Четыре года до рекреации

Активному развитию морского побережья Калининградской области препятствует осторожность и правовая неграмотность муниципальных чиновников

Бизнес начинает выводить землю на Балтийском побережье из спекулятивного оборота: частные девелоперы готовы застраивать многие из тех участков, которые еще год назад не вызывали у них интереса и покупались лишь с целью дальнейшей перепродажи с расчетом на рост стоимости земли. Это позволяет рассчитывать на возможность активного развития прибрежных территорий.

Наиболее перспективной является северная часть побережья. До сих пор точкой активного роста был Светлогорск. Сейчас он уже сложился как зона оздоровительных пансионатов и делового туризма, в этом городе ежедневно проходят различные форумы, конференции.

Светлогорск – единственное место на побережье, где относительно хорошо развита инфраструктура, в том числе развлекательные и медицинские заведения. Однако простора для инвесторов здесь не осталось. Лесопарковые зоны Светлогорска имеют оздоровительное значение и находятся в федеральной собственности, и перспективы их перехода в муниципальную или продажи в частную собственность не предвидится. Если здесь и остались какие-то муниципальные земли, то они могут быть проданы лишь со значительными обременениями, существенно удорожающими дальнейшее освоение этих участков. Например, можно снести какое-нибудь здание советской постройки, купив землю под ним, но взамен инвестор будет обязан построить объект того же назначения где-то в другом месте. Остаются собственники небольших домов и участков, но они, зная о росте цен на землю, претензиями своими сводят на нет всю привлекательность этой земли для застройщика. По мнению президента девелоперской группы «137» Вадима Черкасова, сейчас скупка дачных участков и их объединение – бизнес для риэлтеров. Впоследствии это сможет поднять небольшую волну нового спроса на Светлогорск со стороны девелоперов.

Четко определена и роль Куршской косы – это заповедник федерального значения. Свободной земли на ней тоже не осталось, а вторичный рынок по уровню цен на землю догнал княжество Монако. Так что в последнее время интерес застройщиков все чаще вызывают города, находящиеся между Светлогорском и Куршской косой, особенно Зеленоградск. Ему, по мнению участников рынка, предначертано стать наиболее яркой точкой роста уже в ближайшие годы. Назначение Зеленоградска как объекта рекреации еще не совсем определилось. Его можно развивать и как место комфортного проживания, и как курорт. Исходные данные здесь лучше, чем в Светлогорске: более пологий берег, близость Куршской косы. По мнению Вадима Черкасова, возле моря здесь целесообразно построить гостиницы, пансионаты, за ними – хорошее жилье, а еще дальше – организовать поля для гольфа и просто красивые ландшафты. Пока же здесь царят бедность и хаотическая застройка.

Дикий запад

Время Пионерского и территорий, находящихся западнее Светлогорска, напротив, еще не пришло. Частный бизнес, специализирующийся на девелопменте, пока преимущественно старается скупать там земли в надежде на рост цен. Пока неясно, что там будет преобладать – рекреационные зоны или портово-промышленные объекты: проекты строительства нефтетерминалов и желание областных властей видеть эти места курортными парадоксально сосуществуют. Это касается и Пионерского, и Янтарного. Последний сейчас в значительной мере может считаться промышленным – там расположен Янтарный комбинат. Однако производство это экологически чистое и развитию рекреации в этом городе ничто не препятствует.

Территории Светловского и Балтийского городских округов складываются как транспортно-промышленные зоны. Балтийск частично потерял свое значение для оборонных целей, Балтфлоту многие принадлежащие ему земли просто не нужны: их нечем занять. Портовые комплексы и промышленные объекты могут занять юго-восточную часть Балтийской косы, северо-западная же ее часть может превратиться и в объект рекреации. Причем инвестору здесь было бы просторно. Огромные территории не испорчены практически никакими постройками, нет там и хаотической нарезки на дачные участки. Но пока в отношении этой территории слишком много вопросов, главный из которых – соберется ли Минобороны РФ продавать эти пустующие земли частникам или будет передавать их в муниципальную собственность.

