Необходимость комплексного освоения городских территорий, равно как и его преимущества перед точечной застройкой, в Петербурге уже давно признаны всеми. Под комплексным освоением подразумевается реконструкция депрессивных промышленных зон в историческом центре, перестройка ветшающих жилых кварталов в районах первой массовой застройки, а также возведение новых микрорайонов (с созданием помимо жилья и инженерной инфраструктуры, социальных объектов) на свободных территориях окраин города. Взаимная выгода города и девелоперского бизнеса от реализации подобных проектов очевидна: город значительно повышает эффективность использования своих территорий, улучшает качество городской среды, а  бизнес получает возможности для развития.

Однако, несмотря на признанные преимущества, примеры реализованных проектов комплексного освоения территорий в Петербурге единичны.

Среди главных причин торможения процесса комплексного освоения территорий в Петербурге девелоперы традиционно называют отсутствие отлаженного механизма взаимодействия между городскими властями и инвестиционно-строительным комплексом. Поиск экономических, административных и законодательно-правовых инструментов, способных сдвинуть дело с мертвой точки, все еще ведется в недрах Смольного (справедливости ради отметим, что некоторые подвижки все-таки имеются). Между тем административные проблемы существенны, но не единственны. Как заметил президент холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков, «малое количество проектов комплексного освоения территорий в Петербурге связано не столько с административно-политическими проблемами, сколько с тем, что сегодня в городе практически некому реализовывать подобные проекты. Всего четыре или пять компаний обладают достаточными ресурсами и опытом, чтобы заниматься комплексным освоением на должном уровне».   

Оптом выгоднее

В советское время комплексное освоение территорий было широко распространено. Данная практика прекратилась в начале 1990-х годов прошлого столетия в силу объективных причин – государство ушло с рынка жилищного строительства и инженерной подготовки территорий, а нарождающийся девелоперский бизнес был не в состоянии реализовывать масштабные проекты.

В последние годы и городские чиновники, и многие девелоперы неустанно твердят о целесообразности возвращения к квартальной застройке. Преимущества комплексного подхода очевидны. «При проектировании не одного дома, а целого квартала с комплексом жилых и общественно-полезных зданий, – рассуждает генеральный директор компании „М-Индустрия“ Денис Тихонов, – у застройщика появляется возможность более тщательно подсчитать все затраты на создание инженерной инфраструктуры, коммуникаций, транспортных подъездов, благоустройство и собственно строительство жилья». Безусловно, реализация квартального проекта требует больших затрат, чем строительство отдельного дома. Зато при комплексном освоении застройщик может оптимально спроектировать внутриквартальные инженерные сети, исходя из рациональных соображений, тогда как при проектировании одного дома он зачастую вынужденно руководствуется интересами собственников сетей. 

В числе немаловажных преимуществ специалисты называют единство архитектурного стиля при проектировании квартала и возможность реализации комплексной программы благоустройства территории. «Однородность квартальной застройки существенно повышает для потребителя ценность недвижимости, что в конечном счете отражается на цене квадратного метра», – резюмирует Денис Тихонов.

Редкие примеры

Нельзя сказать, что в Петербурге совсем нет примеров реализации современных проектов по комплексному освоению территорий. Одним из первых такой подход при строительстве жилья применил холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ». В 1998 году компания приступила к реализации проекта строительства жилого квартала «Морской фасад» в северо-западной части Васильевского острова, на берегу Финского залива. На практически свободной территории были возведены шесть жилых корпусов общей площадью 420 тыс. кв. м.

В настоящее время известно о реализации в Петербурге еще минимум трех масштабных проектов на больших и свободных от построек (полностью или частично) территориях. При этом во всех трех случаях инициаторами проектов выступили сами девелоперы и участки под комплексное освоение они получили разными способами. Так, для реализации одного из таких проектов – «Балтийской жемчужины», – финансируемого консорциумом китайских инвесторов, правительство города целевым назначением выделило участок общей площадью 180 га.  

Другой проект реализует специально созданное ООО «Балтрос». Два года назад эта фирма приобрела 280 га бывших сельхозземель «Славянка» в Пушкинском районе Петербурга. Проект предполагает строительство шести замкнутых мини-кварталов из панельных четырех-, шестиэтажных домов по европейским стандартам общей площадью 1,4 млн кв. м с индивидуальными парковками. 

Разработанная в Петербурге схема комплексного освоения территорий предлагает инвесторам подготовить инженерную инфраструктуру участка, а затем взять его в аренду или выкупить

Для строительства жилых мини-кварталов «Балтрос» собирается привлечь шесть соинвесторов (по одному на каждый квартал). Предполагается, что к строительству собственник участка приступит в начале 2007 года (и будет ежегодно сдавать по 300 тыс. кв. м жилья). Окончание строительства запланировано на 2010 год.

