Выход для малых

Власти Петербурга попытались совместить поддержку малого бизнеса с избавлением от городской недвижимости

С 1 сентября начинает действовать решение администрации Санкт-Петербурга, облегчающее для предприятий малого бизнеса (МБ) приобретение в собственность нежилых помещений, которые они сейчас арендуют у города. Смольный учел пожелания бизнеса, высказывавшиеся, в частности, на заседаниях Общественного совета по малому предпринимательству при губернаторе. С одной стороны, власти продолжают курс на сокращение объема городской недвижимости, продаваемой, что важно, на основе конкурсных процедур. В то же время значительная часть арендаторов (преимущественно представители МБ) получают существенные преференции при выкупе помещений.

Вынужденный компромисс

Нововведения отражены в распоряжении КУГИ №233-р (принято 3 августа), которое регулирует вопросы приватизации объектов недвижимости. Наибольший интерес для МБ представляет положение, позволяющее продлевать на 10 лет договоры аренды нежилых помещений, которые Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) выставляет на торги. По замыслу чиновников, при продаже на аукционе объектов со столь серьезным обременением у нынешних арендаторов оказываются самые высокие шансы на победу. Специалисты КУГИ утверждают, что это единственная легитимная возможность поддержать предпринимателей, желающих сохранить за собой помещения, которые они сейчас арендуют у города. «Целевой выкуп» (минуя торги), за который ратовали объединения МБ, не допускается федеральным законодательством.

«Принятая схема – компромисс между экономическими и социальными интересами города, – поясняет председатель КУГИ Игорь Метельский. – Наша цель – выставить на рынок как можно больше объектов, принадлежащих городу и не используемых адекватно для его нужд. Нам выгоднее продавать помещения, не обремененные договорами аренды и по более высокой цене. Но мы должны учитывать и то, что арендаторы – сложившийся бизнес, обеспечивающий занятость населения. И если это добросовестный арендатор, зачем забирать у него помещение, вынуждая искать другие варианты на рынке?»

Уверенность руководителей КУГИ, что при наличии договора аренды (тем более долгосрочного – на 10 лет) объект менее привлекателен для сторонних покупателей, подтверждается опытом. В 2005-2006 годах на торгах ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» было продано 468 объектов недвижимости, обремененных договорами аренды (это были низколиквидные помещения с арендной ставкой до 50 у.е. в год). В 65% случаев помещения выкупались самими арендаторами или аффилированными с ними компаниями. Более того, недвижимость приобреталась по ценам значительно ниже рыночных (в среднем 18 тыс. рублей за квадратный метр).

Условности будущего    

Новый механизм не распространяется на высоколиквидные объекты, находящиеся на 11 центральных магистралях (кроме помещений, которые сдаются по ставке до 100 у.е. в год за квадратный метр или располагаются в подвальных и цокольных этажах). В остальных случаях при принятии КУГИ решений о приватизации объектов арендаторам будет предлагаться дополнительное соглашение о продлении договора аренды на срок до 10 лет. Что автоматически означает согласие на участие в торгах.

Но на пролонгацию договоров смогут рассчитывать лишь предприниматели, которые арендуют помещения у КУГИ не менее пяти лет и как минимум в последние три года исполняли свои обязательства «надлежащим образом». Как будет трактоваться понятие «добросовестный арендатор», обеспокоило представителей МБ, и губернатор Валентина Матвиенко потребовала от КУГИ четко обозначить критерии. «Поскольку это понятие – норма федерального законодательства, то наши разъяснения не могут иметь юридического значения, – говорит Метельский. – Но мы договорились, что КУГИ не будет считать нарушением то, что в течение года арендатор при перечислении квартальной арендной платы три раза из четырех нарушал сроки не более чем на три дня».

В ближайшее время не следует ожидать большого предложения рынку со стороны города. В КУГИ и Фонде имущества говорят о перспективе продажи в год порядка тысячи объектов площадью 100 тыс. кв. м (всего же город сдает в аренду более 21 тыс. объектов площадью 3,1 млн кв. м, из них к низколиквидным относится половина).

Как полагает вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов Александр Гришин, пока рано говорить, что выставляемые на торги (и не слишком ликвидные) объекты станут пользоваться ажиотажным спросом у инвесторов. «Впрочем, при появлении привлекательных адресов будут желающие выкупить помещения даже с обременениями, – отмечает Гришин. – Ведь с арендатором можно договориться об отступных, кроме того, не исключаю, юристы могут найти возможности для расторжения договоров через суд. Наибольшим спросом будут пользоваться помещения для офисов и магазинов рядом с метро: сегодня их сложно купить на вторичном рынке».

На взгляд Олега Ашихмина, координатора организации «ОПОРА России» на Северо-Западе, принятое решение в целом отвечает интересам малого бизнеса и свидетельствует о большей гибкости в экономической политике Смольного.

Кстати, недавно власти сконструировали наконец механизм финансовой поддержки арендаторов, неспособных самостоятельно расплатиться за выкупаемые помещения. Как сообщил заместитель директора ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Владимир Жуковский, из-за несовершенства законодательства вместо схемы прямого кредитования под залог выкупаемых объектов пришлось задействовать лизинговую модель. Лизинговая компания по соглашению с арендатором приобретает на торгах объект, регистрирует на себя право собственности, и затем уже арендатор, продолжая работать в своем помещении, будет выполнять условия лизингового договора. Соглашения с Фондом имущества заключены лизинговыми компаниями Балтийского банка, Балтинвестбанка и Акционерного банка «Россия», но, по словам Жуковского, переговоры ведутся и с другими структурами.

Санкт-Петербург