Война технологий

Петербургские девелоперы загородной недвижимости осваивают современные строительные технологии. Но им еще предстоит донести преимущества этих технологий до потенциальных клиентов

На рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти заметно активизировались «деревянные» домостроители. В частности, несколько компаний, ранее занимавшихся только производством комплектов домов из бревна и бруса, вышли на рынок с девелоперскими проектами коттеджных деревянных поселков (например, «Тимберпродукт», Greenside и др.). Кроме того, на рынок выходят новые игроки, в том числе иностранные. Последний пример: финский концерн по производству бревенчатых домов Honkatalot совместно с корпорацией «Петербургская Недвижимость» намеревается в ближайшие два года построить в пригородах Петербурга четыре поселка. Причины увеличения «деревянного» предложения понятны: по оценкам экспертов и участников рынка, спрос на дома из этого материала в последнее время значительно вырос.

Популярностью среди покупателей стали пользоваться не только традиционные деревянные дома, но и коттеджи, построенные по каркасной технологии, – металлические несущие конструкции, стеновые панели из теплоизоляционных материалов, облицованные деревянными щитами. Впрочем, при каркасной технологии вариантов облицовки может быть множество (под кирпич, камень и т.д.). По наблюдениям экспертов, спрос на коттеджи данного вида домостроения, малопопулярного до последнего времени, также растет.

Все это дает основания полагать, что сохранявшееся до недавних пор относительное равновесие между материалами и технологиями, применявшимися на рынке загородного домостроения, в обозримом будущем может нарушиться. Впрочем, эксперты затрудняются сказать, какие именно материалы и технологии займут на рынке лидирующее положение. Многое будет зависеть от маркетинговых усилий производителей тех или иных материалов и технологий.

Функциональность бьет класс

Практически все аналитики, говоря о распределении предложения на рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти, называют следующую пропорцию: около 50% – кирпич и его современные заменители (газо- или пенобетон), около 40% – дерево (брус, бревно), 10% – каркас (с любой облицовкой). По мнению директора по развитию агентства недвижимости «Бекар» Игоря Горского, это соотношение практически не менялось на протяжении последних лет.

Каркасные коттеджи большинство экспертов выводят в отдельный сегмент, независимый от функционального деления загородного рынка (дома для постоянного проживания и резиденции для отдыха). По мнению специалистов, каркасные дома с конструктивной точки зрения являются компромиссом между «деревом» и «камнем». «В каркасном домостроении важны профиль и наполнитель – минераловатные маты, проложенные щитами либо из дерева, либо из других плотных материалов, – объясняет генеральный директор „ТКДом“ Александр Водовозов. – По теплоизоляционным свойствам большинство современных панелей сопоставимы с традиционными материалами. В свою очередь, внешний облик каркасного коттеджа будет зависеть от декоративной отделки».

Нераспространенность каркасного домостроения обусловлена тем, что, по словам девелоперов и риэлтеров, такие коттеджи покупают в основном те, кто знаком с данной технологией по поездкам в Финляндию или Германию, где она широко распространена.

Что финну хорошо…

Как отмечают эксперты, приведенная выше пропорция распределения предложения по материалам вполне соответствует дифференциации спроса. В частности, аналитики «Бекара» привели соотношение «камня», «дерева» и «каркаса» в предпочтениях покупателей как 60% – 30% – 10%. Отметим, что при сегментации (достаточно условной, потому что точных данных нет) спроса эксперты принимают в расчет принцип функционального деления рынка.

По данным многочисленных исследований, проведенных девелоперскими компаниями, городской житель, приобретая загородный дом для постоянного проживания, автоматически переносит свое представление о надежности и комфорте городского жилья – каменного сооружения – на коттедж. Этим и объясняется лидерство «каменных» материалов в сегменте постоянного проживания. В то же время, выбирая резиденцию для загородного отдыха, горожанин предпочтет деревянный дом, потому что жить в каменном жилище в городе и в таком же отдыхать на природе по меньшей мере нелогично.

Однако дело не только в том, что деревянный дом не воспринимается горожанами как постоянный дом-«крепость». Как считают девелоперы, недоверие к дереву как строительному материалу вызвано еще и недостаточной информированностью потребителей о современных деревянных технологиях. «Российский горожанин воспринимает деревянный дом как убогое, абсолютно некомфортное жилье, сходное с тем, в каком жили в позапрошлом веке и до сих пор живут в российских селах, – рассуждает ведущий архитектор российского представительства Honka Алексей Сколдинов. – Многие просто не знают, что на загородном рынке – не только в Петербурге и Ленобласти, но и вообще в России – уже давно применяются современные, преимущественно финские технологии деревянного домостроения, позволяющие создать коттедж высокого уровня комфорта».

Поэтому, утверждают специалисты, те покупатели, которые знают о скандинавских «деревянных» технологиях не понаслышке, стремятся приобретать коттеджи из бруса и бревна. Спрос на «дерево», по словам директора департамента развития загородной недвижимости компании «Петербургская Недвижимость» Алексея Иванюка, в последнее время существенно растет. Именно поэтому, продолжает эксперт, и девелоперы стали активно использовать эту технологию, что привело к увеличению «деревянного» предложения на 10%.

Все вышесказанное относительно потребительских заблуждений можно отнести и к каркасному домостроению. Само словосочетание «каркасный дом», по словам участников рынка, воспринимается потенциальными клиентами не иначе как «щитовой домик». Однако и здесь ситуация меняется, хотя, как признают эксперты, намного медленнее, чем в случае с деревянным домостроением.

