Шведская компания Ruric АВ энергично заявила о себе на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в прошлом году. Созданная крупными финансовыми структурами Швеции специально для выхода на российский рынок недвижимости, она начала свою деятельность с Петербурга. Всего лишь за год успела реализовать ряд проектов создания бизнес-центров. О масштабности планов Ruric АВ свидетельствуют и ее попытки заняться реконструкцией острова Новая Голландия, инвестировав в проект почти 500 млн долларов. Проиграв на конкурсе московскому девелоперу Шалве Чигиринскому, представившему архитектурный проект Нормана Фостера, Ruric АВ не отказалась от планов комплексного развития больших территорий в историческом центре Петербурга. Примечательно, что шведская компания пока является одним из немногих западных инвесторов, которые делают ставку на осуществление полноценных девелоперских проектов, а не на приобретение уже существующего бизнеса в сфере коммерческой недвижимости. О новом игроке на рынке, о его стратегии и планах рассказывает руководитель филиала компании Ruric АВ в Санкт-Петербурге Александр Дымов.

Долгоиграющий проект

– Название вашей компании придумано весьма остроумно: Ruric – это аббревиатура Russian Real Еstate Investment Company. Напоминая о пришествии на Русь легендарного Рюрика, вы подчеркиваете амбициозность своих девелоперских планов?

– Мы с самого начала хотели, чтобы название компании было запоминающимся и многозначительным. Да, это сознательный маркетинговый шаг – надеюсь, не очень напыщенный и нагловатый, но способный повлиять на успех и качество нашей работы. Бизнес-модель компании в чем-то созвучна знаменитым словам русской летописи. Мы не только инвестируем средства в приобретение объектов недвижимости, но и реконструируем их, а затем управляем. В общем, название компании совсем не случайно.

– Какие скандинавские компании являются учредителями Ruric АВ?

– Основные акционеры – инвестиционные компании, инвестиционные фонды, то есть мы работаем с институциональными деньгами крупных финансовых структур. Один из главных основателей Ruric АВ – финансовый дом Oman, только что отметивший свое столетие. Это мощнейший финансовый институт с безупречной репутацией, благодаря его усилиям при создании Ruric АВ удалось привлечь большой круг инвесторов. Также акционером нашей компании является хорошо известный пенсионный фонд Robur, управляющий капиталом свыше 37 млрд евро. Среди акционеров есть и ряд крупных частных инвесторов. В настоящее время акцент делается на том, чтобы это была именно шведская компания.

– Почему ваши акционеры решили начать освоение России именно с Петербурга и именно в сфере недвижимости?

– Петербург выбран осознанно: географически это самый близкий к Швеции крупный российский город, к тому же исторически Петербург и Стокгольм связывает очень многое. Крупнейшие акционеры Ruric АВ, прежде всего Oman, работают с недвижимостью в Скандинавии и Западной Европе не менее 25 лет. Чуть более двух лет назад мы решили, что пришло время для выхода на рынок недвижимости Петербурга. С участием ряда рейтинговых агентств был сделан анализ петербургского рынка, просчитана возможная доходность инвестиций, оценено влияние различных экономических, политических, социальных факторов.

– Как я понимаю, Ruric АВ, в отличие от многих западных инвестиционных фондов, выбрала схему инвестирования не в готовые объекты коммерческой недвижимости, а в девелоперские проекты, реализуемые почти с нуля. И на какой уровень рентабельности вы рассчитываете?

– Действительно, наша бизнес-модель – это инвестиции в объекты недвижимости, повышающие их качество, капитализацию. Затем мы управляем этими объектами, получая долгосрочные доходы. Мы не инвестиционный фонд, который ищет быстрой прибыли за счет продажи приобретенной недвижимости. Наши планы не укладываются в перспективу пяти-семи лет: мы пришли надолго и намерены стать одним из лидеров рынка, компанией, имеющей в управлении большой портфель объектов недвижимости. В Петербурге практически отсутствуют уже готовые проекты, в которые можно вкладывать средства. Зато имеется колоссальный потенциал, особенно в исторической части, для инвестиций в реконструкцию и строительство. В центре города мы видим, что буквально падают куски зданий, в удручающем, запущенном состоянии находятся целые районы. И мы ориентированы на проекты, связанные именно с развитием города, его исторического центра. Что же касается доходности, то мы рассчитываем в среднем на получение более 20% по проектам в центре Петербурга.

