Кольцо роста

Отраслевую структуру объектов, строящихся на землях вдоль Кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга, определяют не чиновники, а бизнес, который максимально учитывает возможности КАД

Строительство Кольцевой автодороги (КАД) вокруг Санкт-Петербурга, стартовавшее пять лет назад, становится важным фактором развития экономики региона. Практически еженедельно появляется информация о реализации в зоне КАД новых инвестиционных проектов, связанных с созданием торгово-развлекательных комплексов, автоцентров, складов, грузовых терминалов. Стимулируя деловую активность, КАД оказывает значительное влияние на развитие территорий (до сих пор малопривлекательных или вообще заброшенных), на рынок коммерческой и жилой недвижимости.

Сегодня уже можно отметить примечательную тенденцию. Ситуация с земельными участками вдоль КАД в полной мере отражает общие особенности формирующегося земельного рынка Петербурга и Ленобласти – его непрозрачность, спекулятивность, отсутствие четких механизмов получения пятен. Однако, несмотря на это, а также вопреки ограниченности влияния властных структур (многие земельные участки принадлежат не государству, а частным лицам и компаниям) бизнес весьма успешно справляется с освоением земель КАД. Осуществляемые сейчас проекты свидетельствуют, что бизнес самостоятельно выбирает наиболее эффективные варианты использования территорий, которые максимально учитывают возможности КАД. В итоге возникает системная и достаточно логичная картина размещения новых объектов в зависимости от их функциональности на различных участках магистрали. Что в очередной раз доказывает способность рынка к разумному саморегулированию.

Бизнес соображает быстрее

Власти Ленобласти раньше своих коллег из Петербурга попытались заняться регулированием застройки земель КАД. В конце 2001 года постановлением губернатора Валерия Сердюкова прилегающая к магистрали полоса на территории области была объявлена зоной особого регулирования. Через год было учреждено ОАО «КАД-Ленобласть», 100% акций которого находится в собственности Облкомимущества. Компания получила статус уполномоченной на согласование градостроительной документации по всем проектам, реализуемым в зоне особого регулирования. Как поясняет генеральный директор ОАО «КАД-Ленобласть» Владимир Рыбальченко, специально для этой территории была разработана схема функционального зонирования, выполняющая отчасти задачи Генплана.

Между тем возможности ОАО «КАД-Ленобласть» ограничены, поскольку сегодня лишь 10% областных земель вдоль КАД находится в госсобственности, точнее в собственности муниципальных образований. Все остальные участки еще пять-шесть лет назад бизнес начал активно, хотя и без шума, скупать про запас, гораздо раньше властей обоих регионов увидев хорошую перспективу. Причем цены покупки поначалу были весьма скромными. «Лет пять назад, когда петербургский холдинг „Адамант“ захотел получить участок на пересечении Выборгского шоссе и КАД, оказалось, что, по санкционированным администрацией Петербурга и ее ГУИОН методикам оценки земли, он имеет чуть ли не отрицательную рыночную стоимость», – вспоминает руководитель группы оценки недвижимости ООО «Институт проблем предпринимательства» Алексей Шаскольский.

На вторичном рынке земля вблизи восточного полукольца в 2002 году, по словам Владимира Рыбальченко, стоила всего 6-10 долларов за квадратный метр. И только когда оживились иностранные инвесторы, в частности IKEA, было признано, что территория у КАД с ее интенсивным движением будет лакомым куском, в первую очередь для торговли. Земля начала быстро дорожать, и сейчас цена инженерно подготовленных участков под торговые объекты составляет, по данным директора департамента оценки, консалтинга и аналитики компании «Бекар» Игоря Лучкова, 80-120 долларов за квадратный метр (непосредственно у транспортных развязок цена может достигать 130 долларов), пятен под складские комплексы – 50-70 долларов за квадратный метр. Рост цен будет продолжаться по мере открытия сплошного движения по КАД и под влиянием строительства первых, наиболее крупных объектов коммерческой инфраструктуры, выступающих в качестве «магнитов». Кстати, строительство юго-западного полукольца КАД только начинается, а значительная часть прилегающих к нему земель уже скуплена: по словам Игоря Лучкова, бизнес проявил к ним интерес еще два-три года назад.

Разными путями

Земли, принадлежащие Ленобласти, реализуются, как правило, самими муниципалитетами и Фондом имущества Ленобласти. С владельцами примерно 60% частных земель, прилегающих к КАД (полоса от 300 до 700 м), «КАД-Ленобласть» имеет агентские договоры, дающие право вести переговоры с возможными приобретателями. Однако цена купли-продажи земли определяется в каждой конкретной ситуации ее собственником. К примеру, земля бывшего совхоза «Бугры» выкупалась компанией по цене свыше 50 тыс. долларов за пай, составляющий около 2 га.

