Когда в товарищах согласья нет

Успешность девелоперских проектов во многом зависит от эффективного взаимодействия инвестиционно-строительной компании и проектной организации. Однако таковое пока в дефиците

Судя по количеству публичных и кулуарных высказываний, самая актуальная проблема инвестиционно-строительного комплекса (после земельного и инфраструктурного вопросов) - разногласия между девелоперами и архитекторами. Складывается впечатление, что эти соавторы объекта жилой или коммерческой недвижимости плохо понимают друг друга. Что странно: взаимопонимание между ними должно быть априори, так как строящееся здание - продукт их совместного труда.

Успешность реализации квартир, а также доходность офисных или торговых комплексов во многом зависят от того, насколько грамотно спроектированы эти здания, в какой степени девелопер и архитектор учли запросы потенциальных потребителей. В последнее время, когда петербургский рынок недвижимости стабилизируется и становится высококонкурентным, цена планировочных просчетов возрастает.

В общем, качество работы проектных организаций не устраивает девелоперов. Наиболее распространенное объяснение сложившейся ситуации сводится к тому, что на рынке много лет существует дефицит опытных и высокопрофессиональных проектировщиков. В то же время корень проблемы намного глубже - девелоперской компании необходимо создать эффективную команду из своих сотрудников и привлеченных специалистов, в том числе и проектировщиков, для разработки и реализации строительного проекта.

"Материальная" проблема

Самые распространенные претензии, предъявляемые проектным организациям девелоперскими компаниями или заказчиками строительства (например, промышленными предприятиями или торговыми сетями), составляют нарекания на технические решения.

В первую очередь это относится к выбранным проектировщиками материалам. "Нередко в проект закладываются материалы и системы, которые уже давно никто не выпускает, - говорит руководитель архитектурно-планировочной мастерской строительной компании "М-Индустрия" Мария Аврух. - Или другая крайность: иногда смотришь, какие материалы предлагает использовать проектировщик, и непонятно, чем обусловлен его выбор. Такое впечатление, что ему просто под руку попался рекламный буклет".

Вторая сторона "материальной" проблемы заключается в том, что проектировщики создают ответственные конструкции, содержащие недоступные для ревизии функциональные элементы, которые изнашиваются в несколько раз быстрее, чем здание в целом. Понятно, что в скором времени возникнет необходимость в ремонте таких элементов и покупателей недвижимости ждет неприятный сюрприз. Сюрпризы эти явно не добавят позитивных черт имиджу клиентоориентированной компании, который сейчас стремятся создать многие девелоперские фирмы. Кроме того, для покупателей квартир, как отмечают сами девелоперы, все большее значение приобретает величина будущих расходов на содержание жилья. В сегменте коммерческой недвижимости такого рода ошибки приводят к увеличению эксплуатационных издержек, что впоследствии отражается на доходности проектов.

Собеседники корреспондента "Эксперта С-З" отмечали также и существенный консерватизм проектировщиков силовых конструкций. В частности, директор по строительству торговой сети "Лента" Игорь Петров считает, что давно устарели многие расчетные нормы. "До недавнего времени нам приходилось тратить до 100 кг стали на квадратный метр. Тогда как, например, в Канаде, где климатические условия намного суровее, чем в Петербурге, а значит, нормы по прочности конструкций и по снеговой нагрузке выше, при строительстве торговых центров сегодня расходуется не более 50 кг стали на "квадрат"", - поясняет Петров.

Любопытно, что с ним согласен и технический директор конструкторской фирмы "Силко" Олег Курбатов (он много лет возглавлял конструкторский отдел Санкт-Петербургского ЗНИИПИ, известного своими инновационными разработками пространственных конструкций): "Действительно, за счет использования особо прочных видов стали можно сократить общий расход этого материала". Курбатов уверен, что многие конструктивные решения, применяемые сегодня, устарели: "Если посмотреть на конструктивный раздел проектов, то мы увидим традиционный лес колонн, громоздкие балки и фермы, отнимающие объем здания. Все это приводит к тому, что у архитектора нет возможности более свободно распоряжаться пространством, эффективно располагать торговые зоны, менять планировку и оптимально выстраивать технологическое оборудование. И это при том, что еще в 1980-е годы советскими проектными институтами, в том числе и петербургскими, были разработаны не имевшие аналогов в мире, передовые для того времени технологии, позволяющие покрывать все пространство супермаркета площадью 10-15 тыс. кв. м без единой внутренней опоры".

