Период, когда собственники и топ-менеджеры петербургских предприятий могли относиться к производственной недвижимости своих компаний как к богом данному имуществу, а не как к дорогостоящему активу, прошел», – заявил корреспонденту «Эксперта С-З» президент группы компаний «Бекар» Александр Шарапов. Сегодня внешняя среда и логика развития самих компаний подталкивают петербургских промышленников к тому, чтобы начать управлять производственной недвижимостью (раньше, по мнению специалистов, речь могла идти только об использовании объектов, зачастую неэффективном). Свою роль сыграли и административные факторы, например повышение арендных ставок на землю, программа вывода производств из центра города, утвержденная законом о Генплане, и т.д. Активизировались девелоперы, еще несколько лет назад не проявлявшие особого интереса к производственным площадкам (в последнее время практически все крупные компании, такие как RBI, «ЛенСпецСМУ», «Петербургская Недвижимость» и др., покупают у предприятий недвижимость). Не дремлет криминал – и количество рейдерских атак по захвату активов компаний постоянно увеличивается.

Пока управление недвижимостью ведется лишь в немногих промышленных компаниях, причем в основном крупных, имеющих сотни тысяч «квадратов» производственных площадей и сотни гектаров земли. Но в последнее время к гигантам присоединяются средние и небольшие предприятия, что видно хотя бы по увеличению количества реализуемых в городе проектов перепрофилирования бывших цехов в бизнес-центры и другие объекты коммерческой недвижимости.

Вынужденный хозрасчет

Существует определенная специфика управления производственной недвижимостью на промышленных гигантах и на небольших предприятиях. Во многом различия обусловлены моделью управления компанией в целом. Большинство крупных петербургских компаний являются холдингами со множеством дочерних и аффилированных структур с той или иной степенью свободы. Однако, говоря о недвижимости, стоит сказать, что во многих случаях эти активы остаются в собственности материнской компании: в уставный капитал «дочек», как правило, передавались только оборудование, технологии или деньги. Таким образом, для промышленных холдингов управление корпоративным имуществом, повышение эффективности его использования должно быть одной из базовых составляющих общего менеджмента. На этом принципе выстраивают модели управления недвижимостью некоторые крупные петербургские предприятия, в частности Кировский завод, объединение «ЛОМО», «Светлана», «Севкабель» и другие.

В этом ряду выделяется модель, применяемая в ЛОМО. Главное ее отличие в том, что площади в аренду дочерним предприятиям сдаются по тем же ставкам, что и сторонним (обычно ставки для своих ниже). А для собственных подразделений внедрена «система внутренней аренды». Основные принципы системы были заложены несколько лет назад, когда в холдинге стал внедряться внутренний хозрасчет как общая модель управления компанией. Специалисты дирекции по управлению корпоративным имуществом рассчитали, во сколько компании обходится квадратный метр той или иной площади и какой доход он дает. «Когда мы впервые предоставили руководителям объединения наши расчеты, мы не ожидали, насколько их впечатлят эти цифры, – рассказывает директор по управлению корпоративным имуществом ЛОМО Марина Зверева. – И статья „недвижимость“ вышла на первое место для оптимизации издержек компании. Хотя если традиционно считать в общем и среднем, то в себестоимости продукции затраты на содержание имущественного комплекса занимают не самую большую долю – 8-15%, и есть куда большие резервы для сокращения издержек». Для большей наглядности расчеты подкрепляются информацией о текущих рыночных арендных ставках на данный тип недвижимости. Все это заставляет руководителей задуматься, нельзя ли тот же объем продукции выпускать на меньших площадях, а свободные сдать в аренду.

«Система внутренней аренды» подталкивает руководство компании не только к повышению эффективности использования недвижимости, но и к принятию решений о модернизации производства, изменению технологий и в некотором смысле к оптимизации бизнес-процессов компании. Марина Зверева привела такой пример: топ-менеджмент ЛОМО решал, оставить собственный литейный цех или покупать литейную продукцию на рынке. Расчеты показали, что содержать это очень энергоемкое производство невыгодно. Сейчас около половины площадей литейного цеха сдается в аренду небольшим сторонним компаниям, которым нужны именно литейные мощности. «Однажды задумавшись об оптимизации производственных площадей, менеджмент так или иначе приходит к выводу о необходимости оптимизации процесса», – резюмирует Зверева. По ее словам, именно такую цель преследует дирекция по управлению корпоративным имуществом ЛОМО. «Мы не стремимся сократить до минимума количество задействованных в производственном процессе площадей, все сдать в аренду или перепрофилировать под другое функциональное назначение», – уверят она.

Другие крупные петербургские промышленные холдинги, по словам их представителей, также не стремятся к сокращению задействованных для производственных нужд площадей. В частности, директор фонда имущества Кировского завода Николай Стернард заявил: «Сегодня только 10% от более одного миллиона квадратных метров имеющихся у компании производственных площадей сдается в аренду сторонним фирмам, остальная недвижимость используется подразделениями нашего холдинга. И максимум, что мы сегодня можем еще предоставить в аренду, – 50-80 тыс. кв. м». По его словам, остальные площади необходимы самому холдингу.

Недвижимость для развития

Если для крупных промышленных компаний перепрофилирование производственных зданий – все-таки исключение из правил, то для небольших предприятий оно, наоборот, становится одним из основных инструментов управления недвижимостью. На это есть ряд причин, и одна из основных – местоположение производственных площадок средних и малых промышленных компаний. Многие из них, по данным Комитета по экономическому развитию, промышленной политике и торговле Петербурга, располагаются в историческом центре, где разумнее строить дорогое жилье и коммерческую недвижимость, чем выпускать промышленную продукцию. Более того, небольшим предприятиям легче вынести производственные мощности из центра на периферию, чем, например, заводу «Адмиралтейские верфи» или другим судостроителям. К слову, и новый Генплан Санкт-Петербурга предусматривает, что промышленный пояс в центре города сузится до минимума именно за счет вывода небольших предприятий.