Наконец, третий способ получения земли под комплексное освоение продемонстрировала дочерняя структура нефтяной корпорации «Синтез» – компания «Синтез Девелопмент». В 2004 году эта компания попросту скупила земельные участки в Невском районе, выставленные на торги 12 лотами. В сумме получилось около 15 га земли, которая передана в шестилетнюю аренду (за 4,5 млн долларов в год).  На этой территории предполагается провести дорогостоящую рекультивацию (раньше здесь располагались золоотвалы), построить всю инфраструктуру, а также более 300 тыс. кв. м жилья. 

Как видно из приведенных примеров, проекты комплексного освоения  территорий в Петербурге до недавнего времени являлись плодом частной инициативы девелоперских компаний. Большие территории для квартальной застройки городом на торги не выставлялись. Можно предположить, что продолжится описанная выше практика получения больших участков под квартальную застройку – приобретение бывших сельхозугодий и скупка на земельных торгах разрозненных лотов, на которые поделена одна большая территория (а такое дробление, судя по всему, сохранится). В частности, не так давно холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ» приобрел большой земельный надел бывшего совхоза «Пригородный» в районе Каменки.

В два этапа

Впрочем, вероятно, в скором времени город все-таки начнет предоставлять большие свободные территории под комплексное освоение. Во всяком  случае, еще осенью прошлого года Комитет по строительству разработал проект постановления правительства Петербурга о комплексном освоении территорий в целях жилищного строительства.

Необходимость разработки этого документа была продиктована тем, что после вступления в силу Земельного и Градостроительного кодексов РФ, определяющих процедуру комплексного освоения территорий, соответствующие регламенты должны быть разработаны на уровне регионов. Кроме того, Комитет по строительству совместно с Комитетом по градостроительству и архитектуре определили перечень новых городских территорий, предназначенных для комплексного освоения: Северная Долина (Выборгский район), Каменка (Приморский район), земли на Юго-Западе. Функция новых районов массовой жилищной застройки закреплена и в недавно принятом Генплане. 

По словам председателя Комитета по строительству Петербурга Романа Филимонова, «разработанная в Петербурге схема комплексного освоения частично или полностью свободных от застроек крупных территорий (не менее квартала) предлагает инвесторам инженерно подготовить территорию и получить исключительное право взять в аренду или в собственность данные земельные участки».

Планируется, что участки под комплексное освоение будут предоставляться следующим образом. Сначала проводятся торги на право заключения договора аренды крупного земельного участка для его комплексного освоения. При этом арендная плата за условно свободную землю взимается по минимальной ставке. Далее победитель торгов в срок не более полутора лет должен разработать градостроительную документацию, подготовить проекты планировки и межевания территории, а затем осуществить инженерную подготовку участка. При этом построенные объекты инженерной инфраструктуры победитель торгов обязан безвозмездно передать городу. Зато взамен инвестор, по словам Романа Филимонова, получит гарантированное и приоритетное право на долгосрочную аренду или выкуп данного инженерно подготовленного участка. 

«Возможность взять участок в долгосрочную аренду или в собственность является очень важным позитивным моментом, – отмечает вице-президент Союза строительных компаний Петербурга „Союзпетрострой“ Лев Каплан. – Полученная в долгосрочную аренду земля может стать предметом залога при оформлении банковских кредитов, чего раньше не было». Роман Филимонов указывает и на другой важный момент: после завершения инженерной подготовки и оформления прав на долгосрочную аренду (или собственность) инвестор может застроить участок самостоятельно или продать его другому застройщику. Другими словами, инвестор получает право свободно распоряжаться землей, планировать проекты застройки кварталов в соответствии с рыночной конъюнктурой и собственными планами. По мысли авторов проекта, это обстоятельство должно стимулировать девелоперов к активному участию в комплексном освоении (по крайней мере, в части инженерной подготовки) территорий.

Наряду с позитивными аспектами разработанной схемы Каплан отмечает ряд недостатков, касающихся в основном нечетко прописанных процедур. Например, порядок арендной платы («Союзпетрострой» предлагает ввести поэтапную оплату по мере инженерного освоения территории), порядок расторжения договора за невыполнение инвестором условий (по проекту, предполагается уплата «неустойки» в размере 500 тыс. долларов) и способ возмещения ему понесенных затрат, а также некоторые другие спорные моменты.

Вместе с тем открытым остается самый важный вопрос – когда будет принято данное постановление? Как сообщили корреспонденту «Эксперта  С-З» в Комитете по строительству правительства Санкт-Петербурга, проект постановления, который первоначально планировалось принять к концу прошедшего года, все еще проходит согласования в профильных комитетах.

Это не Лондон

Инженерная подготовка и застройка свободных земель – лишь один из видов комплексного освоения территорий, причем имеющий существенные ограничения во времени и пространстве. Понятно, что любой город не может расти вширь до бесконечности, растягивая инженерные и транспортные коммуникации на десятки километров. В Петербурге, по признанию специалистов, в редевелопменте нуждаются огромные промышленные территории в историческом центре, а также жилые кварталы первой массовой застройки.   

