В Петербурге подведены итоги первой серии конкурсов на организацию управления жилыми домами и обеспечение их технической эксплуатации. Две трети площадей получили "Жилкомсервисы" (ЖКС), что вызывает у других компаний подозрения в недобросовестности. Участники конкурсов недовольны условиями, главным образом - высокими рисками. Впрочем, сейчас для многих мелких компаний конкурсы - едва ли не единственный шанс получить серьезный заказ.

Жилищный комитет администрации Петербурга (ЖК) пытается выполнить важнейшую для города политическую задачу введения ЖКХ в рынок весьма рискованными методами, подобными тем, что применялись в начале 1990-х во время массовой приватизации. Как и тогда, эти методы оправдываются невозможностью иначе преодолеть консерватизм среды и необходимостью торопиться из-за быстро ухудшающейся ситуации в сфере ЖКХ. Впрочем, как показывает опыт, ни одна реформа, проводившаяся в городе нормальными методами, не была доведена до конца.

Ради осознанного выбора

На конкурсы было выставлено 57 лотов общей площадью 9,96 млн кв. м, что составляет около 15% от жилфонда города, находящегося в смешанной собственности. Конкурсы по 9 лотам (общая площадь - около 1,3 млн кв. м) признаны несостоявшимися, поскольку комиссии была представлена либо одна заявка, либо несколько, но они не соответствовали квалификационным требованиям. По словам начальника управления по работе с организациями собственников жилья и управляющими компаниями Жилищного комитета Олега Вихтюка, эти лоты повторно будут выставлены на конкурс в августе - начале сентября. Из 48 лотов, конкурсы по которым признаны состоявшимися, только 9 достались частным компаниям, а 32 получили "Жилкомсервисы".

Представители частных компаний не верят, что ЖКС за полгода работы на рынке сумелископить или получить от банков в виде кредитов те средства, которые они выставлялина конкурсы в качестве инвестиционныхпредложений

Олег Вихтюк отмечает достаточно высокий интерес к конкурсам как среди частных, так и среди государственных компаний. В Калининском районе города было по семь-восемь претендентов на один лот, в Приморском районе число заявок на лот доходило до десяти. В ЖК результатами конкурсов в целом довольны, хотя признают, что ожидали увидеть больше частных компаний среди победителей.

Первоначально Жилищный комитет планировал ограничиться конкурсами по упомянутым 57 лотам. Однако их результаты, видимо, были признаны настолько удачными, что 8 августа были объявлены конкурсы еще по 50 лотам общей площадью порядка 8,7 млн кв. м. Итоги конкурсов по этим лотам будут подведены в начале сентября, а компании-победители начнут работать с 1 октября. Последнее обстоятельство вызывает серьезные опасения у некоторых участников рынка. Далеко не все уверены, что в ситуации, когда готовит дома к зиме одна компания, а обслуживает их зимой и отвечает за итоги отопительного сезона уже другая, жители домов, выставленных на конкурс, получат достойное обслуживание. Руководствуясь этими соображениями, ЖК вначале планировал завершить конкурсные процедуры к 1 июля. Но не получилось.

Олег Вихтюк признает, что победители второй серии конкурсов будут готовить дома к зиме в весьма сложных условиях, однако, отмечает он, это обстоятельство должно повысить интерес к конкурсам у ЖКС, ведь именно они сейчас работают с домами, выставленными на конкурс. Кроме того, внесены изменения в квалификационные требования. Те, кто захочет участвовать в августовских конкурсах, должны будут иметь опыт работы с жилищным фондом (ранее требовался опыт работы в ЖКХ), а также обладать лицензией на эксплуатацию электрических и тепловых установок либо договором с организацией, имеющей такую лицензию. "Мы хотим сделать ситуацию более стабильной, застраховав себя от неожиданностей накануне отопительного сезона", - объясняет Вихтюк.

Если все пойдет, как предполагалось, к 1 октября на конкурсной основе будет распределено право на обслуживание около 25% жилищного фонда, ныне управляемого районными ГУЖА. Речь идет примерно о 17 млн кв. м общей полезной площади. По словам Вихтюка, в результате у жителей любого района города появится возможность сравнивать работу нескольких компаний и, как следствие, людям проще будет делать выбор.