Можно констатировать, что сейчас калининградское Балтийское побережье находится на неком историческом перепутье и дальнейшее движение во многом зависит от стратегического подхода со стороны власти. Правительство области прекрасно это осознает. По информации министра промышленности, малого предпринимательства и туризма Николая Власенко, есть идея заказать разработку стратегии развития побережья в одной из известных западных консалтинговых групп – Boston Consulting Group или McKinsey. Стоит подобный продукт 15-20 млн рублей. Эти средства можно было бы считать инвестицией не столько в саму стратегию, сколько в имидж территории: как считают в администрации, одно только имя консультанта позволит привлечь сюда серьезных инвесторов. Вопрос, как всегда, упирается в финансирование. Аналогичную работу консультантов в других российских регионах финансировало МЭРТ РФ, тем же путем пытается идти и Калининградская область.

Разруха в головах

Несмотря на то, что подходящий момент для прихода крупных частных инвестиций явно настал, активная застройка побережья начнется не сегодня и не завтра. Важнейшим препятствием к развитию является неупорядоченность земельных отношений, а порой и невысокая квалификация муниципальных чиновников в этой сфере, которая вызывает нарекания не только у бизнеса, но и у областного правительства. Но оно, по словам заместителя министра развития территорий Калининградской области Михаила Трушко, не в силах контролировать действия каждого должностного лица на местах.

Инвестор, пожелавший остаться неизвестным, иллюстрирует узость кругозора местных чиновников так: «В одном из прибрежных городков есть интересный участок муниципальной земли, который потенциально может быть выделен частнику. Муниципалитет говорит: „А мы уже один раз обожглись – выделили участок, а там ничего не строится“. Я им предлагаю объявить тендер сразу с такими условиями, чтобы не обжечься. Почти год пытаюсь их убеждать, даже предлагал взять на себя расходы по землеустроительному делу. Встречаю непонимание, в итоге участок до сих пор даже не размежеван».

Самое крупное муниципальное образование на побережье – Зеленоградский район. Его «владения» простираются от берега моря до северо-западной границы Калининграда, от литовской границы на Куршской косе до основания Балтийской, исключая только небольшие территории Светлогорского, Пионерского, Янтарного городских округов, суммарная площадь которых – менее 5% площади Зеленоградского района. На юго-востоке район доходит до Светловского городского округа, а местами даже до берега Вислинского залива. В ходе реформы МСУ район был разбит на несколько муниципальных образований первого уровня, однако они пока не имеют никаких полномочий. Так что решение львиной доли земельных вопросов на морском побережье Калининградской области находится в ведении администрации Зеленоградского района.

И здесь типичные для муниципалитетов проблемы помножены на масштаб, что создает совершенно невыносимые условия для бизнеса. Часто, когда инвестор проявляет интерес к какому-либо участку, выясняется, что в муниципалитете и в кадастровом управлении диаметрально противоположные сведения о нем. Формулировки в документах часто не соответствуют законодательству. Глава агентства по градостроению правительства области Татьяна Кондакова предложила провести там инвентаризацию земель, однако районная администрация на этот призыв пока так и не откликнулась.

«Между дорогой и моим участком есть свободная полоска земли, порядка 5 га, – приводит пример Вадим Черкасов. – По ней проходят коммуникации (газопровод). Предлагаю муниципалитету выделить мне этот участок, с тем чтобы разбить там парк с фонтанами и детскими площадками. Газопровод под землей, он никак не пострадал бы. Это была бы, во-первых, моя социальная ответственность, а во-вторых, это повысило бы ценность моего участка. Муниципалитет отвечает, что эта полоска земли уже выделена, а кадастр на мой запрос отвечает, что это муниципальная земля». Эта полоска земли непригодна ни для застройки, ни для целей сельского хозяйства, а значит, так и будет оставаться пустырем.