В ряде случаев компания действует по заявкам потенциальных инвесторов, решая вопросы с собственниками земли и предоставляя уже «упакованные» участки с чистым правовым статусом. Как сообщают руководители компании, на сегодня при ее участии заключено 15 договоров о приобретении земли инвесторами (общая площадь участков – 177,5 га, предполагаемый объем инвестиций, включающий плату за землю, – более 650 млн долларов).

Часть инвесторов покупают участки напрямую у собственников или через Фонд имущества. Что же касается Петербурга, то городские власти и не пытались создавать «уполномоченного девелопера». По имеющейся информации, в настоящее время все находившиеся в городской собственности участки, примыкающие к КАД, уже реализованы. В основном они предоставлялись на инвестиционных условиях через существовавшую до 2004 года Инвестиционно-тендерную комиссию (причем по некоторым договорам сроки освоения участков приходилось продлевать).

Торговый «паровоз»

По мнению экспертов, инвесторы вполне адекватно оценили потенциал КАД и его различных участков. «Действительно, бизнес без „родительской“ опеки государства методом проб и ошибок начинает складывать мозаику землепользования, которая в общем является экономически оправданной», – отмечает Алексей Шаскольский.

Наиболее активно повели себя инвесторы торговых и развлекательных центров, а также автодилеры. В 2003 году шведская компания IKEA построила первый торговый комплекс на выезде из Петербурга, на пересечении Мурманского шоссе и восточного полукольца КАД (у поселка Кудрово в Ленобласти). Опыт оказался успешным, и к концу нынешнего года компания намерена открыть рядом с магазином IKEA торгово-развлекательный комплекс «МЕГА-Дыбенко», а также «МЕГА-Парнас» на севере (пересечение КАД и проспекта Энгельса). Каждая «МЕГА» займет участки площадью около 60 га. Кроме того, на севере, в Буграх, итальянская девелоперская компания Costruzioni Margheri S.p.A построит «Невский Колизей» – торгово-развлекательный комплекс площадью 250 тыс. кв. м. На пересечении Выборгского шоссе и КАД, на участке площадью почти 50 га, холдинг «Адамант» осуществляет проект строительства торгово-развлекательного комплекса «Осиновая роща». Поблизости должен разместиться очередной гипермаркет «Максидом».

Сегодня лишь 10% областных земель вдоль КАД принадлежит государству, точнее муниципальным образованиям. Остальное – в руках частных структур. Похожая ситуация и в Шушарах, что сильно затруднило петербургским властям составление проекта планировки промзоны

В настоящее время инвесторами востребованы в первую очередь пересечения с КАД основных «вылетных» магистралей. Причем, как отмечают эксперты, особенно перспективно размещение инфраструктуры развлечений и торговли на северном направлении (оно традиционно ассоциируется с пригородной курортной зоной, с престижными районами коттеджной застройки, с трассой на Финляндию и т.д.). «Новые форматы торгово-развлекательных комплексов невозможно расположить в центре Петербурга, для них нужен совершенно другой масштаб территорий и гораздо более легкая транспортная доступность, избавляющая посетителей от проблем пробок и развода мостов, – отмечает директор по развитию ЗАО «Агентство недвижимости„Бекар“» Игорь Горский. – Логично, что такие объекты тяготеют к северо-востоку, где исторически обитает больше людей среднего класса, чем на юге».

Интересно, что автодилерские центры начали размещаться на КАД, рассчитывая в значительной мере на синергетический эффект от близости с комплексами IKEA. В Кудрово строят центры ЗАО «Победа Моторс» и ООО «Атлант-М Балтика» (мультибрендовая «автодеревня» будет расположена на территории 16 га). На севере, в районе Парнас и Бугры, реализуют свои проекты ЗАО «Капитал Авто», ООО «Петровский автоцентр» и другие компании (по данным руководства ОАО «КАД-Ленобласть», здесь, по соседству с IKEA, на территории около 20 га разместится 11 дилерских центров). Сергей Вайнер, директор автомобильного направления холдинга «Стратегия Рост» (в него входят компании «Победа Моторс» и «Капитал Авто») поясняет: «Выбор места определяют два главных фактора формирования потоков посетителей. Во-первых, это КАД, которая обеспечивает хорошую доступность наших автоцентров, причем для жителей не только города, но и области. И, во-вторых, безусловно, сильным „магнитом“ являются комплексы „МЕГА“. В 2004 году проходимость „МЕГИ“ в Москве составила 44 млн посетителей. И хотя в Петербурге пропускная способность окажется в несколько раз меньше, это тоже будет очень серьезный показатель. И в Кудрово, и в Буграх мы планируем строить на участках по 3 га комплексы, состоящие из трех автоцентров, в каждый будет инвестировано по 25 млн долларов».