Год - не срок

Невозможно спорить с тем, что в ЖКХ давно пора внедрить рыночные отношения и это единственный выход из нынешнего бедственного положения отрасли. Также следует признать целесообразной стимуляцию становления этого рынка извне, в том числе и со стороны властей (наш журнал неоднократно писал об этом). Однако дьявол, как известно, в деталях.

Участники рынка находят в условиях конкурсов ряд моментов, которые не только не приведут к развитию рыночных отношений, но могут повлечь за собой весьма печальные последствия. В разговоре о конкурсах чаще всего употребляется слово "риск", несколько реже - формулировка "я надеюсь...".

Наибольшее количество претензий вызывают сроки договора, заключаемого по итогам конкурса. Согласно договору, победитель сможет проработать на полученном участке один год. Но чтобы победить, он должен был предложить максимальную сумму инвестиций в ремонт жилого фонда. Как правило, инвестиции в текущий ремонт (крыш, подъездов, инженерных коммуникаций и т.п.) жилищного фонда окупаются за три-пять, а то и семь лет. Вкладывать заявленные суммы компаниям действительно придется. По словам Олега Вихтюка, его комитет будет постоянно контролировать их работу и те, кто в течение первых трех месяцев не начнут вносить деньги, в дальнейшем будут лишены права работать с полученными в управление домами.

Но даже если средства будут вложены, гарантий их возврата нет. В любой момент жильцы дома, входящего в лот, могут создать ТСЖ и самостоятельно сменить обслуживающую организацию. Никто не гарантирует, что они остановят свой выбор на компании, управляющей лотом, и средств, вложенных в ремонт дома-бунтаря, никто не вернет. Компании все эти риски прекрасно осознают. Из частников, как правило, шли на эти риски те, кто в случае успеха мог значительно увеличить свою долю на рынке комплексного обслуживания жилого фонда.

К примеру, ООО "Прокси" до участия в конкурсе обслуживало 15 зданий общей площадью около 130 тыс. кв. м, разбросанных по разным районам города. По итогам конкурса оно получило 129 тыс. кв. м в Калининском районе, в которые намерено инвестировать около 2,3 млн рублей. Стоимость лота (сумма, которую платит население за год) составляет 13 млн рублей. "За этот год нужно перестроить всю работу, возможно, удвоить персонал, вложить достаточно большую сумму инвестиций в капитальный ремонт и еще умудриться на этом заработать денег, - говорит генеральный директор "Прокси" Игорь Синькевич. - За 2,3 млн можно отремонтировать кровлю на всех полученных домах, а в некоторых еще и заменить стояки, однако окупаться вложения будут два года. Я собираюсь привлекать деньги моих учредителей, и я должен их вернуть". Единственный способ остаться обслуживать эти дома на второй год - понравиться жильцам, чтобы они переизбрали компанию самостоятельно на общем собрании, но способ этот, конечно же, не самый надежный.

По словам Олега Вихтюка, в соответствии с законодательством, ЖК не может предложить победителям конкурсов договор более чем на год: "Но если они будут работать хорошо и подтвердят свои полномочия общим собранием, значит, они будут работать дальше столько, сколько решат собственники жилья. Это право город у них никогда не отнимет". По нашим данным, ряд крупных компаний, сравнительно долго работающих на рынке обслуживания жилья, предлагали на конкурсе суммы инвестиций, близкие к тем, которые могли бы окупиться за год. И проигрывали под лозунгом: "Мы - не благотворительная организация".

Кому в ЖКХ жить хорошо

Судя по предложенным объемам инвестиций, наименее стеснены в средствах самые многочисленные победители конкурсов - ЖКС. Завоевывая 67% выставленных на конкурс площадей, они иногда предлагали инвестиции, равные половине стоимости лота. "Это чистая профанация, - возмущается представитель крупной управляющей компании. - "Жилкомсервисы" проработали полгода, и сколько они смогли заработать собственных средств? А кредитов таких им никто не даст, они неизвестны крупным кредитным организациям". Игорь Синькевич опасается, что ЖКС попытаются выполнить свои обещания за счет средств городских целевых программ капитального ремонта. Но, по словам Олега Вихтюка, подобные попытки будут жестко пресекаться Жилищным комитетом, бюджетные средства на эти инвестиции не пойдут, а тот, кто не выполнит обещания, довольно быстро выйдет из игры.

