Инвентаризация ресурсов

Заручившись поддержкой общественного мнения, администрация Санкт-Петербурга имеет возможность более энергично и комплексно заняться освобождением территорий от аварийных и бесхозных строений

На минувшей неделе в администрации Санкт-Петербурга подвели итоги необычной городской акции – «Народная инвентаризация». По инициативе директора ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Андрея Степаненко, поддержанной губернатором Валентиной Матвиенко, жителям было предложено информировать власти об аварийных или недостроенных зданиях, заброшенных строениях. Акция, проводившаяся под слоганом «Любимый город без руин», вызвала живой отклик у населения. Есть основания полагать, что неформальными будут и практические последствия мероприятия.

«Народная инвентаризация» может стать толчком к решению важнейшей проблемы – освобождения городских территорий от аварийной недвижимости. Помимо эстетических аспектов речь идет прежде всего о более эффективном использовании земельных участков, о передаче бизнесу зданий, которые еще пригодны для капремонта и реконструкции. В ситуации дефицита пятен под застройку как в центре Петербурга, так и на его окраинах девелоперы заинтересованы в приобретении в собственность аварийных зданий с участками. Заметим: в других центрах Северо-Запада строительный рынок еще не испытывает такой острой потребности в пятнах, так что там власти даже и не задумываются о проблеме захламленных территорий.

В Петербурге главным двигателем процесса способен стать Фонд имущества, который уже активно занимается введением в оборот привлекательных для инвесторов объектов трущобной недвижимости. Благодаря акции «Народная инвентаризация», обеспечившей дополнительную административно-политическую поддержку, деятельность фонда может приобрести еще более масштабный и системный характер.

Рыночный инструмент

Акция «Народная инвентаризация» примечательна в нескольких отношениях. Во-первых, апеллируя к жителям города, власти решают не только и не столько пиаровскую задачу, фактически Смольный обращается к горожанам за реальной помощью. Причем дело не исчерпывается лишь получением информации о проблемных объектах, которая до сих пор не попадала в поле зрения чиновников Комитета по управлению городским имуществом (КУГИ).

Руководители имущественного блока администрации хотят заручиться поддержкой общественного мнения, чтобы более энергично и жестко решать вопросы с арендаторами, пользователями и собственниками тех объектов недвижимости, которые находятся в неприглядном состоянии, но при этом остаются «закрытыми» для вовлечения в инвестиционный процесс. Подтекст интриги понятен. Не секрет, что руководители многих комитетов администрации и особенно территориальных управлений де-факто контролируют использование внушительного массива объектов недвижимости, числящейся в городской собственности (в том числе закрепленной за ГУПами, РЖА и т.д.). И, естественно, они не спешат расставаться с этой золотой жилой, приносящей значительному слою чиновников немалые личные доходы.

 pic_text1

Во-вторых, санкционировав «Народную инвентаризацию», Смольный делает ставку на нетрадиционные, но зато приближенные к рыночным реалиям методы работы с недвижимостью. Ключевую роль призван играть Фонд имущества, который в 2005 году был преобразован из госучреждения в акционерное общество (на 100% принадлежащее городу). Это значительно повысило мотивацию работников фонда, которые теперь, действуя в интересах города, всецело ориентированы на экономическую эффективность своей работы (Фонд имущества получает определенный процент от продажи каждого объекта). В результате фонд стал заметным игроком на рынке недвижимости.

Логика эффективности

Об эффективности работы Фонда имущества свидетельствует, в частности, его опыт продаж находящихся в городской собственности аварийных зданий с земельными участками. По словам Андрея Степаненко, документация по всем выставляемым на торги объектам готовится самими специалистами фонда. За два с небольшим года было продано 91 аварийное здание с земельными участками общей площадью свыше 16 га, за которые город выручил 714 млн рублей. По словам Степаненко, кпд проекта достигает почти 100% – столь высоким спросом пользуются у девелоперов объекты недвижимости, «упакованные» и реализуемые фондом.

С этой точки зрения понятна заинтересованность фонда в увеличении объемов реализуемых объектов, и осуществление акции «Народная инвентаризация» открывает такую возможность. Причем руководители Фонда имущества заявляют о готовности заниматься подготовкой и продажей объектов, находящихся в частной собственности или имеющих еще более сложный имущественно-правовой статус (смешанная частно-государственная собственность, подчас с пробелами при оформлении прав).

О серьезности подхода фонда к акции свидетельствует и проведенная масштабная рекламная кампания – с использованием средств наружной рекламы, печатных СМИ и рекламы на трех телеканалах. По словам Степаненко, всего на рекламу израсходовано около 60 тыс. долларов собственных (то есть внебюджетных) средств ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга». Поддержка города выразилась в размещении информации о «Народной инвентаризации» на уличных рекламоносителях (в качестве социальной рекламы). Кроме того, отмечает Степаненко, расходы на рекламу удалось минимизировать благодаря конструктивным отношениям с руководством ГУП «Городской центр размещения рекламы» и компаний, специализирующихся на размещении телевизионной рекламы.

