Скандал вокруг переселения жителей московского поселка Южное Бутово помимо прочего иллюстрирует серьезность проблемы, о которой давно говорят девелоперы. Их возможности по реконструкции и строительству в городах, особенно крупных, в значительной степени ограничены необходимостью расселения жилых зданий и связанными с этим сложностями. Корень проблем представители инвестиционно-строительного бизнеса видят в некачественном законодательном регулировании этой сферы, в отсутствии четких алгоритмов взаимодействия с госструктурами и понятных правил игры.

В Санкт-Петербурге эта проблема даже острее, чем в Москве. Губернатор Валентина Матвиенко неоднократно публично требовала от своих подчиненных найти системные решения, стимулирующие бизнес к инвестированию в недвижимость в центре города (что могло бы способствовать решению проблемы аварийного и ветхого фонда). Недавно вступивший в силу закон «О жилищной политике Санкт-Петербурга» может стать действенным инструментом; в Смольном готовятся и другие решения, ряд руководителей администрации адекватно понимают потребности девелоперов. Однако необходимо принятие комплексных мер. Очень многое, как это часто бывает, зависит от качества управленческой культуры властей, от того, будут ли они способны выстроить эффективную и прозрачную схему взаимоотношений с частным бизнесом.

Взаимный интерес

По данным Жилищного комитета (ЖК) Санкт-Петербурга, в городе насчитывается более 1,1 млн кв. м ветхого и аварийного фонда. Как отмечает председатель ЖК Юнис Лукманов, после принятия правительством города Плана мероприятий по расселению граждан из ветхого и аварийного жилья на 2004-2010 годы наметилась позитивная динамика – в 2005 году было расселено 58 тыс. кв. м аварийного жилья, в 2006 году предполагается расселить около 100 тыс. кв. м, а в 2007-м – порядка 150 тыс. кв. м. В настоящее время, по оценкам Лукманова, за счет средств инвесторов расселяется примерно треть площадей, остальную нагрузку несет бюджет.

Указывая на единичность объектов, за расселение которых берется бизнес, девелоперы связывают это с отсутствием целенаправленной политики, стимулирующей инвесторов к реконструкции жилой недвижимости в центре города. «Сегодня нет продуманной политики, которая благотворно влияла бы на активизацию инвестиционной ситуации в центре Петербурга и делала бы более привлекательными такие проекты, – отмечает генеральный директор ООО «Строительная компания „Петербургская недвижимость“» Василий Селиванов. – Город должен занимать адекватную позицию, не превращая взаимоотношения с инвестором в игру в одни ворота, в результате чего, как свидетельствует наш опыт, засчитывается лишь треть реальных рыночных расходов на расселение жилых зданий. В данном случае у бизнеса и города интересы должны совпадать. И важно, чтобы город относился к решению проблем расселения как к инвестиционному проекту, понимая, что нужно и самому вкладываться, создавая тем самым условия для притока колоссальных инвестиций в центр». Мнение Селиванова разделяют и другие девелоперы.

Особую роль должна играть эффективная координация деятельности властей и других участников процесса. «К сожалению, в Петербурге Жилищный комитет до сих пор не стремился работать в связке „инвестор – Жилищный комитет – жильцы“, – говорит Селиванов. – Между тем в Москве соответствующий департамент мэрии систематически участвует в процессе расселения кварталов, намеченных под реконструкцию, решает вопросы и с нанимателями, и с собственниками квартир, за свои средства покупает для жильцов новые квартиры. Впоследствии эти затраты компенсируются за счет продажи расселенных территорий. Ежегодно расселяется около 1 млн кв. м „хрущевок“, даже в центре Москвы власти высвобождают целые кварталы. А именно кварталы являются оптимальным вариантом с точки зрения эффективной застройки – в этом случае возникает синергетический эффект, позволяющий создавать совершенно иное качество жилья с развитой инфраструктурой и социально однородной средой и достигать более высоких показателей по вводимым площадям, чем при „точечных“ проектах».