Путем комплексной перестройки старых кварталов Манчестер из заштатного угольного города превращается в современный мегаполис

Между тем преобразование депрессивных исторических промышленных зон и жилых кварталов – распространенная градостроительная практика в западных мегаполисах (хрестоматийным стал пример крупнейшей в Европе общественно-деловой зоны Docklands, выросшей на месте полуразрушенных речных доков в Лондоне). Традиционно приводят и пример Манчестера, превращающегося из заштатного угольного города в современный мегаполис путем комплексной перестройки старых кварталов.

Власти Петербурга начиная с 1994 года предпринимают попытки преобразовать запущенные промышленные территории в историческом центре через создание агентств по развитию территорий (АРТ), статус которых получали частные девелоперские компании. За эти годы в Петербурге созданы десятки АРТ, однако реально девелоперской деятельностью занимаются единицы.

В числе основных проблем, сдерживающих процесс вывода территорий из депрессии, руководители АРТ называют трудноразрешимые на нынешний момент имущественно-правовые вопросы.  К таковым генеральный директор Строительной компании «Петербургская Недвижимость» Василий Селиванов (компания на правах АРТ развивает участок в 15 га в районе Приморского шоссе) относит в том числе «имеющийся сегодня в Петербурге определенный хаос с градостроительной и имущественной документацией». 

Но если «бумажные» проблемы, как показывает опыт других АРТ, рано или поздно можно уладить, то устранить разногласия с собственниками некоторых предприятий, находящихся на данной территории, без поддержки города, по мнению девелоперов, практически невозможно. Для решения подобных проблем у АРТ в сегодняшнем виде попросту нет полномочий.

«На Западе процесс редевелопмента депрессивных территорий происходит в форме частно-государственного партнерства. В тот же лондонский Docklands государство в свое время вложило 2 млрд фунтов стерлингов для выкупа у собственников земли,  проведения рекультивации отравленной промышленными отходами почвы, создания современной инфраструктуры, в том числе транспортной. Только после этого в проект удалось привлечь 6 млрд фунтов стерлингов частных инвестиций и Docklands стал тем, чем он стал. В Петербурге частно-государственного партнерства не получается. Ни в форме госинвестиций, ни в форме поддержки агентов по развитию территорий имеющимися у правительства города инструментами», – резюмирует президент группы компаний «Бекар» Александр Шарапов.

Кто оплатит переезд?

С имущественно-правовыми проблемами сталкиваются и девелоперы, реализующие немногочисленные проекты перестройки старых жилых петербургских кварталов. Пожалуй, самый крупный из них декларирует компания «М-Индустрия». В настоящий момент компания разрабатывает и согласовывает проект комплексной реконструкции квартала площадью 50 га в Кировском районе.

По словам генерального директора «М-Индустрии» Дениса Тихонова, самая острая проблема, тормозящая реализацию проекта, – вопросы расселения жителей старых домов. К слову, предполагается, что жители сносимых домов впоследствии получат квартиры в построенных на их месте жилых комплексах. «Сегодня в Санкт-Петербурге нет законодательных и распорядительных документов, в которых оговаривалась бы процедура расселения жителей подлежащих сносу домов в рамках реализации комплексной реконструкции кварталов,  – говорит Денис Тихонов. – Теоретически процедура может проводиться следующим образом: компания расселяет жителей за свой счет, а город компенсирует ей затраты из выручки от торгов на право освоения участка. Такая схема работает в Москве, причем там мэрия компенсирует всю сумму фактически подтвержденных затрат на расселение. В Петербурге же городские власти предлагают рассчитанную по своей методике компенсацию, сумма которой оказывается значительно ниже потраченных на расселение средств». Именно этим обстоятельством, по мнению собеседников корреспондента «Эксперта С-З», объясняется фактически полное отсутствие инвесторов, желающих реализовывать в Петербурге проекты комплексной реконструкции старых жилых кварталов.

Нужно дозреть

Описанных  выше проблем, по солидарному мнению девелоперов, было бы намного меньше, если бы власти Петербурга проводили последовательную политику в сфере управления и развития городских территорий. На практике очевидны явные противоречия между декларациями (например, о необходимости повышения эффективности использования городских территорий и т.п.) и действиями.  В сложившихся условиях реализовывать масштабные проекты по комплексному освоению территорий могут только крупные компании, обладающие значительными финансовыми и материальными ресурсами. Не случайно Василий Селиванов называет проект своей компании в районе Приморского шоссе «венчурным»: «Безусловно, мы как коммерческая организация  рассчитываем получить прибыль на этом проекте, иначе все теряет смысл. Но мы также готовы к тому, что эта прибыль будет значительно ниже, чем мы предполагаем».

Сегодня компаний, способных заниматься «венчурными» проектами, по мнению собеседников корреспондента «Эксперта С-З»,  единицы и далеко не все спешат заняться подобным бизнесом, предпочитая реализовывать локальные проекты. Как выразился один из собеседников, «пока все заняты решением, по сути, текущих  задач. А комплексное освоение территорий требует  мышления на долгосрочную перспективу».

Санкт-Петербург