Конкуренция землей

Русский бизнес
Москва, 12.06.2006
«Эксперт Северо-Запад» №22 (275)
При грамотной политике местных властей Ленинградской области развитие земельного рынка может компенсировать растущий дефицит пятен под застройку в Санкт-Петербурге

Земельный ресурс – одно из главных конкурентных преимуществ Ленинградской области в извечном соперничестве с Санкт-Петербургом за инвестиции. Свободной земли под застройку в области больше, она в среднем дешевле, процедуры, регулирующие доступ к ней, – проще. Если ситуация на рынке жилья в ближайшие годы будет определяться дефицитом предложения («рынок продавца» – со всеми вытекающими обстоятельствами), это преимущество может стать ключевым. Впрочем, пока потенциал области используется слабо.

Дефицит нарастает

Наметившаяся в прошлом году в Петербурге тенденция роста дефицита земли под застройку, о которой мы уже писали (см. «Земельный пасьянс» «Эксперт С-З» №15 от 17 апреля 2006 года), набирает обороты. Сложившиеся цены на жилье и ажиотаж последних месяцев во многом предопределены политикой администрации.

Если в 2005 году на торгах по «полному пакету» стоимость права застройки укладывалась в диапазон от 50 до 150 долларов за квадратный метр участка, то теперь строители вынуждены платить до 800 долларов за метр. На последнем аукционе, проведенном Фондом имущества 6 июня, участки в Приморском районе подорожали в три-четыре раза (против начальной цены). В результате доля города в будущей стоимости квадратного метра жилья во многих случаях уже превышает 200 долларов, а иногда доходит и до 250. На этом фоне «Ленэнерго» внес совсем небольшой вклад в повышение цен (стоимость подключения мощностей) – порядка 20 долларов.

Пока строители уверены, что построенное будет продано в розницу. А покупатель – оплатит. Некоторые компании, как мы отмечали, пытаются компенсировать дефицит за счет приобретения земли на вторичном рынке – у частных собственников. Однако это не останавливает рост дефицита. По данным вице-президента корпорации «Петербургская Недвижимость» Вячеслава Семененко, в первом квартале текущего года строители сдали в эксплуатацию всего 200 тыс. кв. м. По сведениям аналитиков «Союзпетростроя», за первые четыре месяца в оборот введено 100 тыс. кв. м новых проектов. По сравнению с прошлым годом это не просто мало, а катастрофически мало!

При всем том большинство застройщиков уверены, что ввод жилья в ближайшие годы будет сокращаться. Последствия понятны. Заместитель генерального директора «Союзпетростроя» Евгений Каплан предсказывает к концу 2006 года рост цен до 2 тыс. долларов за квадратный метр – «это в лучшем случае». Прогноз Вячеслава Семененко – 2-2,5 тыс. долларов за квадратный метр «приличного» жилья к концу года.

Власть начинает корректировать позиции. Пересмотрены условия подготовки документов на торги, внесены поправки в городское законодательство об инвестировании в строительство. Но эти меры скажутся на рынке еще не скоро. Возникает вопрос: может быть, часть платежеспособного спроса возьмет на себя Ленинградская область? По крайней мере – ближние ее районы: Всеволожский, Выборгский, Гатчинский?

Соседи зазывают

Пока что в области жилья строят существенно меньше, чем в городе. Ввод прошлого года – около 500 тыс. кв. м. В период застоя на городском рынке (весна 2004-го – лето 2005 года) губернатор Ленобласти Валерий Сердюков призвал руководителей крупных городских компаний перенести центр активности в область. Строители не возражали и даже подписали некую декларацию о намерениях. Правда, вместо многоквартирных домов они предпочитают строить коттеджные поселки. А это – совсем другие объемы.

Землю под такие проекты приобретают по-разному. По данным областной администрации, за первые три месяца этого года муниципальные образования реализовали 544 земельных участка под ИЖС, общей площадью 172,5 га на сумму более 117 млн рублей. Если перевести в доллары и метры, цена получается смешная (по сравнению с городской) – около 2,5 доллара за квадратный метр (2-3 тыс. долларов за сотку). Затраты на инженерную и социальную инфраструктуру, охрану и прочее увеличивают эту цифру в несколько раз. Но все равно это на порядок дешевле, чем в городе.

Неформальные различия

В силу требований федерального законодательства государственная земля в области, как и в городе, продается только на торгах. Но есть существенные различия в процедуре, согласовании и распределении полномочий. «В области процедура проще», – считает генеральный директор «Аверс-Консалт» Марина Кроткова.

Подготовка полного пакета документов для участка под комплексную застройку стоит 50-80 тыс. долларов – в зависимости от целевого назначения, сложности проекта и прочего. По словам начальника отдела областного КУГИ Алексея Григорьева, формирование участков, выставляемых на торги, – предмет ведения местного самоуправления. Заинтересованное лицо обращается в органы местного самоуправления (ОМСУ) с просьбой предоставить участок, муниципалитет принимает решение, затем следует публикация в газете «Вести». Если в течение месяца нет ни одной заявки, участок может быть продан по среднерыночной цене без формального проведения аукциона (заметим, что в городе аукцион с одним участником признается несостоявшимся). Стоимость определяется независимым оценщиком.