Эксперты убеждены, что реконструкция жилых зданий в центре – один из самых перспективных путей решения дефицита пятен под застройку. «В центре города уже фактически не осталось лакун, и для строителей логичен уход в сегмент реконструкции, – говорит директор ОАО „Фонд имущества Санкт-Петербурга“ Андрей Степаненко. – Мы наблюдаем эту тенденцию, реализуя на торгах аварийные здания с участками. Но условно „свободных“ домов в центре очень мало, повсюду наниматели и собственники, и город должен предлагать инвесторам технологии, облегчающие работу со столь сложными объектами».

«Ловушки» для инвесторов

Строители приводят стандартный перечень ключевых проблем-«ловушек», из-за которых проекты по реконструкции зданий в центре города, предполагающие расселение жильцов, оказываются рискованными и зачастую нерентабельными.

В первую очередь это проблема зачета реальных рыночных затрат на приобретение жилья для «расселяемых» граждан, с которыми у города заключены договоры социального найма. За счет бюджета расходы инвестора компенсируются на основе нормативов Регионального центра по ценообразованию в строительстве (РЦЦС), которые определяют только себестоимость строительства. Разумеется, за такую цену невозможно приобрести квартиру на вторичном рынке (на стоимости будет сказываться и ее местоположение). Как рассказывает Василий Селиванов, корпорация «Петербургская недвижимость» сейчас расселяет аварийное общежитие площадью 6,5 тыс. кв. м на проспекте Гагарина (причем это отнюдь не центр города). Квартиры им приходится покупать по цене 1,5-1,6 тыс. долларов за 1 кв. м, город же засчитывает расходы по расценкам РЦЦС в размере 820 долларов. По словам Степаненко, Фонду имущества как оптовому покупателю, приобретавшему на вторичном рынке почти тысячу квартир для расселения жителей в зоне строительства КАД, в декабре 2005 года удавалось укладываться в рамки 0,9-1,2 тыс. долларов за кв. м, а в апреле 2006 года цена составила 1,3-1,4 тыс. долларов.

Сложности связаны и с соблюдением законодательно установленных норм предоставления жилплощади. Так, например, инвестор должен подобрать трехкомнатную квартиру площадью 56 кв. м, но сегодня на вторичном рынке имеются «трешки» площадью 72-74 кв. м (квартиру в «хрущевке» город просто не согласует). И дополнительные 16-18 кв. м инвестору вообще засчитываться не будут.

При рыночной оценке городом объекта реконструкции может возникать масса спорных моментов, связанных с зачетом КУГИ затрат инвестора на снятие различных обременений (например, вынос инженерных сетей за границы участка), расходов на снос аварийного здания и т.д.

Наконец, острейшая проблема – решение имущественно-правовых вопросов с собственниками квартир. Подчас их явно завышенные требования никак не согласуются с оценкой рыночной стоимости недвижимости, проводимой независимыми экспертами. Как отмечают строители, наличие частной собственности в расселяемом доме практически не учитывается городом при рыночной оценке объекта, на основе которой строятся экономические отношения с инвестором. «Нам говорят, ваши проблемы, – возмущается Селиванов. – Между тем в Москве власти первоначально засчитывали инвесторам все реальные затраты, в том числе и по расселению собственников квартир. И в Петербурге расселение частной собственности должно засчитываться хотя бы по нормам, установленным для муниципального жилья».

Первые попытки

Предлагаемые петербургскими властями контрмеры пока носят локальный характер, и главный вопрос – каким будет механизм городской поддержки проектов расселения и позволит ли он решить весь комплекс проблем – остается открытым.

Отчасти проблему зачета затрат на расселение жильцов-нанимателей может смягчить подготовленный Комитетом по строительству проект постановления правительства (вносящий дополнения в постановление №1592 от 21 сентября 2004 года, регламентирующее вопросы предоставления инвесторам объектов недвижимости). Смысл документа в том, что инвесторам будут засчитывать затраты не по нормативам РЦЦС, а на основе среднерыночной стоимости квадратного метра жилой площади на вторичном рынке, определяемой ГУИОН.

