В Череповце (Вологодская область) введение земли в рыночный оборот идет темпами, которым могут позавидовать многие российские города, включая, например, Санкт-Петербург. В Северной столице приватизировано 13% земли, а в Череповце - 40%. Муниципалитет Череповца утвердил новые регламенты землепользования и застройки, практически завершено создание электронного "поквартального" земельного кадастра. В результате быстро развивается рынок коммерческой недвижимости.

Опыт Череповца в сфере земельно-имущественных отношений наглядно демонстрирует: реформаторские усилия необязательно заканчиваются разочарованием. Подкрепленные согласием между властями и бизнесом, они могут приносить вполне ощутимые и общеполезные результаты.

В движении

Процесс модернизации отношений собственности в сфере недвижимости давно идет в Череповце, хотя широко и не афишируется. В городе периодически проходят публичные аукционы по продаже муниципальной недвижимости. В прошлом году муниципалитет выручил в бюджет 80 млн рублей. Но эти не бог весть какие деньги - лишь верхушка айсберга, в основании которого - сдвиги поистине тектонического масштаба.

Территория Череповца - более 12 тыс. га, из них 40% уже обрели собственника - редкий для России показатель, которого удалось достичь в рекордно короткие сроки. Основная часть приватизированной земли принадлежит промышленным предприятиям. Прежде всего это огромный, в 3,5 тыс. га, участок, на котором находится ОАО "Северсталь", а также солидные территории, принадлежащие предприятиям "большой химии" - "Череповецкому "Азоту"", "Аммофосу", фанерно-мебельному комбинату, фабрике " ФЭСКО" и ряду более мелких фирм и компаний, расположенных на окраинах города. Череповец - промышленный центр и именно благодаря активности своих промышленников достиг промежуточного приватизационного рекорда. Неприватизированными остались только участки промзоны прекратившего существование деревообрабатывающего комбината да прибрежная запортовая территория.

В начале процесса приватизации земли главным движителем было давление (хотя и не слишком жесткое) на владельцев крупных предприятий со стороны властей области и города (подкрепленное, правда, льготной ценой выкупа). Сегодня предпринимателей в большей степени мотивирует возможность получения под собственную землю инвестиций и банковских кредитов. У многих к тому же возникает понимание, что налоговое законодательство и, соответственно, ставки налога на землю по определению более стабильны, чем арендная плата, которая даже по закону должна пересматриваться не реже одного раза в год.

Догоняющий рынок

Опыт Валентины Шиловой, заместителя директора местного филиала крупнейшего в регионе Севергазбанка, свидетельствует: все больше предприятий города, даже не самых крупных, прибегают к помощи залога недвижимости для получения банковских кредитов. Таким способом предприниматели главным образом пополняют свои оборотные средства (инвестировать предпочитают из прибыли). Предметом залога, как правило, выступает объект недвижимости в целом (земля со зданиями). Земля при этом может находиться и в долгосрочной аренде.

"Голую" землю банки берут в залог очень редко, хотя и не исключают такой возможности при соблюдении ряда условий (выгодного с точки зрения рынка местоположения участка и обязательной юридической чистоты оформления права собственности). Впрочем, такой земли в городе мало. По словам Виктора Погорелого, владельца череповецкой инвестиционно-риэлтерской компании "Фараон", крупнейшего девелопера на местном рынке коммерческой недвижимости (доля - 25%), земля без зданий осталась только у двух категорий собственников. Во-первых, у муниципалитета в новых районах. Она уходит с торгов под строительство жилых домов. Во-вторых, у промышленных предприятий. "Именно их участки сейчас продаются на вторичном рынке. Но количество таких сделок невелико", - утверждает Погорелый.

Как правило, земля на вторичном рынке продается вместе с расположенными на ней зданиями. Здания в зависимости от ситуации либо сносят (например, старые деревянные дома), либо реконструируют под новые цели - офисы, торговые точки, склады. Причем рынок коммерческой недвижимости, в отличие от стагнирующего рынка жилья, пока продолжает расти. Местные аналитики склонны объяснять это отставанием в развитии от крупных российских городов. По их прикидкам, по обеспеченности, скажем, торговыми площадями на душу населения Череповец догонит Москву в ее нынешнем состоянии только к концу следующего года.

По оценкам специалистов, земля в Череповце скоро начнет стремительно дорожать. Видимо, в расчете на это все больше предпринимателей вкладывают средства в землю и недвижимость. Например, в районе Московского проспекта города (наполовину застроенного старыми деревянными домами) выкуплены все участки и новые владельцы придерживают их, ожидая начала строительного бума.

Хотя спрос уже сейчас достаточно велик и позволяет неплохо зарабатывать на девелопменте. Рентабельность здесь доходит до 50%, а иногда и выше. Как утверждают участники рынка, тем, кто догадался купить участки несколько лет назад в нужном месте, удавалось добиться рентабельности в несколько сотен процентов. Сейчас офисные или торговые помещения (естественно, вместе с землей) на вторичном рынке продаются по цене от 16 до 40 тыс. рублей за квадратный метр. Месячный оборот сделок - 40-60 млн рублей.

Власти стараются

Муниципальные власти весьма благосклонно наблюдают за этим процессом и, судя по высказываниям чиновников, намерены и дальше способствовать его развитию. Их усилия сосредоточены в основном на двух направлениях. Во-первых, они стремятся повысить долю приватизированной земли. Для этого муниципалитет планомерно повышает арендную плату за землю, побуждая нынешних арендаторов переходить в категорию собственников. Председатель Комитета по управлению имуществом Череповца (КУИ) Евгений Ширяев рассматривает политику, которую проводит его департамент, как некую государственную миссию: "Все должны осознать, что "объект недвижимости" - это прежде всего земля. Плюс то, что на ней находится и ее улучшает. Не могут эти вещи быть разорваны. И если мы не приведем их в соответствие, экономике страны придется туго".

