С арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города. Новый порядок расчета ставок, по которым Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) сдает в аренду недвижимость (под торговую, офисную и производственно-складскую функцию) учитывает реальную ситуацию, сложившуюся на рынке за последние годы. Администрация города делает важный шаг к созданию единых правил игры на рынке коммерческой недвижимости и тем самым способствует сокращению рынка субаренды. Достоинством методики является и то, что она соответствует сегодняшнему курсу КУГИ на масштабную приватизацию объектов недвижимости. При этом и предприниматели стимулируются к выкупу в собственность помещений, арендуемых у города.

Двойной стандарт

Действующий закон «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» был принят еще в июле 2004 года. Затем в течение полутора лет специалисты КУГИ и ГУИОН проводили исследования рынка недвижимости и разрабатывали порядок определения базовых ставок и коэффициентов, применяемых в методике.

Чиновники КУГИ и представители бизнеса, работающие в сфере коммерческой недвижимости, единодушны во мнении: использовавшаяся с 1998 года методика устарела и не учитывает новых тенденций в развитии рынка недвижимости. В результате налицо явный дисбаланс между уровнем арендных ставок КУГИ как крупнейшего арендодателя и в частном секторе (доля города на рынке офисной и торговой недвижимости составляет 40-45%).

Как отмечает директор компании «Бекар. Коммерческая недвижимость» Игорь Горский, ставки КУГИ по различным объектам зачастую на 20-30% ниже рыночных. Председатель КУГИ Игорь Метельский приводит колоритный пример, свидетельствующий о неадекватности прежней методики. Так, при продаже на торгах принадлежащих городу нежилых помещений (причем считавшихся неликвидными) цена выкупа достигала суммы, равной 20 ставкам годовой аренды. Между тем эксперты считают оптимальным соотношение один к семи.

Недооценка городом своей недвижимости не только лишает бюджет части доходов, но и способствует недобросовестной конкуренции на рынке. Нередко предприниматели, сумевшие ранее получить в долгосрочную аренду городскую недвижимость, просто занимались сдачей площадей в субаренду – разумеется, уже по рыночным ставкам. Подобный подход к управлению недвижимостью не способствовал вложению средств в капремонт и модернизацию инженерных коммуникаций, усугубляя износ нежилого фонда.

Компромиссный удар

По мнению профессиональных управляющих, новая методика существенно сокращает разрыв между уровнем арендных ставок КУГИ и частных владельцев недвижимости, что способствует формированию понятных и предсказуемых правил работы на рынке.

«Для рынка недвижимости методика расчета арендных ставок является столь же важным стратегическим документом, как и Генплан для развития города, – подчеркивает Игорь Горский. – На мой взгляд, методика максимально (скажем, на 90%) отражает реалии, имеющие место на рынке аренды коммерческой недвижимости. Порядки цифр выверены точно, хотя, конечно, в методике есть некоторые недочеты – могло бы быть больше коэффициентов и параметров учета. Однако, наверное, идеальную методику на все случаи жизни и невозможно сделать. Главное – чтобы город все-таки двигался вперед, за основными тенденциями рынка».

Игорь Метельский признает, что новая методика и порядок определения ставок и коэффициентов носят отчасти компромиссный характер: «Вопрос шел очень тяжело, решения принимались сложно, и в итоге получился продукт компромисса между всеми силами. Но в любом случае это шаг вперед, это выравнивание ситуации, приближающее нас к нормальному рынку. Хотя я всегда говорил и говорю, что город никогда не сможет управлять имеющимся массивом недвижимости эффективнее бизнеса и поэтому в принципе наилучшим вариантом является ее передача частным собственникам».