«Важно, чтобы город относился к решению проблем расселения как к инвестиционному проекту, понимая, что нужно создавать условия для притока инвестиций»

«Мы считаем, что это серьезный шаг вперед, который дает инвесторам экономический толчок к реконструкции зданий, требующих расселения», – утверждает директор ГУ «Управление инвестиций» Лев Винник. Строители, естественно, приветствуют эту инициативу. Хотя, как отмечает Селиванов, оценки ГУИОН все равно будут отставать от реальных рыночных цен приблизительно на 20%. Кроме того, строителей волнует, будут ли засчитываться их затраты на момент фактической сделки по приобретению квартир или на момент принятия правительством постановления о предоставлении объекта инвестору. В последнем случае временной разрыв может составлять полгода-год, что негативно скажется на точности расчетов с городом.

Первой попыткой города взять на себя освобождение объектов недвижимости с целью последующей продажи зданий с земельными участками на торгах стало соответствующее поручение правительства Фонду имущества. В порядке эксперимента ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (100% акций компании принадлежит городу) за счет собственных оборотных средств расселяет жителей по трем адресам (два объекта, освобожденных от обременений, уже выставлены на торги). Как поясняет Андрей Степаненко, таким образом Фонд имущества может готовить ежегодно около десяти объектов. Важно, что компания способна гибко решать вопросы приобретения квартир для нанимателей, покупая жилье и по более высоким ценам, чем это предусматривается нормативами. Впрочем, пока Фонд имущества не намерен браться за расселение домов с квартирами, находящимися в частной собственности.

Государственный аргумент

Главное новшество – предусмотренная в законе «О жилищной политике Санкт-Петербурга» возможность изъятия земельных участков и жилых помещений для государственных нужд. Этот инструмент (широко применявшийся мэрией Москвы для форсированного освобождения целых кварталов под новую жилищную застройку) направлен первым делом на решение вопросов с особо несговорчивыми собственниками квартир. Теперь им будет предоставляться на выбор выкупная цена помещения (включающая рыночную стоимость, убытки, связанные с переездом, поиском и оформлением права собственности на другое помещение) или другое жилье (с включением его стоимости в выкупную цену). В случае несогласия власти могут обратиться с иском в суд и добиться выселения гражданина в маневренный фонд (после чего начнется новый раунд диалога с городом).

Заметим, что механизм изъятия для госнужд может быть применен не только к аварийным или ветхим зданиям, но и, согласно закону, «в целях повышения эффективности использования и качества среды ранее освоенных территорий, комплексной реконструкции кварталов жилищной застройки». Это вполне отвечает настойчивым пожеланиям строителей о том, чтобы город создавал условия для комплексного развития (в данном случае – регенерации) уже застроенных территорий, будь то рядовая историческая застройка в центре или кварталы «хрущевок». С подобным подходом согласен и Юнис Лукманов: «Очень важна именно комплексная реконструкция территорий, а не только решение задач в масштабах отдельных домов. Это позволяет комплексно решать и вопросы инженерного обеспечения целых кварталов, в том числе за счет развития независимых от РАО ЕЭС локальных источников».

Ключевой вопрос (об этом свидетельствует и скандал в Южном Бутово) – расчет выкупной стоимости жилья, изымаемого для госнужд. В законе говорится о «соглашении сторон», а также подразумевается необходимость следовать требованиям Гражданского и Жилищного кодексов РФ. Но пока на уровне Петербурга не определен во всех деталях нормативный механизм оценки объекта недвижимости.

Как отмечают эксперты, оценка рыночной стоимости объекта может учитывать различный набор факторов, оказываясь, с точки зрения заинтересованных собственников, в большей или меньшей степени адекватной. В частности, непонятно, каким образом будет учитываться цена земли (в Петербурге она воспринимается гражданами как индикатор местоположения жилья). Земля обычно находится в собственности города, а не в аренде или собственности у жильцов дома (как правило, обитатели подлежащих расселению зданий не образуют ТСЖ). По словам Лукманова, при расселении домов в депрессивной зоне улиц Шкапина и Розенштейна городу приходилось предлагать некоторым собственникам до десяти вариантов: «Подчас у людей квартира на улице Шкапина с видом на Обводный канал отождествляется с квартирой где-нибудь на Английской набережной, тоже с видом на воду! Реальные же потребительские качества жилья, которое предлагается освободить, люди не учитывают».