Муниципалитет Череповца утвердил новые регламенты землепользования и застройки, также практически завершено создание электронного поквартального земельного кадастра

Второе направление усилий власти - оформление и описание земельных участков, включение их в единую электронно-справочную систему, доступную благодаря современным средствам связи максимальному числу пользователей. Этой деятельностью руководство Череповца, не жалея денег, занимается вот уже несколько лет. В рамках городской программы "Геоинформационное и кадастровое обеспечение задач управления и развития земельно-имущественных отношений" создается электронный земельно-имущественный кадастр. Полтора года назад муниципалитет констатировал, что в общих чертах электронный кадастр в городе создан и работает. Им уже активно пользуются Управление архитектуры, Бюро технической инвентаризации, предприятия ЖКХ, налоговая инспекция и др. - всего 25 городских и федеральных структур. Сегодня речь идет о том, чтобы описать и поставить на кадастровый учет сетевое хозяйство города - водопроводные, канализационные, электрические, тепловые, газовые, телефонные коммуникации. В следующем году череповецкий Центр муниципальных информационных ресурсов и технологий совместно с соответствующими службами намерен вчерне завершить эту работу.

"Дальше возможны любые варианты использования, - говорит Евгений Ширяев, - да и реальный потребитель должен проявиться. У нас, к слову, очень много попутной информации, которую мы пока просто не знаем как использовать. Например, данные по школам - количество метров, число учащихся, учителей, то же по детским садам и т.д. А ведь горожанам такая информация была бы небесполезна. Человек, планируя переезд в конкретный микрорайон, мог бы посмотреть, имеет ли смысл ехать именно сюда: сколько тут жителей, есть ли школа и хватит ли в ней года через два места его ребенку. Надо думать над тем, как обеспечить широкому потребителю доступ к этой информации. Нужен механизм такого доступа. Все это - наши очередные задачи".

Трудный передел

Дальнейшее развитие земельных отношений в Череповце натолкнулось на две серьезные проблемы. Первая обусловлена вступающим в силу с Нового года законом "Об общих принципах организации МСУ в РФ". Помимо прочего этот закон предусматривает радикальный передел собственности между государством (федерального и областного уровней) и муниципалитетами, главным образом в пользу последних. Сейчас ведется интенсивная работа по подготовке документов на перераспределение имущества, в том числе земли, между федерацией, областью и муниципалитетами. При этом возникает масса технических и финансовых проблем. Технические в наибольшей степени связаны с деятельностью федеральных структур (службы регистрации, кадастровая палата), которые плохо справляются с оформлением документов на объекты недвижимости, передаваемые из федеральной собственности в муниципальную, из муниципальной - в областную и обратно. "На то чтобы пройти через все процедуры, уходит до полугода, - говорит Евгений Ширяев. - Мы, конечно, ищем разные способы ускорить процесс".

Вторая проблема связана с приватизацией территории массовой жилой застройки, занимающей около 600-700 га земли, или 7% городской площади. По новому Жилищному кодексу, выйти из муниципальной собственности этот огромный участок может при одном условии - когда на нем будут созданы товарищества собственников жилья (ТСЖ). Хотя, по данным городского отдела по учету, распределению и приватизации жилья, сегодня приватизировано около 70% жилого фонда Череповца, особенно активно процесс идет именно в последние два года (в этом году - по 800 квартир и комнат в месяц), граждане явно не испытывают ни потребности, ни желания объединяться и брать на себя управление своими домами. До сих пор в "продвинутом" по части приватизации Череповце создано лишь одно ТСЖ.

Евгений Ширяев надеется на то, что нынешнее положение, когда размер налогов на землю и стоимость обслуживания жилья "копеечные", продлится недолго. После разграничения доходных полномочий (в ходе реформы МСУ) муниципалитет будет вынужден увеличивать и налоги, и квартплату. Это должно активизировать создание ТСЖ.

Пока же город готовит для этого техническую и нормативную базу. Активно идет процесс межевания жилых массивов. Еще пару лет назад казалось, что он займет не менее восьми лет. Теперь, найдя понимание у депутатов городской Думы, согласившихся выделить средства для завершения работы, в Комитете по управлению имуществом твердо намерены уже в следующем году закрыть эту тему. На депутатов подействовали аргументы чиновников в пользу централизованной процедуры межевания. Во-первых, это упрощает техническую задачу геодезистам. Во-вторых, за счет больших объемов существенно удешевляется стоимость работ. В-третьих, сокращаются сроки регистрации, потому что КУИ регистрирует в кадастровой палате не множество разрозненных участков, а целые кварталы. Наконец, пока нет организованных ТСЖ, не возникает и споров (вплоть до судебных тяжб) о границах между участками.

Параллельно город ведет работу над новым генеральным планом застройки, который в этом году должен быть утвержден. Он определит судьбу оставшихся в Череповце свободных земель: что уйдет под ипотечное строительство, что - под социальное жилье, где будут размещаться новые производства, новые объекты торговой инфраструктуры, социальной сферы и сферы услуг. По предварительным прикидкам, еще 20% земельного массива перейдет в частные руки. Остальное - земли общего пользования (дороги, скверы, парки и т.п.).

Череповецких предпринимателей в целом, похоже, устраивает политика муниципалитета в сфере земельно-имущественных отношений. Они отдают должное усилиям властей в самом главном для бизнеса направлении - обеспечении гарантий прав собственности на конкретный объект, чтобы можно было свободно и максимально эффективно им распоряжаться.

Череповец