Собака на сене

Еще одна проблема Зеленоградска – генплан, существующий пока в проекте, однако во многом совпадающий с генпланом 1986 года. Этот документ практически не связан с земельным кадастром и множит проблемы, порожденные неразберихой с правами на землю, в геометрической прогрессии. Территориальное зонирование земли в границах поселений часто не совпадает с границами участков, принадлежащих частным собственникам. Например, один и тот же участок может быть частично расположен в «рекреационной», частично – в зоне «для ведения крестьянского и фермерского хозяйства». Согласно новому Градостроительному кодексу, это недопустимо.

«Под строительство я хотел привлечь инвестиции западной компании (речь идет о нескольких миллиардах рублей). Они видят несовпадение формулировок в документах на землю с формулировками в законах и дальше даже не думают, не оценивают связанные с этим риски, потому что не понимают Россию. Хотя ясно, что эти риски мизерны, потому что земля – в собственности», – говорит Черкасов.

Денег на разработку нового генплана, в котором были бы учтены и реальное положение дел, и требования закона, у районной администрации нет. Крупнейшие инвесторы готовы были ее оплатить. Один из арендаторов рассказывает: «Районные чиновники настаивали на том, чтобы заказать генплан в конкретной архитектурной компании, а стоимость работ, заложенная в ее смете, в несколько раз превышала реальные цены». К тому же такая работа, по мнению администрации, займет не менее двух лет, а для инвесторов это слишком большой срок ожидания светлого будущего.

Некоторым инвесторам, уже прождавшим год-два, не остается иного выхода, кроме размежевания своих участков и распродажи их по частям. Одиночным застройщикам вообще ничто не помешает: им достаточно уведомить муниципалитет о своих намерениях, и им даже не имеют права отказать в разрешении на строительство. Говорить о едином архитектурном ансамбле уже не придется. В итоге страдает инвестиционная привлекательность города: если неподалеку кто-то захочет поставить гостиницу, то ее ценность существенно снизится из-за соседства еще одной несистемной застройки.

Сейчас наиболее активны арендаторы земель. Из-за неправильной нарезки участков или несоответствия планов застройки генплану они более, чем собственники, уязвимы в случае проведения инвентаризации земель или смены районной власти. Тем не менее арендаторы строят смелее, чем собственники. Причины две. На цену недвижимости не влияет, находится земля в собственности или в аренде, поэтому у застройщика-арендатора намного выше прибыль от продажи строений. К тому же застройка минимизирует риск потери арендованного участка, поскольку здания имеют приоритет над землей. Незастроенный участок муниципалитет может изъять из аренды под любым предлогом, а участок под строением – только при наличии явных нарушений.

В итоге получается, что действия муниципальных чиновников на фоне имеющихся законодательных и экономических реалий ведут к укорачиванию бизнесом горизонтов своего планирования. Арендаторы стремятся во что бы то ни стало быстро построить и распродать недвижимость, перекладывая на покупателей риски, связанные с незаконностью выделения участков и получения разрешений на строительство. Собственники же вынуждены отказываться от проектов застройки и спекулировать землей. С одной стороны, для этого у чиновника есть простой мотив: он получает возможность заработать не только на нынешнем, но и на каждом последующем собственнике одного и того же участка, производя нехитрые манипуляции по оформлению-переоформлению. С другой стороны, перечисленные проблемы накапливались десятилетиями, и их, видимо, трудно решить за год. К тому же чиновники не успели адаптироваться к новому законодательству и пока просто не знают, в каком порядке производить те или иные действия.

Сроки ожидания порядка в земельных отношениях и появления новых генпланов городов составляют два года от настоящего момента, а значит, «город-сад здесь будет через четыре года». Ведь еще два года необходимо на реализацию большинства проектов в строительстве. Однако четырехлетняя перспектива все же лучше, чем совсем неопределенная.

Калининград