Игра по-новому

Андрей Степаненко: «Мы не ожидаем очередей для участия в наших аукционах»

В Санкт-Петербурге влияние властей на формирование вторичного рынка земли происходит, в частности, через предоставление прав на застройку участков, находящихся в собственности города. Среди других регионов Северо-Запада Петербург выделяется наличием действующего механизма земельных торгов, при этом город стремится активнее выступать как один из игроков рынка земли. За комментариями мы обратились к Андрею Степаненко – директору ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», которое играет значительную роль в этом процессе.

– Зачем вы рекламировали апрельские торги? Вы опасались, что предлагаемые городом участки могут быть не востребованы рынком?

– Нет, это просто новый штрих в работе Фонда имущества. Земельные участки – тоже товар, и нужно заниматься его продвижением на рынке. Прошли те времена, когда на любой участок, предлагаемый городом, сразу находился десяток претендентов. В прошлом году мы ощущали стагнацию или даже спад активности строительной отрасли. И не случайно аукционы, которые планировали проводить в феврале-марте, были перенесены на апрель. Мы хотели дать более длительную экспозицию для участков. Ведь и раньше бывали ситуации: на участок не находится претендентов, мы снижаем цену, и вдруг приходит сразу несколько покупателей и пятно реализуется по цене, намного превышающей стартовую.

Не нужно забывать и о том, что у ряда крупных компаний еще остается серьезный запас участков, освоение которых произойдет, по прогнозам, в 2006-2007 годах. Поэтому мы не ожидаем, что будут выстраиваться очереди для участия в наших аукционах. К тому же существуют некоторые субъективные факторы: хотя в выставленных на продажу полных пакетах имеются согласования с инженерными службами города («Ленэнерго», «Водоканалом», «ТЭК СПб»), подключение построенных домов к сетям остается больным вопросом. Тем не менее рынок постепенно входит в естественный ритм, устанавливается нормальный баланс между предложением и спросом на участки. 

– Строители, однако, жалуются на ограниченный ассортимент предлагаемых участков и невысокое качество подготовки документации...

– Разумеется, мы и сами надеемся, что ГУ «Управление инвестиций» будет более интенсивно готовить документы по полным пакетам. Увы, сейчас почти не предлагаются пакеты документов, подготавливаемые частными компаниями, несмотря даже на то, что компенсация за это повысилась до 10% от стоимости продажи лота на аукционе: процедура оказалась слишком сложной, особенно из-за требований КГА. Также нам хотелось бы, чтобы город предлагал участки не только в северо-приморской части и на юго-западе, но и в других районах. В настоящее время мы выставляем на продажу достаточно стандартные участки – нет ничего экстраординарного, это пятна под нормальную массовую застройку.

– Кто ваш основной конкурент на рынке продаж участков?

– Вторичный рынок приобретения инвестиционных договоров. Наверное, на 90% это пятна, предоставленные еще при губернаторе Владимире Яковлеве. Периодически администрация пытается затруднить существование этого рынка, но договоры все равно продлеваются: это серьезный бизнес, которым профессионально занимаются строительные брокеры.

– Но строители указывают и на преимущества приобретения пятен непосредственно у частных собственников…

– Если бы меня спросили, что лучше купить, то ответ зависел бы от конкретных планов. Когда речь идет о типовой застройке, то, несомненно, выгоднее приобретать участки у города, в том числе с точки зрения правовых гарантий. Потому что, покупая инвестиционные права на вторичном рынке, у брокеров, рискуешь попасть в грязную историю. Приобретая некую фирму с договором на пятно, нужно иметь очень высококлассных аудиторов и консультантов.

К сожалению, мы не предлагаем свободных от строений участков в исторической части города, поскольку они просто отсутствуют. Если где-то еще затаились лакуны, то, возможно, кто-то пытается получить их целевым назначением. Приобретать эксклюзивные объекты в центре города, безусловно, целесообразнее по инвестконтрактам – у федеральных ГУПов, у Минобороны или у частных собственников, прежде всего промпредприятий.

Согласен, что покупка участков на вторичном рынке в собственность имеет ряд плюсов. Это и возможность использовать участок как залог, и отсутствие ограничений по срокам реализации проекта. Но есть и минусы. При покупке пятна у частного собственника потребуется проведение общественных слушаний, нужно будет готовить проект планировки территории. Из-за несовершенства законодательства могут возникать проблемы на этапе перехода участка от застройщика к жильцам. Участок будет висеть на балансе строительной компании, вынужденной платить налог на имущество, если владельцы квартир не хотят организовывать ТСЖ.

– Намерены ли вы расширять практику продажи аварийных зданий с участками?

– Да, это фирменный продукт Фонда имущества, позволяющий приобретать землю в собственность (в 90% случаев подразумевается, что строение подлежит сносу). Впрочем, и здесь мы устанавливаем красные флажки – ограничения. Шесть месяцев отводится под снос здания и 36 месяцев – на строительство. Пока оно не будет завершено, ГБР не зарегистрирует отчуждение объекта недвижимости без согласования с Фондом имущества. В центре города при продаже аварийных зданий стоимость земли не опускается ниже 250 долларов за квадратный метр, были случаи, когда она достигала тысячи долларов! С марта 2004 года реализовано 70 объектов, и кпд продаж составляет 100%. Сейчас около 100 объектов находятся в работе, совместно с районными администрациями мы готовим новые списки зданий с участками. И, понятно, перспективы этого направления колоссальные, стоит только внимательно взглянуть на наш город.