческой недвижимостью, независимые от собственников, в России появились в середине 1990-х. И если в Москве это были в основном подразделения известных западных управленческих компаний, то в Петербурге работали преимущественно местные фирмы. Из западных представительств в Петербурге сегодня известна одна управляющая компания - " Рейм Консалтинг", подразделение финского холдинга REIM Group.

Компаний, специализирующихся в области property management и имеющих корни в Санкт-Петербурге, значительно больше. Самые известные - " ВМБ-Траст", УК "Бекар", УК "Питер" (в прошлом году компания вошла в созданный ее владельцами холдинг "АйБи Групп"). Сегодня в управлении у каждой из перечисленных фирм находятся десятки объектов коммерческой недвижимости. Однако, несмотря на значительный размер находящихся под их управлением площадей, в общем объеме доходной недвижимости их доля весьма незначительна.

Как отмечают специалисты, до сих пор на рынке коммерческой недвижимости Москвы и Петербурга есть немало объектов, которые, по сути, вообще никак не управляются либо управляются собственниками зданий. Такая структура сложилась еще на ранних этапах формирования рынка коммерческой недвижимости. Для того времени типична схема, когда для технического обслуживания объекта привлекались специалисты, а остальными вопросами (они, по большому счету, сводились к сбору арендной платы) занимался сам собственник. Иногда создавались отдельные управленческие структуры, которые состояли преимущественно из доверенных лиц владельцев недвижимости либо из штатных сотрудников. "Самоуправление" на рынке коммерческой недвижимости сохранилось в том числе и потому, что для многих собственников таких объектов эта сфера не является основным бизнесом.

Можно сказать, что в подобной схеме доминировала "техническо-эксплуатационная" составляющая. Впрочем, и на Западе property management в сфере коммерческой недвижимости начинался в 60-х годах прошлого века с эксплуатационной части. "На российском рынке коммерческой недвижимости (без разницы - московский он или петербургский) до сих пор нет главного, - отмечает Александр Гришин, президент Гильдии управляющих и девелоперов, генеральный директор компании "ВМБ-Траст". - Собственники объектов в массе своей не осознают, что владение недвижимостью и ее управление - абсолютно разные вещи". Можно продолжить: управление коммерческой недвижимостью не сводится к одной лишь технической эксплуатации зданий. Классический property management в сфере недвижимости заключается не столько в эксплуатации объекта, сколько в построении грамотной бизнес-схемы по извлечению дохода от его использования.

Время пришло

До поры до времени, пока на рынке существовал дефицит предложения, такие подходы позволяли собственникам объектов коммерческой недвижимости извлекать приличные доходы. Все деловые просчеты перекладывались на потребителя. Серьезным толчком к изменению отношения собственников объектов коммерческой недвижимости к проблеме управления принадлежащими им активами можно считать дефолт 1998 года. Тогда многие бизнес-центры и торговые комплексы в значительной мере опустели (петербургский рынок из этого кризиса полностью вышел лишь в 2001 году). Как вспоминает Александр Гришин, "именно в период кризиса те игроки рынка коммерческой недвижимости, у которых снижение доходности было критическим, задумались о качестве управления своими объектами. Часть из них пришли к выводу, что намного эффективнее передать управление профессионалам".

Как отмечают опрошенные нами эксперты, в сегодняшней ситуации сбалансированного рынка роль управляющих компаний выходит на первое место. В большей степени это относится к объектам старого поколения. Сегодня для всех очевидно, что арендаторы бизнес-центров и торговых комплексов предъявляют все более высокие требования к качеству предоставляемых услуг, а также к инженерным, коммуникационным, технологическим системам здания. Строго говоря, современный потребитель на рынке коммерческой недвижимости готов платить за максимально комфортные условия для ведения своего бизнеса. По большому счету, это касается и скорости доступа в Интернет, и освещения, и кондиционирования помещений, и удобства заезда в паркинг, и оснащенности конференц-залов, и ассортимента в кафе и ресторанах, имеющихся в центре.

Но если пакет услуг управляющие компании еще могут расширить (что сейчас практически все и делают), то многие инженерно-технические проблемы решить достаточно сложно. Собеседники корреспондента "Эксперта С-З" привели массу примеров, когда даже в довольно дорогих и в целом достойных проектах не учтена масса деталей: слишком узкий въезд в подземный паркинг, из-за чего машинам приходится буквально по миллиметру в него втискиваться; в часы пик в холле выстраиваются очереди, потому что не хватает лифтов; в крупном бизнес-центре все офисы, на американский манер, нарезаны огромными площадями, которые трудно перегородить, так как большая часть останется без естественного освещения и т.д.

И это не столько вина проектировщиков и строителей. Дмитрий Кунис, генеральный директор Генподрядной компании "СТЭП", которая занимается генподрядом при строительстве коммерческой недвижимости, выразил общее мнение специалистов: "На первых этапах в создании объекта коммерческой недвижимости - от концепта до проекта - участвуют сами инвесторы или их доверенные лица. Тогда как основные просчеты проектировщиков, а также строителей, выявляются уже в процессе управления объектом и выясняется, что, например, нарезка площадей не очень удобна для арендаторов. На стадии проектирования и даже строительства подобные просчеты легко устраняются, но указать на них может только будущий управляющий объектом. К сожалению, пока дочерние управляющие компании на рынке коммерческой недвижимости подключаются к проекту уже на завершающих этапах".

Владеть или управлять?

Все это происходит по причине смешивания понятий "владение" и "управление" коммерческой недвижимостью. По большому счету, все, что должно интересовать инвесторов и собственников, - это получение гарантированного дохода от объекта, а технологии обеспечения стабильного уровня доходов - задача управляющих компаний.

"В идеале управление объектом коммерческой недвижимости должно начинаться сразу после решения инвестора о его создании, - уверен Юрий Борисов, управляющий партнер холдинга "АйБи Групп". - В принципе, российские профессиональные управляющие компании так уже давно работают. Именно они разрабатывают оптимальную с точки зрения локации и окружения концепцию будущего комплекса. Ведь галерея бутиков вряд ли будет уместна в спальном районе города, тогда как там можно построить вполне успешный торговый центр, рассчитанный на целевую группу. То есть четкое позиционирование происходит уже на начальном этапе. Кстати, в сегменте торговых комплексов на стадии проектирования необходимо заключить контракты с будущими "якорями", потому что планировка внутренних помещений будет во многом зависеть от их пожеланий... Очень редко созданные собственниками управляющие компании, учитывая, что они подключались к проектам на последних стадиях, имеют такой опыт".

Трудно сказать, произойдет ли в ближайшее время на петербургском рынке коммерческой недвижимости "революция управленцев", но то, что спрос на услуги компаний, специализирующихся в property management, будет расти, уже очевидно. Можно также предположить, что, скорее всего, именно к ним будут обращаться специализированные паевые фонды, которые в последнее время активно открываются в Петербурге.

Санкт-Петербург