В последнее время руководители промышленных предприятий Санкт-Петербурга все чаще заявляют о намерении перевести свои производства, располагающиеся в центре города, в другие регионы Северо-Запада, и в первую очередь в Ленинградскую область. Постоянно появляется информация и о том, что на тех или иных земельных участках, занимаемых предприятиями в центре Петербурга, будут осуществляться девелоперские проекты, от производственной же деятельности предполагается вообще отказаться. Эти процессы идут практически без какого-либо участия городских властей. К освобождению дорогостоящих территорий в центре промышленников подталкивает растущий спрос на участки у девелоперов.

Отчасти происходящее укладывается в рамки совершенно верной идеологии, которую более двух лет назад провозгласили руководители экономического блока Смольного во главе с вице-губернатором Михаилом Осеевским и председателем Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли (КЭРППиТ) Владимиром Бланком. Намереваясь стимулировать перебазирование предприятий из центра города с помощью гибкой системы земельных платежей, власти в то же время обещали собственникам предприятий инженерно обеспеченные и недорогие площадки на окраинах города.

Но управленческая машина Смольного в очередной раз продемонстрировала свою неэффективность (или по меньшей мере медлительность). Финансовые ресурсы бюджета города, а также административный ресурс губернатора Валентины Матвиенко и ее подчиненных оказались сконцентрированы на подготовке промзон лишь для эксклюзивных стратегических инвесторов. А обещанная система земельных платежей в полной мере не сконструирована.

Земельный фактор

Ставка смольнинских реформаторов на механизмы земельного рынка была вполне осмысленной. Чтобы собственники предприятий выкупали занимаемые участки, получая ликвидный актив (идеальный залог для привлечения кредитов) или просто перепродавая землю по ценам вторичного рынка, стоимость выкупа снизили с 30 до 9 ставок земельного налога. При этом с 1 июля 2005 года были отменены понижающие коэффициенты для предприятий, арендующих свои территории. Чтобы приобретение арендуемой земли в собственность стало выгодным, арендная плата в идеале должна на 20-30% превышать ставку налога. Но пока такое соотношение сложилось лишь для очень немногих территорий.

Одна из причин кроется в том, что чиновники Комитета по управлению городским имуществом (КУГИ) и Комитета по земельным ресурсам (КЗР) не смогли синхронно подготовить два важнейших документа и согласовать их друг с другом. Имеется в виду, с одной стороны, новая система кадастровой оценки земли, на основе которой с 1 января 2006 года начисляется налог, а с другой – обновленная методика расчета арендной платы за землю. Методика, которая, по мнению экспертов, адекватно учитывает современные реалии рынка земли, была разработана Городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) еще в конце 2005 года, но с тех пор лежит мертвым грузом в КУГИ. Как поясняет начальник ГУИОН Дмитрий Куракин, сейчас специалисты КЗР пытаются пересмотреть утвержденную ранее кадастровую оценку части земель, чтобы увязать ее с методикой определения арендной платы (она берется как основа для всей системы).

Главным тормозом развития промзон является недопустимо низкая административная культура петербургской власти, ее неспособность к системной работе

Первый заместитель председателя КЭРППиТ Александр Иванников констатирует, что пока «пропорция между арендной платой и земельным налогом не достигла той величины, которая эффективно стимулировала бы руководителей предприятий на движение из центра города». По его мнению, помимо земельных платежей власти не имеют никаких действенных экономических инструментов влияния на промышленников (об этом свидетельствует и опыт промышленных центров Западной Европы). Ситуацию может изменить выход частного бизнеса на качественно новый уровень, появление крупных инвестиций (в том числе относительно дешевых средств западных инвестфондов), направляемых на комплексное развитие промышленных территорий, включая создание промышленных парков. Подобный взгляд, в общем, вполне обоснован и учитывает объективные рыночные тенденции. Тем не менее, как считают эксперты, городские власти не должны довольствоваться лишь ролью наблюдателя в этом процессе.