В настоящий момент действует областной закон, который разграничивает полномочия: участками до 3 га распоряжаются ОМСУ, землями большей площади – власти области. Продавать несколько участков одному лицу запрещено. По словам Алексея Григорьева, этот порядок эффективен и работает.

Однако в ближайшее время произойдут изменения, связанные с требованиями федерального законодательства. В апреле был опубликован федеральный закон №53. И с 1 июля землю будут продавать либо муниципальные районы и городские округа, либо ОМСУ поселений – если областной закон не установит иное. Скорее всего, специальный областной закон будет принят. ОМСУ получат в свое распоряжение большие по площади участки (в пределах границ поселений), районы начнут распоряжаться преимущественно землями сельхозназначения, область – территориями в границах административных центров.

Местные особенности

Ответственные лица из правительства области (например, вице-губернатор Григорий Двас) неоднократно заявляли, что администрация планирует зарабатывать не столько на продаже земли, сколько на доходах от ее последующего использования (налоги, новые рабочие места, инфраструктура и прочее).

Главное отличие областного «земельного уложения» от городского – децентрализация. В этом есть свои плюсы и минусы. В Петербурге (как и в Москве) все вопросы решает администрация города или района. Местной власти – в таком виде, как в области – в городе практически нет.

Генеральный директор СК «Петербургская Недвижимость» Василий Селиванов считает, что работать с областными властями удобнее: «По информации, по инженерным мощностям в области проще. Есть понимание, где что можно взять. В городе можешь рассчитывать на что угодно, но что получишь в результате – неизвестно». Децентрализация полномочий, отмечает Селиванов, – палка о двух концах. С централизованной властью можно выстроить отношения один раз и работать от площадки к площадке. Если власть децентрализована, запросто можно столкнуться с неадекватной позицией. Дело даже не во взятках – устоявшиеся правила игры в некоторых ОМСУ явно противоречат здравому смыслу.

Застройщики говорят, что вполне отработана практика предоставления участков в Приозерском, Всеволожском, Выборгском районах. Во Всеволожском – при прочих равных – земля заметно дороже. В Гатчине, по оценкам строителей, «администрация неадекватна – хотят получать, как в Москве, 30% построенных площадей». Трудно складываются отношения и в Тосненском районе. И вообще, при формальном единстве регламента, в каждом районе – свои порядки. К этому надо приспосабливаться.

Генеральный директор компании «Олимп-2000» Константин Поликарпов строит в пригороде, но – именно в области, хотя и вплотную к границам Курортного района: «По городским территориям сложно получить объективную картину. Нет информации по инженерии, недостаточно данных для принятия решения. В результате непонятно, победишь на торгах или нет, а расходы уже есть». Работая на территории области, компания самостоятельно готовит документы, получает участки «по рыночной стоимости, но с меньшим количеством проблем».

Другого мнения придерживается Игорь Горский, директор по развитию агентства недвижимости «Бекар»: «В целом процедура получения земли в Ленобласти такая же, как в городе. Однако проблем больше. Если в Петербурге процедура четко прописана и уже накатана, то в области нет четкого порядка». Основные сложности, по его словам, возникают с переводом земель из одной категории в другую. Большинство участков, наиболее интересных для строительства коттеджных поселков, относятся к категории земель сельхозназначения. Как правило, они примыкают к КАД, важным развязкам, озерам и рекам. «Перевод таких земель в другую категорию связан с большими финансовыми затратами и административной волокитой. Процесс занимает обычно от шести месяцев до года. И результат неясен. В каждом районе Ленобласти и даже в каждом конкретном случае перевод земель происходит по-разному. Причина – огромное количество подзаконных актов и отсутствие самого главного документа, который бы прописывал от начала до конца всю процедуру перевода».

Игорь Горский уверен, что рынок загородной недвижимости связан с большими рисками, нежели рынок городского строительства.

Дорожная карта

Но главная сложность, похоже, в другом. Спрос в области, по выражению Василия Селиванова, «гораздо более дискретный и специфический». В городе он стабильнее, прозрачнее, легче прогнозируется. Между тем областные планы месяц от месяца становятся все масштабнее: администрация заявляет о строительстве нескольких крупных коттеджных поселков – от 500 до 1000 домов в каждом. Ленинградская область выбрана в качестве одного из пилотных регионов для массового строительства малоэтажных комплексов – Москва пытается таким способом реализовать программу «Доступное жилье».

Тем временем и частные застройщики сдвигаются в сегмент эконом-класса, например проект Национального резервного банка в Янино предполагает строительство 250 коттеджей для не самых богатых домовладельцев. Причем оплачивать их приобретение можно будет в кредит. Воплощение этих планов снова сделает предельно актуальными вопросы, связанные с предоставлением участков под застройку. «Местные неформальности» придется унифицировать, порядок – упрощать. И прибавится еще одна глобальная проблема – дороги. Потому что вряд ли кто-то купит дом, если до него невозможно доехать. А дороги в Ленобласти – сами знаете какие.

Санкт-Петербург

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №22 (275) 12 июня 2006
    Правила игры
    Содержание:
    Между культурой и бизнесом

    Введение в Правила застройки кода среды и конкурсного отбора проектов позволит наращивать строительство в историческом центре Петербурга без угрозы сохранению культурного наследия

    Реклама