Прогнозируя серьезный удар по рынку субаренды, Метельский в то же время не ожидает его полной ликвидации: «Он будет сокращаться пропорционально нашему приближению к рыночной реальности. Необходимо учитывать принятый правительством города мягкий переход к новым ставкам аренды, который для разных ситуаций займет от одного до трех лет». Для основной массы арендаторов ставки будут увеличиваться ежеквартально в течение года. Если же по новой методике ставка должна вырасти в два или даже в три и более раз, то рассрочка устанавливается, соответственно, на два и три года. Логика действий властей понятна: для малого и среднего бизнеса облегчается адаптация к новым, более рыночным ставкам. Причем, что весьма похвально, Смольный идет на это в ущерб примитивным фискальным соображениям (заявленное увеличение арендных поступлений в бюджет в 1,8 раз произойдет только к 2009 году). 

С точки зрения сокращения рынка субаренды важно, что КУГИ в 2005 году уже смог добиться радикальной «зачистки» ряда категорий арендаторов, пользовавшихся коэффициентами социальной значимости (всего льготы распространялись на 22 вида деятельности). Помимо общественных организаций льготы остаются лишь у тех предприятий, где работают инвалиды, у издательств и книжных магазинов (применительно к нескольким видам продукции), у аптек с рецептурными отделами и предприятий общепита, обеспечивающих детсады, школы и вузы.

С математической точностью

Повышение ставок аренды достигается в значительной мере благодаря системе более дифференцированных и точных показателей, используемых при расчете коэффициентов (всего их семь).

Особое внимание специалисты КУГИ уделили приведению к рыночным реалиям коэффициента местоположения. Так, при оценке объектов недвижимости с торговой и офисной функцией будет учитываться не 54, а почти 800 магистралей, влияющих на рыночную конъюнктуру. Кроме того, выделено 240 магистралей, которые влияют на стоимость объектов производственно-складского назначения. Уточнен список локальных центров, которые могут корректировать «цену места». Показатель «влияния центра города» теперь будет определяться с учетом кратчайшего расстояния от объекта до осевой линии Невского проспекта (от Адмиралтейского проспекта до площади Восстания). Чтобы адекватно отразить фактор пешеходных и транспортных потоков, решено, что местоположение объекта будет определяться координатами входа (а не центра здания, как прежде). 

При установке рассрочки платежей по увеличивающимся ставкам аренды КУГИ идет навстречу бизнесу в ущерб примитивным фискальным соображениям

В формуле коэффициента площади учитываются изменения в структуре спроса, которые выявились по всем секторам рынка (в частности, стали более востребованы объекты с большими площадями). Вводятся дополнительные градации при расчете коэффициента этажа, отражающие тенденцию к размещению офисов и торговли на вторых этажах и в подвалах.

Повод задуматься

Эксперты полагают, что переход КУГИ к новым ставкам не обернется сколько-нибудь заметным ростом ставок в секторе частной недвижимости (они по-прежнему будут привязаны главным образом к инфляции).  

«Мы делали такой анализ и считаем, что серьезного влияния на рынок частной недвижимости не будет, – отмечает Игорь Метельский. – Нет оснований полагать, что нарушится имеющийся баланс спроса и предложения». Вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, генеральный директор ЗАО «ВМБ-Траст» Александр Гришин также не ожидает в ближайшее время скачка цен: «Рынок растет за счет новых площадей, и прежде всего бизнес-центров класса B, которые предлагают помещения совсем другого класса и с качественно иным сервисом, чем КУГИ».

С большей уверенностью эксперты говорят, что с повышением ставок КУГИ для предпринимателей станет более актуальным вопрос, стоит ли и далее арендовать помещения у города или выгоднее перебираться в частные офисы. «Стимулы к переезду в офисные центры будут все более очевидными, – убежден Александр Гришин. – Ставка КУГИ, привязанная к курсу условной единицы, равной 35 рублям, и сегодня для многих помещений совсем не маленькая. При этом арендаторы вынуждены сами обеспечивать себе приемлемый уровень сервиса – нанимать уборщиц, охранников, взаимодействовать с эксплуатирующими организациями, с различными городскими структурами. Как показывает практика, при аренде небольших помещений дополнительные расходы составляют в месяц 5-10 долларов на квадратный метр. И стоит ли обманывать себя «дешевизной» аренды у КУГИ? Зачастую комфортное пребывание в бизнес-центрах оказывается не дороже, чем плохая жизнь в помещениях КУГИ».