Железный аргумент

«Самый главный фактор, который предопределяет нежелание собственников переводить производства из центра Петербурга, – отсутствие подготовленных площадок в промзонах, где могли бы разместиться эти производства, – убежден директор по развитию агентства недвижимости „Бекар“ и руководитель Агентства развития территории (АРТ) Выборгской стороны Игорь Горский. – Заводы, построенные на Выборгской стороне во второй половине XIX века, можно закрыть за пять минут: они не выдержат никаких проверок на соответствие ГОСТам и санитарным нормам. При желании можно задушить их и налогами. Власти не идут на такие крайние меры, что, наверное, правильно. Но если город заинтересован в освобождении территорий в центре для развития иных функций, то сначала нужно предложить промышленникам реальную возможность получения подготовленных площадок».

Как справедливо отмечает Горский, отсутствие подходящих участков в промзонах подчас становится для директоров дополнительным доводом, чтобы вообще не трогаться с места и не осложнять себе жизнь: «При отсутствии внятных предложений со стороны города они предпочитают сидеть и ждать. Они хорошо понимают, сколько стоит земля в центре, и лучше еще подождать, чтобы продаться когда-нибудь подороже. В такой ситуации и попытки города с помощью земельных платежей подтолкнуть предприятия к переезду не приносят особого эффекта». Примечательно, что за пять лет работы АРТ на Выборгской стороне специалистам «Бекара» так и не удалось инициировать ни одного проекта хотя бы частичного вывода производств на другие территории, все ограничивается перепрофилированием отдельных заводских корпусов.

Виртуальные земли

Нужно признать, поначалу руководители КЭРППиТ действительно пытались создать ключевую инфраструктурную предпосылку для перебазирования предприятий – запустить программу подготовки промзон. В декабре 2004 года правительство города приняло постановление, призванное обеспечить комплексный подход к развитию производственно-складских территорий. Первым делом предполагалось провести инвентаризацию, а затем разработать градостроительную документацию на два десятка существующих или новых промзон (всего в городе насчитывается почти 50 промзон). Пять территорий признавались приоритетными (и, кстати, для них устанавливалась минимальная ставка земельного налога).

Как поясняет Иванников, лишь в августе этого года будут готовы два первых проекта планировки территорий из числа приоритетных. Да и то это зоны «Шушары» и «Нойдорф» (в поселке Стрельна), предназначенные для стратегических инвесторов и, по-видимому, недоступные для остальных. К концу 2006 года должны быть разработаны проекты планировки еще шести территорий. Инвентаризация выполнена, как утверждает Иванников, уже в девяти зонах, а в пяти завершится в этом году. Впрочем, он пока не готов конкретно говорить о результатах инвентаризации, обещая только к концу года предоставить информацию о наличии свободных площадей в промзонах и состоянии инженерии: «Важно, что мы убедились: свободные участки имеются, много участков находится в краткосрочной аренде и, в общем, есть ради чего дальше биться».

Утверждая, что постановление правительства выполняется планомерно, первый заместитель председателя КЭРППиТ признает, что работы идут медленнее, чем ожидалось. Например, возникали сложности с проведением конкурсов на разработку документов (проектные организации не хотели участвовать в конкурсах с весьма скромным финансированием). Проблемы были также связаны со сбором информации, в частности на запрос об имущественно-правовом статусе территорий КУГИ, Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) и Городское бюро регистрации давали зачастую три разных ответа.

Как бы то ни было, если иметь в виду не штучные стратегические проекты, а потребности широкого круга промышленных инвесторов, то на сегодня практические результаты работы администрации минимальны. Подготовка проекта планировки территории Шушар, где специально для двух мировых автопроизводителей город уже делает инженерную инфраструктуру, лишь отражает сложившуюся ситуацию и является, по сути, формальностью. Тем более нет ясности с тем, возможно ли вообще размещение в Шушарах на государственных землях еще каких-то предприятий (почти все земли уже давно находятся в частной собственности). А в зоне «Нойдорф», где после размещения завода Bosch und Siemens остаются свободными только 20 га территории, создается Особая экономическая зона с совершенно особыми правилами размещения резидентов.

Кстати, как подчеркивает руководитель группы оценки недвижимости ООО «Институт проблем предпринимательства» Алексей Шаскольский, сейчас приходится расплачиваться за допущенную ранее ошибку: «На территориях перспективных для города промзон не велось системного резервирования участков. В итоге почти все промзоны представляют собой лоскутное одеяло, на котором буквально негде приткнуться, и даже город не может найти более или менее цельных участков для размещения важных объектов. В результате, к примеру, потерпела неудачу попытка сформировать необходимую по размерам территорию в Шушарах для вывода грузового двора станции „Московская-Товарная“».