– Сколько средств Ruric АВ уже вложила в петербургскую недвижимость?

– Более 100 млн долларов, но точную сумму я назвать не могу: процесс инвестирования в наши объекты идет постоянно. Всего нами реализовано или находится в работе семь проектов (площадь коммерческой недвижимости уже составляет около 50 тыс. кв. м). И это не предел возможностей наших акционеров: будут интересные проекты – будут и деньги. В 2006 году мы инвестируем порядка 100 млн долларов. Первоначально, когда мы вышли на рынок Петербурга, нас интересовали только офисные помещения, но сейчас пытаемся смотреть шире, не ограничиваясь только этим сегментом коммерческой недвижимости. Нам интересно развивать и торговые площади…

Несостоявшийся компромисс

– Имя компании Ruric АВ наиболее громко прозвучало в связи с участием в конкурсе на право реконструкции Новой Голландии. Вы говорили, что прорабатывали проект около двух лет, тесно сотрудничая с КГИОП и КГА. Почему же вы выбрали весьма вызывающий архитектурный проект Эрика Ван Эгераата с остроконечными крышами голландских домиков высотой 42 метра, явно превышающей допустимые параметры?

– Согласен, это был смелый шаг, мы нарочито шли на риск, полагая, что город пойдет на компромисс, увидев столь яркий и смелый проект. Конечно, если знать заранее ответы на все вопросы, жизнь будет намного успешнее – но не такой интересной… Мы действительно увлеклись проектом Новой Голландии и занимались им почти два года. Поначалу мне говорили: «Дымов, ты сумасшедший!» Тем не менее наш бизнес-план был вполне реалистичен и учитывал все столь важные для девелопера культурные, исторические, инфраструктурные ограничения.

Делать что-либо в историческом центре нужно на уровне наших предков, на уровне международных стандартов, учитывая уже существующие архитектурные объемы

Мы были готовы инвестировать более 480 млн долларов, при сроке окупаемости 10-11 лет. На более высокую доходность рассчитывать не приходилось. В Новой Голландии невозможны небоскребы, зато огромные средства идут на реставрацию памятников, на их приспособление под современное использование с соблюдением жестких условий, большие затраты требуются на строительство подземного паркинга. Но для нас и наших акционеров, весьма консервативных по своим установкам, было важно, что это исторический центр, поистине жемчужина Петербурга, которая всегда будет в цене.

При разработке концепции мы посчитали, что имеющиеся на территории Новой Голландии памятники не являются уже самодостаточной доминантой, способной привлекать бизнес, туристов и просто посетителей, которые хотели бы возвращаться туда снова и снова. Предложенный нами вариант должен был дать синергетический эффект – чтобы развитие острова стало коммерчески выгодным и соответствовало его исторической архитектурной концепции. Для нас было важно, что Эрик Ван Эгераат, один из немногих сегодняшних архитекторов с мировым именем, – это именно голландский архитектор, сумевший подчеркнуть историческую параллель: Новая Голландия строилась Петром I под впечатлением от поездки в Голландию и знакомства с верфями Амстердама, и эту традицию Ван Эгераат решил развивать. Замечу, что по поводу высотности строений (кстати, Мариинский-2 тоже не вписывается в рамки 23-28 м) мы были готовы идти на диалог и компромиссы с городом. Как, кстати, и Норман Фостер, который, обозначив общую концепцию, сказал, что все остальное – вопрос диалога с городом…

Модельный ряд

– В первых проектах вы делали ставку на создание бизнес-центров класса «А». Вы намерены и дальше работать в этом сегменте офисной недвижимости?

– Да, это сознательный ход. Мы посчитали, что сейчас складываются благоприятные условия, чтобы заниматься развитием исторического центра, – это и коммерчески выгодно, и доступно, поскольку в наличии имеются подходящие объекты (лет через пять осуществлять такие проекты будет труднее и дороже). Поэтому мы сразу сделали ставку на категорию класса «А» или «В+». Мы пришли с расчетом на длительную перспективу и хотим задать на петербургском рынке уровень качества бизнес-центров, соизмеримый с общепринятыми европейскими стандартами. Нам важно не просто быстро окупить вложения (взять какое-то здание, повесить табличку с названием бизнес-центра, покрасить стены и т. д.), но чтобы проект работал в течение десятилетий.