«Идея организации горячей линии на тему наведения порядка с аварийными, ветхими, бесхозными зданиями возникла летом, когда губернатор подняла этот вопрос на заседании правительства, – отмечает заместитель председателя КУГИ Олег Ляпустин. – И решение поручить эту акцию Фонду имущества оказалось удачным. Руководители фонда с энтузиазмом, не по-чиновничьи и очень грамотно в маркетинговом, рекламном отношении подошли к организации акции. Она явилась для нас индикатором того, что жителям не все равно, как выглядит город, и они поддерживают нашу политику по повышению эффективности управления госсобственностью».

Положительно оценивают инициированную фондом акцию и девелоперы. «Андрей Степаненко смог показать простым людям, что от их позиции может многое зависеть, – говорит директор по развитию ЗАО «Агентство недвижимости „Бекар“» Игорь Горский. – Он продемонстрировал, что есть вполне конкретная государственная структура – Фонд имущества, который способен серьезно заниматься зачисткой города от трущоб, и не нужно впустую биться в двери чиновничьих структур».

Информация к исполнению

В ходе акции, по данным Фонда имущества, поступило более 2 тыс. звонков. После их проверки в базу данных занесено около 900 объектов (некоторые проблемные адреса назывались неоднократно). Обработано порядка 700 объектов (сейчас проверяется их имущественно-правовой статус по базе данных ФРС). Анализ информации продлится полтора-два месяца, после чего будут определяться варианты действий в зависимости от видов собственности объектов.

Тем не менее уже сейчас можно говорить об общей картине. Приблизительно 45% выявленных объектов находятся в городской собственности. Из них, как отмечает Степаненко, до 10% ранее вообще не попадали в поле зрения структур, призванных следить за использованием госсобственности. Около 30% объектов являются федеральной собственностью и примерно 25% – частные.

Технология работы с городской собственностью, в принципе, уже налажена. В среднем на подготовку документов для выставления объектов на торги уходит около четырех месяцев. Однако этому должно предшествовать решение о приватизации объектов, и здесь, как известно, часто возникает противодействие отраслевых комитетов администрации. Впрочем, подчеркивает Олег Ляпустин, включение объекта в список «Народной инвентаризации» станет особым сигналом для КУГИ: «Мы будем внимательно смотреть, насколько эффективно используется имущество, закрепленное на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, апеллировать к соответствующим отраслевым комитетам, а затем принимать решения о его изъятии и приватизации. Будет вестись серьезная работа и в отношении объектов, находящихся в аренде, и при невозможности воздействия на арендаторов будем принимать решения о продаже имущества».

Часть выявленных в ходе «Народной инвентаризации» объектов, находящихся в городской собственности, до конца года могут быть включены правительством в список для продажи на торгах. Среди них могут оказаться и частично расселеные жилые здания. Фонд уже начинал работать с такими объектами, расселяя остающихся в них нанимателей за счет собственных оборотных средств (расходы компенсируются после реализации освобожденного здания).

Популярный продукт

Опыт продажи аварийных зданий с участками говорит, что подобные объекты весьма востребованы бизнесом. В торгах зачастую участвует около десяти претендентов, а конечная цена возрастает в три-четыре раза. Как подчеркивает Степаненко, во многом привлекательность этого продукта обусловлена возможностью приобретения участка сразу в собственность (в том числе в историческом центре, где уже исчерпан резерв лакун), что позволяет использовать его в качестве банковского залога. Функциональное назначение возводимых объектов жестко регламентируется крайне редко. Инвестиционные условия касаются только сроков: 6 месяцев отводится на снос аварийного строения (если невозможна его реконструкция) и 36 месяцев – на новое строительство. При этом инвестор должен ежеквартально отчитываться перед фондом о ходе реализации проекта.

Интересно, что многие аварийные здания с участками приобретаются физическими лицами, причем речь идет не только об объектах в пригородах, предназначенных в основном для коттеджного строительства. По словам Степаненко, покупка недвижимости через физических лиц позволяет оптимизировать налогообложение сделки, отчасти это защищает и от рейдерских захватов. В числе реальных покупателей, по имеющейся у директора Фонда имущества информации, зачастую оказывались крупные компании, в частности «Фаэтон», агентство недвижимости «Колвей», «ЛЭК». Компания «ИВИ-93» не стала прикрываться физлицом, а открыто приобретала участки на торгах под малоэтажное строительство в Комарово.

Проданные здания с участками используются для осуществления самых разных проектов – и офисных, и жилых, и гостиничных. Есть инвесторы, которые после сноса аварийного дома будут строить частную клинику, а несколько десятков участков в пригородах идеально подходят для строительства загородных коттеджей. Как прогнозирует Игорь Горский, в перспективе спрос на пригодные для реконструкции аварийные и ветхие строения в центре города будет подогреваться в числе прочего стремлением все большего количества частных компаний иметь собственное отдельно стоящее здание: «Подобное размещение офиса – серьезная имиджевая заявка на гораздо более высокий уровень бизнеса».