Ценные приоритеты

В начале эпопеи с промзонами почти все финансирование, предназначенное для их инженерной подготовки (300 млн рублей в 2005 году и 200 млн рублей в 2006-м), направлялось на развитие территории «Нойдорф». На проектные работы по другим территориям выделялись крохи. Может быть, со временем, как обещал Бланк, и удалось бы добиться увеличения финансирования на подготовку промзон для «массового» размещения предприятий. Однако весной 2005 года в связи с триумфальным приходом в Петербург корпорации Toyota в Смольном, похоже, окончательно сделали ставку на привлечение крупных инвесторов. В итоге на подготовку инфраструктуры зоны «Шушары», где разместится производство Toyota, а также General Motors, расходуется в общей сложности более 3 млрд рублей. По предварительным оценкам, не менее 1,5 млрд рублей потребуется на создание совершенно новой промзоны «Каменка» на севере города, предназначенной для завода Nissan (хотя чиновники уверяют, что он займет лишь около половины территории).

Председатель Комитета по энергетике и инженерному обеспечению (КЭИО) Александр Бобров говорит: «Ситуация такова, что в условиях дефицита бюджетных средств, выделяемых городом, мы развиваем только те зоны, где уже появились инвестиционные проекты». Имеются в виду «стратегические» «Шушары», «Каменка» и «Нойдорф» (где еще предстоит к 2008 году построить электроподстанцию), а также промзона «Металлострой», где Русская содовая компания строит стекольный завод стоимостью свыше 600 млн долларов. Впрочем, как полагают эксперты, в «Металлострое», возможно, будут выявлены свободные площадки, на которых могли бы размещаться и рядовые инвесторы.

Что же касается других промзон, то там, похоже, еще не сделано ничего, так что процедуру инженерной подготовки надо начинать с нуля. Прежде чем строить инженерную инфраструктуру, нужно подготовить детальные планы ее размещения, а для этого необходимо получить проекты планировки. Но главное, как отмечает Бобров, – специалисты КЭРППиТ должны предварительно определить схему размещения производств, сформулировать требования по нагрузке на энергосети и указать сроки подключения новых объектов к энергоисточникам. Судя по всему, в КЭИО пока не поступали подобные проработки ни по одной из промзон, где могли бы предоставляться участки для широкого круга предприятий (в том числе перебазируемых из центра).

Спецсопровождение

Не оправдались и надежды экспертов и промышленников на то, что специально созданное при КЭРППиТ ГУ «Городское агентство по промышленным инвестициям» (ГАПИ) станет подобием «одного окна», в том числе при осуществлении проектов перевода производств. О спросе на услуги по сопровождению подготовки и согласования документов, необходимых для начала строительства, свидетельствует такой факт: в настоящее время на рассмотрении в ГАПИ находится 454 заявки. Однако за два года работы сотрудники ГАПИ (штат составляет около 40 человек) подготовили только 41 проект постановлений о проведении изыскательских работ и 16 – о проектировании и строительстве. Все эти проекты правительством утверждены, но лишь восемь предполагают проектирование и строительство промышленных производств (остальное – склады, реставрационная мастерская, мусоросортировочный комплекс и т.п.). К тому же два из них – приоритетные проекты «Северстали» и Bosch und Siemens, персонально курируемые руководителями Смольного. Сроки прохождения документов по рядовым проектам остаются значительными.

По примеру крупных европейских городов имеет смысл развивать новые промышленные территории на основе частно-государственного партнерства

Иванников убежден, что решение о создании ГАПИ, получившего часть функций ГУ «Управление инвестиций» Комитета по строительству, было оправданно. Подготовка пакета документов по производственным объектам имеет свою специфику, при этом для промышленных инвесторов (в отличие от большинства девелоперов) эта работа носит разовый характер. Но, как признает Иванников, ГАПИ пока не наладило выполнение различных сервисных функций, которые могут быть полезны инвесторам.