Девелоперы должны научиться формулировать четкие задачи, грамотно подбирать исполнителей, выстраивать систему контроля качества выполненных работ

В сегменте торговой недвижимости помимо конструктивных решений, позволяющих с большей эффективностью использовать внутреннее пространство комплекса, немаловажную роль играют правильно спроектированные системы вентиляции, освещения и торговое оборудование. Игорь Петров, рассуждая на эту тему, отметил: "От того, например, как освещаются мясные и рыбные прилавки, зависят объемы продаж этих продуктов. Есть данные, что грамотно выстроенная подсветка позволяет увеличить продажи на 10%. Но проблема в том, что мы не всегда знаем, как именно "выставить свет". По идее, это должны делать специализированные организации, занимающиеся технологическим проектированием в сфере торговли, но таких в России практически нет, и этим занимаются разработчики или поставщики торгового оборудования, но они тоже не знают всех нюансов".

Еще одно узкое место, по единодушному признанию представителей строительных компаний, - низкое качество рабочей проектной документации (подробные планы и схемы, по которым строители возводят здания). Президент и генеральный директор "Генподрядной компании СТЭП" Дмитрий Кунис проиллюстрировал данное утверждение примером: "Зачастую в рабочих проектах можно обнаружить "повисшие" в воздухе балки или сведенные в одну точку инженерные системы, но при этом совершенно не расписано, в какой последовательности они должны прокладываться, нередки случаи, когда проектировщики забывают "нарисовать" технологические отверстия под те или иные сети". Все это говорит о том, что генеральный проектировщик, отвечающий за весь проект, плохо координирует деятельность подразделений, выполняющих определенный вид работ.

Человеческий фактор

Называя одну из первопричин описанных выше проблем, девелоперы и представители проектных организаций едины во мнении: все это - следствие многолетнего дефицита высококвалифицированных специалистов архитектурно-проектного дела. С началом рыночных преобразований в России объемы строительства резко сократились, огромные проектные институты простаивали. Некоторые из них, особенно узкоспециализированные организации (к примеру, те же технологические проектировщики в сфере торговли), вскоре закрылись, многие уменьшились до размеров скромного бюро. Кроме того, заводы, работавшие в связке с проектными институтами, перестали выпускать необходимые компоненты для применения тех или иных конструктивных решений. В частности, по словам Олега Курбатова, именно по этой причине сегодня не применяются разработанные в свое время большепролетные технологии. Другими словами, проектная отрасль остановилась в своем развитии.

Более того, из отрасли ушли целые поколения опытных специалистов. Уходили в другие сферы деятельности и способные молодые сотрудники, переключаясь, например, на дизайн интерьеров. По признанию собеседников корреспондента "Эксперта С-З", профессионализм в проектном деле достигается через 8-10 лет непрерывной практической работы (не считая шести лет обучения в вузе). Таким образом, восполнить кадровый пробел, вызванный оттоком 1990-х, было попросту некому.

Наряду с проектными институтами, сократившими штаты, в 1990-е годы в Петербурге стали появляться архитектурные мастерские и конструкторские фирмы. По некоторым оценкам, сегодня их насчитывается около 500. Из них, по мнению специалистов, не больше 10 действительно заслуживают уважения и признания как высокопрофессиональные. Как правило, они выполняют весь комплекс необходимых проектных работ - от фундаментов, несущих конструкций, перекрытий, фасадов до инженерных систем. Остальные - маленькие фирмы из трех-четырех сотрудников, которые занимаются каким-нибудь одним видом работ, а на другие участки нанимают субподрядчиков. И вот здесь происходят сбои: многочисленных смежников (а нередко это частнопрактикующие проектировщики или студенты архитектурных вузов) необходимо координировать, сводить их разработки в единый проект. В маленьких компаниях не всегда есть для этого специалисты. На выходе - проектная документация невысокого качества.

Кризис специалистов среднего возраста в проектной отрасли имеет и другую негативную сторону - консерватизм старшего поколения проектировщиков и конструкторов. Как образно выразился Игорь Петров, "многие технические решения напоминают "архитектуру" усадьбы гоголевского Собакевича: все тяжеловесное, грубое, неповоротливое..." Заместитель председателя правления девелоперской компании "Охта Групп" Дмитрий Киселев менее категоричен: "Проблема в том, что, к сожалению, российские архитекторы и конструкторы, проектирующие торговые комплексы, часто не учитывают поведение человека в процессе совершения покупки. Сейчас по формату потребительского поведения средний российский покупатель практически не отличается от западного. Многие девелоперы, особенно в Москве, это осознают и стремятся строить торговые центры с учетом стремительно меняющихся современных тенденций. Однако уровень большинства наших проектировщиков остался советским, что явно не устраивает рынок".

Так не бывает

Безусловно, перечисленные выше причины объективны, но не единственны. Создание проекта жилого или коммерческого комплекса - совместная работа девелопера и архитектора. И ответственность у них тоже совместная.