Берегите тепло

Немаловажный аспект, влияющий на выбор горожанами той или иной домостроительной технологии, – теплоизоляционные свойства будущего жилья. По общему мнению, тепло лучше всего удерживает дерево. Но, как свидетельствуют расчеты производителей современных строительных материалов – газо- и пенобетона, – их теплопроводность если и выше, чем у дерева, то ненамного, и уж точно по этому показателю они вполне сопоставимы с панелями каркасного домостроения, при производстве которых используются новейшие теплоизоляционные технологии.

Вопрос о теплоизоляционных свойствах материалов, из которых построен коттедж, напрямую связан с другим важным параметром – расходами на содержание коттеджа. В последнее время, как отмечают специалисты, этот параметр при выборе будущего жилья становится одним из важнейших.

Однако, как признает Алексей Иванюк, в вопросе энергосбережения Россия отстает от западных практик как минимум на 15-20 лет. «В той же Финляндии, например, устанавливают энергосберегающие инженерные системы, позволяющие сократить эксплуатационные издержки на 50-60%, – отмечает Иванюк. – Эти системы очень дорогие, если рассматривать их с точки зрения разовых вложений, но, согласитесь, при таком энергосбережении они скоро окупятся. У нас в основном монтируются более дешевые системы, чем принято в Скандинавии, и на несколько порядков менее эффективные».

Воспитание традиций

По мнению экспертов, рост «грамотности» потенциальных потребителей загородного жилья во многом зависит от активности производителей строительных компонентов, а также последовательной маркетинговой политики девелоперов, продвигающих на рынок ту или иную технологию. Как отмечают эксперты, выбор материалов определяется скорее традициями и деятельностью производителей по продвижению своих технологий. Вот пример западных стран. В США основной тип – «каркас», в Прибалтике 70% – кирпич, в Финляндии более половины коттеджей строится по каркасной технологии.

Как считают специалисты, именно в плоскости технологической конкуренции будет проходить борьба между застройщиками, равно как и производителями материалов, также выходящими в сектор девелопмента поселков. И некоторые компании уже начинают к этой борьбе готовиться, пропагандируя свои технологии и материалы. В частности, фирма – дистрибутор компонентов домов по каркасной технологии «Мастер-Профиль» планирует построить несколько демонстрационных коттеджей из своих материалов в поселке, возводимом одним из девелоперов. Почти тем же путем идет компания «Тимберпродукт» (производитель материалов для деревянного домостроения), собирающаяся также заняться девелопментом поселков. По словам генерального директора компании Сергея Гирдина, в этом году «Тимберпродукт» построит из клееного бруса собственного изготовления загородный офис для приема потенциальных клиентов, чтобы каждый из них мог в любое время года протестировать данный материал.

Наконец, еще один способ – продавать дома на высокой стадии готовности. Надо признать, что метод этот затратный и рискованный, ведь строительство ведется не на деньги будущего жильца, как происходит в большинстве случаев, а на собственные или кредитные средства компаний. Но, пожалуй, он самый эффективный и цивилизованный (клиенту предлагается не кот в мешке и не перспектива долгостроя). Вопрос только в том, насколько девелопер, выбравший данный метод, сумеет учесть все факторы и нюансы, влияющие на успешность проекта (попадание в целевую аудиторию, четкость архитектурной концепции, качество строительных работ и др.). А это – искусство, которое петербургские девелоперы только начали изучать.    

Санкт-Петербург

Cпрос на дерево

Об основных тенденциях на рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти, а также о перспективах применения различных строительных технологий рассказывают представители девелоперских компаний.

Сергей Щерба, управляющий проектами компании «Олимп-2000»:

– Самая важная тенденция – появление большого количества проектов строительства организованных поселков с качественной инженерной и социальной инфраструктурой. Потенциальный потребитель на рынке загородной недвижимости уже не хочет просто покупать дом, ему необходима привычная среда проживания. Соответственно, сегодня в листингах практически не встретишь ликвидных одиночных коттеджей или домов в стихийных  поселках.

Еще одна тенденция – заметно вырос спрос на деревянные коттеджи. Мы это видим даже по своим клиентам. Наша компания развивает две строительные технологии – деревянное домостроение из клееного бруса западного и отечественного производства и каменное, из композитных материалов. На данный момент обе технологии занимают равные доли. Но думаю, что в обозримом будущем деревянное домостроение будет доминировать, так как именно в этом направлении смещается спрос.

Михаил Фуксман, директор по продажам компании «ПетроСтиль»:

– Говоря о тенденциях в сфере строительных технологий, следует помнить, что сегодняшний загородный рынок Петербурга и Ленобласти еще довольно молод и находится в стадии развития. Поэтому сложно говорить о конкуренции строительных технологий и материалов. Можно лишь выделить некие потребительские предпочтения. Так, клиенты с более высоким уровнем дохода предпочитают дома из дерева, ячеистых блоков или кирпича, покупатели с меньшим уровнем дохода обращают внимание на каркасные дома. Могу отметить, что спрос на деревянные дома в последнее время повышается и компании это учитывают. Так, наша компания в этом году вывела на рынок новый бренд финских деревянных домов – Rovaniemi.

Александр Водовозов, генеральный директор «ТКДом»:

– Загородный рынок Петербурга настолько молод и быстрорастущ, что говорить о конкуренции пока не приходится. И культура потребления такого продукта, как загородный коттедж, в Петербурге и в целом в России еще очень низка. Потребители плохо осведомлены о существующих технологиях, в свою очередь, и производители материалов недостаточно активно и качественно пропагандируют свой продукт. Однако на фоне общероссийской низкой культуры потребления загородного жилья необходимо отметить важную тенденцию, характерную для петербургского рынка. В последнее время среди клиентов компаний, в том числе и нашей, существенно растет доля покупателей, которые при выборе той или иной строительной технологии руководствуются эксплуатационными характеристиками дома. И компании начинают это учитывать, используя при строительстве энергосберегающие материалы и оборудование.