Самый же большой недостаток новой структуры состоит в том, что она фактически не влияет на процесс поиска земельного участка и принятие окончательного решения о предоставлении земли. Инвестор должен сам подбирать участок, взаимодействуя с КГА, КУГИ (при наличии имущественно-правовых обременений), КЭИО и т.д. Подготовленный ГАПИ пакет документов рассматривается на общих основаниях комиссией под председательством вице-губернатора Александра Вахмистрова, курирующего градостроительный блок администрации. А затем, при положительном решении, проект постановления выносится на правительство.

Логичное партнерство

Все заинтересованные в этом сюжете стороны убеждены: Смольный не должен ограничиваться подготовкой промзон лишь для стратегических инвесторов. «Логично развиваться по двум направлениям, не игнорируя огромный пласт средних и небольших отечественных компаний и компаний со смешанным капиталом, которые могут совокупно инвестировать средства, соизмеримые с инвестициями мировых гигантов, – утверждает Игорь Горский. – И наряду с мощными промзонами для стратегических инвесторов нужно развивать и локальные зоны».

На взгляд Горского, алгоритм работы мог бы выглядеть следующим образом: «Город определяет свободные территории, где могли бы размещаться предприятия одного профиля. Затем составляются адресные программы получения участков. Возможна схема, когда город договаривается с конкретным предприятием и совместно финансирует инженерную подготовку участка, на который оно переедет. Наверное, площадки не должны раздаваться всем подряд и город имеет право смотреть бизнес-планы предприятий, проводить аттестацию менеджеров, технических специалистов. Пусть получение хороших участков по доступной цене становится для предприятий стимулом готовить качественные проекты, привлекать инвестиции, в том числе рационально распоряжаясь недвижимостью в центре города. Могут быть и варианты заключения с городом договора обмена части участка в центре на участок в промзоне».

Для развития новых промышленных территорий, по мнению Алексея Шаскольского, может использоваться опыт крупных европейских городов: «Чиновники приходят и уходят, а бизнесу при осуществлении долгосрочных проектов перевода производств нужна полная предсказуемость. Перспективный вариант – создание на принципах частно-государственного партнерства акционерного общества, где наряду с частными компаниями имеет долю и город. Такая структура может привлекать кредиты для вложения средств в инженерное обеспечение, в регенерацию территорий, в строительство дорог. Добившись эффективного развития территории, создания на ней предприятий-налогоплательщиков, город может выходить из состава акционеров».

Риторический ответ

Впрочем, сложные схемы взаимодействия с бизнесом требуют наличия в администрации дееспособной структуры, наделенной серьезными управленческими полномочиями. «Какое-то подразделение должно стать лидером процесса, брать на себя взаимодействие с остальными комитетами и госучреждениями, – говорит Горский. – Нужно политическое решение вопроса, необходим продуманный механизм работы этой структуры с частным бизнесом, должны быть жесткие регламенты взаимоотношений внутри Смольного. Иначе будет „как всегда“. Во всех комитетах „Бекару“ говорят, как хорошо, что мы занимаемся развитием Выборгской набережной, а когда требуется решение конкретных вопросов, мы слышим „это ваши проблемы“».

Отсутствие у Смольного механизма работы с проектами перебазирования предприятий иллюстрирует пример Первой мебельной фабрики. Предприятие за счет своих средств (и выручки от продажи здания на Петроградской стороне) построило производство в промзоне, на участке, купленном на вторичном рынке. Но город уже более трех лет не может предоставить участок для размещения второй очереди производства. Из-за того что действия комитетов администрации не скоординированы, а чиновники элементарно не желают «напрягаться», территорию не могут освободить от гаражей (хотя у гаражного кооператива истек срок аренды земли). Тем не менее руководители Смольного невозмутимо приписывают себе заслуги по «переводу» предприятия, более того, проект Первой мебельной фабрики рекламируется властями как пример успешного осуществления программы освобождения центра от промышленности.

Судя по всему, и в ситуации с развитием промзон главным тормозом является проблема административной культуры руководителей и их неспособности к системной работе. Должен измениться весь стиль функционирования бюрократической машины, не заинтересованной сегодня в создании эффективно работающих механизмов. Тогда, возможно, будут находиться и свободные территории в промзонах, и деньги на их подготовку и станет доступной информация об имеющихся площадках. А главное – начнут складываться действительно партнерские отношения между властью и частным бизнесом, позволяющие стимулировать и развитие промышленного сектора, и преобразование территорий в центре города.

Санкт-Петербург