По мнению опрошенных нами представителей проектных компаний, основная часть проблем возникает из-за того, что заказчики-девелоперы рассчитывают в короткие сроки получить проект здания, которое будет современным и достойным, но при этом бюджет строительства должен быть относительно низким. "Так не бывает, - говорит руководитель архитектурной мастерской "Герасимов и партнеры" Евгений Герасимов. - Современные архитектурные и конструктивные технологии стоят дорого, но и результат того стоит. Однако далеко не все девелоперы готовы пойти на серьезные финансовые вложения в архитектуру". В итоге по ходу разработки проекта многие комплектующие заменяются более дешевыми материалами.

Как отмечает Олег Курбатов, применение современных технологий действительно может позволить реально снизить себестоимость строительства. "Но для того чтобы найти верное решение, необходимо затратить некоторое время. А заказчик торопит: ему надо быстро приступить к строительству, потому что этого требует его бизнес или ситуация на рынке недвижимости", - констатирует Курбатов.

В то же время стремление девелоперов любой ценой сократить бюджет строительства, по словам Евгения Герасимова, приводит к тому, что компании в процессе проектирования часто меняют архитектурную организацию: "Концептуальный мастер-план девелопер заказывает авторитетной мастерской, но после его согласования разработку детального рабочего проекта отдает в другую организацию, услуги которой стоят намного дешевле, к тому же она более сговорчива в вопросах "снижения себестоимости". Позже здание благополучно строится и приходится долго убеждать сгорающего от стыда автора первоначальной идеи, что он к этому проекту уже не имеет никакого отношения и ответственности за него, по сути, не несет".

Наука управлять

Довольно часто в результате изменения рыночной ситуации проект строительства жилого или коммерческого комплекса перестает соответствовать изменившейся структуре спроса. И чтобы оптимизировать проект в новых условиях, девелопер начинает вносить в него изменения - например, уменьшать или увеличивать метраж квартир, менять соотношение жилых и коммерческих помещений. "Проектировщики практически всегда тяжело идут на подобные изменения, - говорит Мария Аврух. - Потому что кажущаяся девелоперам незначительная корректировка ведет к пересчетам и перечерчиванию всех взаимосвязанных разделов проекта. Это достаточно большая работа".

Понятно, что таких ситуаций можно избежать, если перед началом проектирования девелопер точно оценил все рыночные тенденции и факторы (эффективность функционального назначения земельного участка под будущую застройку, локальный спрос и его требования и т.д.) и выдал проектировщику предельно подробное техническое задание с максимально понятными параметрами. "Если девелопер, приходя к проектировщику, сам точно не знает, что он хочет получить, каким именно должен быть объект, чтобы он приносил планируемый доход, то архитектору действительно трудно создать отвечающий рыночным требованиям проект", - резюмирует генеральный директор "АйБи Девелопмент" Сергей Игонин.

Другими словами, причины возникающих проблем во взаимоотношениях архитекторов и девелоперов лежат в области управления строительным проектом. Развивая эту мысль, Дмитрий Кунис говорит: "Вообще, вся проблема сводится к умению девелоперской компании создать эффективную команду специалистов, управляющих каждым строительным проектом".

Самый простой путь решения возникающих проблем, по которому пошли некоторые строительные компании, - создавать собственные проектные отделы и бюро. Как показывает мировая практика, замыкать на себе весь комплекс работ - не слишком рациональная стратегия, но если соответствующего предложения на рынке просто нет, строители вынуждены применять и такие методы решения проблем. Некоторые петербургские девелоперы пытаются привлекать к проектированию внешних, в том числе и западных, консультантов. В частности, масштабный торгово-развлекательный комплекс "Район 700" компании "Охта Групп" совместно проектируют петербургское архитектурное бюро "Земцов, Кондиайн и партнеры" и финская компания EVATA FINLAND.

По мнению Дмитрия Киселева, российские архитекторы по творческому потенциалу ничуть не уступают западным коллегам. В Москве и Петербурге уже строятся новые здания, соответствующие мировым стандартам. Однако при проектировании зданий во многих сегментах рынка недвижимости (например, торгово-развлекательных комплексов или бизнес-центров) отечественным архитекторам, до этого не имевшим подобного опыта, приходится изобретать велосипед там, где их западные коллеги используют наработанные десятилетиями методики. В любом случае для снижения издержек и рисков девелоперы или заказчики строительных объектов должны научиться формулировать предельно четкие задачи, грамотно подбирать исполнителей, выстраивать системы принятия решений и контроля качества выполненных работ.

Санкт-Петербург