Однако более всего повышение ставок КУГИ должно волновать предпринимателей, делающих бизнес на сдаче помещений в субаренду (особенно под офисы). «Да, столкнувшись с проблемой спроса и предложения, они будут вынуждены или заняться другим видом бизнеса, или больше работать на затратную часть, чтобы повышенная ставка аренды выглядела обоснованной, – полагает Игорь Метельский. – И я не вижу ничего плохого в том, что новая методика заставит людей работать и реально оценивать имеющиеся у них активы». По мнению Игоря Горского, КУГИ вполне справедливо ставит таких предпринимателей перед выбором: «Халява заканчивается, государство не будет больше вас спонсировать. Но вы можете заняться цивилизованным  бизнесом – рискнуть, выкупить объект недвижимости, отремонтировать и сдавать в аренду, честно зарабатывая деньги». 

Приватизационный подтекст

Судя по всему, некоторые положения методики направлены на то, чтобы неликвидные помещения, находящиеся в плохом техническом состоянии, стали привлекательны в гораздо большей степени для приватизации, а не для аренды.

Например, при определении коэффициента состояния помещения будет считаться, что объект имеет «удовлетворительное» состояние, даже в том случае, если для его использования необходимо проведение серьезного ремонта (прежние градации «неудовлетворительное» и «непригодное» отменяются). Кроме того, теперь предполагается, что объект недвижимости имеет электро-, водоснабжение, отопление и канализацию, если есть техническая возможность подключить или установить эти элементы благоустройства.

Игорь Метельский поясняет логику разработчиков методики: «Мы исходим из того, что если помещение нельзя использовать или невозможно установить в нем батарею и водопроводный кран, то его просто никто не возьмет в аренду. Мы стараемся, чтобы аренда таких помещений становилась невыгодна и они выставлялись на продажу. Только собственники могут совершенно спокойно вкладывать деньги в свою недвижимость, не опасаясь, как в случае с арендой, что город зачтет им не все расходы на капремонт. Согласитесь, зачем вообще городу сдавать такие помещения в аренду?»

Определенная интрига связана с распространением новой методики на объекты недвижимости, расположенные во дворах. Поначалу планировалось не только установить новый порядок определения арендной платы, но и оценить часть этих помещений как пригодные для торговой функции (а не только офисной, как сейчас). Ожидалось, что это даст более 50% дополнительных бюджетных поступлений. Но в итоге администрация объявила об отсрочке на год. Метельский объясняет это решение нежеланием властей ухудшать положение малого бизнеса. Необходим и более глубокий анализ ситуации (иначе есть риск переоценить не очень привлекательные помещения, скажем, во вторых-третьих дворах). По мнению Александра Гришина, «город принял разумное, прагматичное решение: как арендодатель он боится переходить на новые правила сдачи неликвидных площадей, рискуя потерять арендаторов и получить простой помещений».

Впрочем, эксперты допускают наличие и другого мотива в действиях КУГИ. Возможно, чиновники сознательно не спешат повышать ставки, рассчитывая более активно продавать такие объекты на торгах, проводимых ГУ «Фонд имущества Санкт-Петербург». «Дворовые» помещения, составляющие около половины всей городской нежилой недвижимости, приносят бюджету лишь четверть доходов от аренды. Сейчас на торги должны автоматически выставляться объекты с арендной ставкой до 50 у.е. в год и в заявительном порядке – со ставкой до 100 у.е. Руководители КУГИ постоянно подчеркивают, что намерены продолжать практику продажи неликвидных помещений (в том числе обремененных договорами аренды, а также аварийных зданий с участками). И эту установку на приватизацию недвижимости, которую государство не может, да и не должно содержать, следует приветствовать как наиболее эффективный способ управления городским имуществом.

Санкт-Петербург