Тем не менее в ЖК подтверждают наличие у ЖКС экономического обоснования инвестиций: похоже, они чувствуют себя достаточно уверенно. Как сообщил глава ЖКС 4 Приморского района Владимир Стрелец, он вышел на конкурсы с намерением выиграть два лота площадью 202 и 117 тыс. кв. м и вложить в каждый по 6 млн рублей, т.е. около половины стоимости лота. В 12 млн предполагаемых инвестиций должны были войти как собственные средства компании, так и заемные. Сообщить подробности Владимир Стрелец отказался, сославшись на коммерческую тайну.

В Жилищном комитете утверждают, что будут жестко пресекатьпопытки ЖКСпроизводить ремонтдомов, полученныхпо конкурсам, за счет средств городскихцелевых программкапитального ремонта

Но даже предложение максимальной суммы инвестиций в этих условиях не гарантирует победы. Несмотря на то что ЖКС 4 прошел квалификационные требования и предложил наибольшие суммы инвестиций по обоим лотам, лот размером 117 тыс. кв. м достался его соседу и сопернику. Владимир Стрелец узнал об этом, получив факс со списком победителей. Никаких официальных разъяснений не последовало. Владимир Стрелец пока что не готов ответить на вопрос, как он намерен прояснять ситуацию и будет ли добиваться справедливости в судебном порядке.

Руководитель ЖКС 4 вполне отдает себе отчет в том, что 6 млн инвестиций в 220 тыс. кв. м жилой площади окупятся примерно за пять лет. Он уверен, что продержится на своей территории все это время, и, более того, намерен в дальнейшем привлечь дома из соседнего лота. "То, что я обслуживаю, лучше обслуживать никто не будет, никакие частные фирмы", - говорит Владимир Стрелец. Он убежден, что многолетний опыт работы с жилищным фондом позволит ЖКС удержать свои позиции.

Слабые звенья

Кроме значительных инвестиционных рисков у системы конкурсов в ее нынешнем виде есть и другие слабые места. К примеру, компании-победители должны будут обслуживать жилье по городским тарифам. Напомним, что на конкурсы выставлялись дома разных лет застройки, расположенные в разных районах города. Кроме того, лоты довольно сильно различаются по размеру и далеко не всегда расположены рядом с производственной базой компании. Следовательно, при одинаковых доходах с квадратного метра расходы на его содержание будут существенно различаться. Это также устраивает не всех, особенно частников.

Ряд компаний также задаются вопросом о самой возможности проведения таких конкурсов. "Когда мы начинали готовить документы к конкурсу, наши юристы сказали, что такая передача в управление микрорайона просто незаконна", - говорит представитель управляющей компании, пожелавший остаться неназванным. Он признает, что данное обстоятельство также существенно повлияло на желание вкладывать средства. Компания предложила на конкурсе сравнительно небольшую сумму и не получила ни одного лота. В результате она и не противопоставила себя политике городских властей, и не подвергла рискам свои капиталы.

Конечно, как признает и Олег Вихтюк, менее рискованно и более удобно для компании заключать индивидуальные договоры с ТСЖ. Отметим, что в этом случае есть возможность записать в договоре взаимовыгодный порядок инвестирования - установить адекватный периоду окупаемости срок действия договора, экономически обоснованные для данного дома тарифы. Но этот путь подходит скорее для тех компаний, которые уже заявили о себе на рынке. Конкурсы, несмотря на все риски и недостатки, - весьма удобный способ для вхождения на рынок комплексного обслуживания и управления жильем компаний из смежных отраслей и упрочения позиций уже работающих здесь небольших предприятий. Приход новых игроков приведет к росту конкуренции и, как следствие, развитию рынка. Не затормозят ли движение к нему недостатки выбранного пути, покажет время. n

Санкт-Петербург