Возможности без правил

На взгляд Лукманова, механизм изъятия для госнужд будет применяться прежде всего в отношении аварийных зданий, включаемых в соответствующий перечень: «Это самые плохие здания в городе, где существует угроза обвала. Они будут расселяться независимо от осуществления каких-либо инвестиционных проектов». В случае расселения зданий за бюджетные средства объекты, как правило, предполагается выставлять на торги. Но для девелоперов особый интерес может представлять использование технологии «изъятия для госнужд» при осуществлении собственных проектов. Причем их интересуют не только аварийные, но и относительно «крепкие» здания (или целые кварталы) в центре, которые кажутся привлекательными для комплексной реконструкции. Пока не совсем ясно, каким образом будет задействоваться механизм изъятия для госнужд.

Так, Лукманов подчеркивает: «Инвесторы по привычке пытаются вести разговор напрямую с жителями, но теперь они могут обратиться к администрации. Участие города позволит оградить инвесторов от явных вымогательств со стороны жителей, прибегающих к услугам различных юридических контор. Но при этом мы защищаем и людей от недобросовестных инвесторов, которые, бывает, принижают свои обязательства перед жителями и не останавливаются перед фиктивными сделками».

Лукманов подчеркивает, что решения по конкретным инвестиционным проектам будут приниматься в индивидуальном порядке, на уровне постановлений правительства Петербурга (в которых будут определены условия взаимоотношений инвестора и города). В различных ситуациях объекты могут предоставляться целевым назначением или выставляться на торги (предпочтительна схема закрытого конкурса, отсекающая компании без опыта работы по крупным и социально значимым проектам). Возможно, город будет компенсировать инвесторам даже расходы на расселение собственников квартир.

Губернатор поручила ряду руководителей администрации при участии нескольких крупных строительных компаний подготовить в течение двух месяцев предложения по работе инвесторов в центре города. По мнению Лукманова, в первую очередь следует определить структуру городской администрации, которая будет координировать всю работу с инвесторами, занимающимися расселением и реконструкцией жилищного фонда (это может быть Комитет по инвестициям и стратегическим проектам или Комитет по строительству).

Процедура доступности

На наш взгляд, Смольный должен однозначно прописать в некоем нормативном документе весь алгоритм решения вопроса о применении схемы изъятия недвижимости для госнужд, увязав его с базовым законом «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции». Изъятие для госнужд может быть чрезвычайно действенным инструментом, поскольку изначально подразумевает использование административного ресурса. Поэтому не должно оставаться простора для каких-либо двусмысленных трактовок. Например, какие инвесторы смогут задействовать эту «супертехнологию», а кому придется довольствоваться прежним порядком получения зданий на инвестиционных условиях? В каких случаях будут проводиться торги, а когда объекты будут предоставляться «целевкой»? Смогут ли частные инвесторы сами инициировать конкретные проекты в расчете на механизм изъятия для госнужд или только власти будут искать инвесторов для реконструкции определенных объектов?

Приветствуя намерение властей использовать механизм «изъятия для госнужд», девелоперы достаточно скептично оценивают способность чиновников наладить в «массовом порядке» процесс расселения объектов (с использованием бюджетных средств) для последующего выставления на торги. Решение столь сложных задач, требующих серьезной профессиональной работы, в большей мере подходит для бизнеса. Городу нужно лишь обеспечить четкие правила игры, детально прописать технологию взаимодействия бизнеса и госструктур (особенно КУГИ и ЖК). Что, впрочем, требует весьма высокого уровня административной культуры. Между тем за три года новые руководители Смольного так и не смогли усовершенствовать модель агентств по развитию территорий, наделив их реальными полномочиями. Хотя на словах никто не сомневается, что частный бизнес мог бы эффективнее решать вопросы с собственниками территорий, перспективных для редевелопмента.

Существует и другая опасность. Власти, увлеченные «престижными» стратегическими проектами, и на этот раз сделают ставку на избранных крупных инвесторов, которые и получат зеленый свет на использование инструмента изъятия недвижимости для госнужд. В действительности следует стремиться к созданию условий для реализации многочисленных (и не обязательно очень масштабных) проектов расселения жилищного фонда в центре города. В конечном счете именно рядовые, «фоновые» проекты призваны качественно трансформировать городскую среду Петербурга, способствуя развитию современной инфраструктуры для жизни людей и деятельности бизнеса.

Санкт-Петербург