Деловой расчет

Наибольшую головную боль создадут, конечно, объекты, находящиеся в частной собственности. Как известно, до сих пор властям не удавалось административными мерами (в том числе штрафами) воздействовать, к примеру, на собственников и руководителей промышленных предприятий, неэффективно использующих территории в центре Петербурга. Только осознание очевидной экономической выгоды от осуществления некого девелоперского проекта на привлекательно расположенной территории заставляет собственников заниматься перепрофилированием недвижимости или подталкивает к продаже отдельных зданий и участков. Впрочем, возможно, учитывая гораздо более скромный масштаб объектов, «засветившихся» в ходе «Народной инвентаризации», с их собственниками будет легче договориться. В том числе благодаря и политическому фактору – перечень выявленных объектов станет публичным документом и объекты попадут под пристальное внимание руководителей города и контролирующих органов. А граждане, сообщившие об этих объектах, помогут этому вниманию не ослабеть.

Прежде всего Степаненко надеется на конструктивный диалог с собственниками: «В принципе, никто, кроме нас, не может от имени города вести профессиональные переговоры с частником и предложить ему комплекс услуг, обеспечивающих экономически выгодное решение вопроса». Специалисты фонда могут брать на себя полную предпродажную подготовку объекта, причем они будут напрямую заинтересованы в его качественной «упаковке». «Полагаю, во многих случаях у таких собственников имеются полуфабрикаты, без соответствующего оформления земли, утверждения границ участка и так далее, – отмечает Степаненко. – Между тем, чтобы провести процедуру сбора документации, техпаспортов, утверждения границ землепользования, издать приказ Комитета по земельным ресурсам о границах участка, получить кадастровый план, заключить договор аренды на 49 лет или выкупить землю, нужен титанический труд, и проделать его неэффективному собственнику крайне сложно».

Собственников по мере их обнаружения планируется приглашать на беседу в отдел коммерческой недвижимости Фонда имущества и, объяснив сложившуюся ситуацию, предлагать реализовать объект – через аукцион или комиссионным путем. «Если собственник отказывается и уходит, мы направляем информацию в правительство, оно передает материалы главам районов, которые начинают штрафовать – в частности, через Государственную административно-техническую инспекцию, – разъясняет Степаненко. – И в принципе, можно доштрафоваться до того, что взыскание будет обращено на имущество собственника и оно окажется изъято. Прецеденты уже созданы, так что этим можно будет профессионально заняться».

Со своей стороны, и руководители КУГИ обещают задействовать административные меры. «Мы проинформируем все контролирующие органы, направим информацию в территориальные управления, будем инициировать применение различных санкций и штрафов, можно будет добиваться даже банкротства, – говорит Олег Ляпустин. – Возможности для влияния есть и у глав районов, которые, как правило, знают весь бизнес на своей территории и могут объяснить собственникам трущоб, что нужно учитывать и интересы города».

Игорь Горский полагает, что не следует недооценивать фактор административного воздействия на недобропорядочного собственника: «Таким собственникам невыгодно ссориться с государством. Ведь при этом могут обнаружиться нарушения в ходе приобретения этой собственности, всплыть нюансы в приватизации, вскрыться неурегулированность дел с предыдущими собственниками. Кстати, за наведение порядка придется отвечать и главам районов, а у них достаточно механизмов влияния, в том числе СЭС, пожарники и т.д.».

Веский аргумент

Появление в списке «Народной инвентаризации» объектов федеральной собственности станет, безусловно, выгодным аргументом в переговорах города с федеральными ведомствами. Руководители Смольного, заявляя о готовности города брать на себя управление федеральными объектами, которые сейчас оказываются, по сути, бесхозными, теперь смогут с документами в руках апеллировать к общественному мнению.

В настоящее время какой-то единой схемы решения вопросов с федеральными объектами не существует. Наиболее конструктивная работа ведется с Министерством обороны РФ – сегодня уже заключаются первые договоры с Фондом имущества на подготовку объектов для реализации на торгах. В общем же, по словам Степаненко, в Петербурге массив федеральной собственности остается «непаханым полем». Наиболее проблемными с точки зрения содержания и эффективного использования оказываются объекты недвижимости, которые в ходе приватизации не были включены в имущественный комплекс предприятий и числятся за ними по договорам полного хозяйственного ведения или безвозмездного пользования. Впрочем, возможно, с 2007 года принимать решения о передаче такой собственности на торги станет легче благодаря изменениям в федеральном Законе о приватизации.

Конечно, не следует преувеличивать значение «Народной инвентаризации» как инструмента получения информации о конкретных объектах. Аналогичная работа ведется сейчас по заказу КУГИ и Городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости. Как отмечает Олег Ляпустин, уже изучены объекты недвижимости в четырех центральных районах города и выявлено свыше 8800 зданий, визуально подпадающих под критерии ветхих, аварийных, заброшенных. Однако нельзя отрицать, что состоявшаяся акция позволит задействовать дополнительные административные ресурсы для того, чтобы проблемные объекты вовлекались в оборот более интенсивно и массово. Что, несомненно, способствует и развитию экономики Петербурга, и улучшению качества городской среды.

Санкт-Петербург