– Каким образом вам удалось, выйдя на рынок, столь оперативно получить и реконструировать объекты с отличной локацией на Невском проспекте, на набережной Фонтанки и др.?

– Объекты приобретались на вторичном рынке. Совет директоров нашей компании гибко подходил к решению операционных вопросов, связанных с динамикой покупок, переговоров. К примеру, здание на набережной Фонтанки, 13 мы приобрели у банка, это был недострой, который долго оставался для города бельмом на глазу. Как сказал один из акционеров, удивленный этим решением, «молодец, Алекс, мы умудрились купить самое страшное здание в центре города». Но уже через две недели после покупки я получил предложение от одного из местных девелоперов с просьбой продать здание: не только мы увидели, что объект-то очень хороший! Благодаря тому что дом не является памятником, нам удалось создать бизнес-центр, поистине уникальный для исторического центра. Получилось современное здание с современной инженерной инфраструктурой, дизайном, функциональной внутренней планировкой, наконец, с хорошим местоположением и доступностью. Oscar – самый дорогой наш объект по вложениям на квадратный метр, но не случайно мы называем его своей визитной карточкой.

Объект на Невском, 11 меньше по площади. И в принципе Невский проспект кажется нам уже несколько перегруженным офисной недвижимостью. Если смотреть стратегически, то в центре города, например в Адмиралтейском районе, есть много подходящих для бизнес-центров класса «А» больших зданий, местоположение которых не только не хуже, но и лучше Невского проспекта (ведь важна возможность нормально подъехать и припарковаться).

– Насколько удачным оказался проект на базе табачной фабрики им. Урицкого на Васильевском острове? Иностранные девелоперы пока остерегаются заниматься перепрофилированием промышленной недвижимости…

– Я все более убеждаюсь в правильности этого решения. Наши бизнес-центры Gustav и Magnus – с хорошим местоположением, рядом с метро – прекрасно вписались в один из центральных узлов деловой активности на Васильевском острове. Да, пришлось расчищать территорию, укреплять фундаменты зданий, надстраивать несколько этажей. Но зато мы смогли реализовать современные архитектурные концепции, приближающие наши объекты к лучшим образцам бизнес-центров Лондона, Парижа, Стокгольма. Например, в случае с Magnus это атриум, перекрывающий двор, панорамные лифты, вентилируемые фасады и т.д. Серьезный плюс реконструкции промышленных зданий – использование квот фабрики по энергоисточникам. Покупая заводскую недвижимость, получаешь значительные нежилые помещения, не требующие дорогостоящего расселения. Вопрос расселения коммуналок – самый болезненный сегодня для девелоперов, работающих в центре города. Он может сильно затормозить проект, затруднить оценку необходимых затрат. Сейчас мы рассматриваем еще ряд вариантов в центре города. Как показывает опыт, чем страшнее выглядит объект в историческом центре Петербурга, тем больше у него потенциал!

– Не по этой же причине вы занялись Апраксиным двором? И как отнеслись к вам нынешние арендаторы и собственники этой недвижимости, в том числе КЦ «Питер»?

– Апраксин двор – исторический центр города, место, имеющее большой потенциал для развития. Это всегда была торговая зона, и нецелесообразно пересматривать назначение Апраксина двора. Но в Европе исторические торговые площади, особенно в больших городах, имеют и саттелитные функции – размещение офисных помещений, гостиниц, ресторанчиков, объектов для развлечения детей и взрослых. В таких местах жизнь кипит 24 часа в сутки.

Нам важно не просто быстро окупить вложения, но чтобы проект работал в течение десятилетий

Сейчас мы реконструируем три корпуса в Апраксином дворе. Постоянно проводим переговоры с городом, с арендаторами и всеми владельцами помещений, с девелоперами, которые хотят развивать эту территорию, в том числе, разумеется, с КЦ «Питер» и Агентством по реконструкции и развитию «Апраксин двор». В принципе мы видим понимание и желание сотрудничества: это всем на руку, поскольку ведет к повышению стоимости объектов и, соответственно, другому уровню доходности. Свои инвестиционные проекты мы будем реализовывать на качественно ином уровне, по международным стандартам, что поднимет планку для всех игроков. Апраксин двор – уникальное место, там много интересов, различных бизнесов, и, конечно, мы понимаем, что расширение нашего присутствия здесь – вопрос не одного дня, а методичной работы шаг за шагом.