Впрочем, не все инвесторы увязывают свои планы с эффектом от близости IKEA. «Место для строительства комплекса „Осиновая роща“ было выбрано еще до прихода IKEA, и мы полагаем, что наш комплекс площадью 150 тыс. кв. м станет самостоятельным центром притяжения, – подчеркивает генеральный директор ЗАО „Адамант“ Дилявер Меметов. – Кроме того, мы намерены разместить комплекс площадью 15 тыс. кв. м на северо-востоке, в Новодевяткино, а также построить в Шушарах многофункциональный „Сити“, включающий логистику, торговлю, офисную недвижимость».

Логистический «магнит»

Проекты строительства логистических и складских комплексов определяют вектор развития территорий вдоль южных и восточных участков КАД. В границах Санкт-Петербурга приоритетной зоной является транспортный узел в Шушарах, располагающий развитой железнодорожной инфраструктурой. «Преобладающее развитие логистического бизнеса на юге связано с тем, что транспортные потоки сейчас ориентированы прежде всего на Москву и юго-восток России, – поясняет Алексей Шаскольский. – КАД и строящийся южный участок Западного скоростного диаметра будут обеспечивать связь с портом Санкт-Петербурга, а также портами Ленобласти, в первую очередь с Усть-Лугой. И закономерно появление на юге, в районе Шушар, зоны логистических терминалов (в перспективе будут создаваться и крупные складские комплексы площадью порядка 100 тыс. кв. м, как в Москве)».

Игорь Горский согласен, что южное полукольцо КАД в настоящее время является особенно сильным «магнитом» для инвесторов складской недвижимости. Среди наиболее крупных проектов – строительство в Шушарах логистических комплексов Национальной контейнерной компании (инвестиции около 150 млн долларов), компаний «Логистика-терминал» (100 млн долларов) и «Неватранстерминал» (107 млн долларов). Из 600 тыс. кв. м строящихся складских помещений на южное направление приходится более 350 тыс. Однако относительно небольшие логистические терминалы, ориентированные, в частности, на грузопотоки из Финляндии и других Скандинавских стран, будут строиться и на севере (зона «Парнас», Выборгское шоссе).

Говоря о приоритетах развития территорий, связанных с юго-западным участком КАД (сейчас начинается его строительство), председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Александр Викторов отмечает: «Вдоль комплекса защитных сооружений, между Кронштадтом и Бронкой, мы предусматриваем размещение портовых зон. В районе Бронки мы также видим возможность разместить объекты логистики, связанные с портовой деятельностью и тяготеющие к КАД. Мы полагаем, что развитие портовых функций в зоне дамбы оправданно. Это позволит в значительной степени сократить заход судов в морской порт Санкт-Петербурга. Грузы вполне могут обрабатываться и в портовой зоне Кронштадта – Бронки, а затем уходить на КАД и уже оттуда – в южном направлении, которое сейчас является основным».

Власти Ленобласти делают ставку на развитие логистики на территориях между Колтушским и Мурманским шоссе, примыкающих к КАД. Так, по словам Владимира Рыбальченко, у железнодорожной станции Заневский Пост будет построен офисно-складской комплекс «Оннинен», предполагается создание логистического комплекса в Уткиной Заводи. По информации Комитета экономического развития Ленобласти, дочерняя структура финской компании Containerships Ltd Oy в ближайшее время начнет строительство в поселке Янино железнодорожного логистического комплекса (объем инвестиций – около 70 млн долларов), который будет обслуживать принадлежащий ей порт «Моби Дик» в Кронштадте. Кроме того, администрация области заключила договор с французской компанией MLP Invest Ltd о строительстве логистического терминала международного класса А стоимостью 100 млн долларов вблизи Янино.

Пригородный вектор

Девелоперы полагают, что появление КАД станет стимулом к строительству жилья по периметру города (прежде всего малоэтажного).

Спрос на коттеджную застройку будет возрастать. Открытие движения по КАД облегчит путь из загородных поселений в Петербург. По мнению Игоря Лучкова, могут быть востребованы проекты строительства коттеджных поселков на расстоянии от 4-5 до 30-40 км от КАД, позволяющие добираться до центра города примерно за час. «Несомненно, КАД станет толчком к созданию поселков на относительно небольшом расстоянии от Кольцевой дороги (5-10 км), обеспеченных городскими удобствами, но при этом отделенных от города своего рода санитарным кордоном, – полагает Алексей Шаскольский. – Хотя, конечно, сначала более интенсивно пойдет элитное строительство, к примеру, в таких зонах, как Юкки. Но в действительности в пригородах Петербурга есть колоссальные возможности для ввода земли в деловой оборот, и КАД может раскрыть этот потенциал для развития рынка малоэтажного строительства».