Некоторые средние по размерам промышленные компании переносят производственные площадки, а на освободившихся территориях строят более доходную недвижимость. В основном в этот процесс, достаточно затратный, по сути, девелоперский и сопряженный с множеством рисков, включаются ведущие на своих рынках компании. И это понятно: лидеры имеют финансовые ресурсы или возможности для их привлечения, чтобы осуществить переезд, и хотят развиваться, что не всегда можно сделать, располагаясь в историческом центре.

Характерен пример Первой мебельной фабрики – к слову, одной из первых перебазировавшей производство из центра города на окраину. Как отметил в одном из интервью генеральный директор фабрики Александр Шестаков, главной причиной для переезда послужило то, что разрозненные промплощадки в Петроградском районе исчерпали потенциал для роста компании. «Мы инвестировали значительные средства в модернизацию этих площадок, но к 2004 году фабрика работала уже на пределе загрузки мощностей, а для дальнейшего развития просто не было места», – отмечал Шестаков.

Зато в прошлом году, с вводом в строй нового комплекса в Приморском районе общей площадью 20 тыс. кв. м и оснащенного самым современным оборудованием, производственные мощности компании увеличились в два раза. Помимо этого у Первой мебельной фабрики есть возможность удвоить территорию земельного участка (сейчас – 2,5 га) и построить дополнительные цеха. С высвобожденной недвижимостью на Петроградке компания поступила так: одну площадку продали, на месте другой совместно с фирмой-партнером «Балтик-Трэвел» планируется построить отель три-четыре звезды.

Можно также привести примеры двух ведущих компаний индустрии моды – «Первомайской Зари» и FOSP. Первая перебазировала производственную площадку в Псковскую область, а для перепрофилирования высвобожденного комплекса зданий создала специальное подразделение, которое в дальнейшем также будет управлять построенными объектами коммерческой недвижимости. FOSP в настоящее время заканчивает строительство производственного комплекса для швейной фабрики в южном Фрунзенском районе Петербурга и параллельно с этим разрабатывает концепцию развития освобождающейся после переезда швейного производства территории в центре Петербурга – на набережной Мойки.

Главное – убедить

Создание на освободившейся территории в центре города объектов коммерческой недвижимости – вполне логичный шаг. Но есть один нюанс: как известно, успех девелоперского проекта во многом зависит от того, насколько грамотно разработана концепция, насколько полно учтены влияющие на конечный результат факторы. И здесь промышленники, по сути, не имеющие навыков работы в сфере коммерческой недвижимости, вступают в сферу интересов девелоперов. Они, в свою очередь, активизировали деятельность по продвижению услуг по редевелопменту производственных территорий.

Отметим, что девелоперы и раньше пытались участвовать в перепрофилировании производственных территорий, в частности через механизм создания Агентств по развитию территорий (АРТ). «Эксперт С-З» неоднократно писал о том, насколько сложно продвигается реализация этих проектов. Среди причин, тормозящих процесс, девелоперы традиционно выделяют нежелание собственников промышленных зданий как-либо их преобразовывать. Но сейчас в беседе с корреспондентом «Эксперта С-З» большинство девелоперов отметили, что в последнее время влияние этого фактора снижается. «Мы уже видим, что многие собственники и топ-менеджеры промышленных компаний осознают необходимость перепрофилирования производственных зданий в центре», – сказал, в частности, директор по развитию компании «Петрополь» Марк Лернер.

Многие собственники и топ-менеджеры осознают необходимость перепрофилирования производственных зданий в центре

Проблема в том, что далеко не у всех небольших промышленных компаний есть ресурсы для переезда и последующего редевелопмента высвободившейся территории. В свою очередь, девелоперские компании, рассчитывающие впоследствии реализовать на освобождающихся участках свои проекты, предлагают промышленникам разные формы сотрудничества. Так, генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский открыто заявил, что его компания заинтересована в приобретении производственной недвижимости в центре и готова в случае необходимости помочь предприятиям перебазироваться.

Однако, как отмечают сами девелоперы, собственники предприятий, желающие продать или перепрофилировать недвижимость в центре, откровенно опасаются, что девелопер, получив доступ к участку, не станет возиться с многосложной процедурой переноса производства. Другими словами, что девелопер обернется рейдером.

Не случайно девелоперы пытаются разработать такие варианты участия в проекте, чтобы у промышленников не возникало сомнений. Так, компания «Петрополь», по словам Марка Лернера, пошла по пути совместных инвестиционных проектов, в которых собственнику преобразуемой недвижимости принадлежит 80% от капитализированной стоимости имущественного комплекса. Девелоперская компания за свои услуги (разработка концепции развития территории, получение разрешительных документов, привлечение дополнительных инвестиций и т.д.) получит 20%. На его взгляд, для собственников предприятий это довольно прочный защитный механизм. Более того, промышленная компания может выйти из проекта на любом этапе его реализации, продав имущественный комплекс. «И, кстати, с выгодой для себя, – объясняет Лернер, – потому что в результате девелоперской работы с имущественным комплексом его стоимость повышается от этапа к этапу и рост может достигать 100%».

Вариантов взаимодействия девелоперов и промышленников множество. И, судя по всему, им удается находить баланс интересов. Можно предположить, что успешная реализация первых совместных проектов производственников и девелоперов подстегнет многих собственников предприятий.

Санкт-Петербург