Свой Петербург

– Когда в Смольном объявлялись итоги конкурса по Новой Голландии, Валентина Матвиенко сказала, что проигравшим девелоперам и архитекторам Петербург предложит другие интересные объекты для реконструкции. Заявленный вскоре проект развития территории Военно-транспортного университета (ВТУ) железнодорожных войск на набережной реки Мойки, около Мариинского театра и Новой Голландии, – исполнение этого обещания?

– Инвестиционные права на развитие территории ВТУ мы приобрели по результатам конкурса, который проводился Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом уже в четвертый раз (предыдущие конкурсы признавались несостоявшимися). Что касается компенсации за конкурс по Новой Голландии, то действительно был короткий разговор об этом с Валентиной Ивановной и мы по-прежнему ждем его практических последствий. Тем более мы знаем, что губернатор искренне хочет, чтобы в историческом центре осуществлялись крупные девелоперские проекты, сохраняющие историческое наследие и дающие ему новую жизнь. А в Адмиралтейском районе масса возможностей для реализации таких проектов.

– Верна ли информация о вашем намерении инвестировать около 300 млн долларов в создание многофункционального комплекса на месте ВТУ?

– Пока затрудняюсь ответить, сейчас мы работаем над более или менее точным бизнес-планом. Изучаем исторические, инфраструктурные ограничения, проводим геологические изыскания, смотрим на фундаменты зданий, на возможность сохранения ряда строений. Хотим сначала увидеть объемы, которые архитектурно и функционально могут быть полезны. По сравнению с Новой Голландией здесь гораздо меньше ограничений КГИОП, но мы не считаем, что нужно все порушить и построить какие-то футуристические формы. Существующие здания создают определенную атмосферу места, часть из них вполне нормально выглядит и может быть реконструирована. Одновременно мы выполняем инвестиционные условия по переводу военных в Петродворец – строим три жилых дома, две казармы, учебный центр (общей площадью 37-38 тыс. кв. м).

– Как вы собираетесь концептуально разделить проекты ВТУ и Новой Голландии, чтобы избежать их дублирования?

– В концепции СТ Групп и архитектурного бюро Нормана Фостера предполагается очень много развлекательных функций (доминантой станет Дворец фестивалей), торговля не имеет превалирующего значения, а жилье вообще отсутствует. Несомненно, Новая Голландия может стать мировой фестивальной или презентационной площадкой. Но мы не хотим дублировать культурные или развлекательные функции Новой Голландии и второй сцены Мариинки. Основной акцент нужно сделать на структуры бизнеса, которые могли бы стать резидентами этой территории, и на людей, готовых выбрать это место для проживания. То есть речь идет о бизнес-центрах, жилье, торговле, возможно, будет построена гостиница (этот вопрос обсуждается с мировыми операторами). Мы хотим, чтобы это была дружелюбная территория, приятная для променада, встреч, проведения времени. Обязательно надо обыграть соседство с Юсуповским садом (по сути, заброшенным), с Крюковым каналом, Театральной площадью. Сейчас мы работаем с несколькими архитектурными проектными организациями, в том числе с Эриком Ван Эгераатом.

– А каким, на ваш взгляд, должно быть соотношение между современной архитектурой и исторической застройкой?

– Я считаю, что исторический центр Петербурга – один из лучших, архитектурно продуманных в мире, с огромным количеством памятников и просто красивых зданий, которые обязательно должны быть сохранены. И по возможности инвесторам следует создавать условия, чтобы было выгодно их реставрировать и использовать. Убежден, делать что-либо в историческом центре нужно на уровне наших предков, на уровне международных стандартов, учитывая уже существующие архитектурные объемы.

На мой субъективный взгляд, проект Доменика Перро или то, что мы предлагали, работая с Эриком Ван Эгераатом, отвечает мировому качеству и этим можно гордиться. Неправильно строить в центре Петербурга все что угодно: работа здесь налагает на самих инвесторов особую ответственность. Это должны быть компании с большой буквы, которые могут развивать центр города комплексно, отвечая международным стандартам девелопмента, архитектуры и управления. Тогда не будет противоречия между развитием и сохранением исторического центра Петербурга как уникального памятника мировой архитектуры.

Санкт-Петербург