Важнейший сдерживающий фактор для развития территорий вдоль Кольцевой автомобильной дороги – проблемы инженерного обеспечения

Особенно перспективно появление проектов коттеджных поселков для среднего класса на севере и северо-востоке от КАД. Впрочем, это могут быть и прилегающие непосредственно к  Кольцевой дороге территории Новодевяткино, Бугров, Мурино, Кудрово. Более скептично оцениваются экспертами проекты малоэтажного строительства, к примеру, в районе Янино, которое не только не ассоциируется у населения с рекреационной зоной, но соседствует с мусороперерабатывающим заводом и промзонами. Ранее холдинг «ЛенСпецСМУ» рассматривал возможность комплексной застройки в районе Новодевяткино (порядка 1 млн кв. м жилья эконом-класса). Но этому помешала неопределенность правового статуса бывших совхозных земель, власти же Ленобласти не смогли решить проблему передачи земельных паев и «упаковки» необходимой инвестору территории.

Власти Санкт-Петербурга намерены развивать в качестве жилой зоны территорию Ручьев, примыкающую к КАД на северо-востоке. Недавно было принято специальное постановление, призванное регламентировать отношения с нынешним собственником земли (племзаводом) и не допустить ее раздробления между множеством собственников. Александр Викторов поясняет: «Мы не хотим повторения ситуации, которую с трудом смогли разрулить в Шушарах. Все участки там были скуплены заранее, и когда мы стали делать проект планировки зоны, выявилась масса проблем. Из приобретенных в собственность участков самой различной конфигурации получилось „лоскутное одеяло“, на которое было невозможно наложить дорожную инфраструктуру. Поэтому мы хотим упорядочить сам процесс введения в оборот земли в Ручьях».

Попутные проблемы

Эксперты единодушны в том, что важнейший сдерживающий фактор для развития территорий вдоль КАД – проблемы инженерного обеспечения. Особенно остро стоит вопрос электроснабжения восточного полукольца, что препятствует, в частности, освоению значительных территорий в зоне Кудрово (в том числе порядка 50 га жилого района Кудрово-2, где предусматривается малоэтажная застройка).

ОАО «КАД-Ленобласть» провело предпроектные работы и нашло источник финансирования (средства частных инвесторов) для строительства подстанции 330/110/10 кВ мощностью 250 МВ·А (стоимость проекта – 30-35 млн долларов). Однако, как отмечает Владимир Рыбальченко, заключение договора с ОАО «ФСК ЕЭС» о присоединении подстанции к высоковольтным сетям затягивается. «Главный вопрос – в чьей собственности будет имущество, созданное за счет средств инвесторов, – говорит Владимир Рыбальченко. – Нас не устраивает схема, применяемая „Ленэнерго“. Мы хотим оставить все сооружения за собой, за исключением линий 330 кВ, эксплуатация которых действительно требует соблюдения особых мер безопасности. Тем не менее мы убеждены, что договор все-таки будет подписан в предлагаемой нами редакции».

Другая проблема, актуальная для всей трассы КАД, – недостаток развязок и съездов, что создает трудности бизнесу при осуществлении проектов на прилегающих территориях. В некоторых случаях инвесторы вынуждены сами финансировать строительство объектов дорожной инфраструктуры. К примеру, отмечает Дилявер Меметов, холдинг «Адамант» за собственный счет построил мост и съезды к будущему комплексу «Осиновая роща». По инициативе ОАО «КАД-Ленобласть» правительство Ленобласти три месяца назад обратилось в Федеральное дорожное агентство с предложением построить развязки и съезды, которые изначально предусматривались проектной документацией (тем более что в ходе строительства КАД была достигнута экономия в несколько миллиардов рублей). Но положительного ответа пока не последовало.

Все это следует учесть при строительстве юго-западного полукольца КАД, которое началось в этом году. По мнению экспертов, необходимо также более активное взаимодействие структур администрации города и области в интересах эффективного и комплексного использования территорий, прилегающих к КАД. Впрочем, по словам Александра Викторова, такое взаимодействие уже налажено: «Мы постоянно ведем диалог, тем более что это вполне позволяют наши профессиональные и личные отношения с председателем областного Комитета по градостроительству и архитектуре Валерием Кимом. Сейчас ситуация такова, что вне зависимости от административной подчиненности есть некие общие законы, тенденции развития двух субъектов федерации, которые необходимо учитывать. Мы стремимся заранее согласовывать все вопросы функционального назначения территорий. И я не могу привести ни одного случая, чтобы, к примеру, Ленобласть подсунула нам промышленный участок, который создает санитарно-защитную зону, покрывающую нашу жилую территорию